房地产业营改增纳税人培训

1、近期应速办的几项业务： 1、2016年年4月月28日前，尽早到主管国日前，尽早到主管国税机关办理税务登记、税种核定、税机关办理税务登记、税种核定、银银税协议签订、一般纳税人登记税协议签订、一般纳税人登记、增值、增值税优惠政策资格确认等事项。税优惠政策资格确认等事项。 近期应速办的几项业务： 2、2016年年5月月1日起，地税机关不再向您发放发票日起，地税机关不再向您发放发票。为不影响您正常开具发票，请于。为不影响您正常开具发票，请于4月月28日前尽早日前尽早到主管国税机关办理发票票种核定、税控设备安到主管国税机关办理发票票种核定、税控设备安装、发票领用等相关事项。装、发票领用等相关事项。 3、

2、携带资料：电脑主机、公章、发票专用章、携带资料：电脑主机、公章、发票专用章、营业执照、领票人身份证（原件及复印件）。地营业执照、领票人身份证（原件及复印件）。地点：国税局第二办税厅（办公楼东端）点：国税局第二办税厅（办公楼东端） 4、发票升级费用、发票升级费用1050元可抵扣税款元可抵扣税款(其中报税盘其中报税盘230元可以自由选择元可以自由选择)。目录目录 营业税改征增值税的基本内容1 12 23 3房地产企业营改增主要内容 发票开具及增值税申报表的填报 1 1第一部分 营业税改征增值税的基本内容 一、增值税简介 （一）增值税及营业税的区别 1.定义：增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的

3、增值额为课税对象征收的一种税。增值额理论上是生产经营过程中新创造的那部分价值。据以征税的增值额都是法定上的增值额，而非理论上的，法定与理论上的不一致的原因主要是规定扣除范围时外购固定资产处理的不同 营业税是以对营业额征收的一种税 2.理论基础。不重复征税，V+M 3.价内和价外的区别。价内税是销售价款中已经包含的税；价外税销售价款中不包含税金的税. 例如：张三从某房地产购买一套住房，花费111万元，销售额的计算？第一部分 营业税改征增值税的基本内容 几个增值税常识： 1.可以抵扣税款：增值税专用发票、机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购或销售发票、完税凭证 2.抵扣需要认证

4、或登录查询平台查询、选择。180天 2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。(A级B级) 4。“一窗式比对”：是税务机关以信息化是税务机关以信息化为依托，通过优化整合征管信息资源，将为依托，通过优化整合征管信息资源，将纳税申报表数据及开具发票数据进行票表纳税申报表数据及开具发票数据进行票表比对比对,对比对异常的数据进行核实。对比对异常的数据进行核实。 5.

5、增值税发票风险增值税发票风险 6.税率与征收率的区别税率与征收率的区别第一部分 营业税改征增值税的基本内容二、税率、征收率和预缴率（一）税率17%17%11%11%6%6% 4.境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。第一部分 营业税改征增值税的基本内容第一部分 营业税改征增值税的基本内容 基本税率17%，纳税人销售或者进口货物，提供加工、修理修配劳务，除列举的低税率外。 低税率13%:农业产品，食用

6、植物油，自来水、暖气、热水、冷气、煤气、石油液化气、天然气、沼气；居民用煤炭制品；图书报纸杂志；饲料化肥农药农机农膜；食用盐；音像制品；电子出版物；二甲醚。 （二）征收率：3%，5% （三）预缴率：2%，3%第一部分 营业税改征增值税的基本内容 三、一般计税方法应纳税额的计算 （一）只有一般纳税人才能适应一般计税方法 一般纳税人：应税行为的年应征增值税销售额超过500万元的纳税人（不包括其他个人）为一般纳税人；年应税销售额未超过500万元的纳税人，会计核算健全，能够准确提供税务资料的，可以办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。第一部分 营业税改征增值税的基本内容 （二）计算公式 应纳税额=当

7、期销项税额-当期进项税额 1.销项税额=销售额税率 销售额=含税销售额（1+税率） 例如：张三从某房地产公司购买一别墅，花了1100万元。假设是营改增之前，该房地产公司该笔业务销售额是？营改增之后该房地产公司该笔业务销售额是？第一部分 营业税改征增值税的基本内容 （1）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：一是代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；二是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买

8、方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减（应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票）；第一部分 营业税改征增值税的基本内容第一部分 营业税改征增值税的基本内容 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额 （注意：应该是销售额栏，而非备注栏） （2）视同销售 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：第一部分 营业税改征增值税的基本内容321单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。财政部和国家税务总局规定的其他情形。单位或者个人向其他单位

9、或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外第一部分 营业税改征增值税的基本内容（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。视同销售销售额的确定主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。第一部分 营业税改征增值税的基本内容 例题：某房地产公司是一般纳税人，开发一房地产新项目，2018年销售开发产品取得全部价款和价外费用为2000万元，其中代收有线电

10、视安装费10万元，开具有线电视公司发票，配套费160万元，开具该房地产公司发票，销售额多少？ 2.进项税额：是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产支付或者负担的增值税额。第一部分 营业税改征增值税的基本内容二是海关进口专用缴款书上注明的增值税额，三是购进农产品，除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书外，农产品收购发票或者销售发票上注明的买价及13%的扣除率计算的进项税，四是从境外购进服务、无形资产或不动产从税务机关或扣缴义务人取得的解缴税款完税凭证上注明的增值税额（书面合同、付款证明和境外单位的对账单或发票）一是增值税专用发票（含机动车销售统一发票）上注明的增值

11、税 （2）不得抵扣的进项税额：一是用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。固定资产、无形资产和不动产仅指专用于；二是非正常损失（是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或不动产被依法没收、销毁、拆除的情形）的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；三是非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。第一部分 营业税改征增值税的基本内容第一部分 营业税改征增值税的基本内容 四是购进的旅客运输服务、贷款

12、服务、餐饮服务、娱乐服务和居民日常服务。五是非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。六是非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。第二、三所称的货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施 （3）适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值

13、税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 36号文件的规定，注意及房地产的区别第一部分 营业税改征增值税的基本内容 （4）已经抵扣进项税额发生不得抵扣情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减，无法确定的，应当按照实际成本计算应扣减的进项税额。因销售中止、折让或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额扣减。第一部分 营业税改征增值税的基本内容 四、简易计税方法应纳税额的计算 （一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额征收率 其中其中简易计税方法

14、的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率） 如果如果 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。第一部分 营业税改征增值税的基本内容第一部分 营业税改征增值税的基本内容 例题：某商品混凝土企业是增值税一般纳税人，生产水泥混凝土，选择简易征收，本月份销售水泥混凝土价税合计103万元，计算本月应缴纳的增值税？第一部分 营业税改征增值税的基本内容 一般纳税人销售自产的下列货物，可以选择简易办法依

15、3%征收率计算缴纳增值税： 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料； 以自己采掘的砂土石料或其他矿物连续生产的砖瓦石灰 自来水 商品混凝土 五、纳税义务的发生时间及纳税地点 （一）增值税纳税义务的发生时间为： 1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。第一部分 营业税改征增值税的基本内容第一部分 营业税改征

16、增值税的基本内容 2.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 3.视同销售纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 4. 增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。第一部分 营业税改征增值税的基本内容 （二）增值税纳税地点 1.固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 2.非固定业户应当向应税行为发生

17、地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或第一部分 营业税改征增值税的基本内容 者居住地主管税务机关补征税款。 3.其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。 4.扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。2 2第二部分 房地产业营改增的主要内容 一、范围及税率、征收率、预缴率 （一）范围： 房地产开发属于转让不动产的范围。 1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 2.房地产开发企业以接盘等形

18、式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于规定的销售自行开发的房地产项目。第二部分 房地产业营改增的主要内容 （二）税率、征收率、预缴率 税率为11%、征收率为5%，预缴率有3%第二部分 房地产业营改增的主要内容 二、销项税额的计算 （一）不征税项目：房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。（三十七条） （二）扣除项目：1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全

19、部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款）（1+11%） 销项税额=第二部分 房地产业营改增的主要内容 2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（大项目-规划许可证-施工许可证） 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 （车位：若不能办产

20、权证的）第二部分 房地产业营改增的主要内容 3.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第二部分 房地产业营改增的主要内容 混合销售：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物为混合销售（办法第四十条） 不动产呢？第二部分 房地产业营改增的主要内容 三、进项税额 （一）不得抵扣的进项税额 1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。固定资产、无形资产和不动产仅指专用于上述项目的

21、固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产；注意交际应酬消费属于个人消费。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）第二部分 房地产业营改增的主要内容 2.非正常损失（是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或不动产被依法没收、销毁、拆除的情形）的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；

22、3.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 4.购进的旅客运输服务、贷款服务（接受贷款服务向贷款方支付的及该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 ）、餐饮服务、娱乐服务和居民日常服务。 什么是旅客运输服务？旅游服务是否可以抵扣？住宿服务？第二部分 房地产业营改增的主要内容 （二）注意的几个问题 1.房地产开发项目进项税额及购进不动产或不动产在建工程进项税额的划分 2. 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2

23、016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 3. 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。第二部分 房地产业营改增的主要内容 房地产企业的进项税额： 测绘、勘察、设计、建材、建筑工程、园林绿化、公共配套设施，水泥、砂、石等建筑材料，混凝土，建筑工程施工、保险（但注意用途）第二部分 房地产业营改增的主要内容 四、简易征收 （一）征收率和范围 1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 计算公式：

24、 2. 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。（老项目是小项目概念）第二部分 房地产业营改增的主要内容 房地产老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 （二）特别注意：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

25、第二部分 房地产业营改增的主要内容 （三）注意：若同时存在一般计税方法和简易计税方法项目，注意会计核算，建安发票、成本票等要做项目的划分。 建议建立台账第二部分 房地产业营改增的主要内容 五、预缴增值税 （一）.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （二）计算公式 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第二部分 房地产业营改增的主要内容 小规模纳税人： （三）预缴期限 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

26、 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。(例题)第二部分 房地产业营改增的主要内容 在国家税务总局未明确之前，以下5个问题暂按如下规定办理（若总局有新的规定，按照总局规定办） 1.房地产开发企业收取预收款如何开具发票？ 答：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额增值税发

27、票。第二部分 房地产业营改增的主要内容 2.房地产开发企业转让车位如何缴纳增值税？ 据了解，目前青岛市房地产开发企业转让车位使用权一般存在两种形式。一是捆绑住宅转让车位使用权，二是单独转让车位使用权。（一）对于捆绑住宅转让车位使用权，在购房合同或车位使用权转让协议中约定车位价款包含在其购房款中，其转让车位使用权的行为不属于无偿转让不动产，不视同销售。（二）对于单独转让车位使用权，属于销售不动产行为，按照销售不动产规定缴纳税款。转让车位使用权，不涉及销售房地产建筑面积，不得扣除支付的土地价款。（三）销售具有产权的车库、车位，按照销售自行开发房地产项目规定执行第二部分 房地产业营改增的主要内容 3

28、房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开，增值税发票如何开具？ 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。补开的增值税普通发票应在备注栏注明“补开营业税发票”第二部分 房地产业营改增的主要内容 4青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目如何预缴税款？开发的房地产项目如何预缴税款？ 答：青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目的，应在项目所在地预缴税款。 2016年5月1

29、日新发生的青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目的，需在机构所在地主管国税机关办理外出经营活动税收管理证明，向在建项目发生地主管国税机关进行报验登记，参照销售不动产的预缴税款处理规定，在项目所在地按照5%进行预缴，回机构所在地主管国税机关办理纳税申报，并自行开具增值税发票。对需要代开具增值税专用发票的，可向项目所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。第二部分 房地产业营改增的主要内容 5.房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司及政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。第二部分 房地产

30、业营改增的主要内容 六、房地产相关行业营改增政策（简要介绍） （一）不动产分期抵扣政策 1.增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 .987654321第二部分 房地产业营改增的主要内容 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及

31、在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。第二部分 房地产业营改增的主要内容 2. 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第二部分 房地产业营改增的主要内容 3. 纳税人按照本办法规

32、定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目。第二部分 房地产业营改增的主要内容 4. 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 5.纳税人销售其取得

33、的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。（注销）第二部分 房地产业营改增的主要内容 6. 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。（？）第二部分 房地产业营改增的主要内容 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵

34、扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额及已抵扣进项税额的差额。第二部分 房地产业营改增的主要内容 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注

35、明或计算的进项税 额不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。第二部分 房地产业营改增的主要内容 （二）转让取得的不动产（单位） 1.总体原则：企业转让不动产，在不动产所在地主管地税机关预缴增值税，在机构所在地主管国税机关申报纳税。 2.取得方式：以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产；自建的不动产 3.销售额的计算：简易，以取得的全部价款和价外费用

36、扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额；以取得的全部价款和价外费用为销售额。一般，全部第二部分 房地产业营改增的主要内容 4.计税方法的选择：小规模纳税人，简易征收；一般纳税人转让其4月30日前取得的不动产，可以选择简易征收；转让其5月1日后取得的不动产，适应一般计税方法 5.不动产所在地地税机关应预缴税款的计算：不区分简易征收还是一般计税方法 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5% 应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%第二部分 房地产业营改增的主要内容 5，机构所在地应纳税额的计算：简易征收 一般计税方法：取得的全

37、部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 6. 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指：（1）税务部门监制的发票。（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（3）国家税务总局规定的其他凭证。第二部分 房地产业营改增的主要内容 （三）建筑服务 1.一般纳税人可以选择简易计税方法的几种情形 （1）以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 （2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 （3）一般纳税人

38、为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。第二部分 房地产业营改增的主要内容 建筑工程老项目，是指： A建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； B未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。第二部分 房地产业营改增的主要内容 2.跨县市提供建筑服务： 建筑服务发生地预缴，机构所在地进行纳税申报 （1）一般计税方法：应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务

39、机关进行纳税申报。 应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2%第二部分 房地产业营改增的主要内容 （2）选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3%第二部分 房地产业营改增的主要内容 3.小规模纳税人专用发票代开：小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用

40、申请代开增值税发票3 3第三部分 发票开具和纳税申报 一、发票开具（一）一般纳税人发票开具1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。（12月底）3.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。第三部分 发票开具和纳税申报 (二)小规模纳税人发票开具 1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开 2.小规