邵东老公寓可行性研究报告及项目建议书

1、关于邵东县投资老年服务中心可行性研究报告及项目建议书（一）目   录 第一章 总论第二章 项目背景第三章 市场预测第四章 项目的重要性和必要性第五章 项目选址及建设条件第六章 项目建设方案第七章 投资估算及资金筹措第八章 投资效益预测第九章 项目风险分析及规避建议第十章 结 论   第一章 总论一、项目名称： 邵东县”XXXX”老年公寓二、项目地点：邵东县生态产业园某地块三、项目投资单位：1、XXX公司：占51%；2

2、、XXXX：占49%。四、建设内容：1、建老年公寓3栋，房屋面积12000平方米，造住房200套（一期一阶段）；2、新建综合大楼1栋，面积3000平方米（一期二阶段）；3、新建老年医疗救护中心，面积5000平方米（二期）；4、新建老年公寓房屋总面积20000平方米（二期）4、环境建设（一期、二期）。五、建设规模：1、建设用地：50亩2、建筑面积：40000平方米3、床位：800个4、人均居住面积：40平方米。六、项目总投资： 项目预计总投资约为5000万人民币（其中：一期投资约：2000万元；二期投资约：3000万元）。七、项目筹资方式：1、自筹资金：40%2、信贷融资：60%

3、60;第二章 项目背景一、项目建议书编制依据： 中华人民共和国老年人权益保障法；中国老龄事业发展“十一五”计划纲要；国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）中国老龄事业的发展白皮书；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范；社会福利机构管理暂行办法；城市社会福利事业单位管理工作试行办法；老年人建筑设计规范；湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见。三、项目提出的理由与过程：邵东县目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的30%，特别是高档老年公寓还是空白，政府对民间资本投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持

4、。基于以上几方面的原因，投资建一高档老年公寓，既填补邵东高档老年公寓的空白，又满足快速进入老年化社会的需要。该项目的设想提出来以后，得到了各层面的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。 第三章 市场预测一、邵东县城镇养老服务机构供应现状：1、目前邵东县65岁以上的老年人口已近13万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要3900张床位。而据调查，目前邵东县养老服务机构只有35所，床位1000张左右，差缺2900张床位。也即目前邵东城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的32%，缺口高达68%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时

5、节，邵东县城镇养老服务机构的床位更是供不应求，邵东县城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；2、目前邵东县国有养老服务机构约占总数的80%左右，规模较小，但都是属于非赢利性养老院，如各乡镇属的养老院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；3、目前邵东县民营养老服务机构占20%左右，多为几十张床位的小型养老院，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个托老的作用；4、

6、目前邵东县养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；5、目前邵东县城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。二、邵东县养老服务机构供应预测：1、今后几年，国家民政部和湖南省政府将加大投入对现有城镇国有养老院进行改扩建：1）2015年基本建成全覆盖社会服务体系，每千名老人至少拥有30张养老床位；2）全国新建

7、和改建市、县福利院（福利中心）100所，新增床位10000张；新建和改建乡镇敬老院1000所，完成41个流浪未成年人救助保护中心设施建设；新建国办示范性社会养老机构20所，引导和支持新办民办社会化养老机构20所，资助建设省级城乡养老服务示范单位3000个，新增床位20000张。3）县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施。4）跟据上面几点预测：邵东县在未来几年可能会新建1所县级福利院，养老床位100-200张左右。     但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养

8、监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足一般家庭老人和三高老年人群的需求。2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。     由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。    据调查，邵东县今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有

9、的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。三、邵东县养老服务机构需求预测：1、邵东县即将成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。    据调查，截止2012年底，邵东县65岁以上的老年人已经达到13万，占全县人口总量的10%，而且正以年均增加2.3%的速度“跑步进入”严重老龄化社会。     按照预测到2015年，邵东县65岁以上的老年人将超过20万，按平均每千名老人拥有床位30张养老床位计算，全县养老机构床位数需要6000张，而目前邵东县的养老服务机构的床位只有1000张，缺口高达500

10、0张；     而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每千人50张的标准，到2015年，缺口将高达8000张。所以邵东县养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大1）据调查，邵东县的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，

11、需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。     因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老

12、    中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收

13、入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、健身场地（56.6%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆（39.7%）。而目前邵东县大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为；3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，

14、据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%）。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，必定会受到“三高”老年人群的追捧。 第四章 项目的重要性和必要性一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：   

15、; 党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：中华人民共和国老年人权益保障法，关于加强老龄工作的决定，中国老龄事业的发展白皮书，国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）中国老龄事业发展“十一五”计划纲要，中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法，中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范，老年人建筑设计规范，中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活

16、质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。    湖南省委、省政府也十分重视老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，一方面投入财力物力，推动我省国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。二、”XXX老年服务中心”将成为我省乃至全国民办老年服务机构之典范：该项目为民间资本投建，是邵阳市乃至全省第一家大型民办养老服务机构。该项目前期将由国内先进的老年服务机构各方面的专家进行经营和管理，

17、引入一线城市老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨。三、”XXX老年服务中心”具有较好的社会效益和经济效益：    目前邵东县养老服务机构大约有68%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全县城镇养老服务机构欠缺的矛

18、盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。2、投建该高档老年服务中心，可以填补邵东县高档老年服务机构的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所乐，老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热的平台，是解决老龄化问题的有效对策之一。3、该项目引进世界先进的养老服务机构经营理念和管理经验，对于提高邵东县养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动邵

19、东县老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。4、从经济效益上讲，一方面由于高档养老机构瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样就会有较好的经济效益；另一方面，以老年医疗救护中心的运营，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。 第五章 项目选址及建设条件一、项目选址：（一）拟建地址状况：     项目位于邵东县生态产业园？或县城周边交通便利，环境资源好的地块。4、医疗配套完善：5、“五通”条件具备：6、发展前景广阔：第六章 项目建设方案 根据对项目的定

20、位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。一、项目定位：1、主题定位民营投资、引进现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年服务中心。该定位包含四层意思：1）该项目为民间投资，引入先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国内先进水平的现代化高档老年服务机构；2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年服务机构。3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、老有所乐的平台。2、市场定位：针对“三高”老年人群的现

21、代化高档老年服务机构3、风格定位：采用后现代建筑风格处理方式，结合现代建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：后现代创新设计+中国文化元素，花园式布局二、项目设计原则：在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现院区的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。1、设计要人性化：设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过

22、多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。2、生活要智能化：配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。3、环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。4、户型要合理化户型

23、设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。5、精神要丰富化为了满足老年人精神生活的需要，院内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、门球场等文体娱乐设施。6、配套要完善化为了方便养老院的老年人购物和生活，还应配有完善的生活配套设施，如便利店等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。三、建设标准本项目严格按照老年人建筑设计规范的要求进行设计。1、按照国际高档老年公寓的标准，人均

24、使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有不同风味的餐厅；7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议中心设施，有至少容纳1

25、00人会议的专用会议厅；8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；10、拥有标准的停车场。四、项目建设内容：（一）总体布局：（二）建设规模：1、建设用地：50亩。2、建筑面积：50000平方米。3、床位：800个。4、人均居住面积：40平方米。5、绿地率：50%；6、容积率：2；7、停车位：20个。（三）建筑项目A、建设项目：1、新建3栋老年公寓：五层建筑，建筑面积32000平方米，住房共400套，可接收800位老人入住。增添外部走廊，方便入住老人的出行。2、新建综合大楼：新建综合大楼，五层建筑，建筑面积3000平方米，为现代商务风格，将老年

26、公寓的所有配套功能功能集于一体。其中：1）底层：为食堂、餐厅、便利店等；2）二层：为老年娱乐、健身活动场所、展览展示等；3）三层：为办公、会议区：4）四层、五层：备用功能区（四）项目功能建议1、老年公寓：1）3栋老年公寓，400套，均为带卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收800位老人入住。2、医疗中心：    建议该项目引入人民医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为生态产业园区其他机构和居民提供医疗服务。3、护理中心： 

27、;   建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；4、餐饮中心： 1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务； 2）商务餐厅：建议该项目设置风味餐厅以满足老年人的不同餐包饮需求。6、办公和会议中心：   1）协会办公区：建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前城镇60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据

28、某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。 2）会议中心：建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。7、寓区环境：建议构筑庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。环境规划包括以下内容：l &

29、#160;     休闲广场l       广场绿化l       庭院景观l       园艺小品l       林荫小道l       运动场 四、建设周期该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）：（一）一期工程：容量达到200人，投资达到2

30、280万元A、第一阶段：容量120人，投资1660万元。1、购置土地50亩，每为副按12万元测算，需要资金600万元；1、新建一栋公寓楼4800平方米，含装修造价每平方米按1800元测算，需要资金840万元；2、房屋配套设施按人均11000元计算，120人，费用为120万元;3、环境建设，预算为100万元。4、建设周期18个月，2014年10月至2016年6月完成。B、第二阶段：新建综合楼，投资620元1、新建一栋综合楼3000平方米，含装修造价每平方米按1800元测算，需要资金540万元；2、配置设备，预算80万元4、建设周期12个月，2015年6月至2016年6月完成。新增容量680人，新

31、增投资2800万元。1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元；2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元；3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。6、建设周期：二年，2009年12月至2011年12月期间完成。（二）二期规模：总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资900

32、0万元；2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元；3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元；4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。6、建设周期：三年。2012年10月至2015 年9月。 第七章 投资估算及资金筹措一、投资估算：（一）一期投资估算： 1、土地费用：约450万元新征土地15亩，征地费用15亩×30万元450万元2、土建工程费用：约3835万元1）原校舍房屋改造

33、7000平方米，635万元；2）新建房屋：16000平方米×2000元3200万元；3、房屋配套设施建设费用：约550万元   按500个床位，每个床位平均投入1.1万元4000床位×1.1万元=4400万元4、公共设施建设配套工程：约300万元5、其它：约50万元合计：5185万元（二）二期投资估算：1、土地费用：约9450万元新征土地300亩，征地费用300亩×30万元9000万元2、土建工程费用：约31235万元新建房屋：137000平方米×2000元27400万元；3、房屋配套设施建设费用：约38500万元 

34、0; 按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元3500床位×1.1万元=3850万元4、公共设施建设配套工程：约1700万元5、其它：约300万元合计：42250万元。（三）总投资估算一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿二、资金筹措方式：1、项目法人自筹资金：40%2、信贷融资：60%  第八章 投资效益预测一、一期投资效益预测：   按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和新征15亩土地，占地面积较小；房屋为改造学生公寓4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住

35、房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算。（一）年均营业收入：1、客房收入：863.43万元1）学生公寓改造老年公寓：约288万元200张床位，按平均每张床位1500元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：200张床位×1500元/月×12月×80%约288万元；2）综合楼老年公寓：约288万元 在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓150张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算

36、：150张床位×1500元/月×12月×80%约288万元；3）商务客房：287.44万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房：75套（间），按平均每套（间）150元/天，70%入住率计算：75套（间）×150元/天×365天×70%约287.44万元；2、护理收入：151.2万元   按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算：350张床位×1200元/月×12月×30%约151.2万元；3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元按150人，每

37、天每人消费50元，70%入座率计算：150人×50元/人×365天×70%=约191.63万元4、商场收入：91.25万元按平均每天每人产生5元利润计算：500人×5元/天×365天=约91.255、养生收入：116.8万元按每天有20%的人进行养生，即80人，每人40元计算：40元/人×80人×365天=约116.8万元6、会议室收入：36.5万元按每天2000元，50%利用率计算：2000元/天×365天×50%=约36.5万元7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元  

38、 按出租6000平方米，每平方米10元/月计算：10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元8、护理实训管理费：30万元   按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算：   500元/人×50人×12月=约30万元9、老年大学：25.2万元   按30%的人参加，每人每月200元计算：   200元/人×350人×30%×12月=约25.2万元10、洗衣：33.6万元按每个老年人，每月80元计算：80元/人×350人

39、15;12月=约33.6万元11、其他收入：73万元   按每天收入2000元计算：2000元/天×365天=约73万元 年均营业收入=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73=约1684.61万元（二）年均营业支出：1、营业费用：596.69万元1）工资及福利费用：360万元   工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）：100人×3000元/月×12月360万元；2）管理费用：168.46万元按营业收入的10%计算：168

40、4.61万元×10%=168.46万元包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：68.23万元按营业收入的5%计算：1684.61万元×5%=68.23万元营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69万元2、营业成本：293.92万元1）餐饮成本：258.92万元l       老年餐饮：115.2万元按老年公寓营业收入的20%计算：576万元×20%115

41、.2万元l       度假酒店餐饮：143.72万元按餐饮营业收入的50%计算287.44万元×50%143.72万元2）养生成本：35万元 按养生营业收入的30%计算：116.8万元×30%35万元营业成本合计：258.92+35=293.92万元3、营业税金及附加：941.21万元1）营业税：68.23万元（5%）1684.61万元×5%=68.23万元2）城建税：117.92万元（7%）1684.61万元×7%=117.92万元3）教育费附加税：67.38万元（4%）：1684

42、.61万元×4%=67.38万元营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 =253.53万元注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。 年均营业支出=596.69+293.92+253.53=1144.14万元（三）年均营业纯利润：营业收入营业支出=1684.611144.14=540.47万元（四）项目投资回收期：一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47万元，投资回收期：5185万元÷540.47万元/年9.6年预计一期项目投资9.6年收回成本。 二、二期投资效益预测：按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期

43、增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。（一）年均营业收入：1、客房收入：6720万元1）老年公寓：新增3500张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算：3500张床位×2000元/月×12月×80%约8400万元；2、护理收入：1890万元   按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算：3

44、500张床位×1500元/月×12月×30%约1890万元；3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元按新增150人，每天每人消费50元，70%入座率计算：150人×50元/座×365天×70%=191.63万元4、商场收入：638.75万元按平均每天每人产生5元利润计算3500人×5元/天×365天=约638.75万元5、养生收入：511万元按每天有10%的人进行养生，每人40元计算：3500人×10%×40元/人×365天=约511万元6、会议室收入：36.5万元按每天200

45、0元，50%利用率计算：2000元/天×365天×50%=约36.5万元7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元   按出租6000平方米，每平方米10元/月计算：10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元8、护理实训管理费：60万元   按平均每月接待100人，每人500元实训管理费计算：   500元/人×100人×12月=约60万元9、老年大学：168万元   按20%的人参加，每人每月200元计算：   200

46、元/人×3500人×20%×12月=约168万元10、洗衣：336万元按每个老年人，每月80元计算：80元/人×3500人×12月=约336万元11、其他收入：365万元   按每天收入10000元计算：10000元/天×365天=约365万元 年均营业收入=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365=约11080万元（二）年均营业支出：1、营业费用：4254万元1）工资及福利费用：2520万元   工作人员按1：5的比例配备，平均工

47、资3000元/月（含福利）：700人×3000元/月×12月2520万元；2）管理费用：1108万元按营业收入的10%计算：11080万元×10%=1108万元包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：554万元按营业收入的5%计算：11080万元×5%=554万元营业费用合计：2520+1108+554=4254万元2、营业成本：1497.3万元1）餐饮成本：1344万元按老年公寓营业收入的20%计算：6720万元

48、15;20%1344万元2）养生成本：153.3万元  按养生营业收入的30%计算：511万元×30%153.3万元营业成本合计1344+153.3=1497.3万元3、营业税金及附加：1772.8万元1）营业税：554万元（5%）11080万元×5%=554万元2）城建税：775.6万元（7%）11080万元×7%=775.6万元3）教育费附加税：443.2万元（4%）：11080万元×4%=443.2万元营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8万元注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。 

49、年均营业支出=4254+1497.3+1772.8=7524万元（三）年均营业纯利润：营业收入营业支出=110807524=3556万元（四）项目投资回收期：项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元，投资回收期：42250万元÷3556万元/年11.9年预计11.9年收回成本。   该项目一期投资预计在10年内能收回成本，二期投资在12年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。 第九章 项目风险分析及规避建议一、项目风险分析：1、观念的风险中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大

50、多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。2、价格的风险    目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。当然这也是因为重庆市

51、目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为重庆市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。3、季节的风险由于该项目处于重庆市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。4、交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于2010年竣工，到沙坪坝核心区的距离

52、也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。5、多元化的风险该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；能否吸引重庆市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。二、风险规避建议：老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经济效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提