某置业有限公司年度运营计划

1、洛阳高新申泰置业有限公司2015年度运营计划 编制部门：申 泰 办编制日期：2015年1月15日目录一、 区域市场分析31.1. 2014年供需回顾：31.2 土地、财政和货币政策影响分析9二、 2014年年度总结171. 项目经济技术指标282、项目经营计划292.1营销指标291) 年度销售计划292) 推盘计划303）2015年货值盘点31 4）营销费用计划312.2开竣工面积指标342.3进度指标34项目主项计划342.4成本指标37项目一：翡翠一期工程38项目二：翡翠二期工程38项目三：商会工程383.各专项工作安排393.1. 2015年销售策略和销售重点工作393.2. 设计管理

2、难点及应对措施403.3. 工程管理的难点及应对措施403.4. 成本控制的难点及应对措施41重大招标计划（200万以上）413.5项目现金流量分析（包含二期费用）413.6 融资计划（无）413.7 2015年资金计划41一、 区域市场分析6.1. 2014年供需回顾：1) 土地供求分析：2014年前3季度（1-9月份）商品房用地供应情况：供应共40宗，建筑面积为668.01万。春节至今，商品房用地供应呈微弱上涨之势，6月份至9月份，土地供应纠结中升降无常。2014年前3季度（1-9月份）洛阳市各区域商品房用地供应情况：伊滨区供应5宗土地，建筑面积182.47万，占比28%；其次是洛龙区、老

3、城区和涧西区，供应建筑面积均超过100万；西工区最少，仅两幅土地供应，占1%。2) 土地成交分析：2014年前3季度（1-9月份）份土地成交情况：商品房土地市场成交24宗土地，总建筑面积为423.84万，跌宕起伏。5月份商品房用地成交最高，共计4幅，建筑面积86.38万，随后一直下滑，拿地信心不足，7月份跌至冰点，之后随着政策的利好，成交量稳步上升，9月份成交4幅土地，建筑面积118.15万，达到14年以来的最高峰。2014年前3季度（1-9月份）商品房用地成交区域分析：洛龙区成交10宗，建筑面积146.51万，占比37%，双双领先，可见，该区域依然是洛阳的主战场，竞争也会日趋激烈；老城区和伊

4、滨区也异军突起，老城区81.68万，伊滨区102.94万左右；涧西区成交3宗，建筑面积51.72万，处于中游水平；西工区和瀍河区均在10万以下，高新区更是零成交。3) 土地供应分析：2014年前3季度（1-9月份），商品房用地市场供应建筑面积为663.97万，成交393.53万，供应和成交比为1.7：1，可见，供应平稳，成交比例不断上升，随着政策好转，地产商拿地信心有所提高。从图表分析可见，2014年前3季度（1-9月份），洛龙区首次成交大于供应，依然是主战场，成交率高；老城区供求比为：1.6:1，此区域开发商拿地积极性高；涧西区供求比为2.5:1；西工区成交大于供应，说明该区域已经寸土寸金，

5、土地稀缺，价值更高；高新区和瀍河区供应不多，在50万以下，但接近零成交，说明该区域市场信心严重不足；伊滨区供应土地最多，但供求比仅为1.8：1，区域大宗地块较多，趋于好转。4) 商品房市场分析：2014年前3季度（1-9月份）洛阳商品房供应套数5696套，环比上月上涨了5.72%，同比13年9月下降了18.02%；供应面积量共计60.67万平方米，环比上月上涨了9.57%，同比13年9月下降了14.43%。从销售量上看， 9月份共计销售商品房3558套，环比上月下降了15.85%，同比13年9月下降了20.46%；累计销售面积39.82万平米，环比上月下降了13.44%，同比13年9月下降了1

6、4.31%；累计销售金额为19.47亿元，环比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了19.74%；销售均价4890元/,环比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了6.34%。5) 住宅市场分析：2014年前3季度（1-9月份）商品住宅供应4766套，环比上月增长了19.06%，同比增涨了18.20%，供应总面积52.95万，环比上涨了16.19%，同比上涨了2.84%。从销售量上看，2014年前3季度（1-9月份）商品住宅销售3271套，环比下降了9.96%，同比下降了13.83%；销售总面积37.25万，环比下降了12.46%，同比下降了11.81%；销售均价4577元/，环比下降了

7、5.10%，同比下降了6.46%。6) 非住宅市场分析：2014年前3季度（1-9月份）非住宅商品房，供应总套数为930套，环比上月下降了21.22%，同比13年9月下降了60.23%；供应总面积为7.72万，环比下降了21.22%，同比下降了60.23%；销售总套数为287套，环比上个月下降了52%；商品房：从8、9月份开始，洛阳市房地产市场推货量增加，造成市场供应略涨，而这也将造成下半年市场的整体存货持续增长的压力；商品住宅：2014年前3季度（1-9月份）新建住宅供应套数与总面积环比上一月上升，多数受到市场上半年成交量低迷的影响；总供应面积上涨幅度相比套数上涨幅度略小，体现房企主推产品的

8、面积区间逐渐较大，这也是顺应政策及经济调控的环境，房企较之以往更加注重首改产品，而此类产品往往面积相对较大。在9月份的房地产市场中，住宅商品房依旧是需求的绝对主力，值得一提的是，9月份住宅商品房的供销差较大。进入“金九”，整体市场并未回暖，情况不甚乐观。非住宅：2014年前3季度（1-9月份）非住宅商品房销售面积及套数双双下降，显示出9月份房地产市场的冷淡。7) 伊滨区、经开区重点竞争楼盘分析：项 目 建筑形态 主力户型 价格（元/） 14年回顾国贸大厦 公寓、写字楼 38.13-77.17公寓4200元/1-5月份推出钜惠2万抵4万活动； 7月份写字楼抢购价4000起九嘉海港城住宅、写字楼、

9、公寓90-190住宅4000元/起价迎十一 最高优惠85折；一次性购买商铺+住宅+住宅车库均可享受85折隆安东方明珠 高层住宅、写字楼 写字楼43-74 公寓3500 6月30日交房；D座公寓全款优惠100元/平天明城住宅79-1033500元/左右认筹一千抵一万宝龙城市广场 公寓 35-64 5500龙菁5000抵1万认筹；11月29日1#1单元开盘，均价5600，去化近500套房源；12月21日1#2单元开盘，均价5700，去化近300套；863创智广场 soho 42-80 4700以惠普、中兴入驻，主推带租约销售1.2 土地、财政和货币政策影响分析1. 国土部将控制特大城市新增建设用地

10、规模6月19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布节约集约利用土地规定。国土部表示，为防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。2. 限购松绑住建部人士表态，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的 30 多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。3.央行：首套房概念重新界定贷款利率下限为基准0.7倍对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并

11、已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。2）银行政策：工商银行6.12%（优质客户可下浮）5年期以上个人住房贷款，利率下限将按基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%执行，并将购买高档住房和第二套以上住房的贷款人，将按照6.12%的基准利率执行，并将购买高档住房、第二套住房的首付比例适当提高。贷款利息每年结算一次，目前还贷，须收取剩余

12、月份的利息。不能直接办理跨行转按揭，需要办理较烦琐的手续。具体可查询经办银行的房贷业务员。发展商注册资金100万以上，项目3万平方米以上，才可办理。建设银行6.12%3月17日以后发放的个人商业性住房贷款，一般将执行央行的基准利率6.12%，但可根据具体情况上浮或下调。具体要求，如果满足以下三个条件-贷款人购买的是自住房，该房是此人贷款购买的第一套房，同时贷款人资信良好，贷款利率就可下浮，最多下浮10%，即5.51%。对部分风险较高的产品，或信用记录不好的客户执行较高的房贷利率，如第二套住房贷款、高档别墅贷款等。若还贷未满一年，选择提前还贷，将根据违约天数（最多为一个月）收取利息作为违约金。不

13、接受跨行转按揭。一般要求贷款购买的房屋为现房，会对发展商的资质、以及购房者的信用及收入进行清查，而后决定是否提供贷款。中国银行未定目前贷款人购买第一套别墅按基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%执行，若已贷款买房者，购买第二套（及以上）的住房，贷款利率按照同档次基准利率6.12%执行。对于2005年3月17日以前签定贷款合同，尚未发放贷款的，仍然按照原合同利率执行。个人住房公积金贷款，2005年3月17日（含）以后发放的贷款执行上调后利率，2005年3月17日以前发放的未到期贷款，从明年1月1日起执行上调后利率。若还贷未满一年，收取一个月的利息作为违约金。接受跨行转按揭，可至各支行查询。视

14、情况而定。农业银行未定贷款政策尚不明显，不过利率网认为建行、工行的房贷动作对四大商业银行有“风向标”的作用。还贷未满一年，须归还违约金。提前还款额*违约金利率*（12-已还贷月数）。不接受跨行转按揭。不接受该项业务。3）洛阳政策：1、 涧西老工业区搬迁改造，为全国21个试点之一，河南省唯一入选区域。国家发展改革委决定将21个城区老工业区纳入全国城区老工业区搬迁改造试点，其中洛阳市涧西老工业区名列其中。明确了主要支持方向：洛阳市涧西老工业区东至涧河西岸，西至秦岭路，南至秦岭防洪渠、九都西路，北至涧河南岸，面积21.5平方公里，未来发展定位为“高端装备制造、金融、商贸服务中心，工业文化遗产保护示范

15、区，生态宜居区”。2、 洛阳地铁1号线2016年开工2014年7月，国家文物局已批复文物影响评估报告。截止目前，线网规划、近期建设规划、土地利用控制性详规、文物影响评价和环境影响评价已编制完成，融资方案正在修改完善。1号线规划全长20.3公里，共设17座车站，其中3座换乘站。1号线为一条东西方向的直径线，西起谷水西，经中州西路、武汉路、西苑路、牡丹广场、延安路、中州中路、中州东路，至瀍东(中州东路与二广高速交叉口东)。2号线伊河以北段长约22.7公里，沿途设车站19个，其中换乘站4个，高峰流量预测值3.1万人次/小时；伊滨区段11.1公里，为远景预留。3、 洛阳城市绿化新标：新居住区绿地率不低

16、于30%洛阳市城市绿化条例（修订）经市十四届人大常委会表决通过、省人大常委会正式批准，将于今年12月1日起施行。该条例对城市绿地系统的规划与建设、保护和管理等内容进行规范，以适应城市绿化发展的新形势。原条例规定新建区绿地率不低于30%，人均公园绿地面积不低于6平方米。修订后的条例中，这两项指标分别提高到35%和8平方米。城市区园林景观道路绿地率不低于40%，红线宽度大于50米的道路绿地率不低于30%，红线宽度在40米至50米的道路绿地率不低于25%，红线宽度小于40米的道路绿地率不低于20%。新建居住区的绿地率不低于30%，其中集中绿地面积应占总用地面积的比率不低于10%；新建单位绿地率不低于

17、35%；铁路、河渠两侧和水库沿岸的防护绿地宽度不小于30米。4）市场走势：在政策大环境趋好、趋稳的背景下，但洛阳楼市在2015年基本层面供大于求的状态不会有根本性的改变，未来市场在自身调节过程中还是会暴露出库存偏大、去化周期偏长的问题。不过，2015年洛阳楼市也会呈现出一些新的变化：1.供应方面2015年，我市区域供应和竞争会更加集中，很多项目蓄势待发，高端产品将成为风云焦点，各个区域均会有一定量的别墅产品供应，伊滨区除了碧桂园、香醍河畔少量产品入市外，香龙湾低密度别墅项目在建，市场竞争激烈。在非住宅供应方面，产品基础量已经显现，只是入市销售早晚的问题，从洛阳整体非住宅市场的情况看，前景不太乐

18、观。写字楼市场随着供应量的增加，去化速度也将有所减弱。2015年，供应分化的市场态势会延续，产品形态分化、品质分化、区域分化、品牌影响力也会分化，更多外来大牌开发商将加入市场竞争。2.需求方面据中银国际地产组关于未来20年住宅需求的结构预测以及我国人口年龄结构分析来看，我国目前处于房地产行业的住宅需求顶峰期，在未来不到5年的时间里，在改善型需求释放的支撑下，行业将进入低速运营的新常态，而从更长周期来看，行业需求将面临着下行压力。2015年，随着不动产登记条例出台，对中高端需求释放会有直接影响，但大量因旧城改造、城市扩张拆迁而形成的需求仍会有一定的释放周期。3.价格方面过去十年的历史经验告诉我们

19、，房价与实际利率是负相关的，而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)对判断房价起伏有一定参考作用。预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年，所以从经济规律来看，整体楼市价格2015年将趋于平稳。附表：洛阳2015年伊滨、洛龙、经开区即将入市项目区域项目名称区位开发商产品类型总体量(万)15年推货量(万)项目现状伊滨区香龙湾洛阳新区伊河城市生态廊道东岸洛阳九嘉房地产开发有限公司 别墅开发用地554亩待定筹备中洛龙区菩禧龙城（原龙门凤凰水城）洛龙区龙门石窟南侧河南菩禧文化旅游开发有限公司 综合型旅游地产（高层、洋房、别墅、商业）106.72未知2015年1月11日售楼

20、中心开放洛龙区七彩龙都（龙门凤凰山国际旅游度假区）洛阳中轴线王城大道南端洛阳汇悦实业有限公司高层住宅、别墅共三期，一期45万方未知在建中洛龙区保利建业香槟国际洛龙区北邻古城路，东临厚载门街，南邻宜人路，西临长兴街洛阳利业房地产开发有限公司 高层住宅、商业324.52015年1月1日品鉴馆开放，预计2015年中正式销售经开区东陌映像（经开区恒联项目）洛龙区龙门大道与古城路交会处洛阳恒联地产有限公司高层住宅、洋房170未知筹备中二、 2014年年度总结（主要经营指标以及其他工作总结）2014年，在集团统筹规划和公司总经理领导下，在洛阳高新申泰置业有限公司各部门的通力配合下，公司上下以完成公司全年工

21、作任务为目标，以“精诚团结、开拓创新、脚踏实地”思想为指导，紧紧围绕集团改革创新年的主题，认真落实和集团董事长“提内功、破瓶颈、促发展”的要求，努力完成自身工作任务，在公司全体人员的不懈努力下，较好的完成了全年工作任务。现将一年来工作情况做如下汇报：1、销售情况：申泰e中心楼栋总套数总面积已售套数已售面积剩余套数剩余面积A71342802.0971142674.992127.1B71342802.09975536.761637265.4合计142685604.1880848211.6961837392.52、销售数据：翡翠庄园：2014年1月至今共计来访708组，成交53套。11月份新批复的1

22、1.25-2.15营销推广方案已在进行中。申泰e中心：申泰e中心：现到访客户共1600组左右，基本上为集团带客，自然来访35组，来电47组。集团带客为项目的人气起到了举足轻重的作用，但因客户都是只有首次到访，没办法判断其意向度，经分析后，决定对全部客户进行分批次预认筹，目前已举办预认筹3场，梳理客户430组。计划11月底前完成全部客户的梳理工作，同时根据认筹筛选这一环节，制定下一步营销方案。3、存在的不足1）、销售管理经验不足改进措施：计划每周至少一次到其他项目市调学习，多与资深管理经验者沟通请教，多 参与同行的交流学习经验。2）、策划方面知识浅薄改进措施：计划每周至少一次与策划公司沟通策划思

23、路，市调同类产品策划方向，总结、学习。可以投放一些针对性的推广，小投入，大回报（短信群发、集中派单、拓客或者分号段打电话）3）、置业顾问竞争力薄弱改进措施：可以考虑在薪资待遇上做适当调整，可以分档次制定，当月完成任务的置业顾问底薪上调，也是变相作为奖励，或者把现有的6名置业顾问分组，进行良性竞争，从而提高销售员的积极性。4、今后工作方向1）、 案场人员方面：大量招聘置业顾问集中培训、考核、淘汰，为2015年销售做人员储备。2）、 案场管理方面：完善组织机构、6名置业顾问，制定岗位制度，统一思想、团队协作。a.将客户资源整合老业主经营方案深化，树立公司形象。b.与策划公司协作，利用策划手段解决现

24、场来访问题。C.将市区售房部作为外展点，成立拓客队伍，设立看房车往两个项目输送客户。（二）、开发部开发部2014年的工作主要围绕新世纪的遗留收尾工作；商会大厦竣工后的各项验收、配套设施；翡翠庄园各项配套设施的办理；集团改革年中提出的提内功、破瓶颈、促发展中积极整理各项手续的办理流程，学习咨询公司制定的各项流程；各项目资料的整理、归档、装订工作。现将具体工作汇报如下：1、 新世纪项目序号办理事项进度备注1新世纪二期土地分割已完成3月28日完成2新世纪二期正式用电正在跟进电业局制定供电方案12月底完成3新世纪二期暖气安装正在积极办理及协调相关单位跟进入户设施及保温安装，保证11月份正常供暖4新世纪

25、二期资料装订已完成2、 商会大厦项目序号办理事项进度备注1正式用水已完成2正式用电已完成3通信（电信）已完成4有线电视安装已完成5项目面积实测已完成6A座竣工验收已完成2月28日7A座消防验收已完成8资料认可证已完成9商业、车库预售证已完成10空气检测已完成11竣工测量图已完成12规划核实已完成13B座竣工验收已完成14B座消防验收已完成15A座（1-5层）消防验收已完成16污水管网连通协调已完成17燃气安装已完成18暖气安装已完成19用地规划、工程规划换证已完成20道路开口已完成21命名许可已完成22城建档案认可证正在整理资料23竣工备案正在办理24维修基金缴纳资料准备3、 翡翠庄园序号办理

26、事项进度备注1道路开口已完成2暖气安装已协调进场由工程部跟进3正式用电配套费取消，关注新的政策出台后办理4正式用水根据自来水公司的预算，集团决策由申安施工5燃气安装图纸已完成，技术中心确认中6有线电视合同已签订，工程不具备条件7命名许可已完成8墙改基金返还正在协调高比例返还4、2015年任务分解序号项目事项进度1翡翠庄园二期总规划变更前期跟进2翡翠庄园二期总平面图报审前期沟通3翡翠庄园二期单体方案报审前期沟通4翡翠庄园二期总平面图审批完成5翡翠庄园二期日照分析完成6翡翠庄园二期总平面图专家讨论会完成7翡翠庄园二期图纸面积预测完成8翡翠庄园二期图纸审查完成9翡翠庄园二期抗震审查完成10翡翠庄园二

27、期单体方案审批完成11翡翠庄园二期定位坐标图审批完成12翡翠庄园二期消防图纸审查完成13翡翠庄园二期城市配套费缴纳完成14翡翠庄园二期指标复核证明完成15翡翠庄园二期规划前公示完成16翡翠庄园二期建设工程规划许可证完成17翡翠庄园二期墙改基金缴纳完成18翡翠庄园二期散装基金缴纳完成19翡翠庄园二期建设工程社保费缴纳完成20翡翠庄园二期建设工程农民工工资缴纳完成21翡翠庄园二期质量监督注册登记完成22翡翠庄园二期建设工程安全备案完成23翡翠庄园二期建设工程垃圾处置费完成24翡翠庄园二期建设工程核查表完成25翡翠庄园二期建设工程履约支付担保完成26翡翠庄园二期项目资金证明完成27翡翠庄园二期建设工

28、程施工许可证完成28翡翠庄园一期正式用水完成29翡翠庄园一期验收用电完成30翡翠庄园一期燃气安装完成31翡翠庄园一期15-17、21#暖气安装完成32翡翠庄园二期维修基金预缴完成33翡翠庄园二期编制楼盘表完成34翡翠庄园二期资金监管配合办理完成35翡翠庄园二期物业证明办理完成36翡翠庄园二期缴纳房产交易税完成37翡翠庄园二期主体工程1/2形象证明完成38翡翠庄园二期台账及其他预售资料准备完成39翡翠庄园二期预售许可证完成40翡翠庄园一期空气检测完成41翡翠庄园一期消防设施检测完成42翡翠庄园一期竣工验收资料整理完成43翡翠庄园一期竣工验收资料提交受理完成44翡翠庄园一期竣工验收初验完成45翡翠

29、庄园一期消防验收资料整理完成46翡翠庄园一期消防验收资料提交受理完成47翡翠庄园一期消防验收初验完成48翡翠庄园一期取得竣工验收意见完成49翡翠庄园一期取得消防验收意见完成50翡翠庄园一期规划核实意见书完成51翡翠庄园一期竣工拖欠备案完成52翡翠庄园一期社保费缴乞证明文件完成53翡翠庄园一期竣工备案所需资料整理完成54翡翠庄园一期竣工备案完成55翡翠庄园一期坐落证明完成56翡翠庄园一期维修基金缴纳完成57翡翠庄园一期大房产证所需资料整理完成58翡翠庄园一期房产交易税缴纳完成59翡翠庄园一期房产登记费缴纳完成60翡翠庄园一期大房产证办理完成61翡翠庄园一期散装基金返还完成62翡翠庄园一期农名工工

30、资返还完成63翡翠庄园一期土地分割资料整理完成64翡翠庄园一期土地分割资料提交受理完成（三）财务部时光飞逝，2014年即将过去，回顾2014年的这一年，财务工作在集团以及公司领导的支持下,在全体财务人员的共同配合下有条不紊的向前推进，在完成公司交给的财务核算工作的同时, 也积极参加集团及其他公司所需配合的工作，现在对去年的工作做回顾,并向公司领导进行汇报如下：1、财务核算工作2014年度公司主要在建项目有商会大厦和翡翠庄园两个项目，财务核算工作也主要围绕项目的开发销售进度展开。2014年全年财务部转入转出资金合计143669万元，编制并核对会计凭证2100余份。全年的管理费用1162.43万元

31、，其中工资658.60万元，办公费用124.09万元，物业费用98.05。汽车费用173.76万元。销售费用772.62万元，其中广告及业务宣传费用560.64万元。财务工作是琐碎繁杂的工作，需保证会计核算的及时、准确。工作性质决定了我们需要投入大量的时间。随着公司所开发项目的增加，现在客户将近4000户，我们在账面上把每个客户从交第一笔款项开始 直到房产证办理完毕，每一笔账务都清晰明了，便于客户的随时查询。2014年公司与途家强强联手,打造新的亮点:申泰E中心,随着E中心项目的推进,公司在各大媒体大力宣传, 每一次付款我们都按照合同签定前核对、付款前发票查询、合同的对照等程序进行业务办理。既

32、做到付款的及时准确,又让公司的利益得到保障。2、款项的收取2014年公司所开发的商会大厦及翡翠庄园两个项目，全年共收取房款3853.62万元，租金收入包括欧亚达、平顶山银行、中信银行、邮政储蓄银行和丽景幼儿园以及商会大厦厨房的租金共六个项目，共计租金收入2657.85万元，已全额收取到位。其他收入186.43万元。全年共计回款6697.90万元。3、上年度企业所得税汇算清缴以及年度会计审计工作根据年初工作安排，我们于3月初将上年度的会计账簿进行打印、装订、会计档案进行整理, 对上年度企业所得税进行汇算清缴，4月初与税务师事务所进行联系, 确定汇算清缴事宜。汇算签证报告于4月底完成，于5月15日

33、完成了2013年度的企业所得税清缴工作。每年我们要请会计师事务所对上年度的账务进行审计，财务部于5月初与敬业会计师事务所联系，开始审计的前期准备工作，在审计过程中，财务部对审计所要求提供的固定资产盘点表、折旧台账、往来的询证函询证、现金银行的盘点核对等工作事项, 都做到积极的配合。经过近15天的审计顺利取得2013年度的会计审计报告，为营业执照、贷款卡的年审创造了财务资料的必要条件。4、贷款卡、营业执照、残联证等证件年审的配合公司经营过程中，根据有关规定及公司业务开展的需要，每年需对贷款卡、营业执照、残联证等证件进行年审。证件年审时要向年审机构提供年度的财务资料及数据，财务部均在第一时间给予了

34、积极的配合，使相关证件年审工作得以顺利完成。5、新世纪二期土地增值税清算工作我公司委托“洛阳慧城税务师事务所”对公司“申泰新世纪二期”项目进行土地增值税清算的鉴证工作。经过近四个月的时间，通过和事务所以及税务局的沟通和交涉，财务部准备了大量的备查资料，及时的传递各种清算所需的资料，并对相关问题进行研究探讨，做出合理的答复，最终促使顺利通过了西工区地税局对该项目的清算工作。6、税企关系的配合 2014年我公司共计缴纳税款1253.39万元,因房地产公司的特殊性,公司每月都要到伊滨区、涧西区、西工区、老城区以及伊川等多个税局缴纳税款,在日常的工作中,财务人员积极与税局配合工作,做好日常的关系维系,

35、使税企关系较为融洽。7、配合集团的改革 2014年申泰集团是一个改革年,根据董事局主席提出的“提内功,调结构,破瓶颈”的精神,积极配合集团参加各种培训,以及根据北京均涵公司的房地产企业战略要求,认真执行均涵公司提出的战略方案.8、存在的不足之处2014年即将过去，这一年，工作中虽然取得了一些成绩，但是还存在一些不足之处，工作中有一些急燥情绪，专业业务水平还有待提高。 2015年财务人员要加强自身业务水平的提高，多学习房地产业相关的法律法规，以及相关的税收政策，在工作中还要认真、细致、严谨，把公司的财务工作做到最好，为公司的发展做到应尽的责任。9、2015年目标任务、财务核算工作2015年财务部

36、将根据集团下发给公司的年度经营计划围绕公司的销售任务,以及各项成本目标做好工作。全力配合销售部门做好收款工作,保证做到收款及时,开票准确。做好与途家斯维登酒店的收款对接工作。与我公司的租赁用户保持联系，做到良性合作，力争全额收取租金收入工作。严格按照财务制度,做好城市公司财务公司的日常会计核算工作,准确核对各类资产、负债、收入、费用、成本等。资金计划工作争取做到更准确更精细。以及做好与集团以及其他部门的配合工作.、合同管理工作：2015年对合同工作要加强管理，对各部门签订的合同认真审核，着重对合同付款的节点和金额做到合理的管控。登记好合同台账，做到按照合同的进度准确合理支付款项，把控好公司的各

37、项成本支出。、固定资产的管理：对公司新增的固定资产合理分类，明确使用人和保管人，登记固定资产台账，对固定资产的增减变动做到了解，并及时进行账务处理。、外部审计工作:根据财务的工作安排,4月份与税务所联系,开始所得税汇算的清算工作,预计5月中旬完成. 于5月初与敬业会计师事务所联系，开始审计的前期准备工作，预计在5月底取得2014年度的会计审计报告，为营业执照、贷款卡的年审创造了财务资料的必备条件。、税收政策的学习2015年，财务人员要始终坚持不断学习财务税收知识和相关的税收政策，为财务核算及为公司决策层提供财务依据。房地产企业税收政策多且时间性强，需不断的更新学习最新的税收政策，参加房地产相关

38、税收政策的学习，通过业务学习, 开阔视野，思路清晰，学会面对复杂问题从多个角度来看待和处理问题。（4） 、总经办2014年总经办按照集团统一部署，在公司总经理领导下，在全体人员的共同努力下，团结一心，较好的完成了全年工作任务，现将一年来的工作情况汇报如下：1、行政管理工作：总经办根据公司规定认真做好行政管理工作，按时上报月度资金计划和办公用品计划，做好办公用品申领和管理，土地证、房产证的登记发放，办公设备维护维修、公司电话、宽带、水电、物业费用交纳。认真做好公司公共区域卫生管理和公司消防安全工作。公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证顺利通过年审，公司房地产开发二级资质顺利通过审核，公司残联

39、证和房屋租赁证顺利通过年审，公司ISO质量管理体系顺利完成换证工作。2、人力资源工作：积极配合人力资源部进行本公司所需人员的招聘，并做好员工人事档案、培训、入职、离职手续的办理工作；配合集团人力资源部积极号召员工参加各类培训。 并根据集团要求，出台洛阳高新申泰置业有限公司绩效考核方案，建立完善各部门工作职责，并按要求提报绩效考核表。集团聘请北京钧涵咨询公司后，总经办全力配合咨询公司的各项工作，学习新的绩效考核体系，重新构建公司新的组织架构体系，完成岗位调整，并按咨询公司要求按时上报绩效考核表和公司月度运营报告。3、食堂管理工作：总经办严格按集团要求，合理搭配员工食谱，认真完成饭卡发放、饭票购买

40、、计划申请、月底总结工作，出台公司食堂管理规定和员工就餐管理规定，尽量保证公司员工吃饱吃好，钧涵公司来了以后，为创造一个好的就餐环境，总经办按集团要求对食堂进行了整修和全面保洁，并克服困难给食堂人员做思想工作为咨询公司人员开了晚餐，取得了咨询公司领导的认可。食堂管理做到全年账目无差错，未发生一起食品安全事故。4、其它重要工作：在2014年翡翠庄园戏迷大赛活动，程琳演唱会活动、翡翠庄园认筹和开盘活动、申泰E中心和途家签约仪式、申泰E中心认筹活动中总经办全员出动，认真做好协助和后勤保障工作。为一步促进公司销售工作的推进，按照公司总经理的指示，总经办人员三人充实到销售一线，全力配合销售工作，为销售任

41、务的完成做出了应有的贡献。5、企业文化建设方面2014年公司组织了各种类型的培训，员工在培训中和公司一同成长。全年为45名员工送上了生日蛋糕，送去了生日的祝福。总经办在2014年的工作中，克服种种困难，始终心怀谦虚谨慎，始终做事脚踏实地，较好的完成了全年工作任务，但工作中也有做的不足的地方。A 合同、档案管理需要进一步细化；B 工作流程需要进一步理顺；在以后的工作中，总经办全体人员会更加饱满的精神，更加努力的工作，为完成公司全年目标任务做出更大的贡献。6 办公室2015年目标任务 1)运营计划管理工作，每月按时上缴公司月度运营计划表和月度运营报告，认真组织月度运营会，做好相关会议纪要的整理和上

42、报工作；2）公司人力资源管理工作，重点做好人员招聘和培训工作，依据年初制订的培训计划，高质量完成公司培训工作,根据公司实际需要及时招聘补充人员。3）固定资产管理工作。完善公司固定资产管理制度，做到电子化、规范化、人性化，为大家创造良好的工作环境。4）档案管理工作。建立全面的电子档案，实现公司档案实时可查，档案管理标识化、规范化。5）商业管理。配合集团战略，适时开展招商工作。6）对外联系。积极开展对外联系工作，开创工作新局面。7）途家度假公寓。配合途家开展日常经营工作，解决遇到的日常问题，为途家创造良好的经营环境。8）公司制度建设。狠抓制度落实，完善公司各项规章制度，真正实现制度化管理。9）企业

43、文化建设。以人为本，人性化管理，建立有申泰特色的企业文化。 10）公司协调管理工作。协调各部门工作，督促各项工作的落实与完成。 11）完成应急任务。解决应急疑难问题， 保障公司正常经营秩序。（5） 工程部：2014年主要工作1、 商会大厦工程项目：完成了A、B座竣工验收；商会大厦室外景观绿化工程；地下车库门禁管理系统；商会大厦B座5楼餐厅、10-13楼精装修工程。2、 翡翠庄园工程项目：完成了翡翠庄园一期主体工程；二次结构工程；室外回填土工程；室外热力一次管网工程。工程部存在的不足及需改进之处：在工程管理方面1、认真抓好现场安全施工：认真抓好工程现场临时用电、工程现场设备安装使用、工程现场脚手

44、架安全搭设及防护工作。2、认真抓好工程现场文明施工：做到现场物料堆放规则整齐。做到工程现场道路及临时设施整洁有序。3、 努力提高工程质量，不断完善工序工艺环节质量要求，严格按施工规范要求检查、认真落实整改。4、 确保工程工期进度要求，各专项负责人严格按照工程计划关键节点安排工期计划，有预见性的执行。2015年工程部主要任务及管理措施1、 增强工程部工程管理水平：要求工程部人员认真分析工程工艺流程。对已完成工程的工艺工序的存在的问题及管理漏洞，制定合理的技术监督及管控措施。如外墙面饰面工程：要求制定外墙窗包口的施工工艺过程及该工序的合理插入时间。如制定住宅楼公共部分的施工工序及合理的穿插时间和质

45、量控制标准。2、 提高工程部人员的专业水平：要求认真分析图纸。熟悉各分部分项的施工工艺及验收规范。3、 提高和项目部、技术中心、设计院协调沟通能力。工程部2015年目标任务总任务季度月份工作计划工程部2015年第一季度11、商会大厦13、14层精装修2、翡翠一期装饰工程（外墙面砖或涂料）3、翡翠一期安装工程（室内管线安装）4、翡翠一期市政配套工程5、翡翠一期室外管网工程6、翡翠一期园林景观工程7、翡翠一期地下工程（地下室通风管道、桥架、消防管道、电缆、电箱安装）21、翡翠一期市政配套工程2、翡翠一期园林景观道路工程3、商会大厦13、14层精装修4、翡翠一期装饰工程（外墙面砖或涂料）5、翡翠一期

46、安装工程（室内管线安装）6、翡翠一期精装修室内水电工程7、翡翠一期电梯安装工程8、翡翠一期地下工程（地下室通风管道、桥架、消防管道、电缆、电箱安装）31、翡翠一期装修工程（1516精装修施工进场、水电安装、木工装饰）2、翡翠一期高低压电气安装工程3、翡翠一期施工图二次深化设计4、商会大厦13、14层精装修5、翡翠一期公共部分装修工程6、翡翠一期安装工程（外墙面砖或涂料）7、翡翠一期安装工程（室内管线安装）8、翡翠一期市政配套工程（强弱电工程）9、翡翠一期市政配套工程（市政道路工程）10、翡翠一期园林景观工程（绿化工程）11、翡翠一期地下工程（地下室通风管道、桥架、消防管道、电缆、电箱安装）工程

47、部2015年第二季度41、翡翠一期公共部分装修工程2、翡翠一期高低压电气安装工程3、翡翠一期装修工程（1516精装修施工进场、水电安装、木工装饰）4、商会大厦13、14精装修工程5、翡翠一期装修工程（151621精装修水电安装、木工装饰、室内天棚、地面墙面饰面层、安装调试）6、翡翠一期安装工程（外墙面砖或涂料）7、翡翠一期安装工程（室内管线安装）8、翡翠一期市政配套工程（强弱电工程）9、翡翠一期市政配套工程（公建配套工程）10、翡翠一期园林景观工程（室外配套）11、翡翠一期地下工程（地下室通风管道、桥架、消防管道、电缆、电箱安装）12、杜康大厦6.7.8层精装修51、翡翠一期公共部分装修工程2

48、、翡翠一期高低压电气安装工程3、翡翠一期装修工程（1516精装修木工装饰、室内天棚、地面墙面饰面层、安装调试）4、翡翠一期安装工程（外墙面砖或涂料）5、翡翠一期安装工程（排栅拆除（含外墙清洗）6、翡翠一期安装工程（室内管线安装）7、翡翠一期市政配套工程（强弱电工程）8、翡翠一期园林景观工程（室外配套、景观完工）9、翡翠一期地下工程（地下室通风管道、桥架、消防管道、电缆、电箱安装）10、翡翠一期地下工程（加压供水系统安装、调试）11、翡翠一期地下工程（排水系统安装、调试）12、翡翠一期地下工程（地下室简单装修、车位划线）13、杜康大厦6.7.8层精装修61、翡翠一期公共部分装修工程2、杜康大厦6

49、.7.8层精装修3、翡翠一期装饰工程（1516精装修木工装饰、安装调试）4、翡翠一期市政配套工程（强弱电工程）5、翡翠一期地下工程（变配电系统安装、调试）6、翡翠一期地下工程（加压供水系统安装、调试）7、翡翠一期地下工程（通风系统安装、调试）8、翡翠一期地下工程（地下室简单装修、车位划线）9、翡翠一期验收备案（内部分户验收）10、翡翠一期验收备案（分户验收后整改及二次内部验收）11、翡翠一期验收备案（电梯验收、取证）工程部2015年第三季度71. 翡翠一期高低压电气安装工程2、翡翠一期装饰工程（1516精装修木工装饰、橱柜等安装）3、翡翠一期地下工程（变配电系统安装、调试）4、翡翠一期地下工程

50、（地下室简单装修、车位划线）5、翡翠一期验收备案（分户验收后整改及二次内部验收）6、翡翠一期验收备案（电梯验收、取证）7、翡翠一期验收备案（工程竣工初验）8、翡翠一期验收备案（竣工验收）9、杜康大厦6.7.8层精装修81、翡翠一期装饰工程（1516精装修竣工整理）2、翡翠一期竣工验收91、翡翠一期装饰工程（1516精装修工程竣工验收）2、办理竣工备案证第四季度101、物业接管验收及整改111、物业接管验收及整改121、入住前准备会三、2015年年度经营计划1. 项目经济技术指标（按照项目、地块或分期填写，由工程部负责填写）序号名称单位数量1.规划总用地面积114771.0862.总建筑面积地上

51、地上总面积102428.24住宅建筑面积99469.98商业建筑面积/酒店建筑面积/其他6961.25地下地下总建筑面积24776.67总人防面积占/3.可售面积90012.244.建筑占地面积/5.容积率-2.196.建筑密度%21.267.居住户数人10508.居住人数人33609.绿地率%3610.总停车位个1078地上停车位个150地下停车位个928翡翠庄园项目（粗体字数据为一期面积、其余为整体规划数据）地上部分第项其他包含1、社区服务用房600平方米；2、社区会所面积3361.25平方米；3、幼儿园面积1800平方面；4、物业用房面积1200平方米。2、项目经营计划2.1营销指标1) 年度销售计划A、 申泰e中心保底任务12月底前去化总房源的90%，具体任务分解如下申泰e中心任务分解如下月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计累计签约金额（万元）0 0 0 1620 1674