大连友谊(集团)股份有限公司资本结构财务诊断与咨询管理

1、武汉工商学院期末课程考核报告2015-2016学年第2学期财务诊断实训学院：管理学院专业：会计学 年级：2014级学生： 学号：题目：大连友谊(集团)股份有限公司（000679）资本结构财务诊断与咨询2016年6月24日一、公司背景资料1、公司简介大连友谊(集团)股份有限公司(以下简称公司)系于1993年经大连市经济体制改革委员会大体改委发199376号“关于设立大连友谊(集团)股份有限公司的批复”文件批准,以定向募集方式设立的股份有限公司；1996年12月18日经中国证券监督管理委员会证监发字(1996)395号文批准,公司向社会公开发行人民币普通股3,500万股,由定向募集公司转为社会募集

2、公司,经过历年分配与转增,现股本总额为23,760万股,其中已流通的人民币普通股14,904万股。公司注册资本为23760万元，截至2007年，总资产46.96亿元，净资产8.28亿元，利润总额7280万元。2006年7月18日公司实施了股权分置改革，公司非流通股股东大连友谊集团有限公司为获得流通权向A股流通股股东执行对价安排。A股流通股股东每持10股A股获付2.7股及2元人民币的执行对价，对价所付出的股份总数为29,160,000股。至此公司已流通的人民币普通股为13,716万股。凭借公司多年积累的经营管理实力、良好的公众形象，在“真诚相待，追求完美”企业管理理念指导下，大连友谊（集团）股份

3、有限公司将以效益最大化为发展核心，实施产业投资发展坚持有进有退，长短结合，做强主业，优势互补，资源共享，多元发展的长期发展战略，不断提升公司的核心竞争力，为股东创造更多财富。大连友谊（集团）股份有限公司相关信息如表格 1所示。表格 1 公司简介表公司全称：大连友谊(集团)股份有限公司英文名称：Dalian Friendship (Group) Co., Ltd.注册地址：辽宁省大连市中山区七一街1号公司简称：大连友谊法定代表人：田益群公司董秘：孙锡娟注册资本(万元)：35,640.0000行业种类：零售业邮政编码：116001公司电话司传真：0411-826508

4、92公司网址：上市时间：1997-01-24招股时间：1996-12-26发行数量（万股）：3,500发行价格（元）：9.8发行市盈率（倍）：14.14发行方式：上网定价发行主承销商：平安证券有限责任公司 上市推荐人：海通证券股份有限公司 经营范围： 商品零售，酒店，对船供应，旅游，进出口贸易，仓储，免税商品，美容美发，农副产品收购（限分支机构），客房写字间出租，企业管理服务，广告业务，房地产开发及销售，典当业务等。2、公司股本大连友谊（集团）股份有限公司股本如表格2所示。表格 2 公司股本变动日期201512312015063020141231变动原因定期报告定期报告定期报告已流通股份356

5、34.2435634.2435634.24人民币普通股35634.2435634.2435634.24境内上市外资股（B股） 境外上市外资股 其他流通股 流通受限股份5.765.765.76国有股 国有股以外的内资股5.765.765.76外资持股 配售法人股 未流通股份 国有股 境内法人持股 境外法人持股 自然人持股 其他未流通股 总股本35640.0035640.0035640.003、公司控股股东等大连友谊（集团）股份有限公司控股股东情况如表格 3所示。表格 3 公司控股股东股东名称持股数量(股)持股比例（%）股份性质1.大连友谊集团有限公司106,660,00029.930流通A股2.

6、上海科固投资有限公司4,405,0551.240流通A股3.中国光大银行股份有限公司-财通多策略精选混合型证券投资基金3,999,7871.120流通A股4.中国民生银行股份有限公司-工银瑞信添福债券型证券投资基金2,000,0000.560流通A股5.俞斌1,781,5050.500流通A股6.牟有峰1,780,0430.500流通A股7.中国农业银行股份有限公司-工银瑞信战略转型主题股票型证券投资基金1,460,2000.410流通A股8.陈小平1,405,0540.390流通A股9.陈秋萍1,321,8000.370流通A股10.龚明亮1,047,3000.290流通A股4、财务报告（1

7、）2015年公司资产负债表如表4所示。 表4 公司资产负债表 单位：人民币元科目2015-12-31科目2015-12-31货币资金1,739,539,440.64短期借款2,368,000,000.00交易性金融资产31,625.00交易性金融负债应收票据应付票据2,000,000.00应收账款4,210,488.27应付账款1,145,172,337.15预付款项32,569,203.00预收款项1,676,694,749.96其他应收款37,513,750.21应付职工薪酬27,200,109.04应收关联公司款应交税费-90,333,545.90应收利息应付利息应收股利应付股利3,20

8、0,000.00存货6,540,285,327.39其他应付款116,871,995.36其中:消耗性生物资产应付关联公司款一年内到期的非流动资产一年内到期的非流动负债235,000,000.00其他流动资产80,058,915.61其他流动负债流动资产合计8,434,208,750.12流动负债合计5,483,805,645.61可供出售金融资产19,987,025.94长期借款2,721,460,000.00持有至到期投资应付债券长期应收款长期应付款长期股权投资37,712,978.45专项应付款投资性房地产预计负债固定资产590,215,921.57递延所得税负债7,284,416.04

9、在建工程966,212,862.27其他非流动负债工程物资非流动负债合计2,728,744,416.04固定资产清理负债合计8,212,550,061.65生产性生物资产实收资本(或股本)356,400,000.00油气资产资本公积80,488,554.01无形资产248,428,092.25盈余公积153,278,967.08开发支出减:库存股商誉未分配利润919,010,626.95长期待摊费用24,528,454.21少数股东权益600,837,718.41递延所得税资产1,271,843.29外币报表折算价差其他非流动资产非正常经营项目收益调整非流动资产合计1,888,357,177.

10、98所有者权益(或股东权益)合计2,110,015,866.45资产总计10,322,565,928.10负债和所有者(或股东权益)合计10,322,565,928.10（2）2015年公司利润表如表5所示。 表5 公司利润表 单位：人民币元科目2015年度科目2015年度一、营业收入3,596,961,778.04二、营业利润203,723,189.98减:营业成本2,478,803,680.28加:补贴收入营业税金及附加248,824,622.50营业外收入885,733.42销售费用217,823,156.78减:营业外支出997,714.74管理费用328,719,764.50其中:非

11、流动资产处置净损失227,369.19堪探费用加:影响利润总额的其他科目财务费用116,940,680.21三、利润总额203,611,208.66资产减值损失2,552,489.36减:所得税92,782,447.50加:公允价值变动净收益18,375.00加:影响净利润的其他科目投资收益407,430.57四、净利润110,828,761.16其中:对联营企业和合营企业的投资权益-968,088.41归属于母公司所有者的净利润56,456,912.41影响营业利润的其他科目少数股东损益54,371,848.75（3）2015年公司现金流量表如表6所示。 表6 公司现金流量表 单位：人民币元

12、科目2014年度科目2014年度销售商品、提供劳务收到的现金2,700,115,207.89取得子公司及其他营业单位支付的现金净额收到的税费返还3,016,629.96支付其他与投资活动有关的现金收到其他与经营活动有关的现金852,993,505.02投资活动现金流出小计141,505,433.42经营活动现金流入小计3,556,125,342.87投资活动产生的现金流量净额-139,980,044.65购买商品、接受劳务支付的现金2,455,655,135.47吸收投资收到的现金支付给职工以及为职工支付的现金214,283,816.13取得借款收到的现金4,988,740,000.00支付的

13、各项税费186,214,208.68收到其他与筹资活动有关的现金30,000,000.00支付其他与经营活动有关的现金324,175,075.32筹资活动现金流入小计5,018,740,000.00经营活动现金流出小计3,180,328,235.60偿还债务支付的现金3,878,000,000.00经营活动产生的现金流量净额375,797,107.27分配股利、利润或偿还利息支付的现金547,521,117.23收回投资收到的现金支付其他与筹资活动有关的现金16,025,468.27取得投资收益收到的现金1,375,518.98筹资活动现金流出小计4,441,546,585.50处置固定资产、

14、无形资产和其他长期资产收回的现金净额149,869.79筹资活动产生的现金流量净额577,193,414.50处置子公司及其他营业单位收到的现金净额四、汇率变动对现金的影响4,458.03收到其他与投资活动有关的现金四(2)、其他原因对现金的影响投资活动现金流入小计1,525,388.77五、现金及现金等价物净增加额813,014,935.15购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金141,505,433.42期初现金及现金等价物余额961,165,206.87投资支付的现金期末现金及现金等价物余额1,774,180,142.02二、行业背景近年来，随着国民经济的持续快速增长，居民收入的

15、不断提高和城市化进程的日渐加快，国内生产总值由2000年的99210亿元增至2010年的397983亿元。同时，国内零售业、酒店业、房地产行业也经历了一个快速发展的周期，目前我国已发展成为全球最主要的消费市场之一。社会消费品零售额由2000年的39106亿元增至2010年的154554亿元。零售业、酒店业、房地产业规模的持续、快速扩大使得国内零售业、酒店业、房地产业的赢利前景空前广阔，零售业、酒店业、房地产业类上市公司的业绩不断改善。经过多年发展，大连友谊(集团)股份有限公司已形成了零售业、酒店业、房地产业三大主业的格局。其中：公司零售业：近年来，电子商务的快速发展，对传统商业零售业造成了一定

16、冲击，传统商业零售业面临客户分流、收入增速放缓、成本高企、利润流失的压力。传统零售企业积极应对，不断尝试创新，一是拓展线上渠道寻出路，二是百货店充分发挥自身优势，增加体验性业态比例，以谋求生存发展。公司房地产业：自2015年年初起，随着一系列降准、降息，在大多数二三线城市取消限购令，取消限外令，各种公积金新政等调控举措的出台，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了一线城市投资投机需求的提前进场，但整体上而言，全国房地产市场分化加大。房地产业经历了多年来的高速发展，正逐渐步入新的发展阶段，行业整体销售增速呈现放缓态势。随着房地产库存高企，行业进入缓慢去库存阶段，尤其

17、是中小城市，因其供给过剩更为突出，库存消化时间也更长，对中小城市的房地产企业构成较大的压力，需要房地产企业调整发展思路、积极转变发展战略。面对错综复杂的经济发展态势，公司上下以积极的心态和信心，通过稳收入、促转型、防风险等具体措施，保证了经营管理工作的持续平稳运行。三、项目资料大连友谊集团股本有限公司已形成了零售业、酒店业、房地产业三大主业的格局，并且初步掌握了地产、零售、酒店三大主业运营经验和资源，初步实现产业间的协同发展，形成良性互动、优势互补、资源共享，亦初步形成较清晰的商业模式。友谊集团及大连友谊的经营管理团队组建的嘉威德投资成为公司的实际控制人后，通过友谊集团间接持股大连友谊，使得公

18、司的核心管理层与公司在利益上结合的更加紧密，能够进一步激励经营管理团队为公司创造效益，降低代理成本，从而确保公司未来健康、可持续发展。公司的零售业，突出“回归、转型”两大主题，一方面，百货业按照“家庭消费中心”、“餐饮休闲中心”、“名品时尚中心”三位一体的一站式商业城定位，持续推进“百货店购物中心化”建设，重点是增加功能业态、引进集合店等混搭元素，友谊商城系列店的“购物中心功能”得以提升。另一方面，公司坚持“O2O全渠道融合”策略，引进业界领先的技术解决方案，初步搭建并运行了能够实现服务功能、营销功能、新品推荐功能和经营功能的微信平台，为公司“全渠道融合”落地提供了有效探索。公司的酒店业，继续

19、以优化结构、整合资源、转型提质为主线，研究客户消费需求，调整营销策略，初步实现了发展质量、治理水平和品牌影响力的同步提升。公司的房地产业2015年，房地产政策进一步放宽，政府陆续出台降准降息、降首付、减免税等措施，刺激消费，推动需求入市，在多重政策支持下，市场需求得到释放，楼市整体回暖，但具体分析：一是，一线及部分二线重点城市回暖较明显，而三四线城市依然收效甚微,库存压力仍然较大。二是，住宅市场回暖迹象好于写字间和公寓市场。三是，土地市场出分化，部分城市拿地热情高涨，但三四线土地市场则遇冷。2015年底，中共中央政治局会议上再次强调化解房地产库存的方向，总体来说政策方面是利于房地产发展。公司房

20、地产项目所在的区域之一大连，2015年房地产销售出现分化，其中：住宅销售略有回暖，公建以及公建式公寓等产品销售不力。而公司的大连富丽华国际项目系公建、公建式公寓产品，受供应量大、市场竞争等多重因素影响，项目去化面对较大压力。公司房地产项目所在的区域之一沈阳，2015年房地产市场库存大，去化缓慢。政府为了“救市”推行了22条房产新政，住宅市场受此利好有所回暖，但商业地产、高端公寓产品市场持续低迷，沈阳友谊时代广场项目销售不畅。公司房地产项目所在的区域之一邯郸，2015年度，政府发布关于进一步促进房地产业平稳健康发展的若干意见（试行），针对邯郸市房地产市场目前的发展态势，提出九点指导意见，着力消化

21、商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展。在此利好影响下，区域内房地产项目缓慢复苏，公司的邯郸友谊时代广场项目依托这一有利变化，继续深耕自己的形象和品牌，并在销售方面多渠道发力。公司在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司求速度、拼执行，充分分析自有产品的特点，利用嫁接外部资源等手段，努力实现库存去化；另外，公司房地产项目主要布局于沈阳、大连、邯郸等二、三线城市，2015年以来房地产市场持续低迷，项目销售价格未达到预期；在目前的经济环境下库存去化难度较大，以价换量趋势明显，公司综合市场去化慢以及自身项目情况，对大连富丽华国际项目、沈阳友谊时代广场项目、邯郸友谊时代广场项目计提了存货跌价准

22、备。同时，公司深化房地产存量结构调整，相继完成大连东港土地返还以及苏州新友置地（石湖项目）股权转让，公司坚持去高端化，转而将眼光投向刚性需求的住宅产品等，并力促寻找“房地产轻资产化”的运行模式。目前公司房地产项目基本情况如下：公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势公司的房地产业务当前主要集中于商业地产项目。其中：大连富丽华国际项目是大连市CBD商务中心区的高端精装修公寓项目，在区域内依托富丽华大酒店的号召力，利用富丽华大酒店长期积累的品牌优势和客户忠诚度，开拓销售渠道。沈阳友谊时代广场项目是沈阳“金廊”沿线商业综合体项目，在售的公建、公寓、会所、写字楼以及商业等产

23、品，具备清水现房、景观精致等优势，且成功实现广发银行沈阳分行的进驻，从而进一步增强客户信心，赢得市场认同。邯郸友谊时代广场项目，位于邯郸核心商贸区，在售的公建、公寓、会所、写字楼以及商业等产品品质在区域内具备领先优势，且写字楼产品在2015年底已经交房，该项目是在市场低迷期实现了邯郸少有的高品质按时交房，项目的品质和实力经受了市场的检验。公司的房地产储备情况截止2015年末，公司控股公司-苏州新友置地有限公司在苏州石湖区域持有待开发土地面积63,624.2平方米，计容建筑面积81,920.19平方米。公司不存在一级土地开发。在2016年初，根据公司发展及公司房地产业务存量结构调整的需要，公司将

24、控股公司江苏友谊合升房地产开发有限公司持有的苏州新友置地有限公司95%的股权转让给上海融创房地产开发有限公司，转让价格为人民币183,652,145.00元，同时，双方确认，苏州新友置地应付股东借款人民币854,582,586.00元，由上海融创代偿。股权转让完成后，上海融创持有新友置地95%股权，江苏友谊合升持有新友置地5%股权。本次股权转让事项已经公司于2016年1月13日召开的第七届董事会第十九次会议及2016年1月29日召开的第一次临时股东大会审议通过。截止至2016年2月3日，相关股权转让手续已全部办理完成，上海融创已按照合同约定支付了股权转让价款及偿还了苏州新友置地股东的借款。 公

25、司的船供业，克服外贸市场急剧变化、供船行业不良竞争加剧的困难，一是加强市场研判，坚持“多点布局、多渠道经营”的经营部署，二是依托大连保税区的外供中心项目，经过精心筹备，东北首家进口商品展示交易中心正式运营，新型商业业态建设初见成效，为逐步实现服务贸易一体化打下初步基础。 基于公司“千家万户服务商”的定位，一年来我们积极谋求转型，并为之付出了艰苦努力，经过数轮谈判，公司与武汉信用投资集团股份有限公司达成重大资产重组协议。目前，相关工作正在推进中，如本次重组完成，上市公司主营业务将新增担保、授信、征信、互联网金融等业务。未来上市公司可将新增主业（担保、授信、征信和互联网金融业务）与现有零售、房地产

26、等产业形成协同互补，以“金融+”为整体战略，为客户提供从前端到后期的全方位“商品+金融”的服务和支持，从而保证上市公司构建多层次的可持续的业务模式和盈利模式，寻求长期稳定增长，更好地回报广大投资者。四、财务诊断与咨询1、财务诊断（1）利用杠杆原理进行财务诊断资产负债率资产负债率=（负债总额资产总额）*100%由大连友谊（集团）股份有限公司2015年资产负债表数据得，资产总额8,427,989,652.51元，负债总额为6,592,629,576.76元资产负债率=（负债总额资产总额）*100%=（6,592,629,576.768,427,989,652.51）*100%=78.2230%该指

27、标数值较大，说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力。大连友谊（集团）股份有限公司资产负债比率较大，公司扩展经营能力强，股东权益应用充分，偿还债务的能力弱。 (2)经营杠杆DOL=(EBIT+F)/EBIT式中，DOL表示经营杠杆系数；EBIT表示息税前利润；F表示固定成本。2015年EBIT=净利润+利息支出+所得税费用=利润总额+利息支出=203,611,208.66+109,957,020.17=313,568,228.83（元）由于固定成本数据无法获得，以企业的营业成本的10%估计企业的固定成本。大连友谊（集团）股份有限公司2015年营业成本为

28、2,478,803,680.28元，则固定成本=2,478,803,680.28*10%=247,880,368.028（元）DOL=（EBIT+F）/EBIT=（313,568,228.83+247,880,368.028）/313,568,228.83=1.7905在固定成本不变的情况下，经营杠杆系数说明了销售额增长（或减少）所引起的经营利润增长（或减少）的幅度，大连友谊（集团）股份有限公司的销售增长1倍时，引起其营业利润增长1.7905倍。在固定成本不变的情况下，销售额越大，经营杠杆系数越小，经营风险也就越小；反之，销售额越小，经营杠杆系数越大，经营风险也就越大。在销售收入一定情况下影响

29、经营杠杆的因素主要是固定成本和变动成本的金额。固定成本加大或变动成本变小都会引起经营杠杆系数增加。在固定成本一定的情况下，公司应采取多种方式增加销售额，这样利润就会以经营杠杆系数的倍数增加，从而赢得正杠杆利益。否则，一但销售额减少时，利润会下降得更快，形成服负杠杆利益。在市场繁华业务增长很快时，公司可能通过增加固定成本投入或减少变动成本支出来提高经营杠杆系数，以充分发挥正杠杆利益用途。在市场衰退业务不振时，公司应尽量压缩开发费用、广告费用、市场营销费用、职工培训费等酌量性固定成本的开支，以减少固定成本的比重，降低经营杠杆系数，降低经营风险，避免负杠杆利益。(3)财务杠杆DFL=EBIT-EBI

30、T-利息-优先股股利/（1/所得税税率）式中，DFL表示财务杠杆系数；EBIT表示息税前利润。以大连友谊（集团）股份有限公司2015年财务数据计算，由利润表数据得2015年利润总额为203,611,208.66元，由利润表附注得利息支出为109,957,020.17元，大连友谊（集团）股份有限公司未发行优先股，无优先股股利。息税前利润EBIT=净利润+利息支出+所得税费用=利润总额+利息支出=203,611,208.66+109,957,020.17=313,568,228.83（元）DFL=EBIT/EBIT-利息-优先股股利/（1-所得税税率）= 313,568,228.83/（313,5

31、68,228.83-109,957,020.17）=1.5400财务杠杆系数表明的是息税前盈余增长所引起的每股收益的增长幅度。大连友谊（集团）股份有限公司的息税前盈余增长1倍时，其每股收益也增长1.5400倍在资本总额、息税前盈余相同的情况下，负债比率越高，财务杠杆系数越高，财务风险越大，但预期每股收益（投资者收益）也越高。大连友谊（集团）股份有限公司负债比率较低，财务杠杆系数也低，分析可知，大连友谊（集团）股份有限公司需要通过合理安排资本结构，适度增加负债，充分发挥财务杠杆的作用。(4)复合杠杆复合杠杆又称总杠杆或联合杠杆，是企业经营杠杆与财务杠杆综合作用个普通股每股收益带来的影响。复合杠杆

32、系数是指每股利润变动率相当于产销售量变动率的倍数。其计算公司DCL=DOL*DFL复合杠杆系数=经营杠杆系数*财务杠杆系数=1.5400*1.7905=2.7573能够从复合杠杆系数中估计出销售额变动对每股盈余造成的影响，即大连友谊（集团）股份有限公司销售额增长一倍，则每股盈余增长2.7573倍。普通股每股盈余是评价资本结构是否合理的主要指标。（5）资本结构综合诊断最优的资本结构是指在一定条件下使企业综合资本成本最低，企业价值最大的资本结构。判断企业的最佳资本结构可以使用以下几个标准：1） 企业的综合资本成本最低。2） 普通股每股收益最大。3） 企业总价值最大。我国金融市场不成熟，融资渠道单一

33、，导致了公司对资本结构理论的忽略。由以上分析可知，大连友谊（集团）股份有限公司资产负债率较高，扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力，财务杠杆系数、经营杠杆系数也偏低，没有充分发挥财务杠杆的作用。公司的权益资本、债务资本比例严重不合理。公司股权结构中的股权集中度较大，国有控股比重大。综上所述，大连友谊（集团）股份有限公司资本结构特点为负债比率偏高，资本结构不科学。2、管理咨询意见（1）行业环境2016年将是中国宏观经济持续探底的一年，宏观经济指标不容乐观，这将给中国进行实质性的存量调整、全面的供给侧改革以及更大幅度的需求性扩展带来契机，从而为2017年经济周

34、期的逆转，为中高速经济增长的常态化打下基础。公司上下将充分认清大势，全力做好迎接市场变革的准备。公司零售业：继续坚持“百货店购物中心化”和“线上线下融合”的发展策略，一方面将持续打造有友谊特色的集“家庭消费中心”、“休闲体验中心”、“名品时尚中心”为一体的一站式商业城，商品回归“品质+实惠”的高中低结合，快速推进结构调整，同时，公司将大力发展自有品牌、自采商品，形成特色和品牌优势，并通过消费行为分析，持续收集足够的顾客关注度，持续改善商品结构；另一方面，公司零售业将坚定“实体产业+互联网”的融合思维，继续利用包括微信等在内的各种互联网工具，把“友谊商城网”建成“新媒体营销平台”、“顾客服务平台

35、”、“商品展示、销售平台”；同时，公司将探索开拓移动支付功能，并推动公司零售业从营销到销售，从商品展示到结账付款，从物流配送到售后服务，通过线上完成，力求给顾客提供完美的购物体验。公司酒店业：一方面，将持续开拓会务、商务、旅游和中产阶层以及大众百姓的消费市场，同时将不断探索经营的体制机制改革，谋求长远发展。另一方面，将充分挖掘营销创新手段，提升服务品质，确保经营整体稳步发展。公司房地产业：公司将借助国家去库存大势，引入新思路，启动新模式，突破大连、沈阳地区的销售瓶颈，快速去化地产库存。同时，公司也将依托技术、管理等优势，一方面稳妥选择合适体量，且偏向刚需和改善性需求的住宅地产项目；另一方面，公

36、司将积极寻找以轻资产运行为主要业务模式的房地产转型方向，以形成新的经营模式和利润增长点。公司供船业：积极做好进口商品展示交易中心，进口商品直销业务的营销推广和渠道拓展工作，采用自主或合作方式，通过直销、线上拓展等策略，扩大业务规模，提升品牌知名度；同时，将积极关注中韩自贸区、大连金普新区所设立的跨境电商综合实验区的政策走向，探索免税业务、保税业务及进口直销、港区配套服务的一体化运营。（2）市场风险零售业面对行业变化，公司多年以来，一方面积极探索线上业务，另一方面坚持“百货店购物中心化”的经营调整思路，不断强化体验性服务建设。但经营思路调整起效尚需时间，同时新试业的辽阳友谊商城尚处于培育期。总体

37、判断，互联网对传统零售业的冲击将持续发酵，实体零售业将出现进一步的分化和重组，业务发展模式的探索、乃至行业格局的重塑将持续、深入展开，对公司而言，竞争压力加大。房地产行业经历了多年来的高速发展，正逐渐步入新的发展阶段。高房价和高利率水平一定程度上抑制了消费者的住房需求，房地产行业整体销售增速呈现放缓态势。随着房地产库存高企，行业进入缓慢去库存阶段，尤其是中小城市，因其供给过剩更为突出，库存消化时间也更长，对中小城市的房地产企业构成较大的压力。但随着贷款政策的宽松化、利率的下调、人口政策的改变等积极因素的影响，加上我国城镇化水平较低，未来房地产市场经历调整后，仍有望回归平稳，但重回高速增长的可能性已不大。对于国内的房地产企业，尤其是像公司这类中小型的房地产开发商而言，资金回款时间的拉长、收入和利润增速的下滑等局面已难以避免，调整发展思路、积极转变发展战略是公司必然的选择。零售业：2009年末召开的中央经济工作会议再次强调了调结构、扩内需的重要性提，提出进一步推进城市化进程，并相继出台了一系列促消费政策。总体看，中国居民收入正处于快速增长期，庞大人口基数的大众阶层和财富再分配产生的富人阶层将使大众消费和高端消费齐头并举。人口老龄化和城市化进程都将为消费产业带来长期利好，是零售业景气持续回