经营管理(模拟试题卷)

1、一、单项选择题（共60题，每题1分，选出每题的备选答案中最符合题意的选项）1. 某写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应，该写字楼最可能属于( )写字楼。     a甲级     b乙级     c丙级     d三级 答案：c2. 在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类

2、专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是( )。 l    a区域购物中心     b市级购物中心     c地区购物中心     d居住区商场 答案：a3. 一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（    ）。a花园公寓  b错层公寓  c复式公寓  d单间公寓答案：c解析：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园

3、公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。4. 物业经营管理的常规工作不包括（    ）。a. 物业保险管理     b. 设施设备管理c. 日常维修和维护  d. 决策分析答案：d5. （    ）是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 a. 不可移动性b. 适应性c. 各异性d. 相互影响性答案：b解析：应掌握房地产投资的特性：位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策

4、影响性、专业管理依赖性和相互影响性。 6-106. (    )是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。a使用寿命b自然寿命    c设计寿命d经济寿命答案：d7. 下列选项中，不属于房地产投资之弊的是（    ）。a流动性差b投资数额巨大 c投资建设期长d投资回收期长  答案：c解析：房地产投资之利在于(1)相对较高的收益水平 (2)能够得到税收方面的好处 (3)易于获得金融机构的支持(4)能抵消通货膨胀的影响 (5)提高投资者的资信等级。房地产投资之弊 (1)流动

5、性差(2)投资数额巨大 (3)投资回收期较长 (4)需要专门的知识和经验。8. （    ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。a. 通货膨胀风险b. 市场供求风险c. 周期风险d. 变现风险答案：a解析：又称购买力风险9.下列选项中不属于或然损失风险的是（    ）。a.火灾b.风灾c.核辐射d.战争答案：d解析：或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。还包括洪水、地震等。10. 关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（    ）。

6、a不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值b同样数额的资金在不同时点上具有相同的价值c从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。d银行利息是一种资金时间价值的表现方式答案：b 11-1511.我国的（    ）是按照复利计算利息的。a. 个人定期储蓄存款b. 国库券c. 个人活期储蓄存款d. 房地产开发贷款答案：d解析：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。12. （1i）n称为（    ）。a. 一次支付终值系数b.

7、一次支付现值系数c. 等额支付序列现值系数d. 等额支付序列终值系数答案：a13.某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为30万元，第10年末的净转售收入为500万元，如果折现率为12%，则该写字楼投资项目的收益现值为（    ）。a. 198.62b. 289.37c. 330.49d. 409.26答案：c解析：已知a=30万元，n=10,f10=500万元，i=12%则该写字楼项目收益现值为：=330.49万元本题为教材第50页例题【3-3】的同类型题，教材中其他的几道例题也应掌握。14. 下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ 

8、0;  ）。a.设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损b.由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损c.设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值d.无形磨损不表现为设备原始价值的贬值答案：b15. 设备更新的核心工作，是确定设备的（    ）。a. 经济寿命b. 物理寿命c. 自然寿命d. 技术寿命答案：a16. 某投资者向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为10%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为（   ）万元。a400 

9、      b640        c 1200       d 1420 答案：c解析：已知i=10%/4=2.5%,n=3×4=12利息=4000×2.5%×12=1200（万元）17. 某笔贷款按月还本付息，年利率12%，每月计息一次，则名义利率和实际利率分别是（    ）。a. 12%，1%    b. 1%，12%&#

10、160;   c. 12.68%，12%    d. 12%，12.68%答案：d解析：实际利率=（1+12%/12）12-1=12.68% 18. 在所有的设备使用期限中，能使设备（    ）最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命a. 年等额设备购置成本b. 年等额设备运营费用c. 年等额总成本d. 年等额资产恢复成本答案：c19. 下列选项中，（    ）不是清偿能力指标。a. 资产负债率  b. 借款偿还期  c. 偿债备付率  d. 现金

11、回报率  答案：d20. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/，出租的年末净收益为330元/。假设折现率为10，风险补偿估计为现房价格的2，则该期房目前的价格是（    ）元/。a. 3268b. 2976c. 2865d. 2934答案：d解析：期房价格现房价格预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿该期房目前的价格计算如下：=2934(元) 21-2521. 下列物业的评估中，不适宜用市场比较法的是(    )。a物业开发用地   b普通商品住宅&#

12、160;  c教堂   d标准厂房   答案：c解析：市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。22. 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗物业的正常成交价格是（    ）元/。a. 2500&#

13、160;   b.2450    c.2368   d.2670答案：a解析：该宗物业的正常成交价格求取如下：                                    

14、;               =2500(元/)同时，应掌握另外一个公式：23. 下列关于重新购建价格的概念的理解错误的是（    ）。a. 重新购建价格是估价时点时的价格b. 重新购建价格是客观的价格c. 建筑物的重新购建价格是估价时点状况下的价格d. 土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格答案：c解析：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格24. 一般而言，物业的(    )可以反映物业价

15、格水平的高低。a保留价    b总价格  c起价    d单位价格答案：d 25. 一个别墅区附近兴建了一座垃圾处理厂，该别墅区的物业价值下降，这是一种(    )。a自然折旧    b物质折旧    c功能折旧    d经济折旧答案：d 26-3026. 在房地产市场的运行环境中，（    ）是投资者最敏感的问题。a. 经济环境b. 政治环境c. 金融环境

16、d. 法律制度环境答案：b27. 总量结构是从（    ）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异。a房地产市场整体        b经济发展阶段出发c房地产市场发育情况    d各地房地产市场均衡发展答案：a28. 下列不属于市场需求特点的是（    ）。a缺乏弹性   b广泛性c多样性d需要借助金融信贷机构来进行融资答案：a 29.空置率分析是（    ）

17、的内容。a供给分析    b需求分析     c竞争分析    d市场占有率分析答案：a30. 某城市2004年存量商品住房的吸纳周期为2.5年，则该城市同期存量商品住房的吸纳率是（）。  a.40     b.50%     c.60%     d.70% 答案：a解析：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数。 31-3531.物业管理中的（ 

18、0;  ）是一种运行计划，属于战术层次的计划。a.年度计划b.中短期计划c.中长期计划d.远景规划答案：a32. 一般来说，物业检查的频率取决于（    ）。a物业服务费的多少   b业主对物业质量要求的程度c物业管理企业的资质等级   d行业标准答案：b33. 物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（    ）。a业主的态度     b物业管理企业的资质等级   c业主和物业管理人员之间的关系d物业服务水平答案：a34

19、. 按房屋租赁期限划分，物业租赁可分为（    ）。a居住用房租赁和非居住用房租赁  b定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁c公房租赁和私房租赁  d国内租赁和涉外租赁答案：b35. 房屋租赁实行登记备案制度， 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后(    )日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。a. 15    b.30    c.20    d.60答案：b36. 物业租

20、赁管理模式中，（    ）模式业主不负责物业的租赁。a包租转租和委托管理      b出租代理和委托管理c包租转租和出租代理  d包租转租、委托管理和出租代理答案：c37. 租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（    ）承担。a出租方 b承租方  c转租方  d双方当事人在合同中约定答案：d解析：出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。38. 下列选项中，（&

21、#160;   ）不是物业管理成本营业成本中包括的费用。a直接人工费     b间接费用  c直接材料费     d财务费用答案：d39. （    ）是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。a. 机会成本b. 估计成本c. 沉没成本。d. 可缓成本答案：c40. 下列哪项不是人工费包括的费用（      ）。a社会保险费    b加班费

22、0;  c通讯费   d工服洗涤费答案：c解析：人工费包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。 41-4541. （    ）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。a固定预算  b弹性预算  c零基预算  d滚动预算和概率预算答案：a42. 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，（    ）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。a.

23、施工单位b. 业主委员会c. 物业建设单位d. 业主答案：c43. 下列选项中，不属于物业服务合同的法律特征的是（    ）。a. 物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提b. 物业服务合同是有偿的c. 物业服务合同是单务合同d. 物业服务合同是劳务合同答案：c解析：物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。44. 公众责任保险，是一种（    ）保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。a有形财产  b无形财产  c固定资产   d动产答案：b45. 火灾保险费率的计算方法有分类法和（

24、    ）两种a分层法    b分部法   c分项法    d表定法答案：d 46-5046. （    ）是目前物业管理活动广泛采用的招标方式。a公开招标 b无限竞争性公开招标 c邀请招标  d协议招标答案：c47. 保险金额和保险费的确定，是根据(    )以及物业管理企业或业主的财务预算状况来确定的。a. 风险带来损失程度b. 物业的市场价值c. 赔偿限额d. 保险责任答案：a48.（ &#

25、160;  ）是财务分析的最基本和最主要的形式。a. 现状分析b. 潜力分析c. 专题分析d. 趋势分析答案：a49. 一套完整的会计报表由（    ）组成。a会计报表和文字参考   b主表和附表c会计报表附注和财务情况说明书    d企业会计制度规定的和企业内部管理需要的报告答案：b解析：50. 在定量指标评价标准中，较低值及以上的标准系数为（    ）。a1    b 0.8     c0.6 

26、;   d0.4答案：d 51-5551. 物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（     ）。a经营目标   b服务目标   c管理目标    d微观目标答案：c52. 物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平,一般来说，对于中低档写字楼物业选择(    )是不合适的。a. 网络b. 报纸上的分类广告c. 物业顾问机构的期刊d. 电视答案：d53. 写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算

27、基础，可出租面积是（    ）加上分摊公用建筑面积。a. 建筑面积b. 出租单元内建筑面积c. 可出租面积d. 单元内使用面积答案：b54.(    )是高层写字楼消防安全工作的核心。a. 有效发挥自动消防系统的功能b. 严密规范的消防责任制c. 对防火避难层任何单位不得占用d. 对租户要进行消防知识宣传教育答案：a55. 写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，下列选项中，（    ）不是绩效评价的主要指标。a. 服务满意度b. 物业经济指标c. 物业品牌化d. 物业出租率

28、答案：d 56-6056. 零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入住，其理论依据是（    ）。a集聚效应理论   b需求外部效应理论   c同类零售店聚集理论   d中心地理论答案：d57. （    ）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。a声誉  b租户组合与位置分配  c财务能力  d企业实力答案：a58. （    ）是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入。a物业管理费&

29、#160;  b百分比租金   c基础租金   d代收代缴费用答案：c59. 某租户的基础租金为15万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，则只有当月营业额超过(    )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。a. 200    b.300    c.240    d.350    解析：15万元/5%=300万元60. （    ）是不良物业资产形成的原始起

30、因。a房地产经济泡沫  b企业投资失败  c经济周期变化  d企业财务坏账答案：c二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用(    )的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。a. 物业管理b. 房地产资产管理c. 设施管理d. 房地产组合投资管理e. 市场管理答案：abcd2. 通过进行房地产投资，投资

31、者可以（    ）。a. 获得作为房地产业主的荣誉b. 获得较高的收益和资本增值c. 可以降低其投资组合的总体风险d. 抵抑通货膨胀的影响e. 享受税收的优惠政策答案：abcd解析：房地产投资的主要目的是使其财富最大化。3. 房地产间接投资的具体形式包括(    )。a. 购买房地产开发、投资企业的债券、股票b. 购买房地产投资信托基金的股份c. 房地产置业投资d. 房地产开发投资e. 购买房地产抵押支持证券答案：abe解析：房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。房地产间

32、接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(reits)的股份或房地产抵押支持证券(mbs)等。同时应掌握各种形式的特点。4. 利率调升会对房地产投资产生影响的影响有（    ）。a. 导致房地产实际价值的折损b. 导致房地产实际价值的增加c. 加大投资者的债务负担d. 减少投资者的债务负担e. 不会对房地产投资产生影响答案：ac解析：利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。

33、0;   5. 下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（    ）。a系统风险是指周期风险b较之个别风险，系统风险不易判断和控制c或然损失风险属于个别风险d变现风险属于个别风险e时间风险属于个别风险 答案：be解析：房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。个别风险包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险和持有期风险。 6-106. 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定

34、时期各时点上实际发生的（    ）叫做现金流量。a. 资金流出b. 资金流入c. 资金投入d. 资金现值e. 资金终值答案：ab7. 对于房地产开发投资项目来说，现金流入主要包括（    ）。a. 销售收入b. 出租收入c. 还本付息d. 利息收入e. 贷款本金收入答案：abde解析：对于房地产开发投资项目来说，现金流入包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。8. 下列关于名义利率与实际利率关系的说法正确的是（    ）。a. 实际利率

35、比名义利率更能反映资金的时间价值b. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大c. 当每年计息周期数m1时，名义利率与实际利率相等d. 当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率e. 当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为ier1答案：abce解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率9. 物业价格的特征包括（    ）。a. 物业价格受区位的影响很大b. 物业价格实质上是物业实物的价格c. 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金d. 物业价格形成的时间较长e. 物业价格容易受交易者的个别因素的影响

36、答案：acde解析：物业价格实质上是物业权益的价格。10. 下列关于投资价值与市场价值的说法中，正确的是（    ）。a. 某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值b. 物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值c. 市场价值是客观的、非个人的价值d. 投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值e. 在某一时点，投资价值是惟一的，而市场价值会因投资者的不同而不同答案：abcd解析：在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同 

37、11-1511.下列选项中，属于非正常交易情况的是（    ）。a. 急于出售或急于购买的交易b. 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易c. 交易税费非正常负担的交易d. 受债权债务关系影响的交易e. 过去有过业务往来的当事人之间的交易答案：abcd解析：除此之外，还有利害关系人之间的交易、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易、相邻物业的合并交易12. 年限折旧法是根据建筑物的(    )来求取建筑物折旧的方法 a经济寿命    b有效年龄    c剩余自然寿

38、命d自然寿命    e实际年龄答案：ab13. 物业位置分析是市场分析中的重要内容,对不同类型的物业，位置的含义和要求也不尽相同,商业零售物业区位的优劣，主要取决于（    ）。a. 周围人口密度b. 交通、通信的方便程度c. 居民的购买力水平和消费习惯d. 市政公用和公建配套设施完备的程度e. 环境因素答案：abc14. 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有（    ）特征。a. 承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和处分权b. 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋c. 房屋租赁关系是一种经济

39、要式契约关系d. 房屋租赁关系不因所有权的转移而中止e. 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人答案：bcde解析：承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权15. 承租人的权利包括（    ）。a可以不经出租人同意就转租的权利  b有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利c有要求保障居住安全的权利d有对物业管理状况进行监督、建议的权利e经出租人同意有转租获利的权利答案：bcde解析：承租人的权利，包括以下几个方面：(1)有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。(2)有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养

40、。(3)出租房屋出售时，有优先购买权。(4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利。(5)经出租人同意有转租获利的权利。 16-2016. 成本预算编制的基本要求有（   ）。a.成本预算必须同其他预算相协调  b.成本预算要以成本计划为基础 c.成本预算应有相应的技术经济措施保证  d.成本预算要全面权衡，提高员工工作效率e.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地答案：ace解析：编制成本预算时，必须遵循以下基本要求：成本预算必须同其他预算相协调；成本预算要以各项定额为基础；成本预算应有相应的技术经济措施保证；成本预算要全面权衡，提高资金使用效

41、益；成本预算既要符合实际，又要适当留有余地17. 前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如（    ）等，因此具有一定的特殊性。a. 管理遗留扫尾工程b. 空置房出租c. 空置房屋看管d. 停车场管理e. 附属设施设备的维修和养护答案：abc18. 物业管理绩效评价以物业管理企业的（    ）方面的内容作为评价重点。a盈利能力       b资产运营水平c偿债能力    d市场竞争力   &#

42、160; e后续发展能力答案：abce19. 写字楼租户选择要考虑的主要因素有（    ）。a租户组合与位置分配   b租户的商业信誉和财务状况   c物业的周边环境d所需面积大小    e需要提供的物业管理服务答案：bde20. 可持续发展要求下的物业管理除了常规物业管理内容外，还应关注噪声的控制，关于噪声控制的基本要求是（    ）。a. 对于配套设备机房，可以采取密闭的隔音处理方法b. 为降低汽车和农贸市场的噪声污染，可以在车道两旁种植减噪树种c. 尽可能把车

43、库建在地下或与生活工作区拉开距离d. 使农贸市场与生活工作区拉开距离，并以减噪树种作为隔离带e. 注重采用新型建材饰材和自然能源答案：abcd单项选择题1、 一、单项选择题（共60题，每题1分，选出每题的备选答案中最符合题意的选项）物业经营管理强调为业主提供（   ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A:设施管理B:运行管理 C:价值管理D:资产管理本题正确答案为:C本题解析: 2、 物业经营管理的内容不包括( )。A:物业价值和经营绩效评估B:租赁管理C:物业运行操作管D: 房地产开发本题正确答案为:D本题解析: 3、 ( )是房地

44、产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。A:居住物业B:收益性物业C:公共物业D: 所有物业本题正确答案为:B本题解析: 4、物业经营管理活动的内容中，以运行管理为主的是（ ）。A: 物业管理和设施管理B: 物业管理和房地产资产管理C: 房地产资产管理和设施管理D: 房地产投资组合管理和资产管理本题正确答案为:A本题解析: 5、 根据资产组合理论，不正确的是( )。A: 投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险B: “不要把鸡蛋放在一个篮子里”C:理性的投资者将选择风险最小的那个组合D: 投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存

45、在补偿，整体风险将降低本题正确答案为:C本题解析: 6、 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益，预先垫付一定数量的货币或实物( )。A:直接从事房地产开发经营活动的经济行为B: 间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C: 直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D: 直接或间接地从事或参与房地产交易的行为本题正确答案为:C本题解析: 7、 以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是( )。A: 房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚B: 房地产开发投资通常属于长期投资C:房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D: 房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开

46、发投资就转变成了置业投资本题正确答案为:B本题解析: 8、 某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的（    ）。A:不可移动性  B:相互影响性     C:政策影响性D:适应性本题正确答案为:B本题解析: 9、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（    ）。A:个别风险B:利率风险C:系统风险D:变现风险本题正确答案为:D本题解析: 10、 收益性物业的运营费用是除（   

47、 ）外物业发生的所有费用A:抵押贷款还本付息B:税金C:保险D:人员工资本题正确答案为:A本题解析: 11、（    ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A:潜在毛租金收入的最大化 B:税前现金流的最大化C:净运营收益的最大化 D:税后现金流的最大化本题正确答案为:C本题解析: 12、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（    ）的简化图示。A:资金流入B:资金流出C:资金形态D:资金运动状态本题正确答案为:D本题解析: 13、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔

48、贷款的实际利率是（    ）。A:15.87%B:15.26%C:14.32%D:16.01%本题正确答案为:A本题解析: 14、设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（）减去起当前市场价之后的差值。A:原值 B:账面价值C:历史价值 D:入账价值本题正确答案为:B本题解析: 15、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。A:现金回报率B:利率C:内部收益率D:基准收益率本题正确答案为:D本题解析: 16、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的金

49、营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（    ）A:4.6%B:14%C:7%D:2.8%本题正确答案为:B本题解析: 17、 某家庭申请了30万元10年住房抵押贷款，年利率为6%，该家庭在按月等额偿还4年后于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭月还款额减少了（    ）元。A:994.37 B:1018.78   C:1255.16 D:1387.24本题正确答案为:A本题解析: 18、已知某投资项目折现率为11时，净现值为170

50、0万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A:1112 B:1136 C:11661 D:1295本题正确答案为:C本题解析: 19、物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于(    )。A:前期工程费B:基础设施建设费C:建筑安装工程费  D:公共配套设施建设费本题正确答案为:B本题解析: 20、（    ）是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。A:理论价格B:总价格C:市场价格 D:单位价格本题正确答案为:A本题解析:

51、21、 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的(    )价格或价值进行测算和判定。A:市场B:正常C:理论D:客观合理本题正确答案为:D本题解析: 22、运用市场法估价的步骤不包括（    ）。A:搜集交易实例 B:对可比实例成交价格进行处理C:选取可比实例D:求取积算价格本题正确答案为:D本题解析: 23、在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用A:市场法B:成本法C:折旧法 D:收益法本题正确答案为:B本题解析: 24、下列关于长期计划的说法，正确的是（    ）。

52、A:属于战术层次的计划B:通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期C:通常以35年为周期D:通常以物业的剩余使用寿命为限本题正确答案为:D本题解析: 25、 不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（    ）。A:国家及地方政府编制的统计年鉴B:各行业协会正式出版的信息C:行业协会内部的信息D:新闻媒体及网络发布的信息本题正确答案为:C本题解析: 26、不属于物业管理预算量化目标的是(    )。A:详细的预期收益估算 B:物业服务水平C:运营费用D:允许的空置率水平本题正确答案为:B本题解析:

53、27、下列属于市场交易指标的是(    )。A:空置量与空置率 B:吸纳量与吸纳率 C:平均建设周期D:国内生产总值本题正确答案为:B本题解析: 28、下列属于市场交易指标的是(    )。A:空置量与空置率 B:吸纳量与吸纳率C:平均建设周期D:竣工房屋价值本题正确答案为:B本题解析: 29、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建投资等计划是(    )的内容。A:供给分析B:需求分析C:竞争分析D:市场占有率分析本题正确答案为:A本题解析: 30、租赁管理的客户对象是（）。A:出租方B

54、:房地产中介机构C:业主D:租用物业的租户本题正确答案为:D本题解析: 31、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A:物业出租经营成本B:业主希望的投资回报率C:物业自身的状况D:同类型物业的市场供求关系本题正确答案为:D本题解析: 32、吸引租户的主要策略的不包括(    )A:强调租金低廉B:宣传手段 C:租约条款优惠D:现场看楼本题正确答案为:D本题解析: 33、（    ）是由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其特征是持有房地产权证或房屋所有权证。A:直管公房B:经济适用房C:廉租房D:自管公房本题正确答

55、案为:A本题解析: 34、物业管理企业对发生的坏账损失计入（    ）。A:营业成本B:管理费用C:营业成本或管理费用 D:递延资产本题正确答案为:D本题解析: 35、（）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。A:绿化率B:物业增值率C:业主满意率D:维修及时率本题正确答案为:B本题解析: 36、某物业管理企业年工资总额207300元，则福利基金为（    ）元。A:2073 B:24876 C:29022 D:20730本题正确答案为:C本题解析: 37、固定资产平均折旧年限一般为（）年。A:3  

56、0;  B:5  C:8 D:10本题正确答案为:B本题解析: 38、 雇主责任保险可扩大承保对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。A:投保人B:被保险人C:第三者D:雇员本题正确答案为:C本题解析: 39、 固定资产的保险价值是指出险时的（    ）。A:重置价值B:重建价值C:会计账面价值D:历史成本本题正确答案为:A本题解析: 40、 (    )一

57、般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。A:公开招标B:邀请招标C:协议招标D:公开招标和邀请招标本题正确答案为:A本题解析: 41、 物业管理招投标的原则不包括（    ）。A:公开B:公平C:合理D:诚实守信本题正确答案为:A本题解析: 42、物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意的问题不包括（    ）。  A:“宜粗不宜细”的原则  B:不应有无偿无限期的承诺  C:实事求是留有余地  D: 明确界定违约责任与处

58、理方式本题正确答案为:A本题解析: 43、企业价值是(  )。A:企业账面资产的总价值 B:企业全部财产的市场价值C:企业有形资产价值  D:企业账面资产余额本题正确答案为:B44、根据分析资料角度不同财务报告分析可分为(    )。A:内部分析和外部分析 B:全面分析和专题分析C:趋势分析、现状分析和潜力分析D:财务报表分析和内部报表分析本题正确答案为:D45、评价结果五种类型优(A)、 良(B)、中(C)、低(D)、差（E）当中，“低”的资格界限是(    )。A:5070（含50分）B:5060分（含60分）

59、C:4050分(含40分 ) D:4050分（含50分）本题正确答案为:C46、经营亏损挂账比率能够深入反映企业资产经营管理中存在的问题，该指标为(    )是最佳状态。A:100 B:80 C:50D:0本题正确答案为:D47、物业所有人与使用人满意率最大化是写字楼物业管理（   ）。A:经营目标  B:服务目标C:管理目标D:微观目标本题正确答案为:B48、不属于写字楼物业管理风险特点的是(    )。A:全员性B:全期性C:确定性D:动态性本题正确答案为:C49、（）已日益成为现代化写字楼物业安全的

60、首要问题。A:工程安全B:人员安全 C:治安安全D:应急预案本题正确答案为:A50、 物业管理企业的选择标准不包括（   ）。A:能否令业主满意B:专业服务的水平C:向业主提供信息的能力D:企业资质的高低本题正确答案为:D51、 在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是(    )。A:中心地理论B:集聚效应理论C:同类零售店聚集理论D:需求外部效应理论本题正确答案为:C52、(    )是零售商业物业经营管理的核心内容。A:现场管理B:代收代缴C:策略与运行

61、管理D:主力商本题正确答案为:C53、（）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。A:主要租户B:租户组合C:经营产品D:潜在客户本题正确答案为:A54、租户和业主之间可能要协商一个（）作为计算百分比租金的基础。A:净租金 B:盈亏平衡点C:基础租金D:人为平衡点本题正确答案为:D55、租金调整对于次要租户一般每（）年调整一次。A:1B:2C:3D:5本题正确答案为:A56、(    )是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。A:企业资产 B:企业物业资产C:企业不动资产 D:企业流动资产本题正确答案为:B57、(   

62、; )是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。A:生命周期成本B:生命周期资产C:经济周期成本D:经济周期资产本题正确答案为:A58、银行货币资金运动的(    )是不良物业资产形成的根本原因。A:变化B:中断  C:减弱D:增强本题正确答案为:B59、收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（）。A:历史价格B:开发建设它所花费的成本C:过去的市场状况 D:市场参与者对其未来所能带来的收益的预期本题正确答案为:D60、成本预算以（）为基础。A:其他预算B:各项定额C:经济技术措施D:资金使用收益本题正确答案为:B多项选择61、二、多

63、项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括（    ）。A:写字楼B:高尔夫球场C:休闲度假中心D:赛马场E:康体中心本题正确答案为:B,C,D,E62、仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括(  )。A:比较风险B:购买力风险C:收益现金流风险D:持有期风险E:时间风险本题正确答案为:A,C,D,E63、房地产市场的周期可

64、以分为以下（   ）阶段。A:起步B:复苏与发展C:繁荣D:危机与衰退E:萧条本题正确答案为:B,C,D,E64、下列属于设备有形磨损的是（   ）。A:封存的设备因自然力产生的磨损B:设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值C:受技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后D:设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E:政府通过税收政策限制污染环境的设备使用本题正确答案为:A,D65、在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（   ）两部分A:投资回收B:投资回报 C:权益回报D:现金回报E:还本付息本题正确答案为:A,B66、物业价格构成中包括了(