商业和服务业区位论

1、商业和服务业区位论商业和服务业区位论 第一节第一节 克里斯塔勒的中心地理论克里斯塔勒的中心地理论 商业商业commerce;trade;business 商业最本质的特征是先买后卖、反复买卖以取商业最本质的特征是先买后卖、反复买卖以取得商业利润。现实生活中，广义的商业指经济得商业利润。现实生活中，广义的商业指经济中的一切交换活动和与其有关的组织。中的一切交换活动和与其有关的组织。 狭义的商业强调专门从事商品交换的部门或产狭义的商业强调专门从事商品交换的部门或产业，强调从事转移有形物质产品及其所有权的业，强调从事转移有形物质产品及其所有权的产业。在我国现行统计指标体系中，产业。在我国现行统计指标

2、体系中，“商业商业”一词指一词指“批发、零售贸易批发、零售贸易”。国民经济行业分类国民经济行业分类规定规定 批发业批发业指批发商向批发、零售单位及其他企业、指批发商向批发、零售单位及其他企业、事业、机关事业、机关批量销售生活用品和生产资料的活批量销售生活用品和生产资料的活动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的活动。活动。 批发商可以对所批发的货物拥有所有权，并以批发商可以对所批发的货物拥有所有权，并以本单位、公司的名义进行交易活动；也可以不本单位、公司的名义进行交易活动；也可以不拥有货物的所有权，而以中介身份做拥有货物的所有权，而以中介身份做代理销售代

3、理销售商。本类还包括各类商品批发市场中固定摊位商。本类还包括各类商品批发市场中固定摊位的批发活动。的批发活动。 零售业零售业 向最终消费者个人或社会集团出售生活消向最终消费者个人或社会集团出售生活消费品及相关服务，以供其最终消费之用的全部活费品及相关服务，以供其最终消费之用的全部活动。动。 零售活动不一定非在零售店铺中进行，也可以利零售活动不一定非在零售店铺中进行，也可以利用一些使顾客便利的设施及方式，如上门推销、用一些使顾客便利的设施及方式，如上门推销、邮购、自动售货机、网络销售等，还包括在同一邮购、自动售货机、网络销售等，还包括在同一地点，后面加工生产，前面销售的店铺（如面包地点，后面加工

4、生产，前面销售的店铺（如面包房）。房）。 零售业态零售业态 是指零售企业为满足不同的消是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。费需求而形成的不同的经营形态。 零售业态的分类依据主要是零售业态的分类依据主要是零售业的选零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能设施、经营方式、服务功能等。等。国家标准零售业态分类国家标准零售业态分类 百货店百货店 department store 超级市场超级市场 super market 大型综合超市大型综合超市 general merchandise store 便利店便利店 conv

5、enience store 仓储商店仓储商店 discount store 购物中心购物中心 shopping center 专业店专业店 specialty store 专卖店专卖店 exclusive shop 家居中心家居中心 home center零售业区位论零售业区位论一、一、为什么要研究为什么要研究零售业零售业区位区位二、二、影响零售业区位决策的基本因素影响零售业区位决策的基本因素 三、三、零售业空间模型零售业空间模型 一、一、为什么要研究为什么要研究零售业零售业区位区位（一）现实中的诸多问题（一）现实中的诸多问题 零售业为什么会产生分散或集中？电话、上网会不会取消零售业为什么会产

6、生分散或集中？电话、上网会不会取消商店？商店？（二）经营者和开发商的两难决策（二）经营者和开发商的两难决策 在不同区位选择什么样的商店？目前的商店区位是否适应在不同区位选择什么样的商店？目前的商店区位是否适应于整体市场战略？于整体市场战略？（三）土地利用规划者的决策（三）土地利用规划者的决策 在社区设置什么样的零售设施可以缓解商业中心的交通和在社区设置什么样的零售设施可以缓解商业中心的交通和噪声问题？噪声问题？（四）文化战略的决策（四）文化战略的决策 如何选择适合不同文化趋向的商业设施及其空间布局？如何选择适合不同文化趋向的商业设施及其空间布局？二、影响零售业区位决策的基本因素二、影响零售业区

7、位决策的基本因素( (一一) )消费市场状况消费市场状况( (二二) )空间距离和交通条件空间距离和交通条件( (三三) )零售业间的竞争零售业间的竞争( (四四) )地价作用地价作用 （一）消费市场状况（一）消费市场状况 服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，应，呈分散分布；呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也服务门槛大的零售业等级也相应较高，相应较高，布局数量有限。布局数量有限。 人口密度大的区域零售业区位一般比较多，而人口密度大的区域零售业区位一般比较多，而且规模也相对大。且规模也相对大。如人口高度密集的大城市与如人口高度密集的大城市与中小城

8、市和农村相比，零售业区位的数量和规中小城市和农村相比，零售业区位的数量和规模显然不同。模显然不同。1 1消费者的数量消费者的数量2 2消费者收入消费者收入 收入的差异主要表现在市场区域的总购买力和收收入的差异主要表现在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。一般地入等级间产生的购买行为模型的差异上。一般地说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比较，平均每个家庭消费量大，而且消费档次高，较，平均每个家庭消费量大，而且消费档次高，因此对零售区位的数量和类型要求不同。如，高因此对零售区位的数量和类型要求不同。如，高级购物中心一般指向高收入

9、区域。级购物中心一般指向高收入区域。( (二二) ) 空间距离与交通条件空间距离与交通条件 一般地说，随着与购物中心地的距离增加，在一般地说，随着与购物中心地的距离增加，在中心地购买的家庭数会减少，特别是消费者日常中心地购买的家庭数会减少，特别是消费者日常生活用品表现更加明显。当与中心地距离增加到生活用品表现更加明显。当与中心地距离增加到一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时距离即货物供给范围的上限距离即货物供给范围的上限。 1 1、需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全忽、需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全忽略，说明所有的购物在一个或几个大的零售

10、中略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中心进行，表示心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性零售区位具有极强的空间集聚性。2 2、空间曲线变化很急，表示市场地域是由许多、空间曲线变化很急，表示市场地域是由许多小型的商店群组成，小型的商店群组成，零售区位趋于分散。零售区位趋于分散。3 3、交通条件将对空间曲线进行修正：、交通条件将对空间曲线进行修正： 交通设施条件好的市场地域，则时间会缩短，交通设施条件好的市场地域，则时间会缩短，空间费用会降低，空间费用会降低，曲线趋缓，所以，在重要的曲线趋缓，所以，在重要的交通枢纽中心常能形成大型的商业中心。交通枢纽中心常能形成大型的商业中心。( (三三)

11、) 零售业间的竞争零售业间的竞争 同业种的空间竞争可能会出现两种趋势：一是相互同业种的空间竞争可能会出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散，二是竞争中产生联合。不同业种的排斥趋于分散，二是竞争中产生联合。不同业种的竞争，彼此互补，集聚在一起，为多目的消费者提竞争，彼此互补，集聚在一起，为多目的消费者提供最佳空间选择。供最佳空间选择。 集中还是分散，与企业的集中还是分散，与企业的经营种类和市场特性经营种类和市场特性等有等有关。对于新开企业必须要分析竞争者数量、可能占关。对于新开企业必须要分析竞争者数量、可能占有市场比率和魅力度，进一步研究与竞争者间的区有市场比率和魅力度，进一步研究与竞争者间的区位空

12、间关系，是接近布局还是相距一定距离布局。位空间关系，是接近布局还是相距一定距离布局。 ( (四四) ) 地价的作用地价的作用1.1.地价高低与土地区位条件地价高低与土地区位条件 一般地说，市中心具有最佳的交通便捷性和可一般地说，市中心具有最佳的交通便捷性和可通达性，空间关联性也好，地价也最高。随着通达性，空间关联性也好，地价也最高。随着距离市中心距离增加，地价随之降低。但是在距离市中心距离增加，地价随之降低。但是在远离市中心某些地段由于环境的综合满意度提远离市中心某些地段由于环境的综合满意度提高，地价也有上升可能性。高，地价也有上升可能性。 2.2.不同经济活动地价支付能力不同不同经济活动地价

13、支付能力不同 即区位主体不同，在区位空间上，所得到预期即区位主体不同，在区位空间上，所得到预期利润不同。不同类型零售业所能支付的地价能利润不同。不同类型零售业所能支付的地价能力，才是决定其区位选择的重要因子。力，才是决定其区位选择的重要因子。三、三、零售业空间模型零售业空间模型 （一）中心区位模型（一）中心区位模型（J. A. Quinn） （二）零售业地域结构模型（二）零售业地域结构模型 零售业空间类型划分零售业空间类型划分 中心商业区的内部结构中心商业区的内部结构 地价模型地价模型 零售引力模型零售引力模型 魁因魁因(JAQuinn)继承了区位理论的继承了区位理论的传统，从交通成本的角度对

14、商业设施的传统，从交通成本的角度对商业设施的区位选择进行了研究，指出区位选择进行了研究，指出（一）中心区位模型（一）中心区位模型（J. A. Quinn）零售区位空间选择应遵循零售区位空间选择应遵循3 3个中心区位原则个中心区位原则 消费者呈线状分布时，不管该分布是等消费者呈线状分布时，不管该分布是等距还是非等距，商业区位在中间距还是非等距，商业区位在中间M M点布局点布局最有利；最有利； 消费者沿相互交叉的交通线分布时，交消费者沿相互交叉的交通线分布时，交叉点或汇集点叉点或汇集点M M是最佳区位；是最佳区位； 当同等规模的消费者或聚落呈等距面状当同等规模的消费者或聚落呈等距面状分布时，中央面

15、分布时，中央面M M为最佳区位。为最佳区位。模型评价模型评价 不足：仅考虑交通费用，过于简单不足：仅考虑交通费用，过于简单;仅适仅适用于分析城市形成的初期或发展水平较用于分析城市形成的初期或发展水平较低地域的商业布局低地域的商业布局 优点：优点： 演绎出零售区位布局的基本原则演绎出零售区位布局的基本原则之一，即交通节点指向之一，即交通节点指向1、M.J.Proudfood（1937）的五种类型）的五种类型: 普劳德福特普劳德福特(MaicolinProudibot)根据当根据当时美国城市商业的组织类型，以商业地域时美国城市商业的组织类型，以商业地域类型划分的方式建立起了城市零售业结构类型划分的

16、方式建立起了城市零售业结构的概念。他将城市零售业空间划分成五种的概念。他将城市零售业空间划分成五种类型：中心商业区、外围商业区、主要商类型：中心商业区、外围商业区、主要商业街、近邻商业街和孤立商店群。业街、近邻商业街和孤立商店群。零售业空间类型划分零售业空间类型划分2、B.J.L. Berry（1963）的三大类型：）的三大类型： 贝瑞贝瑞(BrianJLBerry)在在20世纪世纪60年代初根据普年代初根据普劳德福特的研究，针对私人小汽车的普及化以劳德福特的研究，针对私人小汽车的普及化以及高速公路的发展，对大都市地区的商业地域及高速公路的发展，对大都市地区的商业地域结构进行了分析，把城市零售

17、业空间分成三类：结构进行了分析，把城市零售业空间分成三类： 第一大类型：第一大类型：CBD、区域中心地、社区中心地、区域中心地、社区中心地和近邻中心地，呈同心圆状分布；和近邻中心地，呈同心圆状分布； 第二大类型：传统的购物街、沿主要干线分布第二大类型：传统的购物街、沿主要干线分布的商业地域、在郊区形成新的带状商业地域、的商业地域、在郊区形成新的带状商业地域、高速公路指向的商业集聚地域，一般呈带状分高速公路指向的商业集聚地域，一般呈带状分布；布； 第三大类型：专业化地域第三大类型：专业化地域集聚利益和接触利集聚利益和接触利益，如各种类型的益，如各种类型的“街街”或或“区区”等等零售业空间类型划分

18、零售业空间类型划分 3、R.L. Davies（1976）对英国城市的研究中）对英国城市的研究中发现由于汽车广泛使用，商业中心类型具有一发现由于汽车广泛使用，商业中心类型具有一定的带状特点；另外，交通工具的改善和普及定的带状特点；另外，交通工具的改善和普及使城市商业中心等级出现减少或缺失现象。这使城市商业中心等级出现减少或缺失现象。这种高瞻远瞩的预言对今后，尤其是当代城市商种高瞻远瞩的预言对今后，尤其是当代城市商业规划和中心地研究都有十分重要的影响。业规划和中心地研究都有十分重要的影响。 零售业空间类型划分零售业空间类型划分1、Horwood 和和Boyce的模型的模型“核心边缘核心边缘”（C

19、oreFringe） 郝沃德和鲍伊斯郝沃德和鲍伊斯(EdgarMHorwoodand Rouald凡凡Boyce)在在20世纪世纪50年代末提出的年代末提出的CBD结构模型由两部分组成，即核心部分结构模型由两部分组成，即核心部分(Core)和和边缘部分边缘部分(Frame)。 核心区：商业职能及办公职能核心区：商业职能及办公职能(商务职能商务职能) 边缘区：职能的地域分化边缘区：职能的地域分化 这一模型适合于人口密度不大、土地富裕的发这一模型适合于人口密度不大、土地富裕的发达城市。达城市。 中心商业区的内部结构中心商业区的内部结构 核心部：各职能呈同心圆状分布核心部：各职能呈同心圆状分布 重叠

20、沿交通线呈带状分布的商业区：等级由高向重叠沿交通线呈带状分布的商业区：等级由高向低，由内向外分布；低，由内向外分布； 再叠加上特殊专业化职能地域，形成一个空间融再叠加上特殊专业化职能地域，形成一个空间融合模型；合模型； 形成等级不同的商业区位。形成等级不同的商业区位。2、Davies的一般模型的一般模型中心商业区空间融合模型中心商业区空间融合模型中心商业区的内部结构中心商业区的内部结构地价模型地价模型 1961年，年，Getis就指出，不同零售企业在空间上就指出，不同零售企业在空间上表现为零售业的销售量随着离开最高地价区位表现为零售业的销售量随着离开最高地价区位距离的增加而呈现递减的趋势。距离

21、的增加而呈现递减的趋势。 纳斯纳斯 (NourseNourse) )做了相关的实证性研究，他描做了相关的实证性研究，他描述了沿购物中心某个方向地价的变化与零售业述了沿购物中心某个方向地价的变化与零售业类型之间的关系类型之间的关系(如图如图4-5)。各种商业活动单位。各种商业活动单位承租能力表现出距离衰减，整体上呈现出类似承租能力表现出距离衰减，整体上呈现出类似于杜能（于杜能（Thunon）环的地价分布图。由于特）环的地价分布图。由于特殊的潜能，街道拐角表现类似与中心区的地价殊的潜能，街道拐角表现类似与中心区的地价模式，表现出地价空间分布的分形结构。模式，表现出地价空间分布的分形结构。 B.J.

22、 GarnerB.J. Garner商业中心等级地价模型：商业中心等级地价模型： 19661966年年B.J. GarnerB.J. Garner对商业中心的等级职能与对商业中心的等级职能与地价之间的关系进行了深入研究。指出地价之间的关系进行了深入研究。指出按照地按照地价的高低，从市场地域的中心到边缘区依次分价的高低，从市场地域的中心到边缘区依次分布着区级、社区和邻里级商业中心。布着区级、社区和邻里级商业中心。 城市发展初期的中心性较低，在交通的交叉部城市发展初期的中心性较低，在交通的交叉部分布最低等级的分布最低等级的邻里商业中心。邻里商业中心。随着市场规模随着市场规模的增大，城市中心性增强，

23、竞标能力较高的的增大，城市中心性增强，竞标能力较高的社社区中心区中心职能的介入使邻里中心职能被迫外移。职能的介入使邻里中心职能被迫外移。同样的道理，城市中心将逐渐由同样的道理，城市中心将逐渐由区级商业中心区级商业中心职能垄断，以至最后形成职能垄断，以至最后形成CBDCBD。 因描述了具有不同承租能力的零售商业活动单因描述了具有不同承租能力的零售商业活动单位的空间侵袭、排斥与迁移过程，位的空间侵袭、排斥与迁移过程，GarnerGarner的地的地价模型价模型具有动态描述能力。具有动态描述能力。地价模型地价模型1.1.赖利（赖利（W.J.Reilly）零售引力法则零售引力法则或断裂点模型或断裂点模

24、型 赖利在调查了美国赖利在调查了美国150150个城市的基础上，归纳出类个城市的基础上，归纳出类似牛顿引力定律的零售引力法则，即当在似牛顿引力定律的零售引力法则，即当在A A和和B B两两城市间存在一个等级相对低的城市间存在一个等级相对低的C C城市，两城市对城市，两城市对C C城市吸引的零售额的比率与两城市人口成正比，城市吸引的零售额的比率与两城市人口成正比，与到与到C C城市的距离比的平方成反比。城市的距离比的平方成反比。零售引力模型零售引力模型 BaBa/Bb=Pa/Pb(Db/Da)/Bb=Pa/Pb(Db/Da)2 2 式中，式中，BaBa表示城市表示城市A A向城市向城市C C吸引

25、的零售吸引的零售额；额；BbBb表示城市表示城市B B向城市向城市C C吸引的零售额；吸引的零售额；PaPa表示城市表示城市A A的人口；的人口；PbPb表示城市表示城市B B的人的人口；口；DaDa表示城市表示城市A A与城市与城市C C的距离；的距离；DbDb表表示城市示城市B B与城市与城市C C的距离。的距离。 当城市当城市A和和B对城市对城市C吸引的零售额相等时，表吸引的零售额相等时，表示这一点是城市示这一点是城市A和城市和城市B对消费者吸引的分对消费者吸引的分界点，靠近界点，靠近A城市一侧消费由城市一侧消费由A城市供给，靠城市供给，靠近近B城市一侧的消费由城市一侧的消费由B城市供给

26、，得到城市供给，得到断裂断裂点公式点公式： DaDa= D /1+= D /1+Pb/Pa Pb/Pa Da a：城市：城市A到断裂点的距离；到断裂点的距离；D：城市：城市A、B之之间的距离；间的距离； Pa a：城市：城市A的人口规模；的人口规模；Pb b：城市：城市B的人口规模。的人口规模。 雷利法则有严格的假设限制：两个竞争雷利法则有严格的假设限制：两个竞争性的零售店（区域）的单位交通成本一性的零售店（区域）的单位交通成本一致；两个商店的竞争力相同即商品价格致；两个商店的竞争力相同即商品价格一致，而忽视了交通条件差异、地域价一致，而忽视了交通条件差异、地域价格差异等。格差异等。2. 赫夫

27、（赫夫（D.L. Huff）概率引力模型）概率引力模型 赫夫经过实际研究证实了在大城市内消费者购买行赫夫经过实际研究证实了在大城市内消费者购买行为空间选择的随机性，他提出了与赖利引力模型不为空间选择的随机性，他提出了与赖利引力模型不同的概率引力模型。即消费者选择商业集聚同的概率引力模型。即消费者选择商业集聚j j的概的概率率, ,等于等于商业集聚商业集聚j j对该消费者的吸引力对该消费者的吸引力除以除以可能选可能选择的所有商业集聚吸引力之和择的所有商业集聚吸引力之和。 P Pijij=(A=(Aj j/d/dijijb b)/ (A)/ (Aj j/d/dijijb b) j=1.n) j=1

28、.n 式中，式中， P Pijij表示表示i i地区居住的消费者选择地区居住的消费者选择j j消费消费中心的概率；中心的概率；A Aj j表示表示j j消费中心的魅力，一般用商消费中心的魅力，一般用商店的规模来表示；店的规模来表示；d dijij表示表示i i地区到地区到j j消费中心的距消费中心的距离；离；b b表示距离指数（经验测定的指数）；表示距离指数（经验测定的指数）；n n表示消表示消费中心的数量。费中心的数量。零售引力模型零售引力模型 假设假设Ci为为i区消费者数量，那么，区消费者数量，那么，i区消费者可区消费者可能到能到j购物中心消费的期望数量购物中心消费的期望数量Eij为：为：

29、 Eij=PijCi Pij为为i区的某一个消费者选择区的某一个消费者选择j购物中心购物的购物中心购物的概率。概率。 商圈商圈（trading area零售企业经营、服务辐射的零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。）有效空间、领域。）可以这样界定可以这样界定： Tj=PijCi（ i=1，2n） Tj为中心为中心j可望能够以特定商品或服务而吸引可望能够以特定商品或服务而吸引的在既定区域内的消费者数量；的在既定区域内的消费者数量；Pij为梯度区为梯度区i内的居民前往内的居民前往j地购物的概率；地购物的概率；Ci为既定梯度为既定梯度区区i的居民的总量。的居民的总量。 参考文献：吴小丁参考文献：吴

30、小丁. 哈夫模型与城市商圈结构哈夫模型与城市商圈结构分析方法分析方法J. 财贸经济财贸经济, 2001,(03) . 赫夫模型因为引入未知变量来强调零售设施的赫夫模型因为引入未知变量来强调零售设施的差异、交通条件差异，更能体现客观存在的现差异、交通条件差异，更能体现客观存在的现实情况，迎合了零售业变革的需求。实情况，迎合了零售业变革的需求。 他将研究目的地由城镇推广至零售设施，对理他将研究目的地由城镇推广至零售设施，对理论研究而言也是一次重大的的思想革新，因而论研究而言也是一次重大的的思想革新，因而不仅较雷利法则更具有应用上的普遍性和实际不仅较雷利法则更具有应用上的普遍性和实际性，从理论发展角

31、度而言也是对零售吸引力理性，从理论发展角度而言也是对零售吸引力理论的一次巨大推进。论的一次巨大推进。第三节服务业区位论第三节服务业区位论 一、服务业的类型与区位特征一、服务业的类型与区位特征 二、服务业区位选择的因素分析二、服务业区位选择的因素分析 三、服务业区位选择的理论三、服务业区位选择的理论 一、一、服务业的类型与区位特征服务业的类型与区位特征 （一）服务业概念（一）服务业概念 广义的服务业指不直接从事物质生产的所有经广义的服务业指不直接从事物质生产的所有经济活动，即第三产业；济活动，即第三产业； 狭义的服务业指为个人或企业提供各类服务活狭义的服务业指为个人或企业提供各类服务活动的行业。

32、包括营利性服务业和社会公共性服动的行业。包括营利性服务业和社会公共性服务业。务业。（二）营利性服务业类型及区位特征（二）营利性服务业类型及区位特征1.以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服务业。务业。 这类服务业具有零售业的特征，有各种店铺组这类服务业具有零售业的特征，有各种店铺组成，如理发店、美容院、洗衣店、照相馆等，成，如理发店、美容院、洗衣店、照相馆等，区位布局也类似于零售业，尽量接近居民消费区位布局也类似于零售业，尽量接近居民消费者。者。2.2.以企业（或行政机关等办公机构）为对象，为其以企业（或行政机关等办公机构）为对象，为其提供运营活动产生

33、的服务性需求的经济活动。提供运营活动产生的服务性需求的经济活动。 这类服务业代表行业有广告业、设计业、信息服这类服务业代表行业有广告业、设计业、信息服务业、复印和复印机维修业、计算机软件开发销务业、复印和复印机维修业、计算机软件开发销售业等。在一定程度上其区位布局售业等。在一定程度上其区位布局类似于批发业，类似于批发业，接近居民消费者并不重要，而各种办公机构集中接近居民消费者并不重要，而各种办公机构集中的城市中心区是最佳区位候选地。的城市中心区是最佳区位候选地。 但不同类型服务业也有所差异。但不同类型服务业也有所差异。3.3.具有办公机构性质功能的服务业。具有办公机构性质功能的服务业。 这类服

34、务业主要是行使各种管理职能，如企业的管理这类服务业主要是行使各种管理职能，如企业的管理部门等。这类服务业区位特点与第二类相似，部门等。这类服务业区位特点与第二类相似，主要在主要在中心区布局。中心区布局。 其中，发挥着管理职能的业务中心和办公机构，如企其中，发挥着管理职能的业务中心和办公机构，如企业管理总部等，向心性极强；而企业的子公司和部门业管理总部等，向心性极强；而企业的子公司和部门中心多布局于城市的次级中心区；从外部支援企业活中心多布局于城市的次级中心区；从外部支援企业活动的金融、保险、房地产等行业也具有极强的向心性。动的金融、保险、房地产等行业也具有极强的向心性。二、二、服务业区位选择的因素分析服务业区位选择的因素分析( (一一) ) 服务企业对不同城市的选择服务企业对不同城市的选择( (二二) ) 服务企业对城市内特定区域的选择服务企业对城市内特定区域的选择( (三三) ) 服务企业对具体区位地