第九章房产税

1、第九章第九章 房产税法、城镇土地使用税法房产税法、城镇土地使用税法 第一节房产税法第一节房产税法 一、房产税基本原理一、房产税基本原理 房产税是以房屋为征税对象，按照房房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。征收的一种财产税。房产税的特点：房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税；房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；征税范围限于城镇的经营性房屋； 农村房产不征农村房产不征 行政事业单位自用、行政事业单位自用、 居民居住用的不征居民居住用的不征3.区别房屋的经营使用方式规定征税

2、办法。区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、房产税的纳税义务人与征税范围二、房产税的纳税义务人与征税范围 （一）纳税义务人（一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。 1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；纳税； 2.产权出典的由承典人缴纳；产权出典的由承典人缴纳； 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；产代管人或者使用人纳税； 4.

3、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；人或使用人缴纳； 5.无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房产余值代为缴纳房产税的规定。产余值代为缴纳房产税的规定。（二）征税对象（二）征税对象房产房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。人们生产、学习、工作、生活的场所。【注意】房产不等于建筑物房产不等于建筑物。汽车加油站、罩棚不征房产税 独立于房屋之外独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不

4、征房产税。属于房屋，不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在出房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对售前，不征收房产税；但对出售前房地产出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房开发企业已使用或出租、出借的商品房应应按规定征收房产税。按规定征收房产税。三、税率、计税依据与应纳税额计算三、税率、计税依据与应纳税额计算（一）从价计征（经营自用）（一）从价计征（经营自用）1. 计税依据计税依据:房产原值一次减除房产原值一次减除10%30%的扣的扣除比例后的余值。除比例后的余值。 2.税率税率:年税率年税率1.2% 3.应纳税额应纳税额=房产原值房产原值(1扣除比例扣除比例)

5、1.2% （这样计算出的是年税额）（这样计算出的是年税额）【注意】房产原值包括房产原值包括与房屋不可分割与房屋不可分割的各种附属设的各种附属设施或不单独计价的配套设施施或不单独计价的配套设施 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。增加房屋的原值。（二）从租计征（对外出租）（二）从租计征（对外出租）1.计税依据计税依据:房产租金收入。房产租金收入。2.税率税率: 12%或或4%（个人按市场价格出租用（个人按市场价格出租用于居住的居民住房）于居住的居民住房）3.应纳税额应纳税额=租金收入租金收入12%或或4% 在确定房产税的计税依据时，还需

6、要注意以下几个特殊特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对投资联营的房产的规定 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；据计征房产税； 对只收取固定收入，不承担联营风险的，应对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则假定甲只收取固定收入，不承担联营风

7、险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。甲为房产税纳税人，从租计税。【例题】某公司【例题】某公司20082008年购进一处房产，年购进一处房产，20092009年年5 5月月1 1日用于投资联营（收取固定收入，日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期不承担联营风险），投资期3 3年，当年取得年，当年取得固定收入固定收入l60l60万元。该房产原值万元。该房产原值30003000万元，万元，当地政府规定的减除幅度为当地政府规定的减除幅度为30%30%，该公司，该公司20092009年应缴纳的房产税为年应缴纳的房产税为? ?【例题】某企业拥有房产原值【例题】某企业拥有房产原值l000万元

8、，万元，2010年年1月月1日将其中的日将其中的30%用于对外投资，用于对外投资，不承担经营风险，投资期限不承担经营风险，投资期限3年，当年取得年，当年取得固定利润分红固定利润分红20万元；其余房产自用。已万元；其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为知当地政府规定的扣除比例为20%，该企，该企业业2010年度应缴纳房产税年度应缴纳房产税?【例题】赵某拥有两处房产，一处原值【例题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原万元的房产供自己和家人居住，另一处原值值20万元的房产于万元的房产于2010年年7月月1日出租给王日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入某居住，

9、按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税元。赵某当年应缴纳的房产税【例题】某企业拥有房产原值【例题】某企业拥有房产原值l000万元，万元，2010年年7月月1日将其中的日将其中的30%用于对外投资，用于对外投资，不承担经营风险，投资期限不承担经营风险，投资期限3年，当年取得年，当年取得固定利润分红固定利润分红20万元；其余房产自用。已万元；其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为知当地政府规定的扣除比例为20%，该企，该企业业2010年度应缴纳房产税年度应缴纳房产税? 2.对融资租赁房屋的规定 对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人

10、，由当地税务机关根据实际情况确定。 3.关于附属设备和配套设施的计税规定： 一凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 第二节城镇土地使用税法第二节城镇土地使用税法 一、城镇土地使用税基本原理一、城镇土地使用税基本原理 （一）概念：城镇土地使用税是以城镇土（一）概念：城镇土地使用税是以城镇土地

11、为征税对象，对拥有土地使用权的单位地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。和个人征收的一种税。（二）特点：（二）特点：1.征税对象是国有土地；征税对象是国有土地； 2.征税范围广；征税范围广； 3.实行差别幅度税额。实行差别幅度税额。二、纳税义务人与征税范围二、纳税义务人与征税范围 （一）纳税人城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。（二）征税范围（二）征税范围城镇土地使用税的征税范围是：城市、城镇土地使用税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有的县城、建制镇和工矿区内属于国家所有的土地，土地，不包括农村集体所有的土地。不包括农村集体所有的土地。三、税率、计税依据和应纳税额的计算三、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率（一）税率定额税率定额税率1.城镇土地使用税单位税额有较大差别。城镇土地使用税单位税额有较大差别。同一地区最高与最低税额之间相差同一地区最高与最低税额之间相差20倍。倍。2.经济落后地区，税额可适当降低，但经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提。经济