中级财务总结第八章投资性房地产

1、2011广西财经学院李家瑗主讲12011广西财经学院李家瑗主讲2第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述n一、投资性房地产的性质一、投资性房地产的性质 n定义：定义：为赚取租金或资本增值，或两为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。者兼有而持有的房地产。n判断的重要标准判断的重要标准 能够单独计量和出售。能够单独计量和出售。 对出租资产后的经营不提供服务或对出租资产后的经营不提供服务或只提供辅助性服务；只提供辅助性服务； 具有合法性具有合法性22011广西财经学院李家瑗主讲3二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目（一）属于投资性房地产的项目（1）

2、已出租的土地使用权）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使）持有并准备增值后转让的土地使用权用权（3）已出租的建筑物）已出租的建筑物 （二）不属于投资性房地产的项目（二）不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产）自用房地产（2）作为存货的房地产）作为存货的房地产32011广西财经学院李家瑗主讲4n【例如】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。n这种情况属于投资性房地产。42011广西财经学院李家瑗主讲5n【例如】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为

3、期5年。B企业一开始将门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。n 本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。2011广西财经学院李家瑗主讲6n注意的问题：n（1）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。n【例如】甲企业在当地房地产交易中心通竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承

4、租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。62011广西财经学院李家瑗主讲7n对企业持有以备经营出租的空置建筑物，即使尚未签订租对企业持有以备经营出租的空置建筑物，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。赁协议，也可视为投资性房地产。n这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。n但尚未开发完工的不属于空置建筑物。n【例如】甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，

5、但尚未开发完工。本例中，该尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”，不属于投资性房地产。72011广西财经学院李家瑗主讲8n（2）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。n【例如】甲企业在北京市中心有一个办公楼，共十六层，作为企业管理部门使用。每一层都能够单独计量和出售。2008年，甲企业将第一层全部经营出租给A公司作为超市， 第二层至第十层全部经营出租给B公司作为办公用房，第十一层至第十六层仍然作为甲企业办

6、公使用。n 这种情况下，第一层、第二至第十层可以作为企业的投资性房地产核算。82011广西财经学院李家瑗主讲9n（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。n【例如】甲企业在上海市中心购买了一栋写字楼，共二十层。其中一层经营出租给中国银行作为分行，第二层经营出租给A公司作为餐饮服务，从三层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，底层经营出租给C公司作为大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。n 本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。

7、对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。 92011广西财经学院李家瑗主讲10n（4）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼应作为固定资产核算，企业生产经营用的土地使用权应作为无形资产核算。102011广西财经学院李家瑗主讲11n（5）作为存货的房地产作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。n【例如】某房地产开发商开发完工一栋楼层，作为商品房出售。其中第一层底商已对外出售，第二至第十层尚未售出。n 此时，该楼房应作为企业的存货，在开发商品科目中反映。112011广

8、西财经学院李家瑗主讲12n（6）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。为投资性房地产。n【例如】甲企业在天津市中心有一个旅馆，共五层，作为提供住宿服务。每一层都能够单独计量和出售的。现在，第五层全部经营出租给A公

9、司作为办公用房，其他各层仍然作为旅馆提供住宿服务。n 这种情况下第五层可以作为投资性房地产核算。122011广西财经学院李家瑗主讲13n（7）出租柜台不属于投资性房地产。出租柜台不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。n（8）炒楼花是违法的行为，是一种投机炒楼花是违法的行为，是一种投机行为，不属于投资性房地产。行为，不属于投资性房地产。132011广西财经学院李家瑗主讲14n（9）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（即不属于投资性房地产）权。（即不属于投资性房地产）n根据闲

10、置土地处置办法（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。n具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：n国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；n已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的。142011广西财经学院李家瑗主讲15n（10）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收

11、取企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。租金，仍然不属于投资性房地产。n 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。152011广西财经学院李家瑗主讲16n（11）关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。租的房地产确认为投资性房地产。n关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时

12、，作为企业集团的自用房地产。162011广西财经学院李家瑗主讲17n【例题1选择题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业自用的办公楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权n【答案】Dn解析】A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产；C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。172011广西财经学院李家瑗主讲18n【例题2单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁

13、方式租入的建筑物n【答案】Bn【解析】房地产企业开发准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。 182011广西财经学院李家瑗主讲19n【例题3单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.企业已出租给子公司的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权n【答案】Cn【解析】选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。192011广西财经学院李家瑗主讲20第二节

14、第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件一、投资性房地产的确认条件n 符合定义，同时满足两个确认条符合定义，同时满足两个确认条件。件。n二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行投资性房地产应当按照成本进行初始计量初始计量n（与固定资产、无形资产初始计量（与固定资产、无形资产初始计量相同）相同）202011广西财经学院李家瑗主讲21（一）外购投资性房地产的确认和初始（一）外购投资性房地产的确认和初始计量计量 外购的投资性房地产应当按照取得时的外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包

15、括购买价实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。支出。21 投资性房地产有成本核算模式和公允价值核投资性房地产有成本核算模式和公允价值核算模式两种。注意子目的设置。算模式两种。注意子目的设置。2011广西财经学院李家瑗主讲22n会计处理为：会计处理为：借：投资性房地产 贷：银行存款nP216 例8-1n 如：购入时自用，后改出租的 ，购入日先确认为固定资产/无形资产；在租赁开始日再转为投资性房地产。2011广西财经学院李家瑗主讲23（二）自行建造投资性房地产的确认（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量和初始计量

16、n n自行建造投资性房地产自行建造投资性房地产成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：借：投资性房地产 贷：在建工程 【一般企业】开发成本 【房地产企业】 无形资产【投资性房地产所占土地】 教材P216例8-2232011广西财经学院李家瑗主讲24n第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量24一、采用成本模式后续计量一、采用成本模式后续计量 会计处理与固定资产、无形资产相同。会计处理与固定资产、无形资产相同。 按月计提折旧或摊销；修理；计提减值按月计提折旧或摊销；修

17、理；计提减值n P217 例8-32011广西财经学院李家瑗主讲25二、采用公允价值模式后续计量二、采用公允价值模式后续计量 不再计提折旧或摊销；不计提减值。不再计提折旧或摊销；不计提减值。 资产负债表日，将账面价值调至公允价资产负债表日，将账面价值调至公允价值。公允价上升时：值。公允价上升时： 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益n P218 例8-42011广西财经学院李家瑗主讲26n只允许成本模式转公允价值模式。只允许成本模式转公允价值模式。n按会计政策变更处理按会计政策变更处理n按计量模式变更时投资性房地产公允价值按计量模式

18、变更时投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。与账面价值的差额，调整期初留存收益。n P219 例8-5三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 成本模式下什么账户成本模式下什么账户构成其账面价值？构成其账面价值？“留存收益留存收益”在哪些在哪些科目反映？如何分配科目反映？如何分配金额？金额？2011广西财经学院李家瑗主讲27n一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出n后续支出是指在持有期间发生的与投资性房地产后续支出是指在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相

19、关的各种支出，如改建扩建支出、使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建支出、装修装潢支出、日常维修支出等。装修装潢支出、日常维修支出等。n延长寿命、改良：资本化延长寿命、改良：资本化n维护或恢复使用效能：费用化维护或恢复使用效能：费用化2011广西财经学院李家瑗主讲28n二、资本化的后续支出二、资本化的后续支出n设设“投资性房地产投资性房地产在建在建”科目归集核算。科目归集核算。n成本核算模式下：成本核算模式下：n P220例例8-6n公允价值核算模式下：公允价值核算模式下：n P221例例8-7第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出注意两者注意两者明细科目明细科目的不同的不

20、同2011广西财经学院李家瑗主讲29n企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。（二）费用化的后续支出（二）费用化的后续支出n不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。292011广西财经学院李家瑗主讲30第五节第五节 投资性房地产与非投资性投资性房地产与非投资性房地产的转换房地产的转换 一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式 房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类，包括：1.自用房地产转换为投资性房地产;2.作为存货的房地产转换为投资性房地产;3.投资性房地产转换

21、为自用房地产;4.投资性房地产转换为存货非转投投转非2011广西财经学院李家瑗主讲31n二、非投资性房地产的转换为投资性房地产二、非投资性房地产的转换为投资性房地产n投资性房地产为成本核算模式时：投资性房地产为成本核算模式时：n要点：转换前的账面价为转换后的入账要点：转换前的账面价为转换后的入账价。既包括基本账户余额的结转，也包价。既包括基本账户余额的结转，也包括调整账户余额的结转。括调整账户余额的结转。n（一）自用房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产nP222例例8-9n（二）作为存货的房地产转换为投资性（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产nP223例例8-1

22、12011广西财经学院李家瑗主讲32n二、非投资性房地产的转换为投资性房二、非投资性房地产的转换为投资性房地产地产n投资性房地产为公允价值核算模式时：投资性房地产为公允价值核算模式时：n要点：要点：投资性房地产以转换当日的公允价计量，投资性房地产以转换当日的公允价计量，负差借记负差借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”；正差贷记；正差贷记“资本公积资本公积”。 负差额指：公允价值负差额指：公允价值 原账面价值原账面价值n（一）自用房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产nP222例例8-10n（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产n

23、P224例例8-122011广西财经学院李家瑗主讲33n三、投资性房地产的转换为非投资性房三、投资性房地产的转换为非投资性房地产地产n投资性房地产为成本核算模式时：投资性房地产为成本核算模式时：n要点：转换前的账面价为转换后的入账价。既要点：转换前的账面价为转换后的入账价。既包括基本账户余额的结转，也包括调整账户余包括基本账户余额的结转，也包括调整账户余额的结转。额的结转。n（一）投资性房地产转换为自用房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产nP224例例8-13n（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产nP225例例8-152011广西财经学院李家瑗主

24、讲34n三、投资性房地产的转换为非投资三、投资性房地产的转换为非投资性房地产性房地产n投资性房地产为公允价值核算模式时：投资性房地产为公允价值核算模式时：n要点：要点：转换日公允价为自用资产的账面价值，转换日公允价为自用资产的账面价值，差额计入差额计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”。n（一）投资性房地产转换为自用房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产nP224例例8-14n（二）投资性房地产转换为存货（二）投资性房地产转换为存货nP225例例8-162011广西财经学院李家瑗主讲35第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置n包括：包括：出售、报废、毁损出售、报废、毁损n处置收

25、入扣除其账面价值和相关税费后的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益金额计入当期损益n（即：将实际收到的处置收入计入其他业（即：将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本计入其他业务成本)n在成本模式下在成本模式下，其账面价值包括：基本账，其账面价值包括：基本账户的账面余额、调整账户（累计折旧、累户的账面余额、调整账户（累计折旧、累计摊销、减值准备）的账面余额。计摊销、减值准备）的账面余额。352011广西财经学院李家瑗主讲36n（1）按收到的收入：n借：银行存款 （实收款） 贷：其他业务收入（实收款）n（2）按投资性房地产的账面价值转销售成本n借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧/T累计摊销/T减值准备 贷：投资性房地产教材教材226，例，例8-17 362011广西财经学院李家瑗主讲37n在公允价值模式下在公允价值模式下，其冲销的投资性房地产账面，其冲销的投资性房地产账面价值包括：投资性房地产价值包括：投资性房地产成本；投资性房地成本；投资性房地产产公允价值变动；公允价值变动；n同时还包括进行如下结转：同时还包括进行如下结转： （1）“资本公积资本公积”（原原转换日形成转换日形成）（2）“公允价值变动公允价值变动损益损益”（原转换日形