办公定位沟通培训讲义

1、镇海保利办公定位沟通稿/研展部 2013年1月Part 1 市场篇市场格局宁波办公市场格局写字楼市场呈现中心商务区、南部商务区、东部新城商务区和高新区四方割据的格局，板块各具特色，市场进入细分时代市中心鄞南商务区东部新城中心区板块：坐拥中心但品质多数脱离时代节泰，供应量日益萎缩代表物业：银亿环球中心鄞州区板块：南部商务区，鄞州商贸中心，工贸企业集聚地代表物业：中基第一国际、红巨大厦东部新城板块：未来行政中心，政府挂帅、龙头企业引领，宁波商务未来最高级代表物业：国际金融中心、城投大厦科技园区高新区板块：科研为主，属于工厂与商务中间型产业代表物业：皇冠商务、科贸中心镇海新城镇海板块：起步阶段，周边

2、以机电和化工企业为主吸纳以传统老三区外贸、航运、金融、设计公司、事务所为主的企业，未来将被逐渐取代。市场格局中心区发展格局写字楼名称客户情况万豪中心外贸、物流、进出口公司波特曼外贸、物流、船公司、货代天润商座外贸、货代、广告、银行第五大道外贸、货代16城联邦酒业、钢材、物流银晨国际外贸、货代、物流、装修装饰东航大厦东方航空、律师事务所、进出口、装修、东城国际外贸、货代、进出口公司恒富大厦律师事务所、会计事务所、文化传播汇聚宁波最顶级的商务资源，搭建高端商务平台，吸纳国内市内的百强型龙头企业，形成龙头型企业效应。市场格局东部新城发展格局写字楼名称客户情况宁波国际金融中心签约中行、建行、招行、交通

3、银行、国开行、宁波银行等金融巨头国际贸易中心外贸、贸易类中小企业航运广场一期主要跟航运相关联的产业为主，以报关、船务、物流、外贸、货代为主城投大厦以大型的外贸类、贸易类、物流类、东部片区的实业型企业为主市场格局东部新城预推量未来东部新城整体将推出100万方以上的高端商务群以科技创新为区域商务发展主导，定位吸纳大型研发、科研机构为代表的相关客群，形成高新产业集聚区市场格局高新区发展格局写字楼名称客户情况宁波研发园国内知名大学科研基地、跨国公司、宁波本地大型龙头企业。高新科技广场梅墟企业办事处、科研、进出口九五国际广场机械、制造类工厂办事处、进出口、外贸发展历程：10年发展现状：先后引进中科院材料

4、所、宁波微软技术中心、等科技研发机构145家；集聚日本三洋、美国伊顿等各类企业2000多家；建成了宁波市科技创业中心、浙大科创中心等总面积达25万平方米的高水准“孵化器”，引进各类科技人才2.8万人， 市场格局高新区办公预推高新区CBD潜在供应高达80万平米，其中70%以上为办公1、大西洋精品酒店：计划建造两幢18层的大楼，一幢为酒店式公寓，一幢是5星级酒店。2、阿凡提国际动漫基地：由宁波民和科技公司开发，预计将建造4幢1828层的办公大楼； 3、宁波意创国际港：预计开发3幢1828层的办公大楼，及810幢34层的办公小别墅；4、远大商业中心：预计开发45幢1828层的办公楼，2幢18层酒店式

5、公寓及一个面积为810万方的城市综合体。5、IBM智慧物流产业园：面积约7.68公顷，预计将开发8幢810层的办公大楼，22幢34层的办公小别墅和一个休闲广场。南面已经开工，北面初定年内动工。以本土大型企业总部为龙头，结合企业资源和政策导向，吸纳贸易类产业链客户，成为工贸企业的集聚区市场格局南部商务区发展格局项目客户类型商会国贸中心只要是商会下面的企业中基第一国际以大型外贸、实业公司为主华茂总部壹号以大型外贸、物流公司为主杉杉商务大厦主要是招公司总部，还有一些软件公司、信息公司、外贸等博纳大厦以外贸、物流公司为主健宸大厦以贸易、物流公司为主，以及少量的投资咨询公司合和国际大厦以贸易、投资、咨询

6、等服务业公司为主桑德兹国际外贸为主未来南部商务区，除了一期未解禁的30万体量外（各自持有的50%，可出租），新增的可售体量还有约10万方市场格局南部商务区预推量格局小结 宁波办公市场未来供应量大 出现众多高端项目，整体品质不断提高 以行政板块为基础，呈商务集群化发展趋势Part 2 市场篇市场运行排名项目名称区域12年成交面积 成交均价1前程国际科技园区1797086492利时金融大厦鄞州区118239254 3宁波研发园科技园区113276282 4 宁波国际金融中心东部新城1119219520 5宁波中心C1-4东部新城1115912883 6嘉恒广场东部新城977112932 7钻石商业

7、广场江北区972815931 8博浪大厦科技园区94036684 9鸿安大厦鄞州区920410667 10城投大厦东部新城335214775 11仙峰.环合中心东部新城259211789 宁波市场市场运行高性价比项目领衔成交NoImage总体均价震荡攀升，但商住倒挂现象明显，成交量连续4年下滑，市场明显供大于求，地段佳，性价比高的项目领衔成交典型案例嘉恒广场今年东部新城典型项目，带简单装修，均价12800元/规模整幢写字楼总建3.6万方，办公24417平米产品1幢25F高层写字楼1-4F裙楼商业可售办公出售2-4F南向套，5F、19-22F全部销售周期2012年2月开盘，销售周期6个月售罄销售

8、情况销售面积9355，均价12800元/（1.4万方保留）户型层高3.8米，每层1150，可售户型80-280配置5部蒂森电梯；900个车位，LOW-E中空玻璃均价12800元/装修情况带装修（简单装修）日期套数成交均价 套均面积总面积5月12日111924.87 301.9 301.895月25日112549.83 278.45 278.456月9日312500.10 163.13 489.386月10日412485.88 147.43 589.738月24日112589.93 278.00 278项目有一定的政府主导性，定位宁波最高端项目，今年东部新城销售量最高，成交均价达到19500元/

9、典型案例国际金融中心规模北区360000m产品6幢写字楼、1幢酒店、1幢会所可售办公112000，目前推E栋，共29755m2 销售周期2010年1月开盘，销售周期33个月销售情况已售面积1.06万方，销售率35%户型层高4.2米，面积约为1500-1900平米，其中1500面积为租赁房源，销售面积段为1900平米，整层销售配置大堂挑高14米，61台进口高速电梯，3层地下车库，LOW-E玻璃，VAV+VRV双空调系统均价19500元/日期套数成交均价 套均面积总面积总金额5月25日220480.03 294.15 588.3120484005月28日2420464.23 291.48 6995

10、.521431579005月29日123288.91 533.55 533.55124258005月29日617714.75 387.15 2322.9411496005月30日212890.17 375.83 751.659688900E栋典型案例前程国际全小面积产品，主打性价比，均价8650元/，去化52%规模总建38000，其中办公35671产品1幢21F高层写字楼，1-2F裙楼商业可售办公推出238套，3-23F，35671 销售周期2012年4月开盘，周期6个月销售情况均价8650元/已售118套，销售率52%户型层高3.9米，每层1600-1700平米，可售户型78-280平米配置

11、6部进口通力电梯，石材干挂+玻璃幕墙均价8650元/典型案例宁兴钻石广场老城区的新型办公楼项目，均价16000元/，已基本售罄规模总建78030，其中办公18740产品1幢18F高层写字楼，1-5F裙楼商业可售办公6-18F，18740 销售周期2011年7月开盘，周期14个月销售情况均价16000元/，已售1.7万方，销售率89%户型标准层面积1250平米，可售户型87-246平米配置石材干挂+玻璃幕墙均价16000元/典型案例利时金融大厦今年鄞州中心区销冠项目，均价9250元/，目前已售75%规模总建64852，其中办公21609产品1幢24F高层写字楼，1-3F裙楼商业可售办公63套，2

12、1609 户型单层面积900-1100平米，可售户型250-350配置玻璃幕墙，LOW-E玻璃，VRV中央空调系统均价9250元/核心价值项目未作推广，合理定价、5A的配置和大气的立面是促成客户下单的主要因素办公楼公寓办公市场小结 中小企业的资金短缺让2012年宁波写字楼市场销售量创下了近6年最低点 税收优惠政策、地段优势成为办公项目成功的基础，一批配置领先，区域标杆级的项目脱颖而出，成为市场的亮点Part 3 市场篇区域市场区域案例天鸿国际镇海新城核心5A写字楼，政府提供补助，5700元/起地址镇海新城核心商务区规模总建2.6万方，地下0.6万方产品共18层，1-3层为5000商业可售面积可

13、售1.55万方，共140套销售周期2012年10月开盘，周期3个月销售情况备案4套，均价6300元/户型228-1000，层高3.9米，单套面宽超20米配置5A智能化，LOW-E玻璃+石材幕墙，大堂10.5米挑高，5部德国蒂森电梯，均价5700元/起其他区政府为入驻企业提供财政补助东来国际区域案例地址镇海新城核心商务区规模总建4.7万方，地上2幢13层双子楼，1-3层商业产品主楼单层1107，可售面积可售2.8万方，共55套销售周期2012年6月开盘，周期7个月销售情况已售45套，均价5800元/户型每层4-5个单元，每单元220配置5A甲级品质，全玻璃幕墙立面镇海新城核心5A写字楼，自带商业

14、配套，成交均价5800元/尚海财富大厦北部商务区核心，总建2万方，预计2013年开盘区域案例地址镇海新城核心商务区规模总建2万方，地上15层销售周期预计2013年开盘户型100-200，商业60-300配置公共部分精装韵恒国际总建2万方，预计2013年初开盘，层高4.5米区域案例地址镇海新城核心商务区规模总建2万方，地上15层产品单层1200，层高4.5米销售周期预计2013年初开盘户型100-200，商业60-300配置公共部分精装，外立面LOW-E玻璃幕墙+高档花岗岩后世博国际花园总用地10万方的大型会展、居住、商业综合体项目区域案例Part 3 提升篇配置参考钢框架结构，5部日立进口电梯

15、，大金VRV中央空调，配置2层高级行政餐厅，齐全的智能化安防系统参考案例绿城绿园2-3F的北面设置高级行政餐厅，为企业配置了高端商务就餐场所大金商用VRV中央空调，独立新风系统，24小时恒温。 5部原装进口日立电梯，宽敞高档的电梯厅。另设1部广州日立消防梯。 钢框架一混凝土筒体混合结构可以起到第二道抗震防线作用，具有较好的抗震性能。 智能化安防系统：（1）视频监控系统：在大楼主要出入口、走廊、电梯轿厢等重要部位均安装有视频监控摄像机。消控中心整体协调控制各类安防系统的运作。（2）出入口管理系统：地下车库主出入口设有道闸管理系统，可以对每辆进出的车辆登记和管理。（3）周界防越报警系统：周界采用电

16、子护栏报警装置，每个区域都与监控中心联网。玻璃幕墙系统，框架式干挂石材系统，集自控、消防、安保于一体的楼宇自动化系统，先进的空调和信封系统断桥隔热明框中空Low-E玻璃幕墙(窗)系统 ， 框架式开缝干挂石材系统 ，满足超高层石材幕墙的结构及抗震的安全要求。红巨大厦是集楼宇自控、消防、安保及诸多子系统于一体的结合性建筑群，采用JOHNSON CONTROS的楼宇自动化系统METASYS系统。 楼宇自控系统BAS 参考案例红巨大厦参考案例红巨大厦空调系统配置主要特点空调处理系统四管制,一次变流量系统;恒温系统冷冻机组进口大品牌约克COP4.28，即1度电能产生4.28的冷能制热系统美国进口锅炉制热

17、,烧天然气比用电节能,省费用；热回收系统，高效节能水管系统铁皮聚乙烯发泡保温材料比一般橡塑保温材料更节能、寿命长，安全性高新风系统双层过滤新风系统，过滤后进入室内的空气质量能达到医院病房的空气标准，VRV只能做到一层过滤加湿系统蒸气加湿系统，130度沸水蒸气，使室内湿度不低于50%，杀菌装置每间办公室均有负离子净化器能量表计费能量表分户计费，按每户实际使用的能量精确计费，比一般的按时间表或流量表计费更科学、公正现代感X外形，架空中庭花园，观景连廊，观光电梯，5A智能配套，8部锋速电梯，商务中心，员工餐厅，公共会议室参考案例奥克斯大厦极具未来感的创新X形建筑，大理石、高级面砖、铝板、LOW-E结

18、合中空玻璃玻璃幕墙。景观连廊观光电梯景观中庭近200的架空中庭花园，各楼层的近300观景连廊，观光电梯5A级智能配套、8部锋速电梯，公共会议室、商务中心、整层员工餐厅，为企业提供便捷高效的商务环境。宁波写字楼大堂面积在500-700之间已成为市场主流14.29%4.76%47.62%14.29%9.52%9.52%0%10%20%30%40%50%60%200以内200-300300-400400-500500-700 700以上p 宁波市场上，现有写字楼大堂面积分布呈现两种趋势，200-400平方米与500-700平方米，尤其是后者，成为新建写字楼项目的主要技术指标；不同的大堂面积必然带来空

19、间感的不同，从而要求的挑高也有很大区别。项目名称大堂面积（平方米）新天地1#楼600新天地9#、10#楼300上东国际主大堂：500副大堂：170名汇国际180新洲银座600广博国贸中心400金都国际800配置调研大堂调研配置调研电梯调研合资国产电梯为主流，三菱、日立应用最为广泛p 宁波写字楼市场上的电梯以中外的合资国产产品为主流，原装进口也存在一定的市场份额。p 从品牌选择性来看，三菱电梯占据了绝对主流，占52%的份额，其次为日立，其他的品牌分割剩余20%多的市场份额。3.2%12.8%2.4%3.2%4.8%7.2%14.4%52%0%10%20%30%40%50%60%LGOTIS富士达

20、日立三菱巨人瑞士迅达 其他电梯品牌单层面积区域项目相对较小，外立面一般采用玻璃幕墙和石材相结合，中央空调和精装大堂成为标配项目名称单层面积户型面积层高电梯外墙空调装修宁波案例嘉恒广场115080-2803.85部蒂森电梯LOW-E中空玻璃中央空调公共部分精装，室内简装国际金融中心1900整层销售4.261台进口电梯LOW-E玻璃VAV+VRV双空调系统公共部分精装，大堂挑高14米前程国际170078-2803.96部进口通力电梯石材干挂+玻璃幕墙中央空调公共部分精装利时金融大厦1100250-3503.94部电梯玻璃幕墙VRV中央空调系统公共部分精装，大堂挑高10米区域案例天鸿国际100023

21、0-10003.95部蒂森电梯玻璃幕墙+高档石材中央空调公共部分精装东来国际11002203.9 4部电梯玻璃幕墙中央空调公共部分精装尚海财富大厦1000100-2003.8 4部电梯玻璃幕墙+高档石材中央空调公共部分精装韵恒国际1200100-2004.54部电梯玻璃幕墙+高档石材中央空调公共部分精装配置调研配置汇总Part 3 提升篇配置建议外立面采用大理石、高级面砖、铝板、LOW-E结合中空玻璃玻璃幕墙等材料配置建议外立面材质建议配置建议精装标准建议公共空间精装修，内部空间地面、墙面、吊顶精装p 为了节省装修时间和精力，越来越多的客户愿意选择全精装的写字楼，直接入住办公，并通过办公家具、

22、内部摆设营造个性办公空间，为此，我们建议进行写字楼内部的地面、墙面、吊顶的装修。p 写字楼客户对于外观和公共部门的装修要求越来越高，要求做到有档次、气派、舒适，因此项目写字楼在外观和公共空间装修时应考虑入住企业的档次和文化取向进行。p 建议项目公共部分进行全精装，部分楼层室内空间进行精装修。大堂面积不低于500，保证空间尺度，配置商务中心等配套，建议应用石材、文化墙等装饰提升品位配置建议大堂建议p 形象大堂大堂面积应不低于500平方米，同时需要保证一定空间尺度，有利于提高项目品质。p 大堂区域除设置物业服务性区域以外，还要有接待台、商务中心、银行、小型便利店及咖啡厅等。p 大堂设计建议使用石材

23、地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。配置建议电梯建议采用进口电梯保证质量和速度，底层商业通过电梯划分空间p 建议电梯能满足不低于1.5吨荷重量和2.5米/秒运行速度，优质电梯是速度和质量的保证。p 建议所采用的电梯为国内外比较著名的电梯品牌，能突出内部轿箱空间宽敞舒适性，在实际销售过程中能给客户带来一定吸引力。p 考虑到其中一幢二层为商业，可实行分层进出电梯上行，同在中庭大堂进入电梯空间，通过电梯设置进入不同的空间层。分户式中央空调是市场主流，建议在办公空间内部采用，部分公共空间可用百叶、外遮阳等降低能耗和成本配置建议空调建议p 建议采用分户式中央空调，外侧采用百叶遮挡，可以减少整体使用玻璃幕墙带来的高能耗；p 低能耗逐渐成为写