某城市更新与区域发展研究课程

1、宁波鄞奉片区城市更新与区宁波鄞奉片区城市更新与区域发展研究域发展研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.62项目位于宁波市老城区海曙区，奉化江西侧，项目位于宁波市老城区海曙区，奉化江西侧，在空间上是三江口核心区的延展区在空间上是三江口核心区的延展区约8分钟车程u项目用地规模1.6平方公里；u距离城市核心三江口区域的空间距离约8分钟车程项目区位项目区位项目区位易与城项目区位易与城市核心区建立价市核心区建立价值关联，但是也值关联，但是也易

2、于被边缘化易于被边缘化3江、河、铁路将区域围合成相对独立的区域江、河、铁路将区域围合成相对独立的区域东：奉化江东：奉化江北：铁路北：铁路南：玻璃厂（杭甬高速南：玻璃厂（杭甬高速附近）附近）西：南塘河（河面较西：南塘河（河面较窄）窄）项目四至项目四至4项目地块与城市核心区之间有铁路分割，铁路项目地块与城市核心区之间有铁路分割，铁路以北存在一个五叉路口导致的交通瓶颈以北存在一个五叉路口导致的交通瓶颈“铁路是很大的瓶颈，要设法把颈拉开。”“与市区的五叉路口让人头晕。 ” 天启公司某销售负责人通往市区需要经过的铁路是对外交通的第一个瓶颈；通往市区的五叉路口是对外交通的第二个交通瓶颈五叉路口铁路隧道项目

3、四至项目四至交通条件的改善交通条件的改善将是提升区域价将是提升区域价值的重要因素！值的重要因素！5项目北侧为城市核心区，西、南两侧为破旧的工业厂区项目北侧为城市核心区，西、南两侧为破旧的工业厂区和居住区，东侧奉化江东岸为热电厂区，区域认知度低和居住区，东侧奉化江东岸为热电厂区，区域认知度低西：居住区北：城市核心区东：热电厂区南：破旧的工业厂区和居住区周边功能周边功能6现状主要为旧工业区和居住区，并有一条历史现状主要为旧工业区和居住区，并有一条历史街区和数个学校，未承载核心城市功能街区和数个学校，未承载核心城市功能1历史街区历史街区33已拆迁地块已拆迁地块52地块现状地块现状47612南塘河南塘

4、河4劳动力市场劳动力市场5奉化江奉化江6南郊仓库南郊仓库新乐洗衣机厂新乐洗衣机厂7区域功能需要区域功能需要进行转换！进行转换！7鄞奉路和环城南路是项目内部的主干道，是城市核心区鄞奉路和环城南路是项目内部的主干道，是城市核心区通往城市西南方向的重要交通线路，过境交通功能明显通往城市西南方向的重要交通线路，过境交通功能明显鄞奉路环城南路环城南路鄞奉路鄞奉路交通概况交通概况8项目优劣势总结：本项目城市核心区的延展区，具有极佳的滨水景观，同时项目优劣势总结：本项目城市核心区的延展区，具有极佳的滨水景观，同时形成了一定的空间独立性，易于打造区域特色；但与核心区之间存在一定的形成了一定的空间独立性，易于打

5、造区域特色；但与核心区之间存在一定的交通瓶颈交通瓶颈区位优势：区位优势：项目位于城市核心区的延展区，与城市核心区距离很近，易项目位于城市核心区的延展区，与城市核心区距离很近，易于与核心区建立价值联系；于与核心区建立价值联系；空间优势：空间优势：项目区域周边为水体和铁路围绕，形成了一个相对独立的区项目区域周边为水体和铁路围绕，形成了一个相对独立的区域，易于通过空间打造强化区域感，在城市中形成一个极具特色的功能区；域，易于通过空间打造强化区域感，在城市中形成一个极具特色的功能区；滨水景观优势：滨水景观优势：项目区域位于奉化江和南塘河之间，具有极佳的水景资项目区域位于奉化江和南塘河之间，具有极佳的水

6、景资源条件，有利于通过滨水资源来强化和提升区域价值；源条件，有利于通过滨水资源来强化和提升区域价值；交通瓶颈：交通瓶颈：铁路的分割以及五叉路口的存在，使项目区域北侧形成了一铁路的分割以及五叉路口的存在，使项目区域北侧形成了一定的交通瓶颈，不利于项目地块与城市核心区之间的联系，降低了项目区定的交通瓶颈，不利于项目地块与城市核心区之间的联系，降低了项目区域的交通可达性；域的交通可达性；优势优势劣势劣势9项目属性界定：城市核心区外围相对衰落区域项目属性界定：城市核心区外围相对衰落区域的大规模滨水区改造项目的大规模滨水区改造项目项目属性界定项目属性界定属性界定属性界定属性阐释属性阐释城市核心区外围城市

7、核心区外围位于宁波商业和商务三江口核心区的外围区域，属于核心区的一级辐射圈。产业衰落区产业衰落区处于城市核心区外围，目前为旧的居住区和工业厂区，区域认知度较低。大规模大规模区域占地面积1.6平方公里，从可出让的建设用地稀缺的老城区海曙来看，是一个大规模区域开发。滨水区滨水区北靠南塘河，南临奉化江，拥有奉化江的一线江景，地块呈现狭长形，滨水景观面大。旧城改造旧城改造位于宁波老城区海曙区，地块现状需要拆迁，为一旧城改造的城市更新项目。10定位为定位为CBDCBD的扩展区，分流核心区商务功能，规划主的扩展区，分流核心区商务功能，规划主要功能为居住、商业、商务要功能为居住、商业、商务现有规划现有规划住

8、宅建面：91.52万平方米；商业建面：26.26万平方米；商务办公：39.03万平方米；公共服务： 9.80万平方米； 及配套混合功能：15.01万平方米11总体布局思路：四组团的空间格局总体布局思路：四组团的空间格局商务组团文娱组团居住组团混合功能组团u商务组团：以广场为中心，外围以高层建筑围合，通过步行道、公园、广场、文化展示建筑与活动场所的有效组织，构筑人性化的商务组团；u文娱组团：结合南塘河“小桥、流水、人家”的江南韵律，布置地方特色的文化娱乐设施；u居住组团：以居住用地为主，加强与江面的联系，并与滨江绿地相贯连；u混合功能组团：包括混合用地、文娱用地以及居住用地等；现有规划现有规划1

9、2客户目标客户目标作为具有政府背景的一级开发企业，海投的目标是：作为具有政府背景的一级开发企业，海投的目标是：打造成为具有标杆性影响力的旧城改造项目；打造成为具有标杆性影响力的旧城改造项目；顺利实现土地出让；顺利实现土地出让；获得较好的经济收益。获得较好的经济收益。13我们分析总结出实现这一目标的关键因素我们分析总结出实现这一目标的关键因素（KPIKPI）体系）体系标杆形象标杆形象土地出让土地出让效益实现效益实现成功转型成功转型/形象改善形象改善承担城市功能承担城市功能顺利拆迁顺利拆迁成功引入投资者成功引入投资者社会效益社会效益价值提升价值提升本项目目本项目目标实现的标实现的关键因素关键因素地

10、价地价地区价值地区价值房价房价品牌开发商品牌开发商资产增值资产增值政府目标实现政府目标实现土地能够土地能够以较高的以较高的价格顺利价格顺利出让是实出让是实现所有目现所有目标的基础标的基础目标解析目标解析14但是，现状地块为破旧的工业厂区和居住区，区域认知但是，现状地块为破旧的工业厂区和居住区，区域认知度低，与标杆形象和土地出让的目标存在矛盾度低，与标杆形象和土地出让的目标存在矛盾143256781、2、3破旧的居住区4、5衰败工业区6、7、8厂房沿江分布u“对鄞奉片区的认同度不高：在老百姓心中是“脏、乱、差”的印象，处于“三市”地段，拆迁户、出租房、外来人口多，总体形象不好”天启公司薛经理 1

11、5如何使这种城市陌生区域成为一个城市中具如何使这种城市陌生区域成为一个城市中具有标杆形象的区域并顺利实现土地出让？有标杆形象的区域并顺利实现土地出让？到：宁波的标杆区域到：宁波的标杆区域从：城市的陌生区从：城市的陌生区?16 我们必须在宁波整个城市的大框架我们必须在宁波整个城市的大框架下，重新审视和寻找鄞奉片区的价值及下，重新审视和寻找鄞奉片区的价值及对城市的意义对城市的意义城市分析城市分析城市背景分析城市缺失分析地块分析地块分析地块资源价值盘点案例分析案例分析城市滨水区改造经验政府要求政府要求海曙区政府对项目的要求寻找定位寻找定位功能定位功能定位房地产市场分析各功能发展定位空间布局空间布局布

12、局研究前提空间布局建议增值体系增值体系空间增值建议进程增值建议产品增值建议落实定位落实定位研究框架研究框架战略层面策略层面18第一部分：发展定位研究第一部分：发展定位研究19 城市背景研究城市背景研究 城市发展缺失分析城市发展缺失分析 滨水区改造案例借鉴滨水区改造案例借鉴 地块价值盘点地块价值盘点 政府对项目的要求政府对项目的要求 项目发展定位项目发展定位20 城市背景研究城市背景研究 城市发展缺失分析城市发展缺失分析 滨水区改造案例借鉴滨水区改造案例借鉴 地块价值盘点地块价值盘点 政府对项目的要求政府对项目的要求 项目发展定位项目发展定位21宁波市国内生产总值和固定资产投资快速增长，国民经宁

13、波市国内生产总值和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展，有利于房地产市场的快速增长济稳定快速发展，有利于房地产市场的快速增长宏观经济背景宏观经济背景u近6年宁波市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到2864亿元；u近年来宁波市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1543亿元，增幅12.6%；资料来源：2006年宁波市统计年鉴22人均人均GDPGDP快速增长，人均可支配收入水平较高，城市消费水平处于高位，标快速增长，人均可支配收入水平较高，城市消费水平处于高位，标志着宁波人具有较强的购房、休闲娱乐等消费实力志着宁波人具有较强的购房、休闲娱乐等消费实力资料来源：200

14、6年宁波市统计年鉴23宁波市具有较大的人口基数，且城市化水平逐年稳步提宁波市具有较大的人口基数，且城市化水平逐年稳步提高，未来市区会面临越来越多的人口增量高，未来市区会面临越来越多的人口增量资料来源：宁波市各年统计公报24宁波市三大产业结构基本保持稳定，二三产业比重略宁波市三大产业结构基本保持稳定，二三产业比重略微上升，工业是宁波经济最重要的组成部分微上升，工业是宁波经济最重要的组成部分u宁波市工业经济发达，具有相当实力和规模的工业企业数量较多，根据统计，2005年大中型工业企业分别为21与710家，其中以制造业企业为主；u 从历年来数据看出，宁波市产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重

15、最大；200120022003200420052006第一产业 7.71 % 7.13 % 6.28 % 5.71 % 5.40 %4.87%第二产业54.02 %54.56 %54.54 %55.34 %54.77 %55.01%第三产业38.27 %38.31 %39.18 %38.95 %39.83 %40.12%25宁波市工业企业以石油加工、机械制造和纺织服装相关产业为主，三江片的宁波市工业企业以石油加工、机械制造和纺织服装相关产业为主，三江片的工业生产主要集中在鄞州区，海曙区工业生产实力最弱工业生产主要集中在鄞州区，海曙区工业生产实力最弱各产业规模以上工业产值各产业规模以上工业产值石

16、油加工、炼焦及核燃料加工业6497344电气机械及器材制造业5255425通用设备制造业3906725纺织业3727792电力热力的生产供应业3063231有色金属冶炼及压延加工业2362418通信设备计算机及其他电子设备制造业2316719交通运输设备制造业2211169化学原料及化学制品制造业2079398金属制品业2028542塑料制品业1776953纺织服装、鞋帽制造业1745886黑色金属冶炼及压延加工业1594858专用设备制造业1536610文教体育用品制造业1157139化学纤维制造业1095313各地区规模以上工业产值各地区规模以上工业产值全市48909669市区318017

17、08镇海9026446鄞州8322010北仑6468072慈溪6399022余姚5029408奉化2170406江北2092159宁海1910859象山1598266江东1391305海曙94651926宁波整体定位：东南沿海重要的港口城市，长宁波整体定位：东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城u主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；u长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；u浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；u东南沿海重要风景旅游城市。北仑港大陆排名主要港口第四位，依托北仑港，宁波

18、成为东南沿海重要的港口城市；依托港口，宁波成为对外贸易的重要口岸；历史悠久，风景秀丽，成为国内重要的风景旅游城市。港口港口贸易贸易文化文化窗口窗口关键词：关键词：城市空间分析城市空间分析27市域空间发展思路：东扩、北联、南统筹、中市域空间发展思路：东扩、北联、南统筹、中提升提升中提升-引擎和枢纽 加快提升中心城区功能，增强中心城市的集聚力、辐射力、带动力，使之成为宁波大都市区的核心和灵魂东扩-领跑者和示范者 推进三江片与镇海、北仑片的相向发展，实现基础设施和功能对接北联-能级和分量 整合余慈地区优势，推进区域统筹发展，加快建设宁波都市区北部中心，增强宁波大都市区的能级和分量 南统筹-战略之举

19、以象山港区域保护利用为重点，打造生态经济型港湾，带动宁波南部地区的城市化进程北联北联中提升中提升东扩东扩南统筹南统筹28三江片的空间格局：三江片正向多中心的城市格局拓展，三江片的空间格局：三江片正向多中心的城市格局拓展，未来将形成三大中心三足鼎立的局面未来将形成三大中心三足鼎立的局面u城市扩张的基础是产业集聚；u城市扩张的过程始终伴随着产业的布局与展开；u城市扩张的目的是增强城市的要素聚集功能；u三江口中心、东部新城及鄞州中心区都依托各自的产业和人口积聚，形成相应的中心，城市得以扩张。三江口中心：依托城市产业和人口的自然积聚东部新城中心：依托港口经济形成的产业集聚鄞州中心区：依托鄞州区域经济的

20、发展和总部经济形成集聚随着政府的引导，宁波将形成三江口和东部新城两个中心；三江口、东部新城两个中心与区域经济发达的鄞州中心区形成三足鼎立的商务和商业局面29三江片三大中心的格局中，每个中心具有不同三江片三大中心的格局中，每个中心具有不同的发展方向和定位的发展方向和定位u三江口区域三江口区域：重点发展金融保险、商贸流通、中介服务等现代服务业，转换第二产业和低密度的生活居住，完善城市功能，提升城市形象；u东部新城区东部新城区：重点发展商务会展、行政办公、金融保险等现代服务业，进一步完善港口城市的国际贸易服务功能，打造长三角国际贸易服务和先进制造业供应支撑平台；u鄞州新城区鄞州新城区：扩大总体规模，

21、优化功能布局，在空间上和功能上积极融入中心城区。重点发展商贸流通、旅游休闲、房地产等现代服务业。三江口三江口市级中央商务区市级中央商务区 东部新城区东部新城区宁波未来都市形象宁波未来都市形象标志性区域标志性区域 鄞州新城区鄞州新城区 现代化生态城区现代化生态城区 空间竞争分析空间竞争分析30三江口中心：三江口地段是宁波市城市核心区，三江口中心：三江口地段是宁波市城市核心区，金融、商贸、文化、居住功能突出金融、商贸、文化、居住功能突出u商业：以天一广场加中山路形成的商业积聚力使得三江口形成强大的吸力，成为宁波的中心区标志；u商务：以万豪等顶级写字楼座拥一线江景，以绝佳的资源和形象吸引宁波高端商务

22、客户，为三江口树立形象的标杆；u居住：老市区的完善配套和稀缺性使得三江口豪宅林立，认知度很高31东部新城中心：未来宁波市政府将迁至东部新城中心区，东部新城中心：未来宁波市政府将迁至东部新城中心区，定位为宁波新的行政商务中心区和金融中心定位为宁波新的行政商务中心区和金融中心u东部新城西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北到通途路，共16平方公里，其中核心区8.45平方公里；u国际进出口交易中心；国际航运中心和国际金融结算中心 ；u国际进出口贸易交易中心加快完善，国际航运服务中心07年底完成，金融中心07年内启动 重点发展行政商务、科研教育等第三产业，同时发展无污染的高新技术产业东部新城分为

23、九大功能区：中心商务区、市政中心区与中央走廊区为主体，外围布置混合使用区与居住区，同时保留一片电子工业区，并在南部边缘布置一块综合用地区 “一城两心”中心商务区市政中心区中央走廊区混合使用区居住区生态走廊区明湖住宅区现状保留电子工业区与酒店综合用地区 32鄞州中心区：鄞州区的中心，借助鄞州强大的鄞州中心区：鄞州区的中心，借助鄞州强大的工业生产实力，定位为宁波总部基地工业生产实力，定位为宁波总部基地u发挥宁波城市副中心的优势，分担宁波主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷 ；u鄞州政治、经济中心，市级高教中心，旅游休闲中心u南部商务区以总部基地为主要定位，兼容文化交流、商业服务、公寓和酒店功能

24、；u商务区的楼宇项目必须在2006年底前开工，并在两年内完工 通过低地价引进知名企业为主，地价最高120-130万/亩，楼面价200元/平方；总用地规模为750亩，一期用地330亩，二期400多亩；一期26栋写字楼，90多万建面，投资50个亿左右；二期约100多万建面；规划设计总建筑面积约110万平方米 33三大中心在城市核心体系中具有不同的特点和优势，而三江口三大中心在城市核心体系中具有不同的特点和优势，而三江口区域作为城市最成熟最具标志意义的地位短时间内不会改变区域作为城市最成熟最具标志意义的地位短时间内不会改变区域区域优势优势劣势劣势东部新城宁波市政府导向，政府支持；规划统一；资金投入有

25、保障；配套不完善；新城建设需要时间；商务商业气氛形成需要时间鄞州中心区鄞州政府导向；统一规划；大型企业总部进驻配套不完善；区域没有人气；商务商业气氛需要培育；目前还缺乏全市影响力三江口区域老城市中心区，配套完善；商务气氛已经形成；区域的认知度高；产业链完善。写字楼散点布置，不能形成积聚优势；由于是历史形成的区域，写字楼档次参差不齐；发展空间有限34 城市背景研究城市背景研究 城市发展缺失分析城市发展缺失分析 滨水区改造案例借鉴滨水区改造案例借鉴 地块价值盘点地块价值盘点 政府对项目的要求政府对项目的要求 项目发展定位项目发展定位35三江穿城而过是三江片的最重要的空间特点三江穿城而过是三江片的最

26、重要的空间特点u围绕三条江形成了宁波的沿江景观体系；奉化江奉化江余姚江余姚江甬江甬江余姚江、奉化江汇合成为甬江；三条江从宁波市区穿过，城市围绕三条江逐渐发展，从而形成江北、海曙和江东的三江片；依江而发展，这是三江片最重要的特征。海曙区海曙区江东区江东区江北区江北区城市缺失城市缺失1 1：城市滨水格局缺失：城市滨水格局缺失36但是除了三江口地段以外，宁波市三江六岸区域并没有为宁波城市提供更多但是除了三江口地段以外，宁波市三江六岸区域并没有为宁波城市提供更多的增值效果，的增值效果，住宅化和工业化是宁波滨水地区的现状利用特征住宅化和工业化是宁波滨水地区的现状利用特征三江口地段，商业商务繁荣三江口区域

27、形成较为成熟的商务和商业区（红色区块），给宁波城市形象增值；但宁波的三江六岸区域，除了三江口大多区域为工业区（灰色区块）等形象不好的发展现状，未能给宁波城市带来增值的效果。其他三江六岸区域，现状多为居住和工业厂房37伦敦沿泰晤士河沿岸形成了商务金融中心与公伦敦沿泰晤士河沿岸形成了商务金融中心与公共活动空间的集中分布区共活动空间的集中分布区u泰晤士河流经伦敦，沿伦敦城与内城区形成“两带三点”的布局模式，即：以公共设施带与公共活动带为发展轴线，形成伦敦金融城、西敏寺金融区与加那利金融区三大城市商务中心的格局。西敏寺金融区西敏寺金融区公共设施带公共设施带公共活动带公共活动带加那利金融区加那利金融区西

28、敏寺金融区位于伦敦西区，属于传统繁华商业地段，与金融城联系密切。公共设施带集合了伦敦精华的历史建筑与公共设施，包括王宫、市政大楼、国会大厦等众多标志性符号。伦敦金融城欧洲第一金融中心，世界和欧洲彼此连接的门户，伦敦金融城是欧洲银行业和欧元交易的中心。公共活动带展示了伦敦传统建筑风貌，优美的的泰晤士河景观以及供市民活动的大片开场活动空间。加那利金融区新兴的城市CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局，成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区。伦敦金融城伦敦金融城城市对比：泰晤士河城市对比：泰晤士河38新加坡河两岸通过整合资源，划分为新加坡河两岸通过整合资源，划分为5 5大功能分区，大功能分区，形成了

29、极具魅力的城市滨水环境形成了极具魅力的城市滨水环境1 12 23 34 45 5Raffles Quay Collyer QuayBoat QuayClarke Quay Robertson Quay把全长4公里的新加坡河从总体上分成了5个区块：Raffles QuayCollyer QuayBoat QuayClarke QuayRobertson Quay具有魅力的滨水环境；适合人们居住、休闲、娱乐；旅游热点，观光船接载游客游览沿河的著名景点；著名企业机构的办公地点，如Fullerton Building, Bank of China, OCBC Center城市对比：新加坡河城市对比：新

30、加坡河39天津海河沿岸也要在海河两岸形成不同的城市天津海河沿岸也要在海河两岸形成不同的城市核心功能组团，完善丰富滨水城市功能核心功能组团，完善丰富滨水城市功能 运河经济文化城、大悲院商贸区、古文化街旅游商贸区等 智慧城智慧城 和平广场商业娱乐区、意式风情商贸区和平路商业区构成城市的消费娱乐中心 小白楼商务区、解放北路金融街和南站中央商务区组成了城市的中央商务区 都市消费娱乐区都市消费娱乐区 商务区未来发展的备用地，形成河西区新的商业中心。在规划的智慧城建设国际高新技术交流中心、先锋归国创业园和智能技术展示中心，在柳林风景区建设海河水上娱乐运动中心、海河旅游接待中心等旅游设施。 在海河沿岸形成了

31、一系列重要的经济核在海河沿岸形成了一系列重要的经济核心区，强化经济功能，形成经济带骨架心区，强化经济功能，形成经济带骨架传统文化商贸区传统文化商贸区 中心金融商务区中心金融商务区 111222333444城市对比：天津海河城市对比：天津海河40而宁波三江六岸总体居住和工业职能过多，没有系统化而宁波三江六岸总体居住和工业职能过多，没有系统化开发滨水地区，缺乏滨水区应有的活力开发滨水地区，缺乏滨水区应有的活力三江口核心区 甬江东岸 滨江居住区 甬江北岸活力区 宁波大学园区 湾头地区 居住区 长丰片区鄞奉片区大庆南路综合区 居住休闲区 u三江沿岸可分为11个主要功能片区，其中现有及正在建设中的功能片

32、区有4个，规划及准备建设的功能片区有7个41片区片区现状现状规划规划主要功能主要功能 三江口核心区商业、商务区-商业、商务甬江东岸老工业区创意文化产业基地和滨江休闲基地商务、沿江休闲带江东滨江居住区老工业区、居住区居住休闲区居住、沿江休闲带甬江北岸活力区老工业区、居住区居住休闲区居住、沿江休闲带宁波大学园区老工业区科教园区科教湾头休闲旅游区厂房、居住、农田以绿色为背景，以水为基调，宁波市最高档次的具有商务、居住、娱乐、购物、健身等功能的城市休闲商务区休闲、娱乐、商务、居住大庆南路综合区居住区、厂房以城市住宅、现代商务商贸为特色的繁华区商务、居住新三江口北岸居住区-居住新三江口西岸居住、文教区-

33、居住长丰片区工业区首席中央居住区居住鄞奉片区老工业区、居住区商务居住区商务、居住从规划的角度看，宁波市政府也已开始对三江六岸的功从规划的角度看，宁波市政府也已开始对三江六岸的功能格局进行优化，但目前处于启动阶段能格局进行优化，但目前处于启动阶段42宁波是东南沿海重要的港口城市，对外交流频繁，商务宁波是东南沿海重要的港口城市，对外交流频繁，商务往来的外籍人士不断增加，常住人口数量超过往来的外籍人士不断增加，常住人口数量超过4000 4000 u到2005年底，全市累计批准“三资”企业10026家，总投资460.79亿美元，合同利用外资253.99亿美元，实际利用外资122.72亿美元；u每年都有

34、来自世界各国的外国人来宁波就业、观光旅游、洽谈业务，而且数量越来越多，其中很多人都有常驻宁波的打算。据统计，到2006年底在甬领取就业证的外国人就有2500多位，他们来自全球近50个国家和地区。u据市外办2007年月份统计资料显示，目前，常住宁波 （宁波大市范围内居住期超过个月）的外国人已有40004000多人，比前年增加了1000多人；u他们来自全世界近5050个国家和地区。其中，以日本、韩国、法国、德国、美国、英国、澳大利亚、加拿大等国为主； u主要分布于市区文教系统、三资企业、省市重点工程以及外商驻甬办事处，供职于三资企业的技术人员占到了33%以上；u2006年上半年宁波市地税部门向在宁

35、波工作的外籍个人征收个税达到58005800万元万元。 城市缺失城市缺失2 2：城市国际化：城市国际化43常住外籍人士主要集中于北仑区与三江片区常住外籍人士主要集中于北仑区与三江片区1老三区老三区北北 仑仑23456编号编号所属区所属区域域社区名称社区名称1 1北仑区北仑区玉兰社区玉兰社区2 2江北区江北区繁景社区繁景社区3海曙区中央花园4江东区常青藤社区5江东区华光城6鄞州区高教园区u北仑区北仑区是宁波外籍人士数量最多的区域；是宁波外籍人士数量最多的区域；u繁景社区繁景社区是三江片区外籍人士最为集中的社区；是三江片区外籍人士最为集中的社区；u其他涉外社区的规模较小，其余的外籍人士分散于各公寓

36、及酒店之中。其他涉外社区的规模较小，其余的外籍人士分散于各公寓及酒店之中。44国际性的商务办公集聚区、高品质的休闲交流场所和居住生活国际性的商务办公集聚区、高品质的休闲交流场所和居住生活社区，是外籍人士在宁波工作生活的三大缺失社区，是外籍人士在宁波工作生活的三大缺失u大量到宁波投资、工作、旅游的外国人、台湾人，本地的大批白领阶层在工作结束之后、在约见客户的时候不知道去哪里消费。他们拥有很强的消费能力，又会对消费方式提出很高的要求，但是在宁波城市生活中具体的反映，就是缺乏提供都市化生活以及“消费时尚”的城市地标。缺乏国际缺乏国际性的商务性的商务集聚地集聚地没有高品没有高品质的交流质的交流休闲场所

37、休闲场所没有多元没有多元化的居住化的居住生活社区生活社区123商务办公场所分散，各种企业杂聚，彼此缺乏产业关联单调的休闲娱乐，星巴克、酒吧成为为数不多的选择酒店、单身公寓的封闭与乏味，缺少交流性与生活感45江南板块商务办公认知度低，写字楼布局零散江南板块商务办公认知度低，写字楼布局零散u虽然写字楼产品品质有一定的提高，但区位认知度低，人气不足，商务办公氛围难于形成；相对是一个比较陌生的区域；区域印象没有中心，没有焦点；以电子通信、新材料、生物医药等产业园为主体，不易形成商务办公氛 围；配套设施不完善，对周边人气吸引力差； 写字楼零散分布，没有形成集聚效应；产业园区的总体印象在短时间内不会改变4

38、6鄞州商务区以打造企业总部基地为目标，写字鄞州商务区以打造企业总部基地为目标，写字楼客户主要为大型知名企业楼客户主要为大型知名企业u强大的经济实力是鄞州商务区发展的重要推动力，商务区周边的配套设施基本成熟，基础设施完善，认知度提升快，但人气不足，空置率高，发展有待时日；主要业态为商务办公，以发展现代先进服务业和总部经济为主；总规划用地面积49.3公顷，一期用地面积24.6公顷，建筑面积约91万平方 米，投资约40亿元；按照区外企业优先、设企业总部办公优先、有开发能力企业优先的“三优 先”原则，着力引进品牌响、规模大、实力强的优势企业参与开发建设；由26家知名企业共建26栋写字楼，由企业自主招商

39、，并对入驻企业严格把 关；鄞州商务区鄞州商务区47三江口区位形象吸引力强大，但商务发展空间三江口区位形象吸引力强大，但商务发展空间有限，办公成本高，各种类型的企业公司杂聚有限，办公成本高，各种类型的企业公司杂聚u三江口作为城市核心区，是大型企业及公司展示企业形象的首选区域。中低端写字楼品质不高，硬件设施水平及软件服务质量不能满足客户需求，办公条件的更新需求增加； 区位形象具有强大吸引力，配套成熟，客户类型广泛；写字楼数量众多，但布局较为分散，没有形成现代商务办公氛围；内部交通拥堵，停车位缺紧；办公成本高，却不一定得到高品质的服务；写字楼品质参差不齐，高端物业稀缺，受市场追捧；各种类型企业杂聚在

40、一起，大型公司希望入驻却找不到足够空间，写字楼 档次得不到提高；写字楼可开发量很少，企业发展空间受到限制；天一广场所聚集的人气提升了周边写字楼的价值三江口主要写字楼分布万豪中心成为三江口写字楼标杆48未来的东部新城商务区是以国际性金融、贸易及航运中未来的东部新城商务区是以国际性金融、贸易及航运中心为发展目标，主导客户为知名大型企业心为发展目标，主导客户为知名大型企业u东部新城的开发刚刚启动，基础设施不完善，生活配套没有形成，商务区的建设还需要较长时间的发展；功能定位：以会展为核心的区域，包括金融中心，航运中心，行政中心；核心功能：国际贸易、金融结算和航运物流等；写字楼代表：国际航运服务中心、国

41、际金融中心、国际贸易中心和国大 雷迪森国际中心等；规划总平面商务区鸟瞰49三江口区域写字楼售价及租金都要远远高于江三江口区域写字楼售价及租金都要远远高于江南板块和鄞州中心区板块南板块和鄞州中心区板块板块板块楼盘楼盘售价售价租金租金均价均价三江口板块三江口板块汇金大厦12500元/m22.5元/天m2售价均价：14500元/m2租金均价：2.5元/天m2万豪中心20000元/m2-恒隆中心13000元/m22.6元/天m2金隆国际16000元/m22.5元/天m2华联写字楼11000元/m22元/天m2江南板块江南板块万特商务中心 6200元/m2-售价均价：7140元/m2租金均价：1.1元/

42、天m295国际商务大厦 6500元/m2-新天地 9500元/m21.2元/天m2宁波国际汽车城 7000元/m2-新城国际 6500元/m21元/天m2鄞中板块鄞中板块新洲银座 6800元/m2-售价均价：7060元/m2租金均价：1.1元/天m2麒麟大厦 8500元/m2-名汇国际 6000元/m21元/天m2广博国际商务中心 8000元/m2-奥丽赛大厦 6000元/m21.2元/天m2u三江口板块依托老城区成熟的配套设施及区位优势，其写字楼售价与租金价格最高，均价14500元/m2，租金2.5元/天m2；u江南板块的写字楼售价及租金仅为三江口板块的一半以下，但产品品质普遍较高，价格具有

43、竞争优势；u鄞中板块的写字楼售价及租金与江南板块基本持平，随着鄞州中心区的建设，区域的吸引力会进一步增强。南部商务区的开发，必将形成大规模的集聚效应，成为未来写字楼市场的有力竞争者。50写字楼市场供应量急剧放大，市场供需失衡，写字楼市场供应量急剧放大，市场供需失衡，区域之间的竞争日益加剧区域之间的竞争日益加剧2004200620042006年宁波写字楼供应量与消化量年宁波写字楼供应量与消化量区域楼盘数推量（m2) 消量（m2) 存量（m2) 消化率海曙区6172790 99125 7366553.4%江北区1 96316 26665 6965127.7%江东区52692651625981066

44、6460.3%科技园区1 69200 3684 65516 5.3%鄞州区4138168103908 3425975.2%总 计1774574739598434976253.1%20062006年各区写字楼推量、余量及消化率年各区写字楼推量、余量及消化率u从2004-2006年间，宁波写字楼供应量递增迅速，迅猛递增的市场供应量与增速缓慢的市场销售量形成鲜明对比，供过于求现象明显。u估计在未来2-3年内，宁波城区写字楼市场供应量不会低于200万方，即使按照写字楼去化量每年递增20%的速度增长，供过于求的现象未来两年将更加明显。u东部新城CBD的开发及鄞州南部商务区的建设，必将大规模激增商务写字楼

45、供应量，写字楼市场的竞争激烈，前景堪忧。51宁波商业呈现出宁波商业呈现出“两圈一带两圈一带”为主的格局，天一广场已为主的格局，天一广场已经成为宁波市的商业标签，成为人们休闲购物的目的地经成为宁波市的商业标签，成为人们休闲购物的目的地 u“两圈”：天一商圈与万 达商圈 “一带”：中山路商带u宁波城市规模的小，决定了宁波商业发展不会产生“多核式”市级商业中心，中山路商带的发展形成了老城区商业的骨架；天一商圈产生了强大的吸力，成为宁波目前商业核心；万达商圈以鄞州区为中心，发展有待时日。天一商圈天一商圈万达商圈万达商圈中山路商带中山路商带商业商业52天一广场为天一商圈的核心，是集休闲、商贸、旅游、天一

46、广场为天一商圈的核心，是集休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，经过多餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，经过多年的发展，已经成为宁波吸引力最强的地区年的发展，已经成为宁波吸引力最强的地区 u天一广场天一广场位于中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑有22座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米。围合式建筑群中央为3.5万平方米的中心广场和6000平方米的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。 天一商圈天一商圈编号编号功能区功能区A男装区B女装区 C儿童区D数码区E美食区F超市区G百货区

47、H精品区I酒店区J娱乐区53万达广场为万达商圈的核心，是一个大型综合体项目，万达广场为万达商圈的核心，是一个大型综合体项目，档次较高，目前周边配套设施不完善，人气不旺，但档次较高，目前周边配套设施不完善，人气不旺，但带动了鄞州中心区的开发，成为鄞州地标带动了鄞州中心区的开发，成为鄞州地标u继天一广场之后宁波又一个大型商业中心，重新划分了宁波的商业板块。u是一个集国际商业广场、高级公寓、白金5星级酒店及5A级写字楼为一体的大型城市综合体项目，位于鄞州中心区核心位置。总占地面积：21.09ha 总建筑面积：52.06万m2商业总建筑面积:26.86万m2公寓总建筑面积:14.5万m25星级酒店及5

48、A级写字楼总建筑面积:11万m2 万达商圈万达商圈54中山路商带为大型百货商场集中区，数量多，中山路商带为大型百货商场集中区，数量多，规模大规模大中山路商带中山路商带集中式商业集中式商业雅戈尔大厦新世界百货（两家）东方商厦国际购物中心宁波第二百货银泰百货（两家）金光百货新江厦商城长发商城u中山路商带大型百货集中，共有13家商场沿中山路两侧分布，其中银泰百货和新世界百货各有两家店面，可见其商业吸引力。55各商业板块经营特点及租金价格情况各商业板块经营特点及租金价格情况区区 域域租售形式租售形式商业特点商业特点租租 金金中山路商带中山路商带整体性租售大型百货商场聚集，集中于三江口地段，有高、中、低

49、各档次商业，为抢占市场，同一家百货开设两家分店，形成宁波市的“黄金走廊”。-天一广场天一广场只租不售（合同两年一签，“三压三付”）为宁波人气最旺的地段，目标客户以年轻人为主体。开放式的购物环境，多种商业类型的组合，休闲场所的营造，使其成为宁波的“城市名片”，显示出强大的商业吸力。一层：20-25元/m2天二层：7元/m2天三层：4元/m2天万达广场万达广场只租不售06年12月份开业，为“一站式”购物休闲中心，延续万达集团的开发模式。主体客户年龄在30以上，档次较高，现在处于市场培育期，人气不足，随着鄞州区的开发，发展潜力很大。 开业前三年为敛人气，免租金56宁波目前出现投资建造高星级豪华酒店的

50、热潮，宁波目前出现投资建造高星级豪华酒店的热潮，选址上出现扎堆放量现象选址上出现扎堆放量现象编号编号名称名称现有1中信国际大酒店 2南苑饭店 3波特曼酒店4华侨豪生大酒店在建/待建5雷迪森大酒店 6凯悦酒店7香格里拉酒店 8索菲特酒店 9万豪酒店10皇冠假日酒店 11新华侨饭店 12凯洲二期 13金盛酒店14石浦酒店15南苑国际酒店 16开元名都大酒店 17丽晶酒店123456791012151681314酒店酒店57宁波的酒店业呈现宁波的酒店业呈现“大跃进大跃进”式发展，五星级式发展，五星级酒店数量到酒店数量到20082008年将由现在的年将由现在的4 4家增加到家增加到1818家家宁波市五

51、星酒店预计数量宁波市五星酒店预计数量 宁波市星级酒店数量统计宁波市星级酒店数量统计 u宁波市星级饭店总数已达到200家，客房总数达22380间(套)，固定资产总额为48.92亿元；u 五星酒店将由现在的4家增加到18家，增长率达到 600%；u海内外约100亿资本涌向宁波高端酒店地产项目，新建五星酒店平均投资额达6亿元，平均规模400间客房，预计5年后宁波五星饭店的总供给将达到1万间客房。58酒店数量的迅速增长与客流量的相对稳定发展酒店数量的迅速增长与客流量的相对稳定发展不协调，高档酒店的经营风险与竞争加剧不协调，高档酒店的经营风险与竞争加剧20062006年宁波市星级酒店经营状况年宁波市星级

52、酒店经营状况 宁波市酒店入住率状况状况宁波市酒店入住率状况状况 u宁波市酒店客源主要以商务、外贸、旅游为主，其中会展业所带来的客源数量较大，但展出规模相对稳定；u自2005年7月份，宁波的酒店出租率出现持续负增长；u酒店业竞争趋于激烈，整体利润有所下降，2006年前11个月大多宾馆酒店的客房出租率较去年同期均有下降；u“青年旅舍”、“如家快捷”、“锦江之星”等经济型酒店纷纷开张，对高星级宾馆酒店客源有一定冲击。59从住宅的发展格局来看，城市的发展逐步外移，鄞州、从住宅的发展格局来看，城市的发展逐步外移，鄞州、江东、江北等近郊发展明显领先于老城区江东、江北等近郊发展明显领先于老城区江 北 片 区

53、今年新推楼盘2个2006年推出九个新楼盘海 曙 片 区今年无新推楼盘2006年推出两个新楼盘江 东 片 区今年新推楼盘3个2006年推出七个新楼盘鄞 州 片 区今年新推楼盘4个2006年推出九个新楼盘购房者更在意地段、交通、周边配套完善程度，无论是投资还是自住，生活上的方便是首选鄞州新城区巨大的商业办公体量使得片区的居住氛围逐渐浓厚，以万达广场为中心向周边辐射，汇集了大量的热销楼盘；依靠科技园和江东新城的崛起而逐渐成熟的江东片区，交通便利，吸引力日渐突显；江北大有后来者居上的优势，景观环境好，周边的楼盘多为中小户型，汇聚了大量的人气。住宅住宅60新盘推出量鄞州区最大，其次为江东和江北；新盘推出

54、量鄞州区最大，其次为江东和江北；均价以海曙区最高鄞州区最低均价以海曙区最高鄞州区最低u2007年宁波市四区商品住宅供应量达到684万平方米，新开的大规模楼盘主要集中在江北片区和鄞州片区，两个片区占宁波城区在售楼盘预售面积的85.885.8%；u江东区因为有了科技园片区，住宅供应量增加；u从商品住房销售的区域来看，江北区销售量最大，江东区其次，海曙区最少。u从住宅市场交易均价来看，海曙区和江东区依然是龙头老大，均价远高于其他片区；u 江北区居第二位；u鄞州住宅交易均价最低。1 海曙区2 江东区3 江北区4 鄞州区4 海曙区2 江东区3 江北区1 鄞州区61江东区是宁波人较为认可的居住区域，以小高

55、江东区是宁波人较为认可的居住区域，以小高层和高层住宅为主层和高层住宅为主城市东扩、东部新城建设为江东带来巨大发展契机，使得该区域楼盘价格抬升明显，也催生了众多高品质楼盘;东部新城概念，提高了住房价格，区域内楼盘价格在已达到7000元/平方米；别墅也有一定数量，售价在8000-25000元/平方米，代表楼盘有紫郡、江南一品等； 江南一品江南一品宾果花园宾果花园锦诚明都锦诚明都绿城绿园绿城绿园浪琴海浪琴海 BOBO城城天赐家园天赐家园世纪花园世纪花园东外滩花园东外滩花园62海曙老城区土地稀缺，新楼盘推出量极少海曙老城区土地稀缺，新楼盘推出量极少楼盘名称楼盘名称 总建筑面积总建筑面积 建筑类别建筑类

56、别水岸心境160000m2高层小高层威尼斯二期82000m2高层小高层柳逸花苑57570m2高层南都花城138810m2高层2007年前四月海曙无新推楼盘；2006年仅有4个楼盘推出；区内非临江楼盘均价在5500-6000元；高层与小高层比较受欢迎柳逸花苑柳逸花苑东方威尼斯二期东方威尼斯二期南都花城南都花城水岸心境水岸心境63江北区成为中小户型楼盘聚集地，户型面积小、江北区成为中小户型楼盘聚集地，户型面积小、总价低总价低u楼盘规模很大，区内多为15万以上大盘；u区内楼盘销售均价在5000元左右；u区内多为90-120平米中小户型，销售情况良好；天水家园天水家园亲亲家园亲亲家园洪都花园洪都花园迪塞奥林迪塞奥林80 新星都市新星都市北岸琴森北岸琴森汇豪天下汇豪天下日湖花园日湖花园日湖琴云日湖琴云日湖家园日湖家园阳光清晨阳光清晨楼盘名称楼盘名称主力户型面积主力户型面积迪塞奥林80 100m2亲亲家园75-105m2新星都市100m2洪都花园 100m2阳光清晨90-140m264鄞州区依托强势打造的商务和商业中心，目前鄞州区依托强势打造的商务和商