示范班培训之物业管理招标与投标

1、 物业管理物业管理招投标市场化运作招投标市场化运作 示范班示范班之探讨与交流之探讨与交流1 物业管理招标物业管理招标n概念：概念： 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订附和其管理要求和标准的招标文件，有多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。n主体：主体： 一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。2 物业管理投标物业管理投标n概念：概念： 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管

2、理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。n主体：主体： 一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。3一、物业管理市场化的形成1 1、物业管理市场化形成标志、物业管理市场化形成标志随着我国经济体制由计划经济向市场经济体制转变，伴随着新体制下的城市管理重要载体物业管理迅速发展，市场逐渐成熟，市场化也初步形成。其主要表现以下三个方面：（1 1）市场主体已经形成）市场主体已经形成主要包括供给主体、需求主体、协调主体已形成规模，满足招投标需要。4一、物业管理市场化的形成 （2 2）物业管理市场客体很大）物业管理市场客体很大所谓市场客体是指物业管理

3、市场上交换对象，即物业管理服务。全国有几十亿新建住房需要物管企业，除了居住外，还有办公写字楼、商业楼宇、工业厂区等类型。 （3 3）市场运作环境趋于成熟）市场运作环境趋于成熟 是指为规范物业管理运作而制定的相关法律、法规、政策。主要有： 国家围绕市场经济开展而颁布法律法规，如宪法、民法、经济合同法、公司法、规划法、招投标法等。 5二、招投标制度对物业管理的影响6二、招投标制度对物业管理的影响7二、招投标制度对物业管理的影响8二、招投标制度对物业管理的影响9二、招投标制度对物业管理的影响10二、招投标制度对物业管理的影响11三、中国物业管理招投标的发展历程 12三、中国物业管理招投标的发展历程

4、13三、中国物业管理招投标的发展历程 14三、中国物业管理招投标的发展历程 15三、中国物业管理招投标的发展历程 16三、中国物业管理招投标的发展历程 17三、中国物业管理招投标的发展历程 18物业项目物业项目 公开招标公开招标邀请招标邀请招标协议招标协议招标四、市场物业管理招标的几种方式19 是指是指招标人（业主业主大会开发商）以招标公告的招标人（业主业主大会开发商）以招标公告的方方 式，邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。式，邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。 公开招标应在公共媒介上发布公告！公开招标应在公共媒介上发布公告！ 中国住宅与房地产信息网中国住宅与房地产信息网

5、中国物业管理协会网中国物业管理协会网 一些具有重大影响的媒体发布免费公告一些具有重大影响的媒体发布免费公告四、市场物业管理招标的几种方式20三种情况 四、市场物业管理招标的几种方式21 l许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。化、社区

6、服务活动等内容。l按此种方法，按此种方法，物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。各位评委各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。里，综合评出最高分作为中标单位。l这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；不足之处是这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只

7、停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。（公司的镇江、无锡新项目的招投标都属这类）（公司的镇江、无锡新项目的招投标都属这类）三种情况三种情况四、市场物业管理招标的几种方式22 l此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，又需此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，又需测算报价，测算报价，进行报价评比。进行报价评比。l报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除加强成本核算，报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除加强成本核算，控制各种支出外，更需要提供企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，控

8、制各种支出外，更需要提供企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。通过管理提高效益。l一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转移到价格为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。（公司

9、的南师附中本部、南师附中江宁分校项目属于此类）（公司的南师附中本部、南师附中江宁分校项目属于此类）三种情况三种情况四、市场物业管理招标的几种方式23 l所谓所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，是一个原则标准，即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由物业管理公司来制定服务质量优良、小区（楼宇）服务定位的前提下，由物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。服务收费合理、产权人满意的服务

10、标底和价位标底。l所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比较第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、，由评委经过评分、筛选，确定筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理服务收费价格，家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。谈判，确定一家为中标者。三种情况三种情况四、市场物业管理招标的几

11、种方式24 l无标底两步招投标模式的优点无标底两步招投标模式的优点:(1)保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。(2)既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第一次开标，既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标

12、。一些管理水平差、策划是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在第一次评标中就被淘汰了，不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当竞争行为。权的不正当竞争行为。三种情况三种情况四、市场物业管理招标的几种方式25 l根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二步招标方法，根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更好地体

13、现公开、公平、公更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。正和诚实信用的原则。 （公司南京奥体中心项目属于此类）。（公司南京奥体中心项目属于此类）。三种情况三种情况四、市场物业管理招标的几种方式26 是指招标人（业主业主大会开发商）以投标邀请书的方是指招标人（业主业主大会开发商）以投标邀请书的方式，邀请特定（式，邀请特定（38家）的物业服务企业参加投标的招标方家）的物业服务企业参加投标的招标方式。式。 关系到国家安全和机密关系到国家安全和机密 小规模非收益性（住宅物业）物业小规模非收益性（住宅物业）物业四、市场物业管理招标的几种方式27 协议招标是指招标

14、人（业主业主大会开发商）不公开发协议招标是指招标人（业主业主大会开发商）不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务 企业，邀请其投标，然后通过平等企业，邀请其投标，然后通过平等 协商，最终达成协议的招标方式。协商，最终达成协议的招标方式。 投标人少于三个住宅规模较小，经投标人少于三个住宅规模较小，经 物业所在地的区、县人民政府房地物业所在地的区、县人民政府房地 产行政主管部门批准，可以采用议产行政主管部门批准，可以采用议 标。标。四、市场物业管理招标的几种方式28五、市场物业管理招标的类型1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标

15、。2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3专项工作招标。专项工作招标。29五、市场物业管理招标的类型1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3专项工作招标。专项工作招标。30五、市场物业管理招标的类型1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3专项工作招标。专项工作招标。31选择招标方式选择招标方式编制招标文件招标行政备案招标行政备案发出招标信息发出招标信息提供招标文件提供招标文件组织现场考察组织现场考察收存投标书开标评标定标收存投标书开标评标定标发出中标通知发出中标通知定标行政备案定标行政备案签订物

16、业签订物业服务合同服务合同五、物业管理招标程序五、物业管理招标程序32六、物业管理投标准备（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审33六、物业管理投标准备（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审34六、物业管理投标准备（一）获取物业管理招标信息（一）获

17、取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审35六、物业管理投标准备（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审36六、物业管理投标准备（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三

18、）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审37 招标文件招标文件招标文件招标文件招标人及项目简介，（名称招标人及项目简介，（名称地址联系方式项目基本情况地址联系方式项目基本情况物管用房的配备等）物管用房的配备等）物业管理服务内容要求物业管理服务内容要求对投标人及标书的要求（资格标对投标人及标书的要求（资格标书格式主要内容）书格式主要内容）评标标准和方法评标标准和方法招标活动方案（组织机构招标活动方案（组织机构开标时间地点）开标时间地点）物业服务合同签订说明物业服务合同签订说明其它事项说明及法律法规其它事项说明及法律法规规定的其它内容规定的其它内容七、物业管理招投标其它相关知识的掌

19、握38行政备案行政备案 10日前与物业管理有关的与物业管理有关的物业项目开发建设物业项目开发建设的政府批文的政府批文招标公告或招标邀请书招标公告或招标邀请书招标文件招标文件法律法规规定的其它材料法律法规规定的其它材料招标人资格证明招标人资格证明物业产权证明物业产权证明业主大会决议业主大会决议七、物业管理招投标其它相关知识的掌握39 评标委员会评标委员会 评标由招标人依法组建评评标由招标人依法组建评 标委员会负责。标委员会负责。 招标人代表招标人代表 组组 成成 物业管理方面的专家物业管理方面的专家 成员为成员为5人以上单数人以上单数 物业专家成员总数的物业专家成员总数的23七、物业管理招投标其

20、它相关知识的掌握40 招标的时限招标的时限 招标时限招标时限 新建现售商品房项目应当在现售前新建现售商品房项目应当在现售前 30日完成日完成 预售商品房项目应当在取得预售商品房项目应当在取得商品房预售商品房预售 许可证之前完成许可证之前完成 非出售的新建物业项目应当在交付使用前非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90日完成日完成七、物业管理招投标其它相关知识的掌握41投标函投标函 投标报价投标报价 物业管理方案物业管理方案 招标文件要求提供的其它材料招标文件要求提供的其它材料 七、物业管理招投标其它相关知识的掌握42物物业业项项目目概概况况管管理理目目标标组织组织架构架构管理管理服务服务内容

21、内容管理管理方式方式服务服务宗旨宗旨员工员工编制编制分工分工任职任职条件条件管理管理服务服务分项分项指标指标措施措施物业物业管理管理服务服务模式模式设计设计社社区区文文化化活活动动员员工工培培训训物物资资装装备备的的配配置置项项目目经经费费收收支支测测算算七、物业管理招投标其它相关知识的掌握43包干制物业服务费用物业服务成本税费物业企业利润物业服务费用物业服务成本税费物业企业利润 酬金制物业服务费用支出物业服务企业酬金物业服务费用支出物业服务企业酬金 七、物业管理招投标其它相关知识的掌握44物业服务成本物业服务成本物业服务支出物业服务支出设施设备及公众责任保险费用设施设备及公众责任保险费用经业

22、主同意的其它费用经业主同意的其它费用管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费清洁卫生费清洁卫生费绿化养护费绿化养护费秩序维护费秩序维护费办公费用办公费用物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费5 55 5的物业营业税的物业营业税 8 81515的物业企业利润的物业企业利润七、物业管理招投标其它相关知识的掌握45 请思考一下1、根据根据前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法新建商品房项目的前新建商品房项目的前期物业管理招标人应当在现售前

23、（期物业管理招标人应当在现售前（ ）日完成招标投标工作。）日完成招标投标工作。 A 15 B 30 C 60 D 902、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的，由（未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的，由（ ）以上地）以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。万元以下的罚款。 A 县级县级 B 市级市级 C 省级省级 D 建设部建设部3、编写物业管理投标书最关键

24、的环节就是标价的计算和（编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和（ ）。）。 A 招标文件的解读招标文件的解读 B 物业管理方案的设计物业管理方案的设计 C 物业管理企业介绍物业管理企业介绍 D 可行性分析可行性分析 1B 2A 3A单项选择题单项选择题46 请思考一下4 4、物业管理招标投标和评标活动中（、物业管理招标投标和评标活动中（ ）属于违规及禁止行为。）属于违规及禁止行为。 A A 在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商 B B 在评标过程中召开现场答辩会在评标过程中召开现场答辩会 C C 维护投标人公平公正竞争维护

25、投标人公平公正竞争 D D 不得以低于成本的报价竞争不得以低于成本的报价竞争5 5、 由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体，在签订共由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体，在签订共 同投标协议时，一般按照（同投标协议时，一般按照（ ）确定投标的联合资质等级。）确定投标的联合资质等级。 A A 联合体中最高的联合体中最高的 B B 综合资质综合资质 C C 平均资质平均资质 D D 等级较低企业等级较低企业6 6、 根据根据前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法预售商品房项目的前预售商品房项目的前 期物业管理，招标人应在（期物业管理，招标人应在（

26、）之前完成招标工作。）之前完成招标工作。 A A 商品房竣工商品房竣工 B B 取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证 C C 交付交付9090日日D D 物业服务企业接管验收物业服务企业接管验收 4D 5D 6B 4D 5D 6B 单项选择题单项选择题47 请思考一下7 7、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和（、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和（ ）是最关）是最关 键的环节。键的环节。 A A 投标报价一览表投标报价一览表 B B 投标物业服务企业简介投标物业服务企业简介 C C 可行性分析可行性分析 D D 解读招标文件解读招标文件8 8、投标书要按规定要求回答

27、招标文件中的所有问题，并（、投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题，并（ ）、拟组）、拟组 建的项目管理机构和拟定的物业管理方案要点。建的项目管理机构和拟定的物业管理方案要点。 A A 重点介绍物业管理方案模式重点介绍物业管理方案模式 B B 重点介绍物业服务企业文化重点介绍物业服务企业文化 C C 重点介绍物业服务企业重点介绍物业服务企业 D D 重点介绍物业管理特色重点介绍物业管理特色9 9、自中标通知发出之日起（、自中标通知发出之日起（ ）日内签订委托服务合同。）日内签订委托服务合同。 A 15 B 20 C 25 D 30A 15 B 20 C 25 D 301010、招标人应当在

28、投标有效期限（、招标人应当在投标有效期限（ ）日前确定中标人。）日前确定中标人。 A 15 B 20 C 25 D 30A 15 B 20 C 25 D 30 7B 8C 9D 10D7B 8C 9D 10D单项选择题单项选择题48 请思考一下请思考一下1111、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（ ) ) 人以上。人以上。 A 3 B 5 C 7 D 11A 3 B 5 C 7 D 111212、建设部的、建设部的前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，前期物业规定，前期物业 管理的招

29、标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的（管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的（ ）日）日 前，提交规定的材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房前，提交规定的材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房 地产行政主管部门备案。地产行政主管部门备案。 A 5 B 10 C 15 D 30A 5 B 10 C 15 D 301313、（、（ ）的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确定中标）的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确定中标 人的重要依据。人的重要依据。 A A 投标资格投标资格 B B 投标文件投标文件 C C 投标标的投标标的 D D 标的标的 单项选

30、择题单项选择题 11B 12B 13D 11B 12B 13D 49 请思考一下1414、物业管理方案初步拟定时，注意以下内容（、物业管理方案初步拟定时，注意以下内容（ ） A A 服务特色服务特色 B B 服务内容与质量标准服务内容与质量标准 C C 服务项目定价策略和原则服务项目定价策略和原则 D D 创作服务品牌意识创作服务品牌意识1515、物业管理方案一般包括物业服务企业介绍、目标项目物业管理特点、物业管理方案一般包括物业服务企业介绍、目标项目物业管理特点 分析、物业管理服务（分析、物业管理服务（ ）等内容。）等内容。 A A 内容内容 B B 模式模式 C C 质量标准质量标准 D

31、D 收费原则收费原则1616、物业管理服务的价格形式可以分为（、物业管理服务的价格形式可以分为（ ）。）。 A A 政府政策指导价政府政策指导价 B B 政府指导价政府指导价 C C 业主委托商议价业主委托商议价 D D 市场调节价市场调节价1717、招标人及招标项目的简介中包括（、招标人及招标项目的简介中包括（ ）配备情况等。）配备情况等。 A A 招标人名称地址联系方式招标人名称地址联系方式 B B 项目基本情况项目基本情况 C C 要求对物业服务的方式要求对物业服务的方式 D D 物业管理用房物业管理用房 多项选择题多项选择题 14ABC 15ABCD 16BD 17ABD14ABC 15ABCD 16BD 17ABD50 请思考一下请思考一下18.18.物业管理招标工作包括的内容是（物业管理招标工作包括的内容是（ ）。）。 A A 提供招标文件提供招标文件 B B 组织现场考察组织现场考察 C C 召开标签会议召开标签会议 D D 收存标书收存标书19.19.物业服务企业编制投标文件时，应写的具体内容是（物业服务企业编制投标文件时，应写的具体内