房地产知识培训——户型

1、p去不去，看位置p行不行，看户型行不行，看户型p定不定，看价格 （一）（一） 向发展商、建筑设计院提出住宅户型的向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介建筑平面推介 （二）（二） 评审户型平面时，用专业的视角，对户评审户型平面时，用专业的视角，对户型方案提出型方案提出评价意见评价意见或或修改建议修改建议评价 = 设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作p理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释p没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型自己好才是真的好！p绝大多数人没有丰富的住房经验，很多人也搞不清自己真正的户型需求，因此需要

2、专业、客观的户型指导。（1 1） 建筑平面概论建筑平面概论（2 2） 经典平面赏析经典平面赏析（3 3） 创新平面赏析创新平面赏析p北回归线以北：向北房终年无阳光，北回归线以北：向北房终年无阳光，选选择南向房是购房前提择南向房是购房前提p北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光，光，选择南向房可以选择南向房可以冬暖夏凉。冬暖夏凉。p南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，港岛景观，不讲究朝向不讲究朝向纯就朝向而言，选择建议：纯就朝向而言，选择建议：p东南向东南

3、向 南向南向 西南向西南向 东向东向 东北向东北向 北向北向 西向西向 西北向西北向目前市场情况：目前市场情况：p自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化p经典户型经典户型 市场上采用最多的为大多数市场上采用最多的为大多数业主认同业主认同的的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型p创新户型创新户型 有独创性的为有独创性的为市场接受市场接受的新型实用户型的新型实用户型类型类型优点优点缺点缺点备注备注 点式点式可一梯多户 1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于

4、安排4.对场地要求不高5 . 便于户型布置6 . 结构稳定性强 1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性 1.高层建筑常采用2. 高密度居住区域或高地价住宅区多采用 板式板式一般一梯二户1 .通风采光好，易形成穿堂风2 .朝向好，可做到户户向阳3 . 私密性好1 .总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列） 1. 多层较常使用2.大户型高档住宅采用 点式联体点式联体一般用于一梯四户平面拼接1 .便于围合布置，土地利用率高2 .部分户型能南北通透3 .可做到户户向阳1 .处理不好,易形成东西向房2 .围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1 .南方城市较常用p一梯八户一梯八户优点优

5、点缺点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光p一梯八户一梯八户 优点优点 缺点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点p一梯六户一梯六户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透1. A、F、C、D户型客厅欠方正 p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4. E、G户型南北

6、通透5.消防楼梯通风采光1. E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1. 1、2户型厨房不方正（无大碍）p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4. A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3. C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)p一梯三户一梯三户 优点优点 缺点缺点1.

7、户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用2.电梯厅间接通风采光p一梯二户一梯二户 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1. 电梯厅不能通风采光p一梯二户一梯二户( 紫荆苑 ） 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块对土地要求高（东西向有充足地块条件）条件）p一梯二户一梯二户p一梯十户以上一梯十户以上

8、优点优点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正p三错层三错层 优点优点 缺点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用p高厅组合高厅组合复式上层复式下层 优点优点 缺点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米pSOHOSOHO 优点优点 缺点

9、缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1. 70的户型作跃式设计，有点勉为其难p双拼户型双拼户型 优点优点 缺点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68 ，双拼成136 五房户型A、B户型55 ，双拼成110 四房户型 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（ ）16 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面（） 12 10 8 7 客厅客厅使用面积（） 30 25

10、12 10 客厅客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m） 5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1厨房使用面积（） 8 6 4 3厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（） 3.5 2双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5

11、三卫生间总使用面积（） 10 9层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8客户在购房时考虑居室各部分的客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序：优先顺序：p客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）p主卧室：合理性（面积、采光）、私密性p餐厅：相对独立，通风采光p厨房：宽敞实用，有服务阳台p卫生间：便利性、隐蔽性p次卧室：作书房、客房适宜p阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用p住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能n 起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台学习、阳台p住宅的住宅的“三类三类”空间空间n公共空间：客厅、餐厅、观景阳台公共空间：客

12、厅、餐厅、观景阳台n私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间间n服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台藏间、生活阳台 p动静分区：动静分区：活动区和休息区分开活动区和休息区分开n动区：动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 n静区静区 ：卧室、书房位置应比较深入卧室、书房位置应比较深入n动区与静区之间：动区与静区之间：卫生间应方便使用，室内交通卫生间应方便使用，室内交通线尽可能便捷线尽可能便捷p错层设计最易实现“动静分区”动动区区静静区区p平面户型也可以作到“动静分区”动区

13、动区静区静区p客厅：客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间 p卧室：卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12, 且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10p餐厅：餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔p厨房：厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台p卫生间：卫生间：净宽不宜小于1.6米p阳台：阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明p客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差p除了大户型豪宅以外，如何经济、有效除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，地安排各功能房的面积、比

14、例、关系，是是户型设计、评价中应户型设计、评价中应关注的主题之一关注的主题之一p各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例p大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间p主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧p三户室客厅与卧室的比例应把握在三户室客厅与卧室的比例应把握在1 15 5：1 1以内以内p厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 。p室内四明室内四明 p明厅、明室、明厨、明卫p公共空间通风采光公共空间通风采光p电梯厅p楼梯/消防楼梯p公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光p一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难

15、题p一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心通风采光通风采光通风采光p客厅客厅u空间独立：空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完整客厅开口不易过多，要有两面完整的墙的墙 u方正开阔：方正开阔：方正完整，是实用的布局开间至少方正完整，是实用的布局开间至少应大于应大于3.63.6米，但开间不宜大于米，但开间不宜大于5 5米米 u长宽比不应失调：长宽比不应失调：深度开间比不宜大于深度开间比不宜大于2 2：1 1u入口设玄关入口设玄关：入户门厅（玄关）入户门厅（玄关）是是住宅内外的住宅内外的空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私

16、密性 p客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。p餐厅餐厅 u相对独立相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角两面墙夹一角。u与厨房应有关联又独立成区：与厨房应有关联又独立成区：西式西式厨房与餐厅在空间上实现一体化厨房与餐厅在空间上实现一体化 p左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。p右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。p餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角

17、(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。p餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。p餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明p厨房厨房 u应靠近餐厅 u离大门不要太远（进出杂物多）u直接对外采光通风 u厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 u有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 u厨、厕最好不要做紧邻 主卧室主卧室u扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加u最好有好的朝向 （南向），比客厅的南向要求更甚u大户型的主卧室应带一个专用卫生间 u进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 p次卧室次卧室 u面积宜大于10u按照生

18、活起居方便的要求，卧室位置要求深一些 p卫生间卫生间 u应有明窗通风和采光 u公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利u仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室p储藏室（工人房）储藏室（工人房） u对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 u全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上 p阳台阳台u保证客厅有良好的视野和采光 u客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性 p风水的市场性风水的市场性u广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水；u生意人、官员较为看重风水问题p尊重而不迷信尊重而不迷信