项目贷款可行性评估报告

1、项目贷款可行性评估报告.XXX项目贷款可行性评估报告第一部分概要1、 评估说明本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对XXXX项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准9月17日,本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其它用途。2、 评估目的为委托方审核贷款申请提供参考3、 评估依据本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(XXXX)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料有：1、 、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；2、 委托方和借款企业提供的有关资料；3、 广州市房地产市场价格信息

2、；4、 我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料5、 其它资料。四、项目概况1、 、地理位置及环境XXXX项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路经过，且邻近地铁二号线站（XX），交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。当前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平

3、方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。2、 项目背景XXXX项目由广州XXXX发展有限公司（XXXXX）向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由XX公司开发建设外，西、南两区由XX公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积6口6万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，当前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于3月全部竣工交付使用。3、 项目规

4、划情况根据广州市规划局<关于xxxx项目修建性详细规划的批复>,项目总体的控制性技术指标为：1) )建筑容积率2.545;2) 建筑密度:26.5%；3) 总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米,地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积1平方米及其它配套建筑面积1765平方米)；4) 绿地率37.5%;根据总体规划方案，xxxxX项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共13.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米;地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。4

5、、项目工程进度安排据x公司称，xxxxx项目从5月开始动工建设，施工单位为广东xx建筑有限公司，到9月17日,第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按xx公司的建设计划,第一期8幢楼字预计于3月完工交付使用，第二期15幢预计在11月开始拆迁和工程建设，预计3月以前可先后竣工交付使用。第二部分项目合法性与建设条件评价一、项目合法性评价当前，xxxx项目已办理V建设用地规划许可证,第一期楼字已办理建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市国有土地使用权出让合同、建设用地批准书、国有土地使用证、商品房预售许可证等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期

6、楼字外，该南区项目的规戈叭报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全（具体详见附件资料），据XX公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。二、项目建设条件评价1、项目技术经济指标据X司提供的关于XXXX项目南区修建性详细规划的批复,xxxxx项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1:单位:平方米、个序号项目指标备注1用地面积858022总建筑面积1724082.1地下室建筑面积18457地下室1层，为设备用房和配套停车场2.2地上建筑面积1539512.21其中：商业81832.22住宅13地上

7、12、15、16、17、18、19层2.23小学1包括教学楼和学生佰舍2.24其它配套1765含会所、公厕、居委会等3容积率2.5454建筑密度27%5绿地率37.5%6车位个数466含不可售的社会停车位106个第三部分市场研究与分析一、项目投资环境分析（略）二、房地产市场分析上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9%,房地产开发投资506.88亿元，增长7.6%,增幅比去年同期下降25.2%,其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9%，同比增长6.6%。上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小

8、，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3%和27%，全省商品房平均销售价格3339元/平方米，比去年同期略高7元/平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3%下降到上半年的15.5%。1-8月厂州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16%，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81%。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年同期相比，分别增长8.84%和6.79%，其中，原八区商品房交易面积

9、为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56%和11.43%。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1%。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。三、周边楼盘调查分析在XXXX项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，她们当前的大致状况如下：1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，

10、其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元/平方米之间，均价约为3900元/平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元/平方米。首层商业铺位的租价约为3560元/平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400450元/个，现已接近租满。2、 白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层组成，配套有幼儿园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，当前交通相对不便，预计第一期于3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元/平方米之间，均价约为4480元/

11、平方米。地下室车位约250个，当前的销售策略为只租不售。3、 元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区,现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元/平方米之间，均价约为4400元/平方米。部分首层临街商铺已售出，当前大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元/平方米，地下室车位售价60000-90000元/个。4、 富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元/平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街

12、商铺售价约为800010000元/平方米、招租价约为100元/平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至30000元/个。5、 汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元/平方米、个别成交价为2600元/平方米，地下室车位售价为80000元/个经市场调查，XXXX项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于当前该区域的人口持续增加，居住环境不断改进，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比

13、较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。四、项目优劣势分析经过市场调查分析：XXXXXX项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近,相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势：(1) 地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心一一白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，特别是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中

14、，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改进当前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。(2) 配套设施起点高，位于南区项目范围内xx小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看,将大大提高竞争力。(3) 该开发集团在房地产行业内，xxxx花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。另一方面，XXXX项目白身存在某些劣势，主要表现在：(1)项目位处机

15、场路以西、黄石路以南，当前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面XX花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。(2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较激烈。五、预期销售价格评估1、评估方法：市场比较法、收益还原法。2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下：(1)住宅销售价值的确定由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景

16、花园、白云骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较接近，故选取她们作为比较对象，经过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2:单位：元Zm2序号OI案例1案例2案例3-祥景花园白云骏景富和阳光1销售单价3900448044002交易情况修正100%100%100%3交易日期修正100%100%100%4使用年限修正100%100%100%5区域因素修正102%101%100%6个别因素修正102%94%94%7修正后单位4058425341368评估对象单价4148.969取整4149经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为4149元/平方米预计住宅部分总建筑面积13.2平方米的销售价值为54768

17、万元(2)商业销售价值的确定、先经过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元/平方米。、经过收益还原法测算销售单价的参数如表3:租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率3%9.0%1个月18%3%3%0.2%注:房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修8046元/平方费率和保险费率以工程造价为计算依据根据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价米。则商业铺位部分总建筑面积8183平方米的销售价值为6584万元(3)地下室车位销售价值的确定、先经过市场调

18、查确定南区项目车位的平均租金,再用收益还原法，估算其车位的销售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元/个、经过收益还原法测算销售单价的参数如表4:租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率1%7%1个月18%3%3%0.2%注:房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据以工程造价为计算依据。根据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价63000元/个。则360个可售地下室车位的销售价值为2268万元。(4)经以上计算，南区项目预计总销售收入合共63620万元。(5)项目预计销售进度按xx公司提供的施工

19、进度，到3月将完成全部南区第一期和第二期的工程建设并交付使用，预计在5月底能够售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为1.75年，总开发期白5月至5月接近2年预计销售进度如表5:忖间总销售收入（万元）总体销售比率三季度20483.22%四季度780912.27%r一季度870813.69%:二季度649410.21%三季度858113.49%四季度1132917.81%季度712211.20%二季度1152818.12%合计63620100.00%第四部分项目投资估算分析一、项目投资概述xxxx项目计划总投资50137万元，xxx公司当前已完成项目投资9911万元（包括土地费用2279万元、

20、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开发期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元）。项目预计到3月全部完工并交付使用。按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资的19.77%。XXX公司计划向银行贷款1.5亿元用于部分目完工。后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项投资成本费用估算根据XXX项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具体详见vXXX南区项目投资估（概）算表。三、项目资金筹措及资金平衡分析按照计划，XXXX项目投入资金来源主

21、要为企业白有资金、银行贷款和销售收入。当前南区项目已投入资金全部可视为企业白有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金（主要为土地费用、工程建设费用和开发税费），银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从第四季度开始，第一期8幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见<xxxx项目财务（资金）平衡表>（表6

22、）。税前成本利润率19.28%税后成本利润率12.92%税前销售利润率n15.19%锐后销售利润率10.18%盈亏平衡点78.81%投资回收期19个月财务净现值4026（按贴现率10%计）全部投资财务内部收益毕29.04%第五部分项目偿债能力分析一、项目财务效益分析按照xx公司提供的开发建设计划，xx项目的总开发期约为2年，预计建设期约1.75年从5月至I3月；销售期共1.75年从9月到5月。根据项目的现金流量表和损益测算表，经过分析和计算，项目的各项财务指标如下：项目的净现值大于0,内部收益率高于行业基准收益率10%,表明项目抗风险能力强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行的。二、项目盈亏

23、平衡分析XXX项目的全部销售收入为63620万元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税及附加和所得税，税后净利润为6476万元。以50137万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81%,如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55%时可收回全部投资。建议XX公司在项目建设期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。:、项目敏感性分析根据项目敏感性分析数据显示（见表7）,项目对售价下调5%、10%敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5%、10%敏感，成本上升时，内部收益率仍高于行业平

24、均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见表7序号项B销售收入（万元）项目总投资（万元）净现值（按现贴率10%计）内部收益率结论1基本方案6362050137402629.04%可行2销售价格下降5%6043950137220619.82%可行3销售价格下降10%572585013738610.85%可行4总投资成本上升5%6362052644244020.42%可行5总投资成本上升10%636205515085512.76%可行另外，从项目的现金流量表分析可知，xxxx项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，能够取得一定的竞争优势，经过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。第七部分项目贷款风险分析贷款风险来白项目外部和项目白身两个方面，主要有：1、市场风险当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在