蚌埠某项目商业定位与招商提案

1、蚌埠X项目商业定位建议20142014年年1010月月2424日日蚌埠蚌埠因我而变因我而变本案的定位诉求： 使命一 重新塑造休闲、美食商业的地标 使命二使命三本案所承载的使命：找回代言蚌埠的新型商业精神 定义动感体验式商业的标准壹城市发展环境调查贰项目周边商业环境分析叁商业定位与业态组合建议目录 Contents肆商业定位与业态组合建议招商策略与组织计划点击添加文本点击添加文本商业市场环境总结项目商圈价值发现城市商业发展简析壹Part 1 / 蚌埠商业现状高新区禹会 区淮上区蚌山区龙子湖片区 经开区龙子湖片区和蚌山区为市场最热点的区域，从新商圈发展的机遇优势来看，该区域已然具备了市场客群的热点

2、关注，成为中高端生活和消费圈层的代表之地，给塑造商业地标提供了天然的市场热度基础和中高端客群基础。城市化发展进度加快，东南成为区域热点一）蚌埠市主要商圈的分布与现状城市的外扩，各城区商业自给能力正不断加强，而不同的区域生活环境又赋予商业不同的要求；商业多中心格局趋势明显，高铁、政务中心引领两大新商圈快速崛起。淮河路商圈新城区商圈西区商圈高铁商圈 蚌埠的商圈未来将主要由淮河路商圈、新城区商圈、高铁商圈三大商圈组成，新兴商圈发展速度加快。西区商圈作为从属商圈，仍将只能作为区域自给而存在，边缘化的趋势明显。而高铁和政务中心的崛起，势必会让贯穿龙子湖的东海大道两段成为商业核心热点。老城淮河路商圈 总结

3、：作为城市传统商业中心，淮河路商业聚集城市绝大部分消费群体，但随着日益增长的差异化消费需求，以及业态、档次、规模的制约，该商圈以难以覆盖整个市区的消费需求，消费外溢明显，促使商业升级和多中心加速形成。汇金商汇金商业广场业广场百大购百大购物中心物中心老百货老百货大楼大楼新世纪购物新世纪购物中心中心南山儿童公园南山儿童公园步行街步行街商业现状：蚌埠最繁华商业地段，业态成熟、经营良好，是蚌埠最集中的商业圈,淮河路商业中心包物美超市、百大合家福超市以及家具商场、眼镜专卖等专业专卖店和国货路等商业街；功能定位：由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心客户来源：主蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户，人

4、气非常旺盛。蚌埠会蚌埠会展中心展中心宝龙城宝龙城市广场市广场家乐福家乐福万达影城万达影城沃尔玛沃尔玛财富广场财富广场蚌埠市蚌埠市体育场体育场淮河文淮河文化广场化广场商业现状：新城商圈以会展中心、大剧院、科技中心、休闲中心、金融中心及四星级以上酒店等为代表，以拉开全面发展的序幕，新项目开始不断涌现。功能定位：大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。客户来源：新城区和主城区客户为主。规划前景：定位为商务金融中心，突出品质消费、休闲消费和商务消费特点。注重提供消费者徜佯休闲购物空间总结：周边配套设施较新，配套完善，商业形态发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺。缺乏具有较强的目的性消费驱动型的商业体。虽品

5、质有所提高但业态创新度不高。商业面临竞争压力大，未能有效契合市场基础。新城区商圈 位置：地处张公山公园以西涵盖了张公山18村的广大区域。 西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。特点：以小百货、街边店等原始商业形态而存在。小结：由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业发展已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大。但就目前而言，只能满足自给，难以与其他商圈并驾齐驱。西区商业圈西区商圈 位置：蚌埠南站位于市龙子湖区境内大学园

6、区东首东海大道以南，是京沪高铁与京福高铁的联结点，是安徽省规模最大， 辐射最广的高铁枢纽，也是未来全国最重要的高速铁路交通枢纽之一。发展：按照城市总体规划，以高铁客站为中心的龙子湖东部组团，将发展成为功能齐全的现代化新兴城区。高铁商圈 高铁商圈高铁商圈小结：高铁新区商业已成为蚌埠市重点发展的，与新城区商圈、淮河路商圈并驾齐驱的城市的三大核心商圈。立足高铁南站国家级交通枢纽的定位，高铁商圈未来发展前景无限。而高铁商圈的发展崛起，必将进一步带动政务新区新商圈，凸显东海大道的中轴地位！新城区商圈高铁商圈本项目位处新城区商圈辐射，又扼守核心动脉龙子湖大桥，随着两大商圈的崛起，项目的地标性与商业价值将与

7、日俱增！项目区位价值发现 两大商圈的黄金分割点！东海大道东海大道随着两大商圈的崛起，龙湖大桥的城市动脉地位将逐步提高。序号名称 总建筑面积（） 发展商 业态主力店开业时间1蚌埠万达广场95万 蚌埠万达广场有限公司购物中心+高档写字楼+酒店公寓万达商业广场20132 瀚林银座96万瀚林地产开发有限公司住宅+公寓+商业待定待定3百乐门国际文化经贸广场37万蚌埠百乐门置地有限公司住宅+公寓+商业待定待定4海亮明珠65万海亮房地产有限公司住宅+商业待定20145绿地中央广场绿地中央广场70万绿地集团商业综合体待定待定6新地城市广场67.2万金大地金大地综合体综合体待定待定7鹏欣水游城130蚌埠鹏欣水游

8、城置业投资有限公司 综合体待定待定8欧尚城市综合体3万 待定待定随着蚌埠城市的快速发展，大体量的新生综合型商业项目开始不断涌现。综合型商业体的扎堆出现，既是城市发展的必然，也拷问着未来城市商业的发展。序号名称 总建筑面积（） 发展商 业态主力店开业时间1东方新天地30万 蚌埠市乐业地产有限公司综合商业、沿街商铺、综合市场、多层、高层住宅、SOHO公寓 待定20142璀璨明珠旺世界3万 安徽璀璨置业有限公司商业办公综合体商业综合体2014年底3蚌埠天洋国际大厦 7.8万蚌埠天洋集团公寓、办公、综合商场待定待定4万方新都会广场16万安徽万方置业投资股份有限公司住宅+商业待定待定5汇金中央水城 7.

9、6万安徽中汇投资集团有限公司商铺待定待定 据初步统计，近两年新增项目经营性商业面积已远超200万平米，巨大的体量使得未来同质化的商业竞争将不可避免并将逐步白热化。如何在激烈的市场竞争中夹缝求生，是本项目不得不考虑的问题。1.经历史发展和后天打造，蚌埠市现有的各个商圈能级、业态、消费档次均有不同，并且随着城市的发展迎来了各自的机遇期；2.近年蚌埠市政府大量投放大型集中式商业、专业市场商业物业规划土地，未来两三年内，大量集中式商业将上市开业，商业运营及投资将蕴含风险与危机；3.纵观整个市区，商业街区分布林散、无序化，缺乏如南京1912、成都宽窄巷子、合肥罍街等类型特色主题街区，部分中高端娱乐、餐饮

10、消费力无法释放，消费外流严重，为本案打造主题街区创造一个先天契机；商业小结：蚌埠正进入大型集中式商业消费时代，在未来2-3年内大型集中商业全面开业的市场环境下，商业业态同质化日益严重，以定位求突破，以目的性、体验式特色为主题的商业将成为商业发展的新方向；于本案启示：1、本案拥有一线湖景资源，具备打造情景商业的先决条件；2、鉴于市场商业定位同质化和本案体量，本案应遵循差异化、寻找市场空白点以及借鉴其他城市同类型成功案例原则，确定商业主题业态；Part 2 / 项目本体分析 项目SWOT及特质解析 成功案例借鉴竞品项目商业情况项目区位解读贰本案周边自然生态资源非常丰富，毗邻国家4A级风景区龙子湖等

11、。周边安徽财经大学、蚌埠学院、蚌埠医学院等高校林立。项目有住宅、商业等综合物业形态，同时引进国际高端五星级酒店品牌喜来登大酒店。淮河项目商业所在位置东海大道环湖西路一线湖景资源在蚌埠新的城市发展规划布局中,项目地块属于整个城市的中心区位。随着龙子湖片区东西两端的崛起,本项目扼守龙湖大桥,具有非常优越的发展区位优势.分析分析: 在未来趋向前景明显的情况下,近年来众多房企开始扎堆出现在龙子湖两端,面对竞品项目的频现,如何差异化定位扬长避短、突出主题才是本项目商业追求利益最大化的可取之道。区域竞品商业项目调研（竞品商业地图）121中复光华城中复光华城2海亮明珠海亮明珠34345656绿地中央广场绿地

12、中央广场翰林银座翰林银座百乐门百乐门新地城市广场新地城市广场787万达广场万达广场8水游城水游城海亮天御海亮天御991010龙湖春晓龙湖春晓文政务办公区 以东海大道为主轴,未来将成为蚌埠商业核心竞争区。东海大道在未来不仅将是商业中心轴，也将是蚌埠市未来经济生活和商业消费的主轴。本项目位于东海大道中心地段,如何在东海大道众多竞品中脱颖而出将是商业定位的关键。车鹏欣水游城项目地址蚌山区工农路与朝阳路交汇处商业定位集合居住、商务、办公、旅游、购物、休闲等功能的第五代商业shopping park开发商蚌埠鹏欣水游城置业投资有限公司总建筑面积130万方核心SLOGAN富有生活和商业融合气息的 “没事就

13、去水游城逛逛吧”。占地面积26.6万方项目点评项目3月份破土动工以来进度较快。当前主推住宅。商业定位口号上虽提法有一定吸引力，但建筑还是以综合体出现，具体后效发展还有待观察，特别是甲方运营决心将直接关系项目成败。核心点评：以水文化主题的商业定位上容易出彩，但运营及投入成本较高。重点个案分析：绿地中央广场项目地址龙湖路与龙跃路交叉口（市政府正南约600米）商业定位皖北最高双塔写字楼城市之门，一站式高端城市综合体。开发商绿地集团总建筑面积70万方交通条件117、122、126、207路，公交体系发达。占地面积249亩项目点评以绿地集团一贯来看，本项目未来的强势仍然是住宅+高端写字楼，至于商业的定位

14、和运营能力则很难有出彩的预期。值得关注的是可能的主力店动态。重点个案分析：核心点评：绿地商业更重要的作用是壮大区域影响力。百乐门国际文化经贸广场项目地址东海大道与延安路交叉口商业定位一站式特色城市综合体，蚌埠国际TOP生活领跑者，百乐门大剧院，1.5万方婚庆主题广场，2万平米台湾美食城。开发商蚌埠百乐门置地有限公司总建筑面积34万方占地面积51063平米项目点评该项目商业特点鲜明，此次以1.5万方的规模打造一站式婚宴主题广场。足见其商业运营的决心。预期在未来该项目商业将很有竞争力。这种竞争力不是因为其定位的特色，而是基于其运营的决心。重点个案分析：核心点评：如果真将婚宴主题广场做到1.5万方，

15、既是孤胆英雄,也是商业同质化的无奈之举。新地城市广场项目地址东海大道与延安路交口西南侧商业定位百万地标综合体，百万国际生活场开发商安徽金大地集团总建筑面积67.2万方市政配套靠近万达与光彩商贸城，周边学校、医院、银行等配套资源丰富。占地面积218667.76M2项目点评作为金大地集团进军蚌埠的旗杆项目，区位选择精准，抢占未来商业意图明显。商业定位及业态与本地消费的完美契合，才是重中之重。重点个案分析：核心点评：金大地的商业在省内也算是大刀阔斧。但很容易陷入与万达、百乐门、水游城的肉搏战中.蚌埠万达广场项目地址东海大道与工农路交口商业定位模型化、国际化城市综合体开发商万达集团总建筑面积95万方交

16、通条件公交109、126在万达广场北站下，118、123、303路东海大道站下车，另还有101、103、1、125等占地面积218667.76M2项目点评作为国内商业地产的龙头老大，万达无论在哪都是一个城市的地标。商业影响力不言而喻，但更重要的万达集团沉着的运营实力。重点个案分析：核心点评：对我们来说,避开与万达的直接竞争,走出自己的特色,更加契合本地市场至为关键.通过走访项目周边乃至全市竞品商业街区发现：1、老城区商业街道狭窄、脏乱，业态无序化，缺乏统一规划经营，急待升级；2、新城区商业规划笼统、业态无精准化定位，人气聚拢效应差，待发展成熟，尚需时日；项目商业调研分析整个城市缺少一个特色化、

17、规模化、现代化的休闲体验式消费街区，更加缺乏的是足以代言整个蚌埠的中高端休闲体验式商业标杆。 这个城市缺乏中高端休闲体验消费的精神归宿!项目商业总结优势 Strength劣势 Weakness机遇 Opportunity威胁 Threats 区位优势：地处新老城区交接处，且周边有良好的环境资源 地块优势：地块东北两面紧邻马路，给本项目带来人流量，同时昭示性强，为商业的推广宣传增加优势；且北边沿着龙子湖，环境优美。特色街区目的性消费街区体验式消费街区差异化消费街区+引导品质消费人气辐射全市目的客群+城市名片概念元素符号项目商业发展战略 主题商业类型契机：目前蚌埠特色主题式商业极少 市场发展契机：

18、蚌埠特色消费需求正在逐步增加，城市中高端消费力正在外溢，急需一个载体商业的出现； 商业竞争：市场大量商业逐渐入市， 业态竞争：各大集中式商业均在寻找主题定位突破口，谁先抢得先机，谁将取得市场一大部分蛋糕； 电商冲击：传统零售业态正在受到电商冲击，未来将逐步侵吞传统业态市场份额 人口：项目自身及住宅人口暂时较少 商业内街：内街在后期容易遇到运营困难等不利因素在这样的市场环境下，我们应该如何打造一个市场需要的商业产品？其实其他城市也都遇到过，只是有的成功了！成功案例借鉴1、武汉天地2、合肥豆瓣汇占地面积建筑面积容积率绿化率经营模式租金物业费3.3万8.2万3.0330%只租不售80-120元/月2

19、5元/业态以餐饮为主项目餐饮业态占比过半，辅助娱乐、零售，能有效聚集项目人气，提高项目的知名度。立面形象好武汉天地沿袭原有建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的 打造，通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的 文化共鸣。武汉天地290米90米16米25米18米建筑密度50%，高度20米，内部街道宽度9米-12米商业外摆扩大面积无论是武汉天地还是合肥豆瓣汇商业的内涵早已不仅仅在限于其本身，已开始融入越来越多的元素。成功者如此，我们应当如何定位?点击添加文本点击添加文本商业经营示意业态布局与商业建议整体商业定位分析叁Part 3 / 商业定位与业态组合商业定位与业态组合商业项目的定位主要依

20、据三个原则：市场环境、消费者需求以及项目本身特点。分析项目的市场环境背景找到商圈的特点和市场空白点全面了解商圈消费对项目目标客户的确定和招商工作具有关键作用根据项目本身特点，因地制宜形成最优业态组合和差异化经营，甚至可以适度超前。从三个角度寻找最佳的契合点！本项目商业定位的基本原则 u 区域内商业可塑性强，未来潜力非常可观,目前商业较为依赖老城区，但随之经济生活的成熟和商业的发展，城市多中心的商业格局将是大势所趋。u 本项目占据城市发展主轴，应立足于打造未来商业标杆，以高度的视眼，前瞻性定位，引导未来市场和全局市场。基本原则一：市场环境 消费需求 u 消费者整体基数较大，未来消费群体广泛，且日

21、益增加的城市人口有利于消费集聚。 u 传统的消费需求也寻求现代化，人均GDP的不断提高会对餐娱零售等第三产业提出更多“中高端化的质量”的要求。u 城市居民人均可支配收入近年来收入水平维持较快发展，旅游经济的提升也需要新的商业形象。u 项目周边社区及常住消费人口众多。基本原则二：项目自身特点 项目位于众多社会公建环绕的中间位置。交通便捷，周边新兴住宅社区林立，从条件上说有能力借助现有优势与未来发展打造成为城市商业的灵魂之地。本项目商住结合，商业体量合理，景观资源突出，具备打造中高端休闲体验式商业的基本要素。商业物业形态，有主有次。满基本足各类业态承载需求。具备营造特色型商业地标的硬件条件。基本原

22、则三：商业可塑性强城市多中心化是大势所趋消费潜力可观市场存在品质消费缺口景观资源突出周边中高端项目聚集市场环境市场环境前瞻性定位，适度拔高，具备引导未来全局市场的条件自身特点自身特点消费需求消费需求物业形态较为合理从三个角度寻找最佳的契合点！专业的定位与运营 ：任何商业项目的成功都离不开准确的市场定位，专业和前瞻的定位是保证项目成功的第一要素。项目突破方向优秀形象定位引导市场：在定位的品牌宣传上做强势的宣传推广。从概念期就给市场释放一个强烈的信号：是什么？从介入市场开始就引导市场。项目发展方向理解：项目突破方向最终打造城市特色化商业标杆以成着的运营理念传达成功信念以高品质的动感休闲奠定核心竞争

23、力适度前瞻，引导未来，抢占制高点第一步第二步第三步第四步项目定位突破方向 集餐饮、娱乐、购物、休闲生活于一体，以中青年为主要消费人群的中高端休闲体验式消费中心！完美地带3.0 美食，美玩，美景蚌埠市首个吃文化+亲子定制+青年动感主题湖景街区主题定位商业无主题不活，为充分体现商业价值属性，我们建议本项目的主题定位为：商业功能体系 精品小吃功能各地特色菜系夜市烧烤亲子、娱乐休闲功能亲子教育、娱乐生活超市青年主题概念店核心引擎辅助动力本地特色小吃台湾美食生活配套零售两大功能体系：以精品小吃文化主题为引擎，亲子、青年动感娱乐休闲为辅。攀岩、足球、KTV功能定位目标客户定位 目标消费者： 具有强劲消费欲

24、望和盲目消费心理的青年、追求品质生活具有一定消费力的中高收入人群以及追求优质服务、安全舒适环境的喜来登房客。目标消费群 本地客群本地客群喜来登客群喜来登客群客群特征：特点：喜欢追求娱乐、新鲜、刺激的青年人，品质消费群；消费需求：安全、有档次、有品质感的精品小吃，超越现场，有形象、有面子的特色消费；项目功能：为其提供品质化、精品化，全功能的特色消费！客群特征：特点：追求特色消费，安全消费，品质消费交通方式：私家车、高铁等消费需求：主要是特色餐饮、精品美食小吃等，注重特色性、档次和环境 项目功能：为其提供足以代言蚌埠的特色化美食娱乐基地。主力主力补充补充高端市场高端市场中端市场中端市场低端市场低端

25、市场公司职员、普通居民公司职员、普通居民企业管理层、私营业主、中企业管理层、私营业主、中高级白领、中高收入市民高级白领、中高收入市民企业家等企业家等中高端市场中高端市场习惯原有消费环境的当地普通客群习惯原有消费环境的当地普通客群对象对象年龄年龄特征特征外来客群中高收入人群追求现代娱乐刺激生活的年轻人青年主题客群；有中高收入的中年客群；追求品质生活，追求传统与现代的碰撞与融合追求现代的娱乐休闲方式目标客户定位高端市场高端市场中端市场中端市场低端市场低端市场物业档次物业档次低低 中中 高高客户层面客户层面高高 中中 低低天湖国际档次定位业态升级后的全方位覆盖新消费需求的满足新消费需求的满足 + 新

26、消费理念的引导新消费理念的引导说 明：对现有城市特色商业做全面拔高，以崭新的形象重塑蚌埠本地美食文化。吸引城市中高端消费客群。优化城市商业消费环境。 辐射范围定位秉承项目做城市商业地标的总目标。核心辐射圈为城市范围，次级辐射圈立足城区辐射周边县区，以打造商业地标为宗旨，吸引外来客群的消费首选，以突破项目影响力，引导未来市场。市域消费、外来消费首选地！外来消费各县区消费市区辐射范围定位立足中心，辐射全境以城市中心的姿态打造商业中心以城市中心的姿态打造商业中心填补商业空白，打造蚌埠中高端休闲体验式商业的娱乐圣地。整体定位小结：总结1.整体主题定位：蚌埠市 首个吃文化+亲子定制+青年动感地带主题湖景

27、街区；2.目标定位：塑造蚌埠新的商业地标；3.功能定位：以小吃文化主题功能为引擎，亲子、青年娱乐休闲为辅的全功能消费圣地全功能消费圣地；4.档次定位：业态升级后的中高端覆盖；5.辐射范围定位：立足中心，辐射全境。以城市地标的高度打造商业地标；6.目标客群定位 :具有强劲消费欲望和盲目消费心理的青年、追求品质生活具有一定消费力的中高收入人群以及追求优质服务、安全舒适环境的喜来登房客。在以上整体定位的基础上，以下就业态定位与功能布局详细分析，在项目业态组合上我们坚持以下原则：突出项目的娱乐性同时，亦要考虑商业项目的整体规划与协调；引入经营能力比较强的商业业态和链条式商业组合，以提高整体的经营能力；

28、有效控制品牌店铺和人气店铺的比例，争取项目利润最优组合。主力商主力商家构想家构想及引入及引入理由理由紧抓城市和喜来登中高端紧抓城市和喜来登中高端客群。客群。锁定特定消费客群，增加锁定特定消费客群，增加项目动感娱乐的属性。项目动感娱乐的属性。带动人流、保持目的性消带动人流、保持目的性消费吸引力，形成特色化地标费吸引力，形成特色化地标发展培育型客户，增加项目发展培育型客户，增加项目主题张力。主题张力。增加项目动感主题元素，提增加项目动感主题元素，提高业态丰满度高业态丰满度酒吧酒吧攀岩、五人足球等攀岩、五人足球等精品小吃、特色餐饮等精品小吃、特色餐饮等美容，美容，SPA，健身，健身青年主题、亲子等青

29、年主题、亲子等主力业态引入理由：特色美食街亲子类、精品零售精品超市咖啡、简餐 美容、沐足、会所婚庆服务类等中型餐饮，精品私房菜馆项目一层商业定位：定位说明：一层商业内街主打特色品牌小吃街。以激活内部核心动线轴的方式驱动整体商业活力。这些业态易于人流引导。而且容易赋予整个商业一个特色性的灵魂和主题。 喜来登酒店一层内街商业动线生活服务类张公山的美食不乏特色，但形象落后亟待升级形象现代化形象现代化环境健康化环境健康化内容精品化内容精品化主题高端化主题高端化就像合肥的罍街，需要赋予本地特色业态精品化路线，焕发品质生命力，成为本项目特色和独有。商务简餐、咖啡、酒吧精品超市特色餐饮、风情餐饮精品饰品、异

30、域摆件中型餐饮，精品私房菜馆项目二层商业定位：定位说明：酒吧、咖啡对特定消费群体会形成固定的消费吸引力。放在这样的位置，既是充分考虑此部分业态的租金坪效，也是充分考虑其可以24H经营的特点。同时这些业态也与酒店、公寓客群契合度较高。 喜来登酒店 喜来登酒店项目三层商业定位：三层整体上以动感娱乐、特色餐饮为主导，这样整层的消费吸引力会更足，同时，这样的位置龙子湖景观可尽收眼底，更增加了本项目独有的自然环境优势。KTV亲子教育、娱乐酒吧、特色餐饮 甲级 写字楼酒店式公寓特色餐饮特色餐饮特色餐饮项目四层商业定位： 喜来登酒店 甲级 写字楼 酒店式公寓酒店式 公寓定位说明：健身、SPA等业态，客群相对

31、稳定，属于培养客户型商业。借助垂直电梯，偏安于4层，有助于维系其特有的静谧的环境要求。健身、SPA 会所四层天台设立五人足球场垂直电梯主要业态商业面积占比示意：放大餐饮美食类占比，至40%左右；健身、娱乐类业态占比至35%左右，并以独具特色的升级版精品小吃街、攀岩、五人足球等塑造本项目独有的商业亮点。1、特色餐饮及娱乐休闲主要的特点就是不怕远，只要交通便捷、环境好、经营有特色就会有固定的消费群，有利于我们吸引更大范围的客群来消费。另外新商业体普遍以餐饮及商务休闲经营最为稳定，成熟周期较快。2、健身、美容、SPA等，属于培养客户的业态，一旦认可，就会固定消费并带来新的消费群。而龙子湖畔的优美环境

32、又进一步增加了项目优势。3、新商业体，前期商业重中之重在于顺利度过调整适应期，所以应该适当放大餐饮、娱乐类商业业态的比例，以不同业态的消费粘度为项目开街热场营造必要的人气，也有利于以更加专一和特色化的定位来推向市场。4、酒吧，咖啡、精品小吃等更可以有效满足酒店、公寓客群消费，增加项目整体吸引力。业态功能组合及经营布局说明：以下进入项目建议专题项目建议一：外部动线诱人进入，内部动线把人留住解读：商业可以融入更多文化元素需要趣味化、小品化、情景化，互动性强。本项目体量集中，以一条核心内部动线贯穿项目。因此，在外部动线各主要节点、路口、小广场等都应增加设计的趣味性、增加项目主题精神堡垒，强化街区主题

33、宣传与项目特色。在内部动线节点，应增加舒适性、放大公共休憩空间，加强引导、导视，增加情景景观与艺术小品等。避免客户逛街易累情况。平沙落雁商业街主门名人展示位置建议设在4层商业楼顶，运动元素将会赋予项目更多新的内涵，有利于项目独有性价值传播，也将更加契合项目青年、动感的主题。项目建议二：打造蚌埠首个楼顶五人足球场，提升项目动感娱乐的价值属性项目建议三：核心商业节点建设室外攀岩墙，增加项目立面的动感元素。建议在内街核心商业节点考虑设计室外攀岩基地，为蚌埠的青年动感体验式商业融入更多可能。攀岩意向位置注：具体可行性与位置，将在后期与甲方工程部门对接后确定。 广告柱、广告牌、招牌广告柱、广告牌、招牌

34、灯箱、霓虹灯、灯箱、霓虹灯、LEDLED灯等灯光工程灯等灯光工程 旗帜等软装饰旗帜等软装饰 花坛、雕塑等小品花坛、雕塑等小品 复古电话亭复古电话亭 凉亭、座椅凉亭、座椅商业氛围营造建议打造充满趣味符号的商业商业氛围营造建议商业亮商业亮化：化：建议悬建议悬挂满天挂满天星等；星等；商业氛围营造建议点击添加文本点击添加文本战略资源展示招商组织和策略招商计划与工作准备肆Part 4 / 招商组织和策略招商，招什么样的商固然重要，但商家来了能不能生存，能不能让商家赚钱才是重要的，招商必须抱着共赢的心态邀请商户共创市场。因为任何大型商业项目都需要13年的市场培育期，有的甚至多达56年，在此期间商家面临较大

35、前期市场培育风险，市场培育起来了，人们的消费习惯建立起来了，又要面临租金的涨价的风险。因此，建议本项目以“我为商户做生意，商户为我做市场”为出发点，共同追求商业经营成功的利益最大化。对于需求面积较大的主力商户、重点商户等采用物业自持等方式保持经营的稳定性。我为商户做生意，商户为我做市场招商总精神： 制订招商计划招商工作从今年开始，拟招商工作从今年开始，拟划分为招商前期、招商初划分为招商前期、招商初期、招商中期和招商后期期、招商中期和招商后期四个阶段。四个阶段。项目全面招商前应完成各项目全面招商前应完成各业态的品牌积累。为保证业态的品牌积累。为保证整个商业的顺利有效执行，整个商业的顺利有效执行，

36、本项目尽快启动招商筹备本项目尽快启动招商筹备尤为重要。尤为重要。时间时间目标商户目标商户招 商 前招 商 前期期2个月物料筹备阶段招 商 初招 商 初期期3-4个月主力店、次主力店及部分行业重点品牌招 商 中招 商 中期期4-5个月此时为全面开租,针对部分中型商铺和大量普通商铺招 商 后招 商 后期期2-3个月少量中型商铺和普通商铺、大量小商铺合计合计9-12个月制定招商资料：制定招商资料：招商手册（包括招商平面图、商铺间隔图，主力店招商招商手册（包括招商平面图、商铺间隔图，主力店招商前出稿）前出稿）商铺价格表客户意向登记表商铺认租须知商铺认租书商铺租赁合同版本和物业管理合同交铺标准全面开租前

37、全面开租前四大准备工作四大准备工作之一：之一：全面工作开始前一个全面工作开始前一个月备齐招商资料。月备齐招商资料。招商工作准备计划招商团队设项目招商总监1名，直接对项目总经理负责。招商部：招商部：设主管和招商专员，负责项目商铺的租赁和租控，以及客户的衔接跟进服务。综合服务部：综合服务部：设1名主管，负责招商团队的行政管理；信息收集和反馈；与工程、法律、策划等相关部门衔接。财务部：财务部：负责专项处理项目的财会结算等手续。 组建和培训招商团队：组建和培训招商团队：全面开租前全面开租前四大准备工作四大准备工作之二：之二： 立即组建招商立即组建招商骨干与小部分人员骨干与小部分人员进驻现场招商接待进驻

38、现场招商接待中心，开展蓄客和中心，开展蓄客和重点商户招商工作。重点商户招商工作。确定主力店和重点客户：在全面开租前，应完成次主力店和重点客户的招商，促成签订正式合同，或至少租赁意向书。借助主力店及其他主力客户的影响力，为全面招商制造卖点。全面开租前全面开租前四大准备工作四大准备工作之三：之三：及早确定商业平面布局，及早确定商业平面布局，以便尽快开展次主力店以便尽快开展次主力店和重点客户招商工作。和重点客户招商工作。营销推广铺垫：根据项目主题定位和经营特色，进行整体形象包装，配合次主力店、重点品牌招商工作。针对潜在目标客户，展开线上铺垫和炒作预热。导入品牌概念，引起客户关注。全面开租前全面开租前

39、四大准备工作四大准备工作之四：之四：全面开租前配合招商全面开租前配合招商节奏完成营销铺垫。节奏完成营销铺垫。进度目标进度目标争取全面开租前完成次主力店（便利超市、生活电器、连锁快餐）签约，至少确定承租意向。全面开租前前穿插进行各品类重点品牌的接洽工作。 根据招商进度定期或不定期举办行业协会或专业协会的交流活动，吸引各行业知名品牌关注，培养项目的市场热度。 通过推出优惠政策，吸引重点品牌率先进驻，带动各品类的整体招商。重点客户的招商组织 谈判原则及权限谈判原则及权限 次主力店招商，原则上由招商团队根据市场情况和项目的功能、定位，对招商条件提出建议，经发展商确认并给予一定权限后直接与次主力店洽谈；

40、如招商条件超出权限范围，招商团队将根据经验并结合客观情况，综合评估其对项目整体运营以及预期财务指标的影响，提出倾向性意见，由发展商审批决定。 其它重点客户，如小型专业店和知名品牌店，在既定租金基础上，由招商团队根据招商谈判策略提出相应优惠权限，由发展商授权后直接把握优惠幅度。重点客户的招商组织 租赁流程租赁流程第一步：商铺洽谈第一步：商铺洽谈客户根据经营品类向租赁专员咨询洽谈。客户根据经营品类向租赁专员咨询洽谈。第二步：确定商铺第二步：确定商铺客户确定商铺位置和认租条件。客户确定商铺位置和认租条件。第三步：签定第三步：签定认租书认租书租赁专员根据认租条件拟定租赁专员根据认租条件拟定认认 租书租

41、书并审核客户相关资料后，将并审核客户相关资料后，将认租书认租书交客户交客户 签署，客户在规定时间内缴纳签署，客户在规定时间内缴纳认租书认租书约定的定金。约定的定金。第四步：签定第四步：签定租赁合同租赁合同租户在签订租户在签订认租书认租书后后1 1个月个月 内，根据内，根据认租书认租书约定条款转签约定条款转签租赁合同租赁合同，并，并 按合同约定缴纳押金。按合同约定缴纳押金。第五步：签订第五步：签订物业管理合同物业管理合同租户在收铺前根据合约按租户在收铺前根据合约按 时签订时签订物业管理合同物业管理合同。商铺转名、转铺处理商铺转名、转铺处理 承租方要求变更承租人或者品牌，在不影响整体布局的情况下，

42、需承租方要求变更承租人或者品牌，在不影响整体布局的情况下，需经招商总监审批并缴交手续费。经招商总监审批并缴交手续费。 商铺洽谈商铺洽谈 确定商铺确定商铺 签定签定认租书认租书签定签定租赁合同租赁合同签定签定管理合同管理合同普通商户的招商组织确定招商时间确定招商时间根据项目现状，建议立即启动主力店和灵魂商业预招商和意向摸排工作。主力商家优先，品牌餐饮等随即启动。根据次主力店的招商洽谈情况试探市场反应，并力争在全面招商开始前确定部分次主力店进驻意向。 招商总体安排招商总体安排 全面招商时间的确定全面招商时间的确定主要取决于项目工程主要取决于项目工程进度、预期开业时间、进度、预期开业时间、发展商的财

43、务要求、发展商的财务要求、租金水平与预期回报、租金水平与预期回报、竞争对手推进情况五竞争对手推进情况五方面。方面。 招商组织和策略 招商组织阶段划分阶段划分时间时间主要工作主要工作所占比例所占比例完成目标商户完成目标商户招商前期2014年11月-2015年2月招商筹备5%物料准备、意向摸排招商初期2015年3月2015年5月主 力 、 次 主力招商20%主力店、次主力店及部分行业重点品牌招商中期2015年6月2015年9月全面招商35%此时为全面开租,针对部分中型商铺和大量普通商铺招商后期2015年10月2015年11月招商补充25%少量中型商铺和普通商铺、大量小商铺合计开业85%招商执行进度

44、计划 现按工程进度在现按工程进度在5月份交付为标准铺排以下招商进度计划：月份交付为标准铺排以下招商进度计划：市场培育过程市场培育过程基本描述基本描述开业开业做好开业所需的一系列准备工作培育培育通过一系列的进场优惠等活动进行市场培育，集聚人气调整调整经过培育期，淘汰不合适的商家，进行第二次、第三次招商稳定稳定通过市场培育和多次招商，商场逐步步入稳定经营阶段 开业后整个商业经营过程是一个分步、分期推进，逐步自我调整，最终培养出客户消费习惯的过程；博颂地产全程力保商业运营成功A A小业主与经营商进驻前的管理体系建设小业主与经营商进驻前的管理体系建设B B营运管理组织结构设置流程营运管理组织结构设置流

45、程CC营运管理成本核算结构设置营运管理成本核算结构设置D D营运管理收入与价值结构设置营运管理收入与价值结构设置E E营运管理供求模型建立营运管理供求模型建立F F制定开业后的促销计划制定开业后的促销计划GG商业品牌的推广计划商业品牌的推广计划H H针对性的市场推广计划针对性的市场推广计划I I开业后联合商户的促销计划模型开业后联合商户的促销计划模型J J制定对小业主的管理方式制定对小业主的管理方式K K对经营户的管理措施对经营户的管理措施L L建立消费情报管理模式建立消费情报管理模式MM商品经营结构的二次调整商品经营结构的二次调整A统一招商管理目的-品牌审核及完善的租约管理 B统一营销推广管理目的-维护，提高经营者的共同利益 C统一运营服务监督目的-有助与经营者之间的沟通协作D统一物业管理目的有助于建筑空间的维护和保养 ，保持商业环境 统一管理统一管理十余年专业运管经验，全方位统一擘画，力争发展商利益最大化。战略合作品牌/机构商超类乐购、乐购、永辉、苏果、永辉