第四节开发项目投资与成本费用估算

1、第四章 开发项目投资与成本费用估算第一节 投资一、投资的概念投资是投资者为了获取未来期望的收益而预先垫付的资本二、投资的分类直接和间接投资短期投资和长期投资初创投资以及后续投资三、建筑项目的投资构成（一）建设投资建筑投资是指按拟定的建筑规模、产品方案、工程技术方案和建筑内容进行建设所需的费用。建设投资是投资中的重要组成部分，是建设项目经济评价的基础数据。按照概算法的费用归集形式，建设投资可分为工程费用、工程建设其他费用和预备费用。1、工程费用工程费用指构成固定资产实体的各项投资，包括生产工程费用、辅助生产工程费用、公用工程费用、服务工程费用、坏境治理工程费用等。2、工程建筑其他费用工程建设其他

2、费用指建设投资中未包含在建筑工程费、设备购置费、安装工程费中的、与工程建设相关的其他费用。3、预备费预备费用是指为工程顺利开展，避免不可预见因素造成的投资估计不足而预先安排的费用。投资最终形成了项目的经营资产。按照形成资产的费用归集形式，建设项目投资可分为：形成固定资产投资、形成其他资产投资的投资及形成流动资产投资。建设投资中的固定资产投资和建设期利息形成了固定资产。固定资产是指使用期限超过一年、单位价值量在规定标准以上、在使用过程中其物质形态不发生变化的资产。固定资产构成了项目的生产经营的基本条件。其基本公式：固定资产原值=固定资产净值+累计计提的固定资产折旧 上式中的固定资产净值随着固定资

3、产使用量的增加逐年减少，而作为补偿器价值贬损的折旧却在逐年增加。（二）建设期利息建设期利息是指因筹措债务资金而在建设期发生的并按规定允许在项目实施后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。它包括银行借款、其他机构借款、发行的债券等所有债务资金应计的利息以及手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等财务费用。（三）流动资金流动资金是指项目投产运营后，为维持项目正常生产运营所占用的全部周转资金。它是在生产期内为了保持生产经营的永续性和连续状态而垫付的资金，是伴随着固定资产投资而发生的永久性流动资产投资。它主要包括用于购买原材料、燃料、动力的费用，支付工资以及相关开支的费用，其他经营费用等。流动资金是流动资

4、产与流动负债的差额。流动资产是指在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产，包括现金、应收款、预付款、存货等。流动负债是指将在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付工资、应交税金、应付利润、其他应付款。预提费用等，即：流动资金=流动资产-流动负债流动资产=现金+应收款+预付款+存货流动负债=短期借款+应付账款+预收账款+应付工资+应交税金+应付利润+其他应付款+预提费用在建设项目评价实务中，流动资金是指建设项目必须准备的基本运营资金，不包括运营中需要的临时性运营资金；流动负债一般只考虑应付账款和预收账款。流动资金在生产经营期间被项目长期占用，在项

5、目终了时被全额回收。四、投资估算投资估算是进行项目经济性评价的基础，投资估算的精确度高地直接影响对项目经济效益评价的结论，进而影响项目投资决策，同时投资估算也是资金筹措的依据。估算方法可根据项目研究的不同阶段、对投资估算的不同精度要求以及具体的相关规定选择。（一）固定资产投资估算1、扩大指标估算法单位生产能力投资估算法：根据类似企业单位生产能力投资指标估算拟建羡慕的固定资产投资。其计算公式为：式中 X1-类似企业的生产能力 X2-拟建项目的生产能力 I1-类似企业的固定资产投资额 I2-拟建项目的固定资产投资额生产能力指数估算法：根据实际统计资料，生产能力不同的两个同为企业其投资与生产能力之比

6、的幂成正比，其计算公式为：式中 X1-类似企业的生产能力 X2-拟建项目的生产能力 I1-类似企业的固定资产投资额 I2-拟建项目的固定资产投资额 n-生产能力指数，n的数值根据不同类型企业的统计资料确定比例估算法：根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占项目固定资产投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的固定资产投资。其表达式为：式中 I-拟建项目的固定资产投资 K-同类企业主要设备投资占项目固定资产投资的比例 n-设备种类数 Qi-第i种设备的数量 Pi-第i种设备的单价（到厂价格）2、概算指标估算法：为了提高建设投资估算工作质量，目前项目可行性研究中

7、的投资估算，可参照概算指标的方法进行。这种方法适用于国内一般项目。工程费用的具体估算方法如下：建筑工程费。建筑工程是指矿建工程和土建工程。它包括房屋建筑工程、大型土石方工程和场地平整工程以及特殊构筑物工程等。建筑工程费由直接费、间接费、计划利润和税金构成。直接费包括人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费。可按建筑工程量和当地建筑工程概算综合指标计算。间接费包括施工管理费和其他间接费。一般以直接费为基础，按间接费费率计算。计划利润以建筑工程的直接费和间接费之和为基础，参照规定的费率计取。税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。设备购置费。设备购置费包括需要安装和不需要安装的全部设备、工器

8、具及生产家具购置费等。后者是指新建项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产标准的设备、仪器、工卡磨具等的费用，不包括备品备件购置费，该费用应随同有关设备列入设备费中。设备购置费=设备原价×1+设备运杂费率（包括设备成套公司的成套服务费）工器具及生产家具购置费=设备购置费×费率安装工程费。安装工程费包括设备及室内外管线安装等费用，由直接费、间接费、计划利润和税金四部分。直接费按每吨设备或每台设备占设备原价的百分比估算。间接费按照间接费费率计算。计划利润以安装工程的直接费与间接费之和为基数，按照一定的费率计取。税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。工程建设其他

9、费用 其他费用按照行业主管部门和地方的取费标准或按建筑工程费的百分比计算。预备费用 预备费用按建筑工程、设备投资和其他费用之和的一定百分比计算。（二）用扩大指标估算法来估算该项目的固定资产投资常州市土地费、勘察设计费、建安费、监理费以及管理费的单方造价。1、土地费图4-1 土地成交情况图4-2 土地成交情况图4-3 土地成交情况从以上图中可以得出，三个工程的出让面积以及中标价格：中标项目出让面积（）成交价格（万元）单方造价（元/）平均值（元/）图4-11456305030034544516图4-2110350534004839图4-393045489005256表4-1 土地费的单方造价2、勘

10、察费图4-4 勘察项目中标情况图4-5 勘察项目中标情况图4-6 勘察项目中标情况以上图中可以了解，三个项目中标面积以及中标价：中标项目中标面积（）中标价格（万元）单方造价（元/）平均值（元/）图4-49130060.536.65.1图4-5137623.10624.5图4-640.1963484.2表4-2 勘察费的单方造价（2）设计费表4-3 工程设计收费基价表根据设计收费计价表，可计算出设计费的单方造价，已知建筑面积为128890.35平方米，建安费的单方造价为1844元/，所以建安费为：128890.35*1844元/=23767万元所以该项目的计费额在20000万元左右，则收费基价为

11、：566.8/20000=0.0283设计费为：（0.0283*23767）/128890.35=52.2元/所以勘察设计费的单方造价为：52.2+5.1=57.3元/3、建安费图4-7 施工项目中标情况图4-8 施工项目中标情况图4-9 施工项目中标情况有以上三个图可以得出一组数据，三个工程的中标面积以及中标价格。中标项目中标面积（）中标价格（万元）单方造价（元/）平均值（元/）4-76793612748.6893187718444-810455.221950.747718664-971369.5712759.11211788表4-4 建安费的单方造价4、监理费图4-10 监理项目中标情况图

12、4-11 监理项目中标情况图4-12 监理项目中标情况有上图可知，三个工程的中标面积以及中标价格：中标项目中标面积（）中标价格（万元）单方造价（元/）平均值（元/）图4-101559006184040图4-1196348366.1138图4-12113660465.82441表4-5 监理费的单方造价5、管理费表4-6 建设单位管理费费率控制表该地块的工程总概算为137882.7*1844=25426万元，100012542650000，则管理费为：1000*1.5%=15万元15+（50001000）*1.2%=63万元63（100005000）*1%=113万元113+（254261000

13、0）*0.8%=223.14万元总管理费为223.14万元（二）飞龙生活区2号地块的项目固定资产投资费用由第三章可知，该项目的配建工程面积为3012.4平方米，人防工程面积为7081.2平方米，车库的面积为31472平方米。总建筑面积为137882.7+7081.2+31472+3012.4=170455.95平方米配建设施占实际总面积：3012.4/170455.95=1.8%人防工程占实际总面积：7081.2/170455.95=4.2%车库占实际总面积：31472/170455.95=18.5%土地费：69789×4516=31516.7万元31516.7*3012.4/（30

14、12.4+137882.7）=674万元勘设费：（勘设费=建筑面积×单方造价） 配建工程：3012.4*57.3=17万元 人防工程：7081.2*57.3=41万元 车 库 ：31472*57.3=180万元建安费：（建安费=建筑面积×单方造价） 配建工程：3012.4*1844=555万元 人防工程 ：7081.2*1844=1306万元 车 库 ：31472*1844=5803万元监理费：（监理费=建筑面积×单方造价） 配建工程： 3012.4*40=122万元 人防工程：7081.2*40=28万元 车 库 ：31472*40=126万元管理费：（管理费=

15、总管理费×百分率） 配建工程：223.14×1.8%=4万元 人防工程：223.14×4.2%=9.4万元 车 库 ：223.14×18.5%=41.3万元基本预备费：（基本预备费=建安费×基本费率（10%） 配建工程：555×10%=5.55万元 人防工程：1306×10%=13.06万元 车 库 ：5803×10%=58.03万元涨价预备费：（涨价预备费=建安费×（1+3%)21）涨价预备费的公式为：式中：涨价预备费； 建设期年份数； 第t年的静态投资； 年均投资价格上涨率。初步设定该工程建设期为3年

16、，则 配建工程：555×（1+3%)21=33.8万元 人防工程：1306×（1+3%)21=79.5万元 车 库 ：5803×（1+3%)21=353万元固定资产投资费用费用配建工程人防工程车库土地费用674勘察费用1741180建安费用55513065803监理费用12228126管理费用49.441.3基本预备费5.5513.0658.03涨价预备费33.879.5353表4-7 固定资产投资费用投资时间分布：时间第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小计土地费（万元）配建工程674674勘设费（万元）配建工程1717人防工程4141车库180180建安

17、费（万元）配建工程277.5277.5555人防工程6536531306车库2901.52901.55803监理费（万元）配建工程6161122人防工程141428车库6363126管理费（万元）配建工程224人防工程4.74.79.4车库20.6520.6541.3基本预备费（万元）配建工程2.752.755.5人防工程6.536.5313.06车库29.01529.01558.03涨价预备费（万元）配建工程16.916.933.8人防工程39.7539.7579.5车库176.5176.5353总计9124268.7954268.7959449.59表4-8 投资时间分布（三）流动资金1、

18、流动资金流动资金是指项目投产运营后，为了维持项目政策生产运营所占用的全部周转资金。流动资金是指流动资产与流动负债的差额。流动资产是指在一年或超过一年的一个营业周期被变现或耗用的资产，包括现金、应收款、预付款等。流动负债是指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期的借款、应付账款、应付工资、应付利润等即：流动资产=流动资产-流动负债流动资产=现金+应收款+预付款+存货流动负债=短期借款+应付账款+预收账款+应付工资+应交税金+应付利润+其他应付款+预提费用2、扩大指标估算法按产值（或销售收入）资金率估算 一般加工工业项目多采用产值（或销售首入）资金率进行估算。流动资金率=年产值（年销

19、售收入）×产值（销售收入）资金率按经营成本（或总成本）资金率估算 由于经营成本（或总成本）是一项综合性指标，能反映项目的物质消耗、生产技术和经营管理水平以及自然资源禀赋条件的差异等实际状况，一些采掘工业项目常采用经营成本（或总成本）资金率估算流动资金。流动资金额=年经营成本（或总成本）×经营成本（或总成本）资金率按固定资产价值资金率估算 有些项目可按固定资产价值资金率估算流动资金。流动资金额=固定资产价值总额×固定资产价值资金额固定资产价值资金率是流动资金占固定资产价值总额的百分比。按单位产量资金率估算 有些项目如煤矿，按吨煤资金率估算流动资金。流动资金额=年生产

20、能力×单位产量资金率3、分项详细估算法分项详细估算法流动资金是指分别对流动资产和流动负债的主要构成要素分项估算，而后计算流动资金。周转次数期计算公式：周转次数=360天/最低周转天数流动资产估算应收账款估算：应收账款=年经营成本/应收账款周转次数预付账款估算：预付账款=外购商品或服务年费用/预付账款周转次数现金估算：现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数流动负债估算应付账款估算：应付账款=外购原材料、燃料动力以及其他材料费用/应付账款周转次数预收账款估算：预付账款=预收营业收入年金额/预收账款周转次数（四）用扩大指标估算法来估算该项目流动资产投资费用流动资产费用主要包括土

21、地费、勘察费以及工程预付款。该项目主产品的建筑面积为137882.7平方米，土地面积为69789平方米。1、土地费：土地费的单方造价为4516元/，所以该项目的土地费为：69789*4516*137882.7/（137882.7+3012.4）=30843万元2、勘察费：勘察费的单方造价为57.3元/，所以该项目的勘察费为：137882.7*57.3=790万元3、工程预付款工程预付款又称材料备料款或材料预付款。它是发包人为了帮助承包人解决工程施工前期资金紧张的困难而提前给付的一笔款项。工程是否实行预付款，取决于工程性质、承包工程量的大小以及发包人在招标文件中的规定。初设工程预付款的比例为20

22、%，则工程预付款为：137882.7*1844*20%=5085万元。4、 投资分布时间第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小计土地费（万元）3084330843勘设费（万元）790790工程预付款（万元）2542.52542.55085总计34175.52542.536718表4-9 流动资产投资时间分布分类第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小计固定资产投资（万元）9124268.7954268.7959449.59流动资产投资（万元）34175.52542.536718总计35087.56811.2954268.79546167.59表4-10 投资时间分布表第二节 成本一、

23、成本的概念成本是指为了获得预期收益而付出的代价，是消耗在产品或服务中的物化劳动与活劳动价值之和，或者说成本是使产品或服务得以实现而消耗的生产力要素。二、成本的分类（一）要素成本外购原材料、外购燃料、动力、工资及福利、固定资产折旧、修理费、无形资产及其他资产摊销、利息支出、其他费用（二）经营成本经营成本是现金流概念下的成本，是付现的成本。经营成本的计算公式为：经营成本=外购原材料-折旧费-摊销费-财务费用（三）变动成本与固定成本变动成本是指其大小与工作量成正比的成本要素，原材料、燃料动力、计件工资一般属于变动成本。固定成本是指其大小与工作量无关的成本要素，工资及福利、固定资产折旧、无形资产和其他

24、资产摊销、修理费一般是固定成本。（四）沉没成本沉没成本是指发生在当期决策之前，与当期决策问题无关费用。（五）生产成本与期间费用生产成本是指为生产产品或提供服务而发生的各项直接支出，包括直接材料、直接工资、其他直接费用以及按一定标准分配计入的间接支出。（六）机会成本 机会成本又称择一成本或择机代价，是指在经济决策过程中，因选择某一方案而放弃其余方案所付出的代价或丧失的潜在利益。三、成本的估算成本估算通常采用生产要素法，即依据成本的构成要素，分别就外购原材料、外购燃料动力、工资及福利费、固定资产折旧，无形资产和其他资产摊销、修理费、利息支出和其他费用等逐项进行估算，而后汇成总成本，即：总成本费用=

25、外购原材料+外购材料动力+工资及福利费+固定资产折旧+无形资产和其他资产摊销+修理费+利息支出+其他费用成本估算也可以采用生产成本加期间费用的估算方法。分项逐项估算生产成本和期间费用，而后汇总，即：总生产成本=生产成本+期间费用四、飞龙生活区2号地块的成本费用估算该生活区地块面积为69789平方米，建筑面积为137882.7平方米，配建面积3012.4平方米，人防面积7081.2平方米，车库的面积31472平方米，绿化面积17984.7平方米，道路管网面积33071.95平方米。已知土地费的单方造价为4516元/，勘察设计的单方造价为57.3元/，建安费的单方造价为1844元/，监理费的单方造

26、价为40元/，管理费用为223.14万元。土地费：69789*4516*137882.7/（137882.7+3012.4）=30843万元勘察费：137882.7*57.3=790万元建安费：137882.7*1844=25426万元监理费：137882.7*40=551万元管理费：主产品建筑面积占该项目总建筑面积的比例223.14*137882.7/（137882.7+3012.4+7081.2+31472）=171.5万元（二）绿化费用的估算据常州建设工程交易网可得如下三个绿化项目中标情况，见图4-13、图4-14、图4-15。图4-13 绿化项目中标情况图4-14 绿化项目中标情况图4

27、-15 绿化项目中标情况由以上三个图中数据汇成如下表格，表4-11中标项目中标面积（）中标价格（万元）单方造价（元/）平均值（元/）图4-1340000266.48866.6116图4-14450054.5017121与4-15193030.9845160表4-11 绿化费用的单方造价绿化费用=绿化面积*绿化单方造价=17984.7*116=209万元(三）道路管网费用的估算据常州建设工程交易网可得如下三个绿化项目中标情况，见图4-16、图4-17、图4-18。图4-16 道路管网中标情况图4-17 道路管网中标情况图4-18 道路管网中标情况由以上三个图中数据汇成如下表格，表4-12中标项目

28、中标面积（平方米）中标价格（万元）单方造价（元/）平均值（元/）图4-1625000199.893780239图4-175500171.1207311图4-1810000326.2533326表4-12 道路管网的单方造价道路管网费用=道路管网面积*道路管网的单方造价=33071.92*239=790万元（四）销售费用的估算一般销售费用占营业收入的4%。在第三节营业收入中计算出了营业总额，便可算出销售费用，销售费用=营业收入×4%，则：第四年的销售费用：27990*4%=1119.6万元第五年的销售费用：11995.8*4%=479.8万元第七年的销售费用：34746*4%=1389

29、.84万元年份第一年第二年第三年第四年 第五年第六年第七年第一期前期工作完成工程量的50%完成工程量的50%销售产品的50%销售产品的50%第二期完成工程量的50%完成工程量的50%销售产品的90%表4-13 项目安排表成本费用时间分布项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小计主产品土地费用3084330843勘察费用790790建安费用6356.56356.56356.56356.525426监理费用137.75137.75137.75137.75551管理费用42.87542.87542.87542.875171.5绿化104.5104.5209道路管网395395790销售费用1

30、119.6479.81389.842989.24总计316336537.1257036.6251119.67016.9257036.6251389.8461769.74表4-14成本费用时间分布第三节 营业收入一、营业收入营业收入是指以货币形式表示的项目销售产品或提供服务取得的收入。它是反映项目总量劳动成果的效益类指标，是营业数量和价格的乘积。营业收入的估算应在建设项目目标市场有效需求分析和制订项目运营计划的基础上进行。要根据项目的建设规模、产品和服务方案，准确地确定目标市场，客观分析市场渗透能力。应根据技术成熟程度、市场开发程度、产品寿命期特征等因素，合理确定分年运营负荷计划。营业收入估算应

31、确立合理的价格体系和选择合理的价格基点。二、营业收入的估算表4-15是常州新北区2012年2013年月价格数据，该数据来自于搜房网。年份2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月月价格（元/）727072417100702569657080年份2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月月价格（元/）691868907058699869766901年份2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月月价格（元/）530148195585590059226233年份2013

32、年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月月价格（元/）613659276045627363717035表4-15 新北区2012、2013年月房产价格表4-16由表4-15可以算出，上半年和下半年的销售均价。年份2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年销售价格（元/）7113695756276298表4-16 2012、2013年每半年均价用定量预测方法中简单移动平均法预测未来房价，见表4-17年份销售价格（元/）预测值 (元/平米)（n=3）2012年上半年71132012年下半年69572013年上半年56272013年下半

33、年629865662014年上半年629462942014年下半年607360732015年上半年622262222015年下半年619661962016年上半年616461642016年下半年619461942017年上半年618561852017年下半年618161812018年上半年618761872018年下半年618461842019年上半年618461842019年下半年618561852020年上半年618461842020年下半年61846184表4-17由表4-17可以算出未来每年的销售平均价格年份每半年销售价格（元/）平均值（元/）2014年62946183.5607320

34、15年6222620961962016年6164617961942017年6185618361812018年61876185.561842019年61846184.561852020年618461846184表4-18未来几年每年年平均价格 因为本项目的容积率较高，可以适量地降低价格。初定2017年房价为5800元/平方米，2018年房价为5800元/平方米。初定2020年的房价为5600元/平方米。 建设周期为两个周期，共七年，第1个周期为四年，在第四年时销售，同时在第四年时准备下一期的前期准备，所以共七年。第1年，前期工作，第2年，完成工程量的50%，第三年完成工程量的50%，第四年销售预计2017年售出第一期的总建筑的70%，2018年售出总建筑的30%。因为由第三章可知，第一期的第二年和第三年分别建主产品的5