物业服务合同纠纷代理词

1、篇一：某某物业合同纠纷代理词新成都某某物业诉业主物业费拖欠纠纷一案代理意见尊敬的审判员：依照?民事诉讼法?的相关规定,以及本案原告某某物业治理的委托,四川某某律 师事务所律师某某某、某某物业治理法务人员某某依法担任原告成都某某物业治理 的代理人.现依据本案相关证据,提出如下代理意见：一、某某物业在物业效劳协议有效存续期间妥善地履行了合同义务,即使在履责过程中有轻微瑕疵,也不影响对其守约的定性. 从物业效劳协议订立伊始,原告随即着手制定?某某临 时规约?,以促进治理、维护、养护建筑区划内物业共有局部和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动正常秩序进行.在具体的物业效劳过程中,原告严格依照?某某前

2、期物业效劳协议?,对房屋共有部位、共用 设施设备、绿化、治安等工程进行日常维护、修缮、效劳与治理,建立严格的保卫登记、按 班巡查的制度,及时制止侵害业主利益的行为.对于小区公共卫生,也指派专人进行维护.就被告提及原告未合理履约的理由,代理人认为,原告公司限于人力、物力、财力,并不能 做到全天候地效劳,难免存在工作上的疏漏,属于理性自然人可容许的范围.二、收费标准 与效劳质量相适应.根据?物权法?及国务院?物业治理条例?相关规定,物业治理部门根据物业公司的资质及 物业效劳的工程及效劳完善程度,确定一级、二级、三级资质的物业公司物业效劳费用收取 标准的最高指导价.原告公司按建筑面积每平方米每月2.

3、00元收取小区住宅业主的物业费用,并以此为依据制定物业效劳标准,显然会与被告所期望的物业效劳标准有所差距.原告代理人认为：原告业已投入全公司之大局部人力、物力、财力,尽可能地为领馆逸品小 区业主提供优质的物业效劳,对于被告所提及的小区卫生脏乱差等情况,原告一直都在着力 整治.即或存在不尽如人意之处,也并非被告所述长期无人清洁清扫.三、被告提及所谓物业效劳企业违约的理由不成立,其辩称的理由不属于原告的物业效劳范 围,与本案不属于同一法律关系.据贵院先行调解的结果,代理人认为被告所列明之住改商、楼顶违规搭建经常停电、发生盗 窃无人过问、电费涨价等理由分别属于建设局、城管及公安局电力公司之权责,在上

4、述情况 发生后,原告公司已屡次及时向有权机关反映汇报,至于最终处理结果如何与物业效劳企业 无关.另据被告所反映的门禁系统失效、园区内公共设施损害严重、未修复、园区环境脏乱差等情 况,代理人经询问原告公司负责人并实地勘察情况后,查明门禁系统系小区新增设施,并不 属于开发商与原告公司约定的效劳范围,而?物业效劳协议?也并未对此约定,原告公司也 不应对此承当责任.至于园区公共设施受损的问题,代理人认为现收取的物业费用缺乏以维 持公共设施的正常维修,需动用业主专项维修资金,但鉴于动用该项资金需符合严格的法律 要件并需依照法定程序才能动用,原告无权限单方面支配该项资金.因而才造成公共设施失 修的问题,并

5、非被告辩称的原告公司怠于履行责任.此外,小区公共卫生欠佳一方面是由于 原告公司收取的物业费入不敷出,无力聘请足够的保洁人员所致,另一方面是我公司采取循 环清洁工作制,并不能绝对保证每天 24小时都处于清洁状态.而电梯间检验标志未张贴、灯 泡损坏等问题,原告公司已经改正,已经组织人员改善了小区卫生、维持小区良好秩序.综上所述,原告公司履行物业效劳协议虽有瑕疵,但仍然妥善地履行了合同义务；诸被告拒 交物业费的理由不属于原告公司负责范围,以此作为拒交物业费的抗辩理由于法无据.以上 代理意见恳请贵院在裁判时充分考虑并予以采纳.此致成都市某某区人民法院诉讼代理人：某某律师 某某 法务人员 二零一八年十月

6、二十三日篇二：物业纠纷代理词代理词尊敬的审判员：xx律师事务所接受仙桐御景小区业主的委托,就与xx物业治理公司物业治理费纠纷一案,指派我为代理人.在庭审中,人对本案有关事实、证据及法律后果、如何处理等均发表了意见,现再发表如下代理意见,请法庭予以充分考虑并采纳：一、人院非本案的管辖机构.本案为物业治理费纠纷,原告与xx于2004年1日签订的?物业治理委托合同?第十条 四和?业主公约?第四条四约定深圳仲裁委员会为解决争议机构.深圳市海x地产开展公司与原告在签订物业治理委托合同是代表仙桐御景小区全体业主签订的,原告提起对被告的诉讼也是依据?物业治理 委托合同?,因此,原告与xx签订的?物业治理委托

7、合同?中的仲裁条款亦适用于被告.因 此,本案不属于人民法院管辖范围,已经受理的应当驳回起诉.二、?物业治理委托合同?违法无效.原告不具有与被告签订?物业治理委托合同?的合同主体资格.根据?物业治理条例?第二十四条：“国家提倡建设单位根据房地产开发与物业治理相别离的原那么,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业.和?前期物业治理招标投标管理暂行方法?第三条：“住宅及同一物业治理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业的有关规定,深圳市海辰地产开展以下简称海辰公司建设的住宅物业,海x公司违反法律的强制性规定,未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业

8、,而是直接指定其子公司即原告作为物业效劳企业,明显违反法 律规定.三、“事实物业效劳是违法的强行效劳,业主有权拒绝向原告交纳物业治理费及相 关费用.原告提起诉讼所谓的依据为?物业治理委托合同?的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止,该合同到期后原告与被告至今未签订新的物业效劳合同,根据?最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?第十条：“物业效劳合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业效劳企业退出物业效劳区域、移交物业效劳用房和相关设施,以及物业效劳所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持.物业效劳企业拒绝退出、移交,并以存在事实

9、上的物业效劳关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持.原告以无合同依据的所谓 “事实上的物业效劳起诉被告,法院应当予以驳回.原告非法霸占被告小区物业近四年,强行向业主提供事实效劳,强迫业主接受他们不合理的 物业费等费用,拒绝接受业主对他们的效劳监督,从根本上无视业主的合法权利.物业效劳 公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等,二者就是以物业效劳为标的的委托合同 法律关系：业主或业主的代表机构委托物业效劳公司为其提供物业效劳、并向其支付相关劳 务费用的简单民事法律关系,其适用?合同法?和?民法通那么?等相关根本法律.二者任意 一方不得强行要求对方接受要约

10、,不得强行要求对方履行无法律依据的义务.,?合同法?要求合同双方基于“合意,即一方提出要约,另一方对该要约认可并做出承诺,合同才能成立. 依据民法理论,民事主体享有合同的自由,即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立 合同.难道物业公司老板对员工聘用合同到期,该员工还赖着说我提供事实上劳动,你顶替者不到前,我不走！这样物业公司就该给该员工继续发工资吗？根据?合同法?第 36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立 .在事实合同成立的要件上,?合同法?要求“对方接受,“对方接受的前提是愿意,也就是说双方“

11、合意事实合同的根底.业主 事实上未接受物业效劳,不能认定为“事实物业效劳.仙桐御景小区共有 400多户业主中就有307户业主拒交物管费,集体停止交纳物业费,这不是足以说明该小区业主未接受原告 的所谓的物业效劳吗？四、原告提出的滞纳金没有合同根据.本案原告与被告之间未签订新的书面合同,也就未对违约行为的违约金进行约定,原告据以 的?物业治理委托合同?和?业主公约?已经过期,被告不应向原告支付物业治理费,更没 有滞纳金一说.五、原告不具有收取 2.8元每平方米物业效劳收费标准的资质.深圳市国土资源和房产治理局对2005年原告的资质年审结果是 “需整改,从2006年至2007年原告连续二年年审不过关

12、,在07年被罚款1万元以后,才再有三级资质.因此,原告不具有2.8元每平方米物业效劳收费标准的资质.六、原告不具备收取本体维修基金的主体资格,原告无需向被告交纳本体维修基金,被告已 经收取的也应退还.根据?物业治理条例?第五十四条：“专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用.根据?物业治理条例?第十二条：“筹集和使用专项维修资金,应当经专有局部占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意.仙桐御景小区这笔基金之前由小区物业管 理公司代收并使用,由于缺乏监管,被原告挪用、占用,虚报账目,长期侵占应当存入维修 资

13、金帐户的基金.根据?住宅专项维修资金治理方法?第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有.第十五条："业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业治理区域内住宅专项维修资金 的专户治理银行,并在专户治理银行开立住宅专项维修资金专户.第二十三条规定了使用住宅专项维修资金的程序：一物业效劳企业提出使用方案,二业主大会依法通过使用方案；三物业效劳企业组织实施使用方案 ；四物业效劳企业持有关材料向业主委员会提出列 支住宅专项维修资金五业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府 建设房地产主管部门备案；六业主委员会 向专户治理银行发出划转住宅专项维修资金 的通知；七专户治

14、理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位.因此,原告无权收取并使用该项费用.根据深圳市xx会计师事务所做出的名为?深圳市x新物业治理 xx园治理处审查报告?显示：“从2004年1月至2005年11月,该物业治理处银行存款账户未按核算单位独立 核算；本体维修基金及治理费账面收入金额与测算金额应收金额减去欠费后的金额不符；未根据?xx园物业治理效劳合同?购置车场保险、小区公共设备、设施等财产保险审计报 告说明,辰新物业已挪用本体维修基金20多万元.原告有侵吞本体维修基金的前科劣迹,被告有权拒绝向原告交纳此项费用.七、原告向被告主张的物业治理费和相关费用已过,法院不应支持其诉讼请求.根据?最高人民

15、法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度假设干问题的规定第五条：“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算.,本条规定的债务标的数额是确定的,而本案每一期履行的标的尚不固定,总债务标的更不确定,原告 诉讼请求按总标的计算已过两年诉讼请求,应依法驳回.八、原告与被告之间已不存在合同关系,且原告也未履行前期?物业治理委托合同?约定的 义务,违约在先,被告有瑕疵履行抗辩权.原告在被告小区治理质量很差,如今小区不时发 生失窃,草木枯死,一片凋伶,业主们怨声载道,被告不但对小区实施非法治理,还对维权 业主采取了停水断电、打人砸车等恶劣手段,引起广阔业主强烈愤慨,公安部门对其

16、进行了 警告,深圳等多家媒体对此相继进行了详细报道,被告仍按原约定强收物业治理费没有依据.原告即使认为与被告存在合同关系,原告也存在大量违约行为 .根据?合同法?第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求,业主可行使先履行抗辩权,拒绝履行相应的交纳物管费.根据?深圳市住宅物业效劳收费指导标准?“分级效劳要求有一至两条达不到标准的,收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的,按低一级标准收费.原告不按?物业治理委托合同?的约定履行义务,存在上述严重违约行为,且在明知自身违约在先的情况下,却强行 要求业主百分之一百的履行缴纳物业费的义务,甚至将业主告上法院,天理何在？

17、九、原告未完成法定的举证责任,应承当举证不能的法律后果.本案是物业效劳费纠纷,根据举证责任分配原那么,原告有举证证实其已履行合同约定义务的 责任,而本案中原告就其所提供的物业效劳未提交一份证据,其不仅未提供证据证实其提供 了?物业治理委托合同?约定的物业效劳,更未提交证据证实其提供的物业效劳到达了?物 业治理委托合同?及相关文件约定的质量要求,原告未完成举证责任显而易见,因此,法院应判决其承当举证不能的败诉风险.?最高人民法院关于民事诉讼证据的假设干规定?：第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任 提供证据加以证实.没有证据或者证据缺乏以证实当事人

18、的事实主张的,由负有举证责任的 当事人承当不利后果.第五条“在合同纠纷案件中,对合同是篇三：代理词物业2审20211029 代理词尊敬的审判长、审判员：受 的委托,代理人发表如下代理意见,供合议庭参考并希望采纳.本案的起因是由于一审原告方双生物业公司于2005年6月在我的当事人以下简称业主入住商城一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提升物业费,从原来的每月0.5元/平方米提升到0.9元的乱收费引起的,案件的争议焦点是按每月每平方米0.5元收物业治理费还是按每月每平方米 0.9元收物业治理费.依照最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件 具体应用法律假设干问题的解释法释 20218号文件第五

19、条“物业效劳企业违反物业效劳合同 约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提升收费标准或者重复收费,业 主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持.的精神,业主采用拒付物业费的方式索要物业收费的知情权合情合理合法,应得到法律的支持. 一、房屋出售后开发商就已经不是房屋的所有权人,双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结开发商私下签订?前期物业治理效劳合同?及?补充协议?违反法律强制性规定,严重损 害业主利益,应是无效合同.维护程序公正是法院审判的首要任务.没有程序正义,实体的审判将是一句空话.从南宁双生物业公司和我的当事人提供的证据显示：我的当事人买房在先,物业公司与开发 商签订?前

20、期物业治理效劳合同?在后；开发商在房屋出售后已经不是房屋的所有权人,双 生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结与已出售房产不再是房屋所有权人的开发商签订?前 期物业治理效劳合同?及?补充协议?严重违反法律强制性规定.2003年6月公布的?前期物业治理招投标治理暂行方法?第 8条规定：前期物业应当采取公 开招投标方式确定.第 19条规定：新建现售商品房应当在现售前 30天完成物业企业的招聘 选择工作；国务院?物业治理条例?第24条：住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选择具有相应资质的物业治理企业； 第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同约定的内容； ?广西物业

21、治理条例?第 28条规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业治理企业签订前期物业治理效劳合同,依照有关规定前期物业治理守那么,并在出售予以明示.前期物业治理 效劳合同应当自合同签订之日起15日内,报物业治理行政主管部门备案.新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时,应当将前期物业治理守那么、前期物业治理效劳合同作为转让合同的附件.国务院?物业治理条例?、?广西壮族自治区物业治理条例?都明确规定开发商与物业公司签订前期物业治理合同必须是在商品房出售前.开发商与物业公司违反法律强制性规定签订的?前期物业治理合同?,没有经过主管部门批准和第三人业主的追认,违反了?合同法?第52条第2款恶意串通,损

22、害国家、集体或者第三人利益、第5款违反法律、行政法规的强制性规定规定,是无效合同；人民法院也有义务纠正.物业公司也必须为其违法行 为承当法律责任.依照南宁市物价局200338号文件,双生物业公司2005年12月后所提供的物业效劳充其量只是事实效劳.对于事实效劳,业主是可以采取包括逾期交费等形式,随时终止和撤销的；事实效劳何来滞纳金、违约金可言？业主只需要交纳与物业效劳对应的、质价相符的合理物业效劳费即可.如果物业公司没有根据法定的物业效劳质量标准提供效劳,或者治理与效劳有瑕疵或缺陷,质价不相符,根据公平原那么,物业费用是要打折的.同时业主还可以要求物 业公司赔偿损失.二、一审判决逻辑推理混乱,

23、适用法律错误；将?补充协议?与?前期物业治理效劳合同?两个文书混为一谈,判交物业费按市场调节价,判交滞纳金按?前期物业治理效劳合同?糊弄百姓.本案的起因是一审原告双生物业公司没有按南宁市物价局200572号文件要求与业主签订?物业治理效劳合同?就擅自乱收费引起的.我们不谈物业公司成心以一个没效劳标准没收费价格和违约责任的?前期物业治理协议?代替?前期物业治理效劳合同?的企图是什么,退一步说,即使?前期物业治理效劳合同?由于获得局部业主追认后有效,也不能就此推定物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结已经全部出售完房产的开发商签订?补充协议?也有效.在商品房出售前,开发商作为临时大业主,有权利签订任何不

24、违反法律规定的物业治理效劳合同或补充协议,但签订后必须在15个工作日内将合同送到房产主管部门经过备案登记才有效见?广西区物业治理条例?第28条规定.房屋出售后,开发商就丧失了签订任何物业治理合同的资格,这是个简单的法律常识,一审法院竟然混淆不清.其次,根据?物业服务收费治理方法?发改价格【2003】 1864号文件第7条规定："实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业公司在物业合同中约定.换句话说,?补充协议?有效的前提是：物业公司与业主双方就“物业效劳内容、效劳质量、效劳本钱、收费工程、收费标准、违约规定,以及权利义务等达成新的协议；否那么,物业公司擅自提升物业费就是乱收费.这里

25、的“双方是指业主或业主委员会和物业公司,而不是开发商与物业公司.但遗憾的是,一审混淆了南价格【2005】72号文件中“双方概念,将已经丧失代理权的开发商等同于广阔业主,将?补充协议?与?前期物业治理效劳合同? 两个文书混为一谈, 明显违反?民法通那么?第66条规定,侵害了我的当事人 小区业主的合法权利.其实,南宁市物价局根据双生物业公司?关于重新核准小区费用收费的报告?所作的南价格【2005】72号文件?关于南国花园商城物业治理效劳收费标准?的批复,已经明确指出：“南国花园商城属于联排单栋商住混合小区,其物业治理价格实行市场调节价治理,即由双方达成的效劳内容、效劳质量、效劳本钱、收费工程、收费

26、标准、违约责任等协议签订合同,双方根据合同规定履行各自的责任和义务.批复文件里所说的“双方是指业主或业主大会与物业公司.如果是指开发商与物业公司,直接批复根据?补充协议?执行就可以了,没有必要批复这么详细.从【2005】72号文件没有就收费价格进行批复也说明这一点.另外,根据2004年5月1日实施的?物业治理企业资质治理方法?第8条第3款规定：“三级资质物业治理企业可以承接 20万平方米以下住宅工程和 5万平方米以下的非住宅工程的物业治理业务.如果确认南国花园商城是非住宅小区,只有“临时资质的双生物业公司就没 有资格治理总建筑面积为 11万平方米的南国花园商城.我的当事人在一审提交的证据南价格

27、检字200664号文件明确指出,对实行市场调节价的物业效劳收费要求物业公司和业主签订合同,双方根据合同约定履行各自的责任和义务.但一 审法院对该证据视而不见,对签订前期物业治理效劳合同生效必须具备在房屋销售前签订 签订后15个工作日内报房产主管部门备案作为购房合同的附件让购房人确认的三个前 提条件也避而不谈,反而断章取义地用“在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前,建设单 位可以选聘物业效劳企业,签订前期物业效劳合同,进行前期物业治理效劳.来糊弄百姓.判业主交物业费按市场调节价,判业主交违约金按 ?前期物业治理效劳合同?,南国花园商城小区到底是执行?前期物业治理效劳合同?还是执行市场调节价的物业

28、效劳合同？法官不能 这样没有原那么糊弄百姓吧？本案属于“物业治理合同纠纷,一审法院在立案受理通知书明确写的是“物业治理合同纠 纷.按理说审理合同纠纷就应该依照?合同法?,奇怪的是,一审法院却依据?民法通那么?第5条、第84条、第108条、第111条进行判决,是适应法律上的错误.其实,即使是依据?民法通那么?第111条规定,我的当事人也有权通过采取逾期交费的方式,要求物业公司按 照合同全面履行其义务.由于物业治理效劳合同是双方合同,物业公司没有全面履行义务或 者效劳有瑕疵,根据自愿、公平、等价有偿、老实信用原那么,我的当事人可以履行抗辩权. 另外,根据?民法通那么?第 58条第4款规定,双生物业

29、公司与开发商签订?补充协议?的行 为是无效的.三、双生物业公司违反?物业治理条例?第67条规定.在?前期物业治理效劳合同?合法有效的前题下,才可以谈违约金问题.国务院?物业治理条例?第67条规定“违反物业合同约定,业主逾期不交纳物业效劳费的,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业治理企业可以向人民法院起诉.该规定清楚说明：物 业公司通过诉讼手段向业主索要物业费,必须经过业主委员会催促的前置程序.目的是监督 和了解物业公司是否根据法律规定或者合同约定全面履行自己的义务；物业公司的效劳质量 是否有瑕疵缺陷等.根据新法优于旧法,上位法优于下位法,特别法优于一般法的原那么. 就我的当事人小

30、区业主 逾期不交物业费,是否需要交滞纳金问题,有合同的根据合同约定；没有约定的根据法律规 定.这个“法律应该是物业治理的最高和最新的法律,即国务院?物业治理条例?和建设 部?前期物业治理招投标治理方法?物业收费治理方法?.地方政府制定的法律法规中不合理的规定都应该服从上位法和特别法的规定,法院应该及时予以纠正.另外,“交纳与“缴纳之间,“滞纳金与“违约金之间,字不同义不同,性质也不一样,无论是地方法律法 规,还是人民法院判决书,都应该统一到国务院?物业治理条例?标准使用的“交纳,而不是“缴纳.至于逾期交纳物业费, 对于完成合同约定义务的物业公司来说,无外乎每年5.5%利息损失.目前,交通违章罚款逾期缴纳每日千分之三的滞纳金,由于饱受社会广泛质疑和 诟病而执行不了,现在已经进行修订为：滞纳金不能超过本金.难道物业公司也有执法权？ 难道物业公司的执法权比国家暴力机关还凶猛？代理人和广阔业主都想知道：物业公司高利 贷般向业主收取滞纳金的特权是谁给的？四、简单的民事合同关系复杂化,是造