潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告范本

1、 潍坊天韵项目潍坊天韵项目 专项市场调查研究报告专项市场调查研究报告凌峻地产（中国）凌峻地产（中国） 20062006 年年 6 6 月月 2828 日日前言前言首先，感国大房地产公司委托，由我司负责潍坊市天韵项目的策划及销售等工作。为了对项目开发战略发展方向、项目的产品走向等做出准确的判断，首先必须对潍坊房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握潍坊房地产市场的整体发展情况。市场调研报告作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前潍坊房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司组成了专业的调研小组对潍坊房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，并通过对相关调查数

2、据和资料的收集整理，多次的深度讨论与专业数据分析，最终形成本报告，力求对潍坊的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。目录目录第一章：市场调查组织实施和可信度分析第一章：市场调查组织实施和可信度分析 .6 6第一节：调查的准备及实施过程.7一、调查前期准备.7二、调查实施 .8第二节：调查结果的可信度分析.9第二章：潍坊市宏观环境分析第二章：潍坊市宏观环境分析.1010第一节：城市概况.11一、地理位置 .11二、行政区划及面积.12三、城市人口 .12四、文化环境与历史资源.13第二节：城市经济.13一、国民生产总值和财政收入保持持续增长.14二、固定资产及房

3、地产投资发展迅猛 .16三、产业分布更趋合理.17第三节：居民生活.18一、居民收入情况 .19二、居民消费情况 .20三、人均居住面积 .20第四节：城市规划.20一、城市性质 .20二、城市布局及区域职能.20三、各区域规划概况.20第五节：本章总结.20第三章：潍坊市房地产市场分析第三章：潍坊市房地产市场分析.2020第一节：潍坊市房地产市场总体情况.20一、2001 以来潍坊房地产开发投资及销售.20二、19982005 年商品房价格情况.20第二节：各区域房地产发展概括 .20一、潍城区区域 .20二、奎文区区域 .20三、高新区区域 .20四、区域房地产情况对本项目的影响 .20第

4、三节：典型项目分析.20一、典型项目横向对比分析.20二、典型个案纵向分析.20第四节：潍坊市未来几年房地产走势预测.20一、新政对房地产市场的影响.20二、土地供给量预测.20三、市场竞争与未来市场供应预测 .20四、销售价格预测 .20第四章：潍城、奎文、高新三区在售项目户型专项分析第四章：潍城、奎文、高新三区在售项目户型专项分析.2020第一节：各区域户型面积及配比分析.20第二节：潍坊市畅销项目户型专项分析.20一、嘉日花园 .20二、怡和星国际 .20三、领秀华城 .20第三节：本章总结及启示.20一、高新区域理想户型规划数据汇总 .20二、启示.20第五章：项目区域、开发条件分析第

5、五章：项目区域、开发条件分析.2020第一节：区域规划与发展.20一、区域定位： .20二、特征描述： .20第二节：项目概况及开发条件分析.20一、项目地块概况 .20二、项目 SWOT 分析 .20第三节：本章总结.20第六章：消费者调研分析第六章：消费者调研分析 .2020第一节、消费者调研总体情况 .20第二节、调研情况分析.20一、主消费群定位 .20二、消费群细化分析.20第七章：媒体调查与分析第七章：媒体调查与分析 .2020一、户外广告： .20二、报纸：.20三、电视媒体： .20四、手机短信广告 .20五、网络广告 .20六、自办发行（包括购买点广告）： .20七、电台广告

6、 .20八、车身媒体： .20第八章：市场调查总结第八章：市场调查总结 .2020结束语结束语 .2020附件：潍坊市楼盘资料附件：潍坊市楼盘资料 .2020第一章：市场调查组织实施和可信第一章：市场调查组织实施和可信度分析度分析第一节：调查的准备及实施过程第一节：调查的准备及实施过程为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司与国大公司进行了多次沟通，框定了调查围和调查对象，拟定了调查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。主要工作包括： 市场预调 调查队伍组建 调查的程序设计 调查问卷及提纲设计 实地调查及信息采集 信息分析及报告撰写一、调查前期准备一、调查前期准备1 1、市场

7、预调、市场预调月上旬已专人到潍坊对城市、项目地块及市场基本情况做简单摸底调查和熟悉，并与开发商进行了深度沟通。2 2、调查队伍组建、调查队伍组建公司总部策划中心组建了由 1 名主要负责人，1 名执行负责人，4 名调查人员组成的 6 人调查小组。3 3、调查的程序设计、调查的程序设计正式调查前，拟订了调查的区域、容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了交流，双方良好的沟通保证了后期调查实施中各项工作的顺利展开。4 4、调查问卷及提纲设计、调查问卷及提纲设计A、二手资料收集提纲B、政府部门、广告公司及媒体深度访谈提纲C、消费者访谈问卷二、调查实施二、调查实施1 1、二手数据收集、二手数据收

8、集 潍坊市概况：潍坊市历史文化、发展现状及城市规划等 宏观经济情况：包括潍坊市地区生产总值、固定资产投资、财政收入、居民消费水平等 潍坊市房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售等资料 其它相关资料2 2、房地产项目实地调查、房地产项目实地调查 潍城区：巴黎假日、碧水豪庭、金都家园、名都百盛园、西城名都 奎文区：御景、风尚 100、嘉日花园、康桥水岸、领秀华城、名门现代城、三友文锦苑、圣荣都市广场、盛世豪庭、泰华城、外滩、怡和星国际、中央丽景、左岸华庭、威尼斯 高新区：SOHU 新 E 城、东城新海枫景、海信顺峰兰郡、翰林新城、清荷园小区、富华公寓、隆基花园、金马小区、福海花园3 3、深度

9、访谈、深度访谈调查小组先后去发展商领导、主管及工程部相关人员、业同行、销售人员进行了深度访谈。并针对项目及所在区域进行了消费者随机访谈。4 4、调查数据分析及报告撰写、调查数据分析及报告撰写调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查报告。第二节：调查结果的可信度分析第二节：调查结果的可信度分析1、二手资料由潍坊市国土局、开发办和房管局等相关职能部门提供，准确率 80%（由于潍坊政府在信息统计方面尚有欠缺，难以达到 100%的准确率） ；如从网络查找的，经再三核证，准确率 90%以上；2、楼盘基础数据深访，是由公司专人

10、对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地访问，准确率 90%以上；3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达 95%以上。第二章：潍坊市宏观环境分析第二章：潍坊市宏观环境分析本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况第一节：城市概况【要点要点】 从城区面积和人口数量来看，潍坊在属于中型城市。从城区面积和人口数量来看，潍坊在属于中型城市。 市交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社市交通便

11、利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。会优势。一、地理位置一、地理位置潍坊市位于半岛中部，西至省会 183 公里，西北至首都 410公里。南依沂山，北濒渤海,扼陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城、，西接工矿重镇、东营，南连、日照。潍坊市位于交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分潍坊市位于交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。二、行政区划及面积二、行政区划及面积潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭 4 区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密 6 市（县级），临朐、昌乐

12、 2 县，共有 152 个乡镇。总面积 15859 平方公里，其中市区面积 1472 平方公里。南北长 188 公里，东西宽 164 公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流 112 条，其中流域面积在100 平方公里以上的有 55 条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河 5 条。海岸线为东南西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长 143 公里。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市具备较好潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市具备较好的房地产开发条件。的房地产开发条件。三、城市人口三、城市人口潍坊为地级市，辖 4 区 2 县

13、代管 6 市。市区人口 68 万。单位(万人)22.07, 22%26.27, 26%38.57, 39%13.08, 13%18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上 图示：潍坊市 2005 年各年龄人群分布图“十一五十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到键时期。到 20102010 年，全市城市化水平将达到年，全市城市化水平将达到 50%50%，中心市区人口，中心市区人口规模达到规模达到 130130 万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加

14、强。房地产项目的消化能力进一步加强。四、文化环境与历史资源四、文化环境与历史资源“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师玄、北农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、仲淹、欧阳修、东坡、板桥等曾在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。潍坊是历史文化古城，具有深厚的文化背景，为房地产项目推潍坊是历史文化古城，具有深厚的文化背景，为房地产项目推广宣传的提供了炒作话题。广宣传的提供了炒作话题。第二节：城市

15、经济第二节：城市经济【要点要点】 从从 GDPGDP 总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在处总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在处于中上游位置；于中上游位置； 三产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长以及三产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长以及区高新产业的强劲发展，为潍坊房地产发展提供了健康的外部条区高新产业的强劲发展，为潍坊房地产发展提供了健康的外部条件和购买能力较强的人群。件和购买能力较强的人群。一、国民生产总值和财政收入保持持续增长一、国民生产总值和财政收入保持持续增长1、地区生产总值2004 年潍坊市 GDP 1246.41 亿，按可比价

16、格比上年增长16.9%，增幅同比提高 1.9 个百分点。人均 GDP 达到 14678 元，比上年增长 16.7%，同比提高 1.7 个百分点。2005 年潍坊市生产总值（GDP）完成 1471.2 亿元，按可比价格比上年增长 17.1%；人均 GDP 达到 17279 元76287010301246.411471.20200400600800100012001400160020012002200320042005年份GDP（亿元） 图 1：潍坊 2001-2005 国民生产总值41.1937.0837.1140.758221.48.852.2846.3846.0549.4154.5835.3

17、710.960102030405060708090潍城区奎文区坊子区寒亭区高新开发区滨海开发区经济开发区GDP（亿元）2004年各区生产总值2005年各区生产总值 图 2：潍坊市各县区 2004-2005 生产总值对比从以上两表可以看出，从以上两表可以看出，20012001 年以来，潍坊经济保持较快的发年以来，潍坊经济保持较快的发展速度。特别是近两年来，高新区的区生产总值位于全市各县区之展速度。特别是近两年来，高新区的区生产总值位于全市各县区之首，高新技术已经成为潍坊的产业龙头，区域孕育了一批对居住条首，高新技术已经成为潍坊的产业龙头，区域孕育了一批对居住条件较高，对房价承受能力较强的社会精英

18、，该部分人群主要以工程件较高，对房价承受能力较强的社会精英，该部分人群主要以工程师、高科技研发者为主，学历在本科以上，年收入在师、高科技研发者为主，学历在本科以上，年收入在 6-86-8 万左右。万左右。2 2、财政收入、财政收入 2004 年，全市完成财政总收入 107.8 亿元，增长26.7%，2005 年，全市完成财政总收入 141.6 亿元，增长31.4%。107.8141.602040608010012014016020042005年份财政收入（亿元） 图 1：潍坊市 2004、2005 年财政收入图示潍坊市连续潍坊市连续 1919 年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以年实现财政收

19、支平衡，财政收入也在逐年以 25%25%左左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。供了经济基础。二、固定资产及房地产投资发展迅猛二、固定资产及房地产投资发展迅猛1 1、固定资产投资、固定资产投资2004 年全市全社会固定资产投资完成 826.1 亿元，2005 上升到 1100.4 亿元，比上年增长 33.4%。826.11100.402004006008001000120020042005年份固定资产投资（亿元） 图示：潍坊 2004、2005 年固定资产投资 2 2、房地产投资、房地产投资2004

20、年全市完成房地产开发投资 43 亿元大关，其中住宅开发完成投资 33.5 亿元；2005 年全市共完成房地产开发投资 79 亿元，比上年增长83.7%，其中住宅建设投资 50 亿元，同比增长 49.2%。 图示：潍坊 2004、2005 年房地产及住宅建设投资 近两年来潍坊市固定资产投资增长近近两年来潍坊市固定资产投资增长近 1/31/3，其中房地产建设投，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以资特别是住宅建设投资都在以 50%50%以上的速率增长，充分说明潍坊以上的速率增长，充分说明潍坊房地产建设投资市场发展健康，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是房地产建设投资市场发展健康，市民对住宅需求旺

21、盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。住宅项目推出的较好时机。三、产业分布更趋合理三、产业分布更趋合理1 1各产业所占比重各产业所占比重一、二、三产业的比例关系由 04 年的 14.5：54.8：30.7 调整为 05 年的 13：57：30，其中第一产业所占比重比 04 年下降1.5 个百分点，第二产业比重上升 2.2 个百分点，第三产业比重下降 0.7 个百分点。13%57%30%第一产业第二产业第三产业 图示：潍坊市 2005 年一、二、三产业所占百分比437933.550010203040506070809020042005年份投资额（亿元）房地产建设投资额住宅建设投资额2 2各产业增

22、长比率各产业增长比率第一产业增加 8.6%；第二产业增长 25.7%，其中工业增加值618.49 亿元，增长 27.1%；一、二、三产业分别拉动 GDP 增长1.6、12.8 和 2.5 个百分点。180.4196.8683.49836.5382.52437.9010020030040050060070080090020042005年份增加值（亿元）第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值图示：潍坊市 2004、2005 年一、二、三产业增加值如上两表分析可得，潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然如上两表分析可得，潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展将直接带动

23、市政税收的增加，以迅猛的速度上升，工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。第三节：居民生活第三节：居民生活【要点要点】 潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长迅速，消费能力进一步潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长迅速，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。提高，对房地产有着较高的价格承受能力。潍坊市人均居住面积较高，房地产行业发展迅速，并逐渐进入买潍坊市人均居住面积较高，

24、房地产行业发展迅速，并逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。方市场，竞争日趋激烈。一、居民收入情况一、居民收入情况1 1、潍坊市人均、潍坊市人均 GDPGDP 及增长情况及增长情况2004 年人均 GDP 达到 14678 元（按现行汇率折算为 1775美元） ，比上年增长 16.7%；2005 年人均 GDP 达到 17279 元（按现行汇率折算为 2141 美元） ，比上年增长 16.8%。2 2潍坊市人均可支配收入情况潍坊市人均可支配收入情况2005 年潍坊市城镇居民人均可支配收入 10318 元，比“九五”末（即 2000 年底）增加了 63.6%，年均增长 10.4%。6306730775

25、388500934610318020004000600080001000012000200020012002200320042005单位(元) 图 1：潍坊市 2000-2005 年城镇居民可支配收入15211775214110901490170305001000150020002500200320042005单位(元)潍坊全国图 2：2003-2005 年潍坊市与全国人均 GDP 比较从以上两表可以看出，潍坊市人均从以上两表可以看出，潍坊市人均 GDPGDP 总量及增长幅度远高总量及增长幅度远高于全国水平，人均可支配收入以年均于全国水平，人均可支配收入以年均 10.4%10.4%的速度快速增

26、长，可见的速度快速增长，可见潍坊市居民消费实力强劲，可承受相对较高的房价。潍坊市居民消费实力强劲，可承受相对较高的房价。二、居民消费情况二、居民消费情况1 1潍坊潍坊 2003-20052003-2005 城镇人均消费性支出情况城镇人均消费性支出情况2003 年潍坊市镇居民人均消费性支出达到 6123 元，2004 年均增长 11.3%，2005 年均增长 12.3%。6123682176630100020003000400050006000700080009000200320042005单位(元) 图示：2003-2005 潍坊城镇人均消费性支出2 2潍坊、潍坊、 、全国恩格尔系数、全国恩格

27、尔系数2005 年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降 1.8 个百分点。32.233.736.729303132333435363738潍坊山东全国单位(%) 图示：2005 年潍坊、 、全国城镇居民恩格尔系数 从以上分析可以看出，近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持从以上分析可以看出，近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持10%10%的增长速率，恩格尔系数要分别低于省及全国的增长速率，恩格尔系数要分别低于省及全国 1.51.5 和和 4.54.5 个百个百分点，分点，反映出潍坊市城镇居民相对比较富裕，有比较高的消费实力反映出潍坊市城镇居民相对比较富裕，有比较高的消费实力和消费水平，有承受较高房

28、价的经济实力。和消费水平，有承受较高房价的经济实力。三、人均居住面积三、人均居住面积2314220510152025潍坊山东全国单位() 图示：2005 年潍坊、 、全国城镇居民人均居住面积潍坊市城镇居民人均居住面积要分别高出省和全国潍坊市城镇居民人均居住面积要分别高出省和全国 99和和 11，这一方面表明潍坊房地产发展速度要高于全省和全国水平，另一方这一方面表明潍坊房地产发展速度要高于全省和全国水平，另一方面表明潍坊住宅市场供给量大，逐渐由卖房市场进入买方市场。面表明潍坊住宅市场供给量大，逐渐由卖房市场进入买方市场。第四节：城市规划第四节：城市规划【要点要点】 潍坊市城市格局合理，职能各异，

29、其中高新区规划发展成现代化潍坊市城市格局合理，职能各异，其中高新区规划发展成现代化园林式住区，未来园林式住区，未来 2-52-5 年将有大批量的楼盘在此地涌现。年将有大批量的楼盘在此地涌现。 高新区经济发展迅速，区域配套正在逐渐完善，生活起居的方便高新区经济发展迅速，区域配套正在逐渐完善，生活起居的方便将吸引消费者前来入住或投资。将吸引消费者前来入住或投资。一、城市性质一、城市性质 潍坊的城市性质定位为潍坊的城市性质定位为 “以高新技术产业为主导，工业，商贸，以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展的现代化国际风筝城旅游全面发展的现代化国际风筝城” 。具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三

30、个部分， “两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系半岛城市群的重要交通枢纽。二、城市布局及区域职能二、城市布局及区域职能1 1潍坊市整体布局潍坊市整体布局潍坊中心城总体布局 “一心、一环、一轴、一廊” 。 “一心” ，即四月河路、北宫街、路=健康街所围合的城市核心区，； “一环” ，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环； “一轴” ，即由路为主的交通、发展轴。 “一廊” ，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态

31、绿化廊道。2 2潍坊市中心城区职能各异潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团（高新区） ”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。 三、各区域规划概况三、各区域规划概况1 1区域经济发展状

32、况区域经济发展状况41.237.18223.425.5350102030405060708090潍城奎文高新单位（亿元）0510152025303540单位（）区生产总值增长率 表 1：2004 年三区区生产总值及增长率38.538.854.3125.6137.11060102030405060潍城奎文高新单位（亿元）020406080100120140160单位（）区社会固定资产投资增长率 表 2：2004 年三区区社会固定资产投资及增长率从表从表 1 1 可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，较之其它两区存在更大的消费空间和消费能力

33、；表较之其它两区存在更大的消费空间和消费能力；表 2 2 则反映了高新则反映了高新区投资能力及区外资金投资吸引力也都远高与其他两区，说明高新区投资能力及区外资金投资吸引力也都远高与其他两区，说明高新区的市场发展潜力巨大，本区域日后的房地产建设将会有大幅度的区的市场发展潜力巨大，本区域日后的房地产建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋激烈。增加，市场竞争将会日趋激烈。2 2区域城市配套完善程度区域城市配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市老城区，区城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。以下，重点对

34、高新区配套设施进行介绍。高新区：高新区：海运：海运：开发区周围 200 公里围有、 、 日照等国际客货港口，可直达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。 公路：公路： 潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。至、潍坊至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区设有互通立交式出入口；东到、 ，西至分别只需 90 分钟、150 分钟和 120 分钟。铁路：铁路：东西横贯半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大主要铁路干线，客货运输便捷。 空运：空运： 开发区距、两个国际机场和潍坊机场分别为 180 公里、120 公里、10 公里。潍坊机场可通达、 、 、 、 、等众多城市。供水：供水：

35、潍坊境水源充足，省最大的峡山水库常年储水 6-10 亿立方米；开发区配水厂曰供水 20 万立方米，入户水压 0.35-0.45Mpa。 供电：供电： 开发区电力来自居全国第二位的电网。 装机总容量1450 万千瓦，年发电量 800 亿千瓦时。区有两座 110 千伏、126 万千伏的变电站，电力供应充足。 供热供热 ：开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活需求。 通讯通讯 ：潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；交换机总容量 65 万门；开发区装机容量 4 万门，信息联络畅通。 厂房：厂房：开发区建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置或自行建造。 商住：商住： 开发区已建成各种档

36、次的住宅、别墅、写字楼 50 多万平方米，可供投资者购置或租用。 支撑服务情况体系支撑服务情况体系: : 高新区建立健全了会计师事务所、律师事务所以及信息咨询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融服务等投资保障体系；幼儿园、中小学、大学、医院等社会服务体系日趋完善；国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。区生产、经营、生活方便，社会秩序良好。 高新区作为高新区作为 19921992 年年 4 4 月建立的开发区，大多数配套设施尚属月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，目前的配套情况暂时只能满足区居民的基本生活需于规划建设中，目

37、前的配套情况暂时只能满足区居民的基本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。主要销售抗性问题。第五节：本章总结第五节：本章总结通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：一、 潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。二、 近两年来潍坊市固定资产投资增长近 1/3，其中房地产投资特别是住宅投资都在以 50%以上的速率增长，充分说明潍坊房地产投资市场发展潜力较大，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的

38、较好时机。三、 潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展是城市化进程的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。四、 潍坊市人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。五、 高新区作为 1992 年 4 月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。第三章：潍坊市房地产市场分析第三章：潍坊市房地产市场分析本章通过对潍坊近年房地产市场总体运行情况、各区域房地产具体特征、典型项目分析等，了解潍坊房地产的现状并预测未来。第一节：潍坊市房地产市

39、场总体情况第一节：潍坊市房地产市场总体情况【要点要点】 近几年来，潍坊市房地产市场供应、需求两旺盛，价格平稳上涨。近几年来，潍坊市房地产市场供应、需求两旺盛，价格平稳上涨。 20052005 年后，市场供略过于求，买方市场逐渐形成年后，市场供略过于求，买方市场逐渐形成，房价上涨速房价上涨速率逐渐减慢，竞争更趋向激烈。率逐渐减慢，竞争更趋向激烈。一、一、20012001 以来潍坊房地产开发投资及销售以来潍坊房地产开发投资及销售1 1截止截止 20052005 年统计情况年统计情况截止 2005 年，全市累计完成房地产开发投资 419.59 亿元，同比下降 3.37；商品房竣工面积为 656.23

40、 万平方米，同比下降了 35.18；商品房批准预售面积累计为 894.35 万平方米，同比下降 6.45，其中住宅批准预售面积 711.58 万平方米，同比下降了 10.96。 04 年全市共完成房地产开发投资 43 亿元，比上年增长15.9%，其中住宅投资 33.5 亿元，增长 29.1%。全年商品房销售额 13.5 亿元。2 2历年情况历年情况2005 年潍坊市完成房地产开发投资 50 亿元，竣工面积 500万平方米，其中住宅 390 万平方米；市区完成投资 27 亿元，竣工面积 275 万平方米，其中住宅 214 万平方米，各项指标均增长 20%以上。2004 年全市完成房地产投资 41

41、 亿元，施工面积 520 平方米，竣工面积 390 平方米，其中住宅开发完成投资 31 亿元，施工面积416 万平方米，竣工面积 240 平方米。潍坊市房地产竣工面积、销售面积统计表如下： 年份年份200120012002200220032003商品房竣工面积(万 m2)97.16128.31152.98全市商品房销售面积(万 m2)82.78114.27134.65二、二、1998199820052005 年商品房价格情况年商品房价格情况从 1998 年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。以市中心为例，据统计，20022005 年上半年的房价增长情况如下图：1

42、6001800210025006.712.516.719.20500100015002000250030002002200320042005单位(年)单位(元/)0510152025单位(%)价格增长率 图示：20022005 年潍坊市中心商品房均价及走势第二节：各区域房地产发展概括第二节：各区域房地产发展概括【要点要点】 旧城板块具有成熟的生活环境，能有效吸引消费者投资及入住，旧城板块具有成熟的生活环境，能有效吸引消费者投资及入住，但旧城改造进度在未来几年力度都不会太大，市场供应有限，这但旧城改造进度在未来几年力度都不会太大，市场供应有限，这将为高新区的房地产销售出让大量客源。将为高新区的房

43、地产销售出让大量客源。 随着市政的迁入和高新区大规模土地的出让，随着市政的迁入和高新区大规模土地的出让，2-52-5 年高新区将涌年高新区将涌现出大量楼盘，促进区域现出大量楼盘，促进区域 “新城市居住中心新城市居住中心”板块最终形成，板块最终形成，区域板快的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前区域板快的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售吸引更多客源。的房地产销售吸引更多客源。一、潍城区区域一、潍城区区域1 1区域位置：区域位置：以白浪河为界，处于潍坊市西边，北至济青高速公路，东靠白浪河，西、南至潍坊市城市边缘。2 2区域房地产概况：区域房地产概况： 区楼盘较多

44、，但规模不大，10-30 亩居多，尤其是以商业项目居多，住宅以中档住宅小区及集资房为主。 区域产品以多栋多层及数量较少的小高层为主。多层占 85以上。 户型设计以 80-100的二房，110-148的三房为主打。3 3、区域楼盘均价及销售状况：、区域楼盘均价及销售状况： 区域商品房价格在 19002400 元/之间，均价约 2200/元，多层小高层价格相差不大。 消费者主要以居住在潍城区的居民或在此区域经商的人士为主，周边环境配套较成熟。4 4区域未来发展预测：区域未来发展预测：该区域属于老城区，不属于市政向东发展的围之，根据市政规划，该区域将借其老商业经济中心优势、发展成为潍坊市批发物流集散

45、之地，房地产业将不会有太大动作。二、奎文区区域二、奎文区区域1 1区域位置：区域位置：该区域西靠白浪河，东依新华路，北至济青高速公路，南达潍坊市城市边缘，处于潍坊市城市中心。2 2区域房地产概况：区域房地产概况： 该区域楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中高层及多层的比例要明显高过潍城及高新两区。 区域商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、写字楼和产权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。 区域户型设计以面积集中在 90-116左右的二房， 及面积在118-160的三房为主，其中还有不少单间设计的 40-50纯商务公寓，如泰华城。3 3、区域楼盘均价及销售状况：、区

46、域楼盘均价及销售状况：1）根据现场走访了解，来此购房的消费者分布较广，除潍坊本地以外还有不少外地投资者，甚至有部分外国客户，投资成分比较大。2）该区域均价在 2600-2800 元/ ，是潍坊各区中最高的。4 4、区域未来发展预测：、区域未来发展预测：该区域景观较好，潍坊市主要河流白浪河、虞河、湎河均穿本区，加上区域配套设施成熟，商业氛围浓厚，将发展成潍坊商业贸易金融行政中心。而区域今后房地产开发动作也不会太大，从土地局得到的土地发放资料来看，该区域开发今后集中在旧城改造上，宗数较多，但规模均在几十亩围，主要为旧厂房的迁移。三、高新区区域三、高新区区域1 1区域位置：区域位置：高新区西靠新华路

47、，北至济青高速公路，东、南至潍坊市城市边缘，处于潍坊市东部。2 2区域房地产概况：区域房地产概况： 楼盘较多，在建或已建项目约 20 个，以高档住宅小区及集资房为主。 产品以多层及小高层为主，其中多层占 85以上。 户型设计相对其他两区要大，二房一厅、三房两厅两卫为主力户型。二房 90110，三房 120148，其中三房预计占总量的 51。 大部分行政小区无土地证，房子无法上市交易，业主只有使用权。3 3、区域楼盘均价及销售状况：、区域楼盘均价及销售状况： 该区域商品房均价 2500 元/左右，价格比潍城稍高，比奎文稍低。 高新区购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，其中有部分看

48、中高新区升值潜力的投资者，所占比例在购房者中占到 20%以下。4 4、区域未来发展预测：、区域未来发展预测： 随着市政府的东迁，区域人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升。 区域均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比两个区高，对投资者具有一定吸引力。 区域大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成。2006 年出让土地在 5000 亩左右，2-5 年将形成潍坊市“新城市居住中心” ， 区域板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。四、区域房地产情况对本项目的影响四、区域房地产情况对本项目的影响项目地处高新区，具备以下几点区域优势： 区域

49、均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比两个区高，对投资者具有一定吸引力。 区域大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成，区域板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。 由于该区域部分楼盘采用福利分房，有部分房产未取得土地证，造成房产无法上市交易，而本项目在这点上具备绝对的优势。 随着市政府的东迁，区域人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升，提高项目美誉度。第三节：典型项目分析第三节：典型项目分析【要点要点】 以下列举海信顺峰兰郡、翰林新城、领秀华城三个项目进行横向和纵向对比。 该三个项目与本项目有一定类似性，且规划和营销等方面都比较出

50、色，通过分析可对本项目的规划等提供参考。一、典型项目横向对比分析一、典型项目横向对比分析1 1、开发团队及规模对比分析、开发团队及规模对比分析开发规模（开发规模（）项目项目名称名称开发公司开发公司占地面积占地面积总建面积总建面积海信顺峰兰郡海信顺峰置业约 8000095990翰林新城潍坊佳鑫房地产开发公司68000170000领秀华城潍坊永成房地产开发公司178000260000分析：分析：1就开发规模来看，以上三个个案除领秀华城外，项目占地均在 100 亩左右，开发规模在 10-20 万平方米左右，与本项目有一定差距。2就开发公司情况来看，海信顺峰置业是海信房地产股份全面实施省域化战略后在潍

51、坊设立的子公司，其他两家都是潍坊本土开发企业，与本项目开发商在开发口碑有一定差距。2 2、整体规划对比分析、整体规划对比分析项目项目名称名称整体规划整体规划评述评述海信顺峰兰郡18 栋多层，3 栋高层；项目配套有会所、酒店、休闲中心；园林设计有中心广场、喷泉；项目开发周期短，产品类型较丰富，区园林设计尚可，加强了区配套建设，弥补周边生活配套缺乏的劣势。翰林新城分三期开发，一期 5 栋小高层， 二期高层，三期待定；项目配套只有底商；基本没有园林设计，只在楼距间做有简单绿化；项目开发周期较长，产品类型较单一，区园林绿化和配套少，主要依靠潍坊学院配套弥补。领秀华城分三期开发，共 70 栋；一期 22

52、 栋，二期 6 栋小高层，13 栋多层；三期3 栋小高层，24 栋多层；项目配套有会所、公共绿地健身配套、幼儿园；园林设计有大型景观广场（钟鼎广场） 、社区绿化带、住宅组团绿化带、楼体间绿化带三种景观中轴景观带布局；项目开发周期长，各期开发规模大，产品类型非常丰富，社区景观设计丰富，配套齐全。分析：分析：潍坊市开发规模上百亩以上的大型楼盘，都比较注重区配套特别是生活配套的建设，园林景观设计也尽量做到出粹，可见潍坊消费者的购房需求已经从单纯的看地段可价格上升到了对居住环境的要求上来。3 3、营销对比分析、营销对比分析营销卖点营销卖点项目项目名称名称推广主题推广主题核心广告词核心广告词评述评述海信

53、顺峰兰郡韶光易逝经典流传只有户型图，基本没有核心广告词基本没有广告宣传翰林新城上层建筑人文社区“学府生活哲学，潍坊首席人文社区”“图书馆、运动场，就在家门口”“校园商业时代，成就财富梦想”因项目靠近潍坊学院，大打人文牌，并把学院的配套作为项目的生活配套来宣传。由于项目有底商，对校园经济也有一定表述。领秀华城孕育一种生活“掌控城市干线黄金动脉未来文脉延伸”“四大园林分区秀美出姿流露百魅荣耀”“钟鼎广场中轴景观带讲究风水之学”项目处在较靠近城市中心的地带，对地段和升值潜力进行了大段描述；另外园林景观是本项目的重要卖点，宣传上也比较注重。但整个项目宣传比较杂乱，并没有完全围绕主题“孕育一种生活”来进

54、行。分析：分析：根据现场走访调查发现，以上三个项目中，只有翰林新城项目的营销推广和现场包装是做得比较到位的，其他不是没有卖点提炼就是宣传理念不明晰，可见潍坊市缺乏营销推广新颖和现场包装优秀的住宅项目。4 4、主打户型及、主打户型及价格对比分析价格对比分析主打户型主打户型项目项目名称名称面积（面积（）格局格局均价均价（元（元/）评述评述海信顺峰兰郡119-136三房二厅二卫未开盘预计 2500面积适中，格局合理，性价比比较高。翰林新城127三房二厅一卫2670面积适中，格局一般，只有一个卫生间，价格在区域相对高。领秀华城129-153三房二厅二卫2700面积适中，格局良好，价格区域相对比较低。分

55、析：分析：主打户型均为三房，面积在 130-135左右，反映了潍坊市消费人群的总体需求倾向。以上几个楼盘的开发素质与本项目比较相近，为本楼盘均价的制定提供一定参考性。二、典型个案纵向分析二、典型个案纵向分析1 1海信海信顺峰兰郡顺峰兰郡（1 1）项目基本情况一览）项目基本情况一览项目名称海信顺峰兰郡开发商海信顺峰置业地 理 位 置潍坊经济技术开发区新华路 1777 号物业管理待定销 售 热 线0 8651777占地面积120 亩绿 化 率36%总建筑面积95990容 积 率12车 位 数 量近 500 个租售价格待定项项目目规规划划组团开发顺序18 栋多层，3 栋高层园林绿化中心广场、喷泉玄

56、武 东 街北 海 路玉 清 东 街顺峰兰峻顺峰兰峻新 华 路项 目 配 套会所、酒店、休闲中心周边配套周边基本无配套现场及营销策略表现销售人员：热情、专业、有人情味现场包装：现代气息浓厚广告媒体策略：户外、围墙、单尚未开盘目前工程进度做外立面预计开盘时间待定开开售售情情况况预计开盘价格2500 元/方米户型项目面积围数量比例销售率二房92 104、105110200 套 39%三房119136250 套 48%四房164-167、171-17550 套 10%户户型型其他户型 复式 185350 18 套 3% 商商铺铺只租不售19 号楼下共有商铺 100 多，可分割出租，租价待定。装修标准简

57、单装修：刮腻子、配门窗其其它它促销措施蓄客期（2 2）项目概况）项目概况A A项目概况项目概况项目共有 18 栋多层，3 栋高层，其中最南端的 3 栋为酒店和休闲中心，由顺峰公司自主经营，不对外出售，其余为住宅。项目地处潍坊市南端，周边几乎没有配套设施，也没有直达公交车，生活起居不是特别方便。B B建筑特色建筑特色项目为美式风格建筑，屋顶为天蓝色，外立面为白色和浅褐色。整体规划为以不规则板式布局，加上区简单水景和植被，很有美国乡村味道。C C区园林景观区园林景观区园林景观主要为中央广场加简单水景。整体分布为，自主入口进入小区即为一条大道直接通到小区中心广场，中心广场中部为喷泉设计，并辅有少许水

58、景。绿化主要以小区主干道两旁和楼距间的植被为主。D D配套设施配套设施项目由于地处潍坊市边缘，周边几乎没有城市配套。小区有 3 栋多层由顺峰公司自主经营，为酒店和休闲中心；另有一栋多层做会所用。（3 3）项目优劣势分析）项目优劣势分析优势：优势： 项目为现房整体出售。项目为现房整体出售。项目为现房出售，售后可直接入住，不存在烂尾和实际建设与规划图不一致等不确定因素，增强了消费者的投资信心，降低了销售压力。 建筑风格新颖，外立面颜色独特。建筑风格新颖，外立面颜色独特。美式建筑风格在潍坊市为第一家，墙体外立面颜色为蓝白相配，简单大方，在潍坊有较强的眼球吸引能力。 主打户型为潍坊市大众接受户型。主打

59、户型为潍坊市大众接受户型。该项目主力户型为面积在 90-100的二房和 120-135的三房，户型面积和规划都符合潍坊市绝大多数人群的需要，对销售有促进作用。劣势：劣势： 地段偏远，生活配套设施不齐全。地段偏远，生活配套设施不齐全。项目地处潍坊市偏南方，公共交通设施和城市配套都非常不齐全，入住后生活起居及不方便。虽然小区以酒店、会所和娱乐休闲中心予以弥补配套不足，但又存在消费门槛过高的可能，仍不能满足大众人群需求，会在一定程度上造成客户分流。 南北部分楼宇楼间距过于紧凑。南北部分楼宇楼间距过于紧凑。小区中部部分楼宇存在楼间距过小的劣势，这不但会影响到入住人群的私密性，更为在一定程度上降低户型的

60、均好性，造成部分户型相对出售难。2 2翰林新城翰林新城（1 1）项目基本情况一览表）项目基本情况一览表项目名称翰林新城开发商潍坊佳鑫房地产开公司地理位置潍坊学院正门对面物业管理待定销售热线0 8538855项目项目占地面积68000车 位 数 量未建总建筑面积17 万（住宅 11 万，沿街商业 3 万，酒店式公寓 3 万）容积率2.5组团开发顺序一期 5 栋小高 二期高层 三期待定园林绿化简单绿化规划规划项 目 配 套底商周边配套潍坊学院的图书馆、体育馆等现场及营销策略表现销售人员：不太热情、戒备心理强、专业素质尚可现场包装：现代、大气、精致且符合教育地产风格广告媒体策略：单、折页、户外大牌、