重庆南岸区某项目市场调查研究报告

1、 重庆南岸区项目市场调查研究报告2007年 目 录第一章 宏观环境············································

2、83;···5 一、全国经济运行状况············································

3、83;····5 二、重庆经济运行状况···········································

4、83;·····5 1、城市概况···········································&

5、#183;············5 2、经济发展现状···································

6、83;················6 三、重庆居民收入与消费状况·······························

7、············8 1、人口状况····································

8、3;···················8 2、居民收入状况·····························

9、·······················93、居民消费状况·························

10、83;··························10 四、城市规划发展目标·····················&#

11、183;···························10 1、城市规划·····················

12、;···································102、重庆经济发展趋势·············

13、;···································11 3、“十一五”发展目标············

14、83;··································12第二章 地块与区域·············

15、3;································13 一、区域概况················&

16、#183;········································13 1、区位概况·······

17、3;················································13 2、区域资源优

18、势··················································

19、;··13 3、区域发展状况··············································

20、······13 4、区域综合经济实力··········································

21、;······14 二、地块概况··········································&#

22、183;··············14 1、区位界定··································

23、;······················14 2、地块规划指标··························

24、··························14 3、地块区域发展规划······················

25、;··························15 4、周边环境状况······················

26、······························15 三、地块优劣势（SWOT）分析·················

27、··························17 1、地块优势······················

28、83;·································17 2、地块劣势···············

29、·········································17 3、地块开发机会·······&

30、#183;············································17 4、地块开发威胁···&#

31、183;················································18第三章 房地

32、产发展环境··········································19 一、全国房地产发展现状·····

33、;··········································19 二、重庆市房地产市场分析·····&#

34、183;·······································20 1、房地产投资比例········&#

35、183;·········································20 2、土地供应量分析······&#

36、183;···········································20 3、开发量与销售量、空置率情况分析···

37、·······························21 4、主城各区供销分析·················

38、;·······························225、价格分析·················

39、83;······································24 6、重庆市房地产发展特征·········

40、···································28 7、重庆市房地产发展展望············

41、83;·······························33 三、南岸区地产发展状况················&

42、#183;······························34 1、供销情况·················

43、3;······································34 2、价格状况··········&

44、#183;·············································35 3、南岸区各板块特征··

45、··············································35第四章 市场供给··&#

46、183;·············································40 一、南岸区市场供应状况··

47、·············································40 1、在售楼盘基本状况···

48、;·············································40 2、待售楼盘基本状况··

49、3;·············································41 3、市场供应综述···

50、;·················································41 二、

51、南岸区微观市场供需分析···········································421、户型供需状况···

52、83;················································422、南岸区住宅

53、价格供需状况··········································453、南岸区住宅市场供需交叉分析····&

54、#183;·································47 三、区域典型项目竞争分析·············

55、3;·······························49 1、竞争项目基本情况················

56、83;·······························49 2、竞争项目综合分析················&#

57、183;·······························56第五章 需求研究················

58、3;·······························64一、消费者基本特征·················

59、;··································64二、置业状况··············

60、83;··········································68三、置业偏好······&

61、#183;·················································&

62、#183;69四、置业能力················································

63、;·········75五、置业需求研究结论·······································

64、;··········77第六章 总结······································

65、83;·············78第一章 宏观环境 一、全国经济运行状况（1）、“十五”时期中国经济高速发展，人民生活改善，综合国力增强。整个“十五”期间，国内生产总值以年平均9.5%速度增长，而2005年中国以183085亿元（折合2.229万亿美元）的GDP总量，超过意大利、法国和英国，人均GDP已达到1740美元，成为全球第四大经济强国。（2）、“十一五”取得良好开局，经济持续增长。 2006年全国GDP总值达到209407亿元，同比增长10.7，人均GDP

66、已增长至约1950美元；城镇居民人均可支配收入11759元，实际增长104%，全年农村居民人均纯收入3587元，比上年实际增长7.4%；全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24%；全年社会消费品零售总额76410亿元，比上年增长137%。（3）、消费结构与产业结构的升级，推动经济向前发展。随着经济的发展、收入的提高，已使我国居民消费结构向着发展型、享受型升级，汽车、高档电器、电脑等加速进入家庭，住房条件不断改善、需求层次不断提高，消费结构的升级推动产业结构的升级，进而为我国经济的进一步增长提供新的动力。（4）、全国经济仍将保持快速发展势头。根据2006年2月17日中科院发布的7项

67、宏观经济预测报告，我国经济已进入新一轮景气周期的上升期。本轮周期始于2004年，2006年全年经济运行处于上升阶段，经济增速在上半年略微放缓之后，下半年有所上升，经济已经处于拐点后上扬态势，2006-2010年中国GDP年增长率将保持在8%，保持平稳快速发展。二、重庆经济运行状况1、城市概况重庆地处较为发达的东部地区和资源较为丰富的西部地区的结合部，东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西，地域广阔，辖区面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（19个区，21个县）。重庆历史文化悠久，资源丰富，交通发达，是一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史名城，是世界最大的内陆山水城，是中国最年轻的直辖市

68、，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽，西部最大的多功能现代工商业城市。2、经济发展状况2.1 GDP总量及增长幅度从1997重庆市成为中央直辖市以来，重庆市国民生产总值呈现稳步持续上升的态势，尤其是进入新的世纪以来，重庆GDP的增长速度明显加快。2006年，重庆市国民生产总值已达3486.20亿元，比上年增长12.2%，GDP规模位居全国城市排名第7位。 由上图可知，重庆市人均GDP已达到和超过1000美元大关。根据世界各国经济发展的一般规律,人均GDP达到或超过1000美元将意味着：1）衣食消费将进入到住行消费，房地产和汽车消费将成为拉动经济增长的重要力量。2）人均GDP

69、达到1000美元是第三产业加速发展的转折点。3）当人均GDP在10003000美元时，同龄人口高等教育入学率在15%-50%之间。4）当人均GDP大于1000美元，农村土地的商业运作和市场价值才能体现出来。 2.2 产业结构2006年，第一产业实现增加值428.54亿元，第二产业实现增加值1500.07亿元，增长16.8%；第三产业实现增加值亿元，增长13.8%。三次产业增加值比例为。三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和49.7%。 重庆市产业分布状况 单位：亿元年份生产总值第一产业第二产业第三产业商贸业房地产业20011742002200320042005数据来源：重庆市

70、统计年鉴（2006）由以上图表中可以看出，重庆市在2005年前第二产业（工业与建筑业）在各产业中产值最大，是一个以工业经济为重心的城市；2005年始，第三产业占比重已超过第二产业，说明其城市功能在发生改变，配套服务功能在增强。值得注意的是，重庆从2005年始，房地产增加值增长明显，已突破100亿元，说明重庆房地产开发投资力度在加大。 2.3 社会固定资产投资2006年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长24.9%。建设与改造投资亿元，比上年增长26.1%。分地区看，城镇投资6亿元，增长25.3%；农村投资亿元，增长19.6%。都市经济圈完成投资亿元，增长27.9%；渝西经济走廊完成亿元，增长

71、21.8%；三峡库区生态经济区完成亿元，增长21.7%。六大区域性中心城市完成投资亿元，增长，占全市投资总量的18.2%。 从以上数据可知，重庆社会固定资产投资规模增长迅速，特别是近五年来，不但增长量大，而且增长幅度都在25%以上，说明重庆近几年来城市开发投资建设力度明显加大。三、重庆居民收入与消费状况 1、人口状况 1.1 人口总量及其变化2006年年末全市常住人口2808万人（辖区实际户籍人口已接近3200万人），比2005年增长10万人，其中城镇人口1311.29万人，城镇化率达到46.7%，高于全国40.5%的平均水平。 重庆全市户籍人口统计表 单位：万人年份总户数总人口按农业、非农业

72、分农业人口非农业人口200020012002200320042005数据来源：重庆市统计年鉴（05、06年）根据重庆户籍人口大于常住人口数据表明，重庆全市人口仍然以输出型为主，人口流出非常显著，流出率达到12%。从上表可以看出，重庆全市户籍人口增长稳定，保持在较小的变动范围内，年增幅都在15万以内，表明户籍人口的增长以人口的自然增长为主；从非农业人口的增幅来看，2000年至20057万，是户籍人口增幅的2倍左右，说明城市化扩容速度加大。另外，从官方对各区常住人口的数据统计可以看出，重庆市人口流动情况可以分为以下三个方面：重庆人口重庆外（主导）；区内农业人口区内非农人口（对重庆城市化发展具有重要

73、意义）；重庆外人口重庆（提升重庆区域中心地位，规模相对较小）。 1.2 主城各区人口增长情况从主城各区人口变化情况来看，渝北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区人口增长较大,四区增长合计约占主城人口增长总量的70%，这与区域居家环境改善及房地产开发热度有着一定的关系。 重庆市城区常住人口统计表 单位：万人地 区200120022003200420052005-2001渝中区69.782.82南岸区66.765.78江北区65.072.83沙坪坝区86.245.92九龙坡区94.655.32大渡口区26.231.1北碚区967.35渝北区86.167.83巴南区83.274.04合 计35.57 数据

74、来源：重庆市统计年鉴（2006）2、居民收入水平2006年，重庆城市居民人均可支配收入为11570元，扣除价格因素实际增长10.3%；农村居民人均纯收入2874元，比上年增加65元，增长2.3%；无论是城市居民收入还是农村居民收入，均低于全国平均水平（全国城镇人均收入为11759元，全国农村人均收入为3587元），特别是农村人均收入与全国平均水平相差较大，增长幅度也不及全国的一半。人口基数大、城乡发展不平衡是造成城乡人均收入水平低的直接原因。 由上图可以看出，重庆市城乡居民人均可支配收入保持着稳健而持续地增长，按现有增长趋势，城乡居民可支配收入在未来三到五年内，将继续保持比较稳定的增长幅度。3

75、、居民消费状况 2006年重庆城市居民人均消费支出为9399元，增长9.0%，城市居民家庭恩格尔系数为36.3%，与全国35.8%的平均水平接近；农村人均生活消费支出2205元，增长2.9%，其中用于衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长18.1%、10.0%、14.4%、23.2%和11.9%。农村居民家庭恩格尔系数为52.2%（全国平均水平为43%）。从数据上可以看出，因受总体收入水平的制约，其消费也处于较低水平，且城乡消费差距较大，城市居民生活水平较高，但农村居民生活水平较低，其消费主要也在衣着、食品及日常用品方面，水入水平与生活质量有待提高。四、城市规划发展目标1、

76、城市规划目前重庆已提出“西南和长江上游重要的中心城市，全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸”总体规划定位。按照新的规划思路，重庆将建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用，带动西南地区和长江上游经济社会的发展。2、重庆经济发展趋势 重庆为中国的六大工业基地之一，是中国重要的机械工业基地、综合化工基地、医药工业基地和仪器仪表基地，是中国汽车、摩托车主要生产基地，工业基础扎实，行业门类齐全；直辖以来，产业结构进一步调整与优化，综合经

77、济实力显著提高，在现代工业、农业、交通、通信、商业等方面均有长足的发展，国民经济步入了持续、快速、健康发展的轨道，国民生产总值连续五年来呈两位数增长，且高于全国平均增长水平；城市居民收入的增长提高了居民投资和消费能力，有效增强城市经济增长动力；政府对城市基础设施建设力度加大，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区” 基础工程建设；重庆新特区的设立，将进一步推动社会管理体制、法制、经济体制、金融体制、土地制度等方面的改革，进一步转变政府职能，优化城乡结构，实现工业化、城市化和农业农村现代化的有机融合。因此，可以肯定在未来几年内，重庆综合经济发展将在现有基础上进一步提速。3、“十一五”发展目标把重庆

78、加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。胡锦涛Ø 2010年全市地区生产总值年均增长10%，2010年达到5000亿元，“十一五”期末城镇化率达到52%，城乡居民收入分别达到15000元和4100元。Ø 大力发展现代服务业，结合扩大内需和促进消费结构升级，着力推动商贸、物流、金融、房地产、信息和中介、旅游和文化等行业做大做强，提升服务业核心竞争能力和城市整体服务功能。Ø 走集约型城镇化道路，促进三大经济区的协调发展，围绕主城特大城市，在大约一小时通勤半径范围内，逐步构建以主城特大城市为核

79、心，以众多大中小卫星城市和城镇为支撑，打造一体化发展的城市群重庆大都市区，逐步发展成为长江上游地区的经济引擎；以渝东北区域性中心城市为重点，依托周边地区的人口规模，引导形成次级城市群；以渝东南区域性中心城市为重点，依托乌江及沿江主要交通干线，形成串珠状分布、具有少数民族特色的城市(镇)格局。 三纵两横构建交通 串联渝1小时经济圈 综上所述，中国宏观经济呈现良好的发展势头，政局稳定，社会和谐，而重庆作为中国中西部的经济重镇，其国民经济已步入持续、健康、快速发展的轨道，城市综合实力不断增强，城乡统筹协调发展，城市化率、居民收入与消费能力不断提高，必将推动重庆房地产业的发展。第二章 地块与区域一、南

80、岸区概况 1、区位概述南岸区地处重庆市中心长江以南，北面长江环绕，南至李家沱邻巴南区，西面为重庆著名风景区南山，东以鹅公岩大桥与九龙坡连接，全区幅员面积265平方公里，城区建成面积44平方公里，依山傍水，是重庆唯一同时拥有江景和山景资源的区域，是重庆规划建设中的经贸和风景旅游重点区域。 2、区域资源优势南岸区交通十分便捷。已有长江大桥、鹅公岩大桥、大佛寺大桥，分别与渝中区、九龙坡区、重庆高新技术开发区、江北区相连，渝黔高速公路横穿境内，菜园坝大桥、朝天门大桥正在兴建；巴渝文化、宗教文化、抗战文化源远流长，旅游资源得天独厚。拥有巴渝十二景、南山森林公园、“一棵树”揽胜亭、慈云寺、大佛寺、文峰塔、

81、涂山寺、黄山抗战遗址等多处自然人文景观，已成功创建为中国优秀旅游城区；科研实力雄厚，智力资源丰富。有10余所国家部省级科研机构和重庆工商大学、重庆教育学院等5所大专院校，具有丰富的人才资源优势；产业门类齐全，自成体系。通过几年来的产业政策调整，产业结构日趋合理化和集约化，4000余家工业企业，形成了以机械、电子、化工、医药、建材、烟草、纺织、服装和皮革制品为主、轻重工业并举的综合配套格局。 3、区域发展状况 南岸区作为重庆主城区的重要组成部分，在“重庆都市发达经济圈”建设中居于重要地位，通过打造 “实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸”，做大做强区域经济，提升南岸知名度，建设最佳人居环境，树

82、立良好社会信用；通过构建南滨风情路、南坪商务圈、茶园新城区、重庆CBD南区、江南大学城、长江广阳岛、南山生态带等“七大经济板块”，区域性辐射力、竞争力增强，已培育出“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌。 4、区域综合经济实力2006年，全区实现地区生产总值129.8亿元，比2002年增长67.7%，年均增长13.8%；工业总产值246.6亿元，比2002年增长73.3%，年均增长14.7%；全社会固定资产投资197.8亿元，比2002年增长2.24倍，年均增长34.2%；社会消费品零售总额83.1亿元，比2002年增长91%，年均增长17.6%；2006年全区城市居民人均可支配收入124

83、25元,同比增长12.1%；农民人均纯收入3475元，同比增长6.8%。以上数据表明，南岸区各项目经济增长速度高于重庆市整体增长速度，而城乡居民收入也远高于重庆平均水平，这表明南岸区经济发展势头强劲，投资环境、生活环境日益优越，居民生活质量不断提高，消费需求不断增强，从而为区域房地产的发展创造了有利的条件。二、地块概况（略） 1、区位界定 2、地块规划指标 3、地块片区发展规划n 总体规划茶园新区被确立为南岸新的工业园区，正是这一规划使得大南湖社区的发展方向变得更为明朗大量工业将迁往茶园，大南湖社区利于形成“纯居住区”。n 规划建设情况片区已拥有中天·阳光美地、竞地·溯源居

84、、骏逸·江南、华宇·江南枫庭、回龙湾、美堤雅城等成熟中高品质大社区，后期又陆续开发出金阳·罗马假日、东原·檀香山、苹果城、骏逸·蓝山等中小户特色楼盘，区域人气正在逐渐上升，交通、生活等各项配套也正在逐渐完善，可以预见未来的大南湖社区将会成为南岸区配套完善的大型居住社区。 4、周边环境状况（1）交通n 网络分布地块周边城市主次干道密布，交通通达性强，大石路贯通南北，与白鹤路、海峡路、兰花路相交，连通南滨路、学府大道、四公里立交，形成“三纵三横”主交交通网络，丹龙路青龙路、丹回路、双龙路、南湖路、等城市次干道相互环绕，对地块形成四周包围之势。目前周

85、边白鹤路、回龙路及双龙路段已开通372、 361、 254、 366、 373、 962、 838、 365、305、115、322等公交线路，可通达解放碑、朝天门、杨家坪、陈家坪、南坪等地。n 鹅公岩大桥鹅公岩大桥是连接南岸区与九龙坡区的重要市政通道，地块区域经由大石路通过此桥，在10分钟之内即可通达九龙坡区。n 菜园坝大桥将在2007年底竣工通车的菜园坝大桥通车量可达到5万次/日，该大桥将会较大程度上缓解南岸区的交通压力，提高南岸区与渝中区和江北区的畅通程度，从而提升南岸区的区域辐射力。n 轻轨3号线轻轨3号线分三期建设：一期工程起于南岸区二塘，止于北部新区龙头寺；二期向北延伸至江北国际机

86、场，三期向南延伸至巴南区鱼洞镇，预计2010年建成投运。n 南滨路三期工程本项目临近南滨三期南段，三期工程已进入最后收工阶段，李家沱至大佛寺大桥将完全贯通。届时巴南区、江北区以东距离本项目所在区域的交通时间将会大大缩短。（2）生活配套 （3）景观资源 （4）其它环境状况 三、地块优劣势（SWOT）分析（略）小结：u 南岸区依山傍水，交通便捷，资源丰富，经济发展势头强劲，已培育“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，为区域房地产发展创造了有利条件；u 随着规划的调整，市政配套设施的完善，大南湖社区将会成为人气旺盛的大型居住社区；u 地块交通优势明显，菜园坝大桥的开通、轻轨3号线的建设、南滨路

87、三期工程的完工，大大缩短了地块区域与重庆其它各区的距离，区域开发投资价值凸现，升值前景看好；u 地块不具有景观及规模优势，市场竞争越来越激烈；u 如何发挥优势、规避劣势，把握机会、发现市场空白点，从而形成差异化竞争，是本案地块开发的关键。第三章 房地产发展环境一、全国房地产发展现状随着国民经济的发展，城乡居民收入水平的提高以及全国城市化进程的加快，全国房地产一路高歌猛进，房地产业已成为推动国民经济发展的重要产业之一。为出现房地产过热现象，从2003年底开始，政府对房地产市场进行宏观调控，相继出台系列调控措施，对房地产业进行政策引导；2007年国家继续加大了对房地产市场的宏观调控力度，强化税收、

88、信贷、土地调控手段，加强廉租房和经济适用住房建设等六项措施，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，控制房价上涨幅度。但是，依据2007年第一季度全国房地产发展的现状来看，国家宏观调控效果不明显，仍然保持较为强劲的发展势头，具体表现为：（1）、房价整体上升较快，部分城市房价上升过快：全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，涨幅比上季度高0.3个百分点。其中，涨幅较高的主要城市包括：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%和广州8.0%等；（2）、房地产开发投资持续增长，新建商品住房销售价格涨幅大：2007年1季度，全国房地产开发完成投资4846亿元，同比增长16.8%；新建商品住房

89、销售价格同比上涨6.0，其中，经济适用房、高档住房销售价格分别上涨1.9%和6.8%；普通住房销售价格上涨6.2%。全国70个大中城市新建商品住房销售价格均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，广州9.0%，福州8.8%和泸州8.8%等；（3）、二手住房销售价格持续增长较快：二手住房销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上季度高0.3个百分点。涨幅较大的主要城市包括：深圳12.6%，郑州11.2%，大理10.7%，北京9.5%和大连8.5%等；（4）、非住宅商品房销售价格持续增长快：非住宅商品房销售价格同比上涨4.8%，其中，办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房销

90、售价格分别上涨6.8% 、2.5%和4.5%；（5）、土地调控政策趋紧，交易价格上升较快：土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点。其中，居住用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格分别上涨8.9%、5.7%和20.9%。（6）、物业服务价格涨幅有所回落；物业服务价格同比上涨0.8%，涨幅比上季度低0.1个百分点。 二、重庆市房地产市场分析 1、房地产投资比例分析重庆房地产投资占固定资产投资比重 （单位：万元） 分析：重庆全社会固定投资及房地产投资连年增长，从2001年至2006年总量基本增长3倍，后三年增长更为突出，房地产投资已占固定资产投资的四分之一，说明重庆城市建设

91、力度不断加强，房地产开发投资成为推动城市建设进程、促进经济发展的重要角色。 2、土地供应量分析分析：重庆市主城区的土地供应量充足，2005年略为紧缩，2006年供应量突然加大，其增长率已达80%，说明政府在有意调控供需结构，2005年着重对以往的存量房源进行有效消化。从南岸区2004年至2006年的土地供应量增长趋势说明，南岸区的开发热度在提升，也意味着该区域的存在较大的市场需求空间。3、开发量、销售量与空置率综合分析（1）房地产开发、销售基本情况重庆近五年房地产开发、销售比较 (单位：万平米/亿元)20022003200420052006总量增幅总量增幅总量增幅总量增幅总量增幅施工面积20.

92、8%5287.819.8%18.2%19.8%18.4%竣工面积36.3%20.6%-5.4%39.3%0.7%销售面积36.3%29.5%0.9%51.8%10.4%销售额46.9%32.9%10.7%17.4% -（数据来源：重庆06年统计年鉴，06年统计公报）分析：从上表看，重庆近五年房地产开发量较大，施工面积一直保持20%左右的增长幅度； 2004年房地产市场处于相对低迷状态，竣工面积出现负增长，销售增长滞缓，一是2003年始政府对房地产加强宏观调控，二是政府经济适用房的推出，三是部分开发商资金链出现问题，因此遗留大量“烂尾楼”。 随着政府宏观调控影响的稀释、2004-2020年重庆市

93、总体规划的出台、“烂尾楼”的盘活、轻轨二号线的开通及滨江路的规划改造，房地产市场再次成为热点，因此2005年始销售面积及销售额出现大幅度增长，甚至到2006年已出现竣工面积小于销售面积的现象，市场呈供需两旺态势。（2）房地产空置情况 商品房累计空置面积 (单位：万平米) 分析：重庆房地产开发量虽然增长较大，但其商品房空置率增长速度在下降，说明市场需求在放大，另据相关统计资料反映，在2006年空置面积中，其空置一年以上的商品房355.58万平方米，占空置商品房比重为58%，在空置一年以上的商品房中，商业用房179.13万平方米，占比为50.4%，住宅68.67万平方米，占比为19.3%。 经查阅

94、相关统计资料，在商品房累计空置面积中，近5年来，其商业用房空置面积比例都接近50%，而在房地产开发投资总量上，住宅开发量比例已达80%以上，说明住宅需求量远远大于商业需求量，旧城改造、城市化率提高、城市综合宏观环境及生活环境的向好等使住宅需求不断扩大，而商业用房因购买价格及总金额大，且风险相对较高，其市场去化速度相对变得缓慢。4、主城各区供销分析 （1）商品房批准预售面积主城区商品房批准预售面积（单位：万方）区 域2002年2003年2004年2005年2006年合计各区累计比例南岸区17.54%巴南区6.26%九龙坡区8.78%大渡口区58.194.19%江北区13.73%渝北区24.17%

95、北部新区08.52%渝中区6.64%沙坪坝区9.01%北碚区1.15%合计1261100.00%分析：重庆近五年来商品房供应量增长较快，且数量巨大，在主要区域供应中，南岸区仅次于渝北区位于全市主城区第二，供应量较大，在2002年2006年间，南岸区批准预售面积除2005年稍有回落外，其他年份持续保持着增长的势头，2006年更是达到了惊人的330万方，出现了迅猛增长的势头。 （2）商品房销售面积各区域商品房销售面积（单位：万平方米）区 域2002年2003年2004年2005年2006年合 计2006年各区比例南岸区16.49%巴南区6.12%九龙坡区9.48%大渡口区3.62%沙坪坝区9.32

96、%江北区13.20%渝北区20.25%北部新区8.16%渝中区119.22%北碚区4.15%合计100.00%分析：从上表来看，重庆主城各区域销售量差距较大，热点较为集中；对比主城各区的销售状况，南岸区这5年来的销售面积总和仅此于渝北区，排在全市第二，而逐年的销售中，南岸区一直处于全市主城前三甲，除2004年销售面积有小幅回落外，其他各年份都有一定的增长幅度。可见，南岸区的需求市场一直保持着比较旺盛的态势。 （3）房地产市场供销比重庆主城各区20022006年商品房累计销供比区 域累计批准预售面积（万方）累计销售面积（万方）供销比南岸区巴南区九龙坡区大渡口区江北区渝北区北部新区渝中区沙坪坝区分析：重庆整体供求关系较为合理，除渝中区及九龙坡区供不应求外，其它区域基本能保证市场供应。从2002年至2006年的累计供销比来看，南岸区供应量高出销售量14个百分点，供应量充足，整体呈供需两旺态势。 （4）住宅成交面积各区域住宅成交面积（单位：万方）区 域2002年2003年2004年2005年2006年合计累计比重南岸区16.67%巴南区6.20%九龙坡区9.8