商品房预售合同纠纷案

1、工程西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案裁判摘要根据第的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号上诉人(原审被告)：工程西南公司。法定代表人：涛，该公司董事长。委托代理人：王万吉，市信杰律师事务所律师。委托代理人：晓莺，市信杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国人寿保险 (集团)公司。法定代表人：超，该公司总经理。委托代理人：志刚，

2、百君律师事务所律师。委托代理人：渝，百君律师事务所律师。上诉人工程西南公司 (以下简称公司)与被上诉人中国人寿保险(集团)公司以下简称人寿(集团)公司)商品房预售合同纠纷一案，市高级人民法院于2005年7月29日作出(2005)渝高法民初字第13号民事判决，公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2006年1月18日进行了开庭审理。公司的委托代理人王万吉、晓莺，人寿(集团)公司的委托代理人志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：人寿(集团)公司原名为中保人寿保险，1996年 9月经批准设立了中保人寿保险市分公司(以下简称中保人寿分公司)。1998年5月18日，公

3、司与中保人寿分公司签订了商品房预售(预购)合同约定：公司将其开发建设的市渝中区新华路筷子街大厦三区 9楼至28楼房屋14 400平方米和四区负一层车库600平方米，共计15 000平方米以6624万元的价格预售给中保人寿分公司。第一次缴付购房款在合同签字后付定金20万元；第二次在登记时付房款总额的20(含定金)1325万元；第三次在工程进行到第九层时付总价的10，共计662万元；第四次在工程每上升五层时付总价的10，共计662万元。公司在1999年8月31日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给中保人寿分公司。该合同关于违约责任的约定为：合同签订后，双方均不得擅自变更或撤销，中保人寿分公司如违反约

4、定的期限延迟缴付房款，应向公司缴纳违约金，违约金每日按房价的02累加计算；公司如违反约定的期限延迟交移房屋，应向中保人寿分公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的02累加计算。合同签订后，公司和中保人寿分公司在市房地产交易所办理了预售合同登记，登记号为 (98)预售(购)第0953号。1998年7月6日至1999年1月11日，中保人寿分公司分八次向公司共计支付了5875万元的房款。2003年2月12日，公司向中国人寿保险公司市分公司(以下简称中国人寿分公司)发出商品房入住通知称，现已按照中国人寿分公司的变更要求与施工图完全竣工，设备安装已全部就位，并已调试完毕。请中国人寿分公司即日起入住该楼，进一

5、步完善精装修，尽快支付剩余房款，以便公司尽早为中国人寿分公司完善房屋产权证与国土使用证。但是，公司至今未向人寿(集团)公司提交大厦通过竣工验收和消防验收并达到合格可以入住的证据。2003年10月28日，中国人寿分公司称以挂号的方式，向公司送达了关于催交我司购买的办公用房的公函，但未向一审法院提交邮政送达的回执单据。目前，讼争房屋已完成主体结构建设，尚未竣工验收，不具备交付使用条件。1999年3月，中保人寿保险更名为中国人寿保险公司，同年4月，中保人寿分公司更名为中国人寿分公司。2003年6月，中国人寿保险公司独家发起设立了中国人寿保险股份，同年8月，中国人寿保险公司又更名为中国人寿保险(集团)

6、公司。2003年9月18日，中国人寿保险股份设立了中国人寿保险股份市分公司。 2004年7月，人寿(集团)公司发文同意注销中国人寿分公司与其所属分支机构营业执照，原中国人寿分公司与其直属机构的相关债权债务由人寿(集团)公司承担。2005年2月，人寿(集团)公司在向一审法院提起诉讼的同时，申请对大厦的房屋予以诉讼保全。一审法院于2005年 3月11日作出(2005)渝高法民初字第13号民事裁定书，查封了大厦价值6624万元的房产。2005年2月23日，人寿(集团)公司向一审法院提起诉讼称：1998年5月18日，该公司下属非法人营业组织-中保人寿分公司与公司协商签订了购买公司开发的市渝中区民族路

7、15号大厦部分房屋的商品房预售 (预购)合同。合同约定：中保人寿分公司向公司购买大厦三区9楼至 28楼房屋14 400平方米和四区600平方米车库，共计15 000平方米。工程竣工交付时间为1999年8月31日。中保人寿分公司应分数次向公司支付购房款 6624万元。鉴于大厦三区共计29层，故竣工验收前中保人寿分公司支付房款为总房款的70，计463680万元。合同签订后，双方办理了预售合同登记，中保人寿分公司超额支付购房款共计5875万元。但至今为止，公司仍未交付竣工验收合格的房屋，构成违约。购房合同签订后，中保人寿保险经批准变更为中国人寿保险公司，2003年6月中国人寿保险公司又更名为人寿(集

8、团)公司，现人寿(集团)公司享有1998年5月18日购房合同的全部权利。为此请求判令：1公司立即履行交房义务；2公司从逾期之日起至交房之日止向人寿(集团)公司支付违约金(截至2005年1月31日违约金为254362万元)；3由公司承担诉讼费用。公司答辩称：一、人寿(集团)公司主体不适格。从人寿(集团)公司提交的现有证据来看，无法证明中国人寿分公司已更名为人寿(集团)公司，人寿(集团)公司不是购房合同的相对方，不享有购房合同的权利。二、即使人寿(集团)公司主体适格，公司申请中止案件审理的要求合理合法，本案应中止审理。三、关于实体问题，对于交房公司无异议，但对于违约金，人寿(集团)公司的请求已超过

9、诉讼时效，公司不予认可。一审法院经审理认为，关于人寿(集团)公司是否属于适格原告问题。1998年 5月18日，与公司签订商品房预售 (预购)合同的中保人寿分公司，系由原中保人寿保险设立，原中保人寿保险变更名称为中国人寿保险公司后，原中保人寿分公司也变更名称为中国人寿分公司，其隶属关系没有变化。第规定，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。目前，中国人寿保险公司又更名为人寿(集团)公司，且已下文注销中国人寿分公司，其相关债权债务由人寿(集团)公司承担。因此，人寿(集团)公司以原告身份向公司主权利是正当的。关于人寿(集团)公司主的违约金请否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于公司

10、未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在商品房预售(预购)合同中的约定，公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的02累加计算。从该约定容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约

11、定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。综上，人寿(集团)公司与公司签订的商品房预售(预购)合同符合法律

12、规定，系双方真实意思表示，应当受到法律保护。公司应当按照合同忠实履行义务，避免因违约造成其损失的扩大。人寿(集团)公司的诉讼请求与其理由成立，依照第第一款、第、第之规定，判决：(一)公司在判决生效后三十日按双方签订的市商品房预售(预购)合同将验收合格的大厦三区9楼至28楼房屋14 400平方米和四区600平方米车库交付人寿(集团)公司，并办理有关产权过户手续。(二)公司在判决生效后立即向人寿(集团)公司支付截止 2005年1月31日的逾期交房违约金 254362万元，并按每日6624万元的 02向人寿(集团)公司支付从2005年2月1日起至履行本判决第一项交房义务时止的逾期交房违约金。案件受理

13、费430 960元、保全费331 720元，共计762 680元，由公司负担。公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回人寿 (集团)公司的诉讼请求并由人寿(集团)公司承担本案诉讼费用。主要理由是：1一审判决关于人寿(集团)公司享有本案诉讼主体资格的认定错误，人寿(集团)公司提供的证据不足以证明其享有商品房预售(预购)合同的权利，其无权提起本案的诉讼。据2005年5月18日，市工商行政管理局出具的工商查询记录表明，截至该日，中国人寿分公司仍为合法存续的经过工商登记的法人分支机构，并未办理注销、撤销与主体资格变更等手续。人寿(集团)公司提供的证据，不能表明人寿(集团)公司合法承

14、继了中保人寿分公司的债权债务，与人寿(集团)公司合法享有中保人寿分公司在商品房预售(预购)合同中的权利。人寿(集团)公司提供的证据自相矛盾，无法体现中保人寿分公司的债权债务究竟由谁承担。2一审判决认定公司违约并判今公司承担违约责任错误。其一，根据人寿(集团)公司提供的公司与中国人寿分公司的往来函件，双方已对交房时间达成了新的约定，公司并不存在违约行为。本案讼争房屋于1998年年底已主体封顶，1999年8月竣工并经结构验收合格，公司已经具备依约交付房屋的条件，但因公司前任法定代表人被撤销职务后，拒不交出全部工程资料，故公司无法调取相应的证据。公司在一审期间已向法院提出调查取证申请书，但一审法院未

15、予理睬。人寿(集团)公司提出变更设计的要导致公司未能按照市商品房预售 (预购)合同约定时间交付房屋的根本原因。中国人寿分公司出具的关于催交我司购买的办公用房的公函表明，双方已就房屋交付的时间形成了新的合意，人寿 (集团)公司不能再按照商品房预售(预购)合同的约定主公司违约。其二，假设公司违约，人寿(集团)公司主的违约金也已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。商品房预售(预购)合同约定厂明确的履行期限，即1999年9月1日起公司应当给付违约金，本案违约金是有给付期限的。自约定交付房屋之日起至今近六年时间，人寿(集团)公司从未催促公司交付房屋，更未主过违约金，故人寿 (集团)公司主的违约金已经超过诉讼时效

16、，法律不应保护。人寿(集团)公司当庭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：1人寿(集团)公司主体适格。2商品房预售(预购)合同约定公司于1999年8月31日交付的房屋应为竣工验收合格的房屋，而不是主体封顶即可。人寿(集团)公司所发的两份函件本意为催交房屋，与变更交房时间非同一概念，双方从未就交房条件进行过变更。3商品房预售(预购)合同未约定违约金的支付时间，故应从发生争议之日，即2003年10月28日和2004年4月13日，人寿(集团)公司分别发函至公司催收房屋遭到拒绝之日开始起算诉讼时效。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一样。本院认为，本案双方当事人争议焦点有

17、二：其一、人寿(集团)公司的诉讼主体资格问题；其二、违约责任的认定与人寿(集团)公司主违约金是否超过诉讼时效问题。(一)人寿(集团)公司的诉讼主体资格问题。经审查，本案所涉商品房预售(预购)合同的一方签约主体为中保人寿分公司。该公司系属中保人寿保险设立的分公司。1999年3月22日，经中国保险监督管理委员会批准，中保人寿保险更名为中国人寿保险公司，随之，作为中保人寿保险分公司的中保人寿分公司亦于同年4月20日变更公司名称为中国人寿分公司。2003年 7月8日，中国人寿保险公司再次更名为人寿(集团)公司。上述事实表明，人寿(集团)公司与本案签约主体中保人寿分公司的总公司中保人寿保险仅为变更前后公

18、司名称的差异，实系同一法人。人寿(集团)公司变更设立后，中国人寿分公司虽未因之变更相应名称，但2004年7月14日，人寿(集团)公司向市工商行政管理局出具关于注销原中国人寿市分公司与其所属分支机构的函，申请注销中国人寿分公司，同时表明原中国人寿分公司与所属分支机构的相关债权债务由该公司承担。人寿(集团)公司申请注销中国人寿分公司的行为，属公司基于经营发展需要对其分支机构的变更调整。根据第的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于法人变更过程中是否已实际经工商注销完毕，不影响公司基于独立法人性质行使对其分支机构所享有的民事权利和民事义务。人寿

19、(集团)公司于本案中以原告身份向公司主商品房预售(预购)合同项下的合同权利符合法律规定。公司上诉提出的截至2005年5月18日，中国人寿分公司未办理注销手续，仍为合法存续的法人分支机构，人寿(集团)公司不具备合法诉讼主体资格，无权提起本案诉讼的主，与事实不符，亦无法律根据。一审判决认为人寿(集团)公司属于本案适格原告，认定事实与适用法律正确，予以维持。(二)违约责任的认定与人寿(集团)公司主违约金是否超过诉讼时效问题。本案双方当事人签订的商品房预售 (预购)合同约定，公司应在1999年 8月31日将竣工并验收合格的房屋移交给中保人寿分公司。公司上诉提出，根据公司与中国人寿分公司的往来函件，双方

20、已对交房时间达成了新的约定，公司不存在违约行为。经审查，中国人寿分公司分别于2003年 10月28日与2004年4月13日，向公司发出两份函件，名称为关于催交我司购买的办公用房的公函。其中2004年4月13日函件的邮政送达回执单据上载明公司拒收。该函件容为中国人寿分公司基于函发之日，公司仍未完成工程竣工验收、消防验收和环境配套设施的整治工作的现状，为避免损失继续扩大而要求公司尽快依约交付竣工验收合格房屋的催告。未见双方于此函件中对房屋交付期限存有明确具体的合意变更，且于此之外公司亦没有再提供其他形式的证据证明其主的本案双方当事人就讼争房屋交付时间存在协商一致的变更，因此，公司的上述主与事实不符

21、，不予支持。公司上诉亦提出，本案讼争房屋于1999年8月竣工并经结构验收合格，已具备依约交付的条件与人寿(集团)公司提出变更设计的要导致公司未能按照约定时间交付房屋的根本原因两项主，作为其不应承担违约责任的抗辩理由。经查，自本案诉讼伊始，公司一直未能就讼争房屋已通过竣工验收合格与人寿 (集团)公司于合同履行过程中存在不符合合同约定的设计变更提供有效证据。对此，公司主系由其前任法定代表人隐匿工程资料导致其举证不能所致。公司法定代表人的变更属于其公司部人员的调整变化，在公司依法存续期间，法定代表人的更迭不构成影响公司民事责任承担的法定抗辩理由，故公司该项上诉主亦不能成立。按照双方当事人在商品房预售(预购)合同中的约定，公司如违