房地产开发与管理美国房地产发展概述

1、房地产开发与管理美国房地产发展概述11.1 殖民地时期到19世纪末11.2 19世纪后期到第二次世界大战11.3 二战结束至今11.4 美国的土地、财富和人口第1页/共34页11.1 11.1 殖民地时期到1919世纪末11.1.1 美国人传统的房地产11.1.2 土地分区和住宅建设11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用第2页/共34页11.1.1 11.1.1 美国人传统的房地产(A)(A)1.完全所有权的房地产交易完全所有权制度（FEE SIMPLE SYSTEM）的建立，使个人可获得完全的财产权利，包括可以通过出售、出租、交易把这些权利从一个人转移到另外一个人手中。这就产生了吸

2、引大量投资资本并充满活力的房地产市场。早些年时，进入和流出房地产市场的现金非常不稳定，导致交易数量和价格的大范围波动。通过获得土地并将其推销给投机者和移民者的土地投机或者城镇投机行为，是早期美国财富积累的主要方法之一，并且从本杰明富兰克林到乔治华盛顿，主要的商业和政府领导人都参与了。第3页/共34页11.1.1 11.1.1 美国人传统的房地产(B)(B)2.土地租约早期对于许多美国人来说出租土地是他们财富的基础。在长期土地租约期间，地主收取使用土地的租金。出租人可以自己占用土地，或者出租土地收取租金，出售其在租约中的利益，或者开发物业收取建筑物的租金。在不放弃业主身份的前提下，地主将土地的分

3、配、开发和使用权都交给土地的承租人代理。联邦政府和州政府通过货币控制、弥补带有公共色彩的金融机构的过失，以及宏观经济政策对货币和金融机构的监管作用，促成了美国房地产开发的日益兴旺和不断增长。第4页/共34页11.1.2 11.1.2 土地分区和住宅建设(A)(A)1.土地分区尽管联邦或者州政府的公共土地分配方式包括出售或者赠与的上百万英亩土地以及私人投资者和开发商之间的转售，土地本质上可以细分为两种：更多的土地用来耕种或者其他必需的农业用途，相对较少的土地用来供城镇开发用途。随着19世纪城市的发展，越来越多的城市地区以及广阔的乡村土地变为建设用地来建设新的城市。但是，多数的城市土地细分，无论是

4、已经建成并入住还是新建仍然空着，都缺乏有意义的土地使用控制。第5页/共34页11.1.2 11.1.2 土地分区和住宅建设(B)(B)2. 住宅建设由于有足够廉价的土地、建筑材料以及交通技术的不断创新，使得居住的扩散成为可能，美国城镇住房中的很大一部分是独户住宅。19世纪早期建立的更加古老和拥挤的城市中，联体的成排房屋（由投机开发商在街区建造的典型房屋）、多户家庭公寓、步行上班等，造成了人口的过分集中。19世纪末其他类型的住宅开始登场，如豪华公寓、廉价公寓和2-4户家庭居住的住宅等，通常情况下2-4户家庭居住住宅的业主是中等收入者，并且他们自己也住在其中的一个单元中，有时甚至是由他们自己建造的

5、。第6页/共34页11.1.3 11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用19 世纪中期铁路的出现对美国人的生活带来了深远的影响。铁路迅速成为旅客和货物在全国范围内城镇之间的主要交通工具。铁路公司作为美国第一个真正巨大的商业组织，和房地产开发有着紧密的联系。由于联邦政府不仅授予铁路公司修路的权利，而且将规划铁路沿线的上百万英亩土地划拨给他们，使州际长距离铁路运输公司获得了特权和资本。铁路公司广泛参与了房地产行业。除了销售土地外，许多铁路公司还持有大量土地抵押给银行，并且为买地者做保以使他们获得资本。第7页/共34页11.2 1911.2 19世纪后期到第二次世界大战11.2.1 中央商务

6、区和商用房地产开发11.2.2 公共部门现代角色的开端11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣11.2.4 金融11.2.5 大萧条与第二次世界大战第8页/共34页11.2.1 11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（A A）1.摩天大楼的发展在19世纪80年代，可投入运营的电梯的出现使得建筑突破以前的高度成为可能，此前人们总是认为六层是人们可以接受的每天步行上下楼的最高界限。新型钢结构、轻巧的隔板加上玻璃窗替代了传统的只能承受少量重量和体积的承重墙，使19世纪80年代建筑的高度达到了几百英尺，一个世纪后达到了1000英尺。第9页/共34页11.2.1 11.2.1 中央商务区和商用房地

7、产开发（B B）2.市中心旅馆、公寓和百货商店的发展许多大型旅馆都有很多楼层，日益成为城市中心地区重要的特征，吸引了大量商业客户，参加会议、社交目的、休闲旅游者也大大增加，更重要的是成千上万个客房的增加。19世纪晚期城市中出现的另外一个和居住旅馆相关的创新就是公寓。由于中心地区土地价格的上涨，除了为富有阶层建造的公寓，显然建造独门独户的住宅或者连栋住宅越来越不经济。到1900年公寓已经日益成为纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛顿以及其他地区土地的重要用途之一。第10页/共34页11.2.1 11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（C C）城市土地利用的另外一个创新就是大量供零售贸易使用的多层

8、物业的出现，刚开始称为干货或者普通商店，19世纪称为百货商店。19世纪稍后的一段时间内，更大更壮观的百货公司覆盖了整个市区，并且作为城市中心主要的服务机构在很多城市扩散开来。很多情况下，这些百货公司成为房地产市场的磁石。第11页/共34页11.2.2 11.2.2 公共部门现代角色的开端19世纪末和20世纪初，当城市变得越来越大也越来越复杂时，政府开始增加提供市政服务，促进公共基础设施的发展，规范私人房地产开发。19世纪发展起来的契约限制作为土地管理的一种民间形式，为后来公共部门决定对开发进行控制提供了先例和模式。房地产业的领导者们开始认识到，地方政府应当拥有更大的权利和灵活性，来对城市的物业

9、和土地进行管理，这比民间的努力要有效和广泛得多，因此在20世纪出现了更加直接和广泛的公共干预。第12页/共34页11.2.3 2011.2.3 20世纪2020年代房地产业的繁荣（A A）在经历了一战前后一段相对的低迷期后，20世纪20年代城市中心各种形状、尺寸和高度的写字楼都开始迅速发展。20世纪20年代后期，来自社会公共机构、辛迪加组织以及抵押债权的金融支持非常自由，这就进一步增加了写字楼建设的投机成分。写字楼市场飞速增长，美国的商业性租客、投资者以及房地产开发商对于市场充满信心。城市公寓的兴起：20世纪20年代一个值得注意的趋势就是公寓的巨大增长。房地产投资者、开发商、出租者以及承包商都

10、积极参与了新公寓的建设。尽管在一些城市这些公寓出售给公司，但是主要用来出租。第13页/共34页11.2.3 2011.2.3 20世纪2020年代房地产业的繁荣（B B）花园城市的传播：花园城市运动是针对西方工业城市快速发展过程中出现的肮脏不卫生、犯罪猖獗以及过渡拥挤等现象而产生的。花园城市的主要观点包括四个要素：环境改造、社会改造、城镇规划以及区域规划。行业协会的诞生：20世纪早期的改革和现代化创新精神，推动者房地产业的巨大增长以及机构的发展，也同时带来了专业化的呼声。房地产业的众多参与者组织了行业商会，以提升行业实践的水准，孤立、排斥并革除不规范行为，更好地与公共部门、商业活动的其他部门以

11、及普通公共协调沟通，并保护房地产业者的利益，提高行业的政治地位以及经济生存能力。例如美国房地产经纪人协会（NAR）、建筑业主和管理者协会（BOMA）以及美国抵押银行家协会（MBA）。第14页/共34页11.2.4 11.2.4 金融融资方法：1. 卖主包括土地所有者、房屋所有者、土地细分者以及投机营造商总是信贷的重要来源。2. 另外一个典型的房地产资金供应者就是当地投资者网络，包括来自朋友、亲戚以及有钱个人的直接融资，通过信托公司或者抵押公司借款，通过成立或者参加辛迪加财团和有限合伙企业提供权益资本。第15页/共34页11.2.511.2.5大萧条与第二次世界大战20世纪20年代长期的繁荣突然

12、就结束了，因为1929年10月股票市场陷入了危机。从1929年开始，产出和就业连续四年稳步下降，到1933年降到谷底。第16页/共34页11.3 11.3 二战结束至今11.3.1 11.3.1 郊区化与战后的繁荣11.3.2 11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商11.3.3 11.3.3 城市更新11.3.4 11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张11.3.5 2011.3.5 20世纪7070年代-20-20世纪9090年代第17页/共34页综 述二战期间由于直接受到战争的影响，除了工业建筑和住宅开发，大多数新建私人建筑物都被搁置。步十多年来经济大萧条的后尘，到1945年为止

13、，美国大部分房地产市场一直建设量不足，尤其是住房需求受到抑制。战争结束后，1100万退伍军人回到家庭所在的社区，而那里却只有极少数闲置房屋供他们使用。截至1947年，超过500万的家庭要么和别的家庭一起居住在拥挤不堪的房子里，要么就在搭建的临时房屋里过日子。经历了一个崎岖坎坷的开端，住宅建筑业最终还是以迅速的发展来面对市场挑战。借助政府的各种帮助，比如通过抵押筹措资金、新修公路和基础设施建设、政府许可的分区规划等等，新增房屋供给达到了空前的水平。第18页/共34页11.3.1 11.3.1 郊区化与战后的繁荣新竣工住宅的数量达到了前所未有的规模，20世纪50年代，就有1500万套住宅和公寓建成

14、，超过了20世纪40年代的两倍，比20世纪30年代的五倍还要多。1950年之后，随着三分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开始减少。随着整个住宅产业规模的急剧扩大，联邦住房管理局和退伍军人管理局对大规模住房建设的支持和促进，加上人寿保险公司、储蓄与信贷机构、互助储蓄银行和其他来源提供了大量的融资，使部分住宅开发商的企业规模迅速扩大。第19页/共34页11.3.2 11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商二战结束后的几年里，在曼哈顿掀起了一股修建写字楼的狂潮。新的需求开始激活长期处于低迷状态的市场。在利润显著的写字楼开发中，纽约市走在了全国的前列。第20页/共34页11.3

15、.3 11.3.3 城市更新有很多社区商业、房地产和市民团体提议的补救措施最初被称作“城区再规划”，后来叫“城市再开发”，最后被称作“城市更新”。第21页/共34页11.3.4 11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张1. 郊区购物中心的发展2. 郊区工业园区的发展3. 饭店和汽车旅馆的发展第22页/共34页11.3.5 2011.3.5 20世纪7070年代-20-20世纪9090年代新城市华的目标就是倡导分散且适于生活的社区，在这些社区中，住宅类型、土地利用和建筑密度有更大的多样性。换句话说，就是开发并维护一个包容性很强的邻里社区，这个社区中的住宅，能适应各种不同规模、年龄、文化以

16、及收入的家庭。第23页/共34页11.4 11.4 美国的土地、财富和人口11.4.1 美国土地产权分布11.4.2 美国城市的形态第24页/共34页11.4.1 11.4.1 美国土地产权分布美国联邦政府是最大的土地拥有者。接近三分之二的美国家庭拥有他们自己的住宅。商业和工业物业的产权主要有使用者（如公司和零售连锁）、机构投资者（保险公司和退休基金）、金融机构（银行）、房地产投资信托、房地产开发公司和私人个人或合伙者拥有。第25页/共34页 美国土地产权分布第26页/共34页11.4.2 11.4.2 美国城市的形态1.城市内部交通形式决定了美国各城市的形态和密度。2.城市中心单层厂房对土地

17、的低效率使用和高效总装线及短途货柜运输的出现，导致加工工业从市中心向城市外围转移。3.郊区各功能中心的发展，也改变了传统的交通模式。4.郊区与郊区之间交通联系的增加，是20世纪后期美国城市形态变化的一个最重要的方面。4.从20世纪80年代开始，通讯技术的变革，进一步降低了个商业区域间距离远近的重要性。第27页/共34页11.1 殖民地时期到19世纪末11.2 19世纪后期到第二次世界大战11.3 二战结束至今11.4 美国的土地、财富和人口第28页/共34页11.1.1 11.1.1 美国人传统的房地产(A)(A)1.完全所有权的房地产交易完全所有权制度（FEE SIMPLE SYSTEM）的

18、建立，使个人可获得完全的财产权利，包括可以通过出售、出租、交易把这些权利从一个人转移到另外一个人手中。这就产生了吸引大量投资资本并充满活力的房地产市场。早些年时，进入和流出房地产市场的现金非常不稳定，导致交易数量和价格的大范围波动。通过获得土地并将其推销给投机者和移民者的土地投机或者城镇投机行为，是早期美国财富积累的主要方法之一，并且从本杰明富兰克林到乔治华盛顿，主要的商业和政府领导人都参与了。第29页/共34页11.1.2 11.1.2 土地分区和住宅建设(A)(A)1.土地分区尽管联邦或者州政府的公共土地分配方式包括出售或者赠与的上百万英亩土地以及私人投资者和开发商之间的转售，土地本质上可以细分为两种：更多的土地用来耕种或者其他必需的农业用途，相对较少的土地用来供城镇开发用途。随着19世纪城市的发展，越来越多的城市地区以及广阔的乡村土地变为建设用地来建设新的城市。但是，多数的城市土地细分，无论是已经建成并入住还是新建仍然空着，都缺乏有意义的土地使用控制。第30页/共34页11.2.3 2011.2.3 20世纪2020年代房地产业的繁荣（A A）在经历了一战前后一段相对的低迷期后，20世纪20年代城市中心各种形状、尺寸和高度