2011年5月河南郑州区域市场写字楼分析报告26P

1、精选优质文档-倾情为你奉上河 南 郑 州 区 域 市 场写字楼分析报告郑州四合同创房地产营销策划2011年6月专心-专注-专业目 录写字楼市场分析报告（2011年5月）一、郑州写字楼市场概况1.1 历年写字楼市场走势分析如上图所示，2004-2010年期间，除09年严重供不应求外，其他年份办公物业的供求量相对平衡。08年受金融危机影响，开发商放慢了对办公物业的开发力度，导致09年供应量急剧减少。09年随着经济好转，在住宅市场首先复苏的带动下，办公物业销售大增，历年累积的大量库存被消化，使市场供求严重失衡。2010年依然延续供不应求状况，同时市场受强烈通胀预期及住宅市场调控政策影响，大量的投资客

2、入市，导致市场供求两旺，供应量和成交量双双创出历史新高。历年来，办公物业的成交价格呈震荡上行态势，与住宅物业价格（上述价格包含经济适用房）在大趋势上保持一致，但是由于办公物业整体供求量较小，平均仅占全市商品房开发量的5%-10%，因此办公整体均价受个别区域、个别项目的影响较为明显，价格波动幅度远大于住宅产品。从平均涨幅来看，2004-2010年，郑州市办公物业的整体涨幅达到143.5%，平均年复合增长率为16%。其中2004-2006年价格较为平稳，自2006年开始，办公物业价格呈现加速上涨态势，2006-2010年期间涨幅达到118.5%，年复合增长率达21.58%。1.2 2010年写字楼

3、市场概述2010年，办公物业市场供应强劲，批准预售面积为78.31万平米，较09年的21.82万平米增长258.9%；办公物业成交量为93.66万平米，较09年成交量69.61万平米增长34.5%；办公物业成交均价8522元/平米，较09年5252元/平米上涨了62.3%。整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓解，但仍然供不应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010年郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。从办公物业供求量来看，2010年郑东新区和金水区是办公物业供求的绝对主力区域，两者在全市供应量和成交量中所占的比例均达到95%，其他区域有办公物业供应的比例非常低。由于

4、地段、商务氛围、配套环境、档次、配置标准、发展潜力等方面的优势，两区域的办公物业价格也大幅领跑全市，均达到8700元/平米左右的水平。2010年郑东新区CBD内的地标写字楼绿地千玺广场入市，成交均价达24443元/平米，成交面积近3.8万平米，大大拉升了郑东新区乃至全市办公物业的销售价格。2010年郑州写字楼各总价段成交情况结论：n 写字楼的近两年呈现供不应求状态，供需的连续上涨带动价格攀升迅猛；n 写字楼的市场均价与住宅均价（不含经济适用房）相差1000-2000元/平方米；n 整体发展不均衡，在商品房市场占有比例不足10%，供需主要集中在金水区（花园路以东区域）和郑东新区，且受单个项目影响

5、较大。n 2010年写字楼成交总价段分布情况来看，小面积、中等面积、较大面积写字楼的总价分别集中在20-40万、80-120万、180-250万的区间二、区域写字楼项目个案分析2.1王鼎国际楼盘价格：23000元/平方米物业类型：写字楼|商铺装修状况：公共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区CBD商务外环路与九如东路交汇处售楼地址：CBD商务外环路与九如东路交汇处交通状况：乘坐7路、26路、206路、B16、B19等公交车，在商务内环路九如路站下车，向西走100米即到 物业管理：河南省王鼎泓大物业有限公司物业费用：5.00元/平方米·月容 积 率：13.60绿 化 率：12%

6、停 车 位：地下停车位:350个周边配套：郑东新区CBD中央商务区，郑州第47中学新校区，郑州市新房地产交易大厅，万达期货，郑州国际会展中心。备注信息：1栋29层的高层，其中：1-5层为商业裙房， 6-29层为办公区域。2.2领秀国际中心楼盘价格：18000元/平方米物业类型：写字楼|商业装修状况：公共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)售楼地址：商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)交通状况：乘坐7路、206路、26路、B16路、B19路、47路等公交车，在商务外环与商务东二街站下车，即可到达项目。 物业管理：郑州方园物业管理有限

7、公司物业费用：6.00元/平方米·月容 积 率：12.57绿 化 率：21%停 车 位：地下停车位215个周边配套：学校：四十七中、郑东新区幼儿教育研究中心、郑州实验学校、郑东新区幼儿教育研究中心、众意路小学；餐饮：阿锋香港酒楼、迪欧咖啡、金汤鲍鱼、皇府鲍鱼、远景咖啡；银行：中国人民银行、中国银行、农业银行、招商银行、民生银行、光大银行、汇丰银行、广发银行等； 备注信息：一栋30层高层，其中1-4层为商业裙房，5-30层为写字楼。2.3永和国际广场楼盘价格：32000元/平方米物业类型：写字楼装修状况：共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区金水东路与民生路交汇处售楼地址：金水

8、东路与民生路交汇处交通状况：乘坐47路、114路、115路等多条公交车，在金水路农业东路站下车，沿农业路向西走300米，即到 物业管理：郑州派铂利物业管理有限公司物业费用：5.00元/平方米·月容 积 率：5.77绿 化 率：32%停 车 位：地下三层立体车库，1500个停车位 周边配套：学校：郑州四十七中、17中等；住宅：金泰小区、龙腾盛世、金领时代等小区；医院：市中院；银行：中国工商银行、建设银行等；其他：河南省地质博物馆、省交通厅、国土资源局、省出版集团、市工商局、市文化局、市税务局等备注信息：永和国际广场现房销售，面积区间：100-1600平，均价18000元/平，全款98折

9、，按揭99折。详情咨询售楼部。2.4绿地中心千玺广场楼盘价格：45000元/平方米（目前销售35层以下）物业类型：写字楼装修状况：精装修 五星级区 域：郑东新区项目地址：郑东新区CBD中心湖南侧售楼地址：郑东新区CBD商务内环路与商务西四街交叉口五行嘉园C座绿地中心千玺广场品鉴馆交通状况：乘坐26、206、B16、B19等多条公交线路，在会展中心站下车即到 物业管理：上海科瑞物业物业费用：21元/平方米·月容 积 率：5.61绿 化 率：29.80%停 车 位：约1000个开 发 商：河南绿地中原置业发展有限公司 周边配套：学校：47中、河南省实验中学、郑州八中郑东新区校区等；餐饮：

10、 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；银行：汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行；酒店：中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等。备注信息：绿地中心千玺广场前期都是整层销售，价格大概3万元/平方米，三月下旬开始散卖活动，价格也在4.5万元/平方米左右，个别高楼层突破5万元/平方米。2.5 行署国际广场楼盘价格：20000元/平方米物业类型：住宅|公寓|写字楼|商铺内部配套：星级酒店式挑空大堂. 户 型：二居室装修状况：毛坯区 域：郑东新区项目地址

11、：郑东新区正光路与众旺路交汇处售楼地址：正光路与德厚街交叉口。交通状况：26、206、916、43、K115、916快线、47、48、135、305、312、B16、B18 物业管理：河南瑞祥物业管理有限公司物业费用：2.50元/平方米·月容 积 率：3.50绿 化 率：28%停 车 位：900余个地下双层停车位。开 发 商：郑州耀威房地产开发有限公司周边配套：众多行政事业单位，省直单位办公大楼对面精装恒温恒湿大堂；地下恒温标准游泳池2.6绿地之窗楼盘价格：18000元/平方米物业类型：写字楼装修状况：精装修、OA网络地板区 域：郑东新区项目地址：郑东新区东风东路与七里河南路交汇处售

12、楼地址：郑东新区东风东路与七里河南路交汇处交通状况：地铁1号线、5号线 公交123路、K115路、114路等 物业管理：上海圣维仕物业管理有限公司郑州分公司物业费用：8.50元/平方米·天容 积 率：5.50绿 化 率：10%投 资 商：绿地集团停 车 位：地下停车位：3000个开 发 商：河南绿地广场置业发展有限公司 周边配套：绿地之窗周边政府机关单位众多，包括省国土资源厅、省交通厅、省司法厅等10家省级单位，市国税局、市工商局、郑东新区行政服务中心等11家市级机关，电信、石化、矿产等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构。备注信息：一期为1栋24层高层 ，二期为1栋36高层

13、。2.7国泰财富中心楼盘价格：25000元/平方米（日前销售13-27层，现买现用）物业类型：写字楼装修状况：精装修、OA网络地板、楼宇智能区 域：郑东新区项目地址：郑东新区通泰路和外环路交叉口售楼地址：通泰路和外环路交叉口交通状况：公交26、37、77、215、262、87、43、23等 投 资 商：浙江国泰置业有限公司开 发 商：郑州国泰置业有限公司周边配套：47中、汽车东站、未来商圈、河南省艺术中心、国际会展中心、 丹尼斯步行街,省国土资源厅,市中级人民法院,交通厅,同仁医院等。备注信息：总建筑面积约60000平方米,楼高120米,地上30层,1-4层为裙楼.标准层面积约1600，可提供

14、半层600平米和整层1200平米的独立办公空间,采用框架剪力墙结构，可以自由分割。2.8绿地世纪峰会楼盘价格：20000元/平方米物业类型：写字楼装修状况：精装修、OA网络地板区 域：郑东新区项目地址：CBD外环路与众意西路交汇处售楼地址：CBD外环路与众意西路交汇处交通状况：项目所处位置西起中州迎宾大道（原107国道），东至京珠高速公路、北起连霍高速公路，南至机场快速路，可谓四通八达，财路亨通。物业管理：圣维仕物业管理有限公司物业费用：5元/平米/月投 资 商：绿地集团开 发 商：绿地集团备注信息：6层以下70-100平米户型，每套设有独立咖啡间，卫生间。 屋顶设直升飞机停机坪 每楼层独立空

15、调 顶层高6.3平米，可作为复式单元。三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析3.1个案分析3.11 居易摩根中心项目位置示意图居易摩根中心效果图开发商：河南二十一世纪住宅建设有限公司位置：花园路与国基路交汇处开发时间：2011年4月30日售楼部开放，计划开盘时间2011年6月底体量：总建筑面积：地面以上约4.1万平方米，办公用房：3.5万平方米，商业用房0.6万平方米，1-3层为商业，4-27层为办公用房，办公用房面积在120-300平米之间，可自由分割。标准层平面：标准层面积1380平方米车位：地下车位约500个（与居易国际广场共有）硬件配置标准：瓷砖，全楼框架结构，不可自由分割，配4部电梯项

16、目建筑面积外立面层高大堂电梯车位标准层电梯建面比居易摩根中心35000石材+LOW-E玻璃幕3.2挑空9.4米，约1000平米6部三菱高速电梯5001380平米5600：1产品定位：中端写字楼销售情况：该项目未开盘，售楼部4月底才对外开放，目前处于客户积累阶段，根据调研情况及项目产品硬件设施判断开盘均价在10000元/平方米左右。出租情况：计划2012年5月交房，目前施工至结顶项目概述：该项目毗邻地铁2号线和4号线，项目紧邻花园路，在这种情况下，项目定位为高端写字楼，硬件配置也比较高，另外从平面布局来看，该项目平面布局最大的特点就是，布局方正，窄进深，宽面宽的布局，如下图所示：3.2 科技才智

17、名座开发商：河南明天实业有限公司位置：东风路与信息学院路交汇处开发时间：2009年5月开盘，2010年年底交房占地面积：约10亩体量：总建筑面积：约5万平方米，商住用房：4.55万平方米，250间，商业用房0.45万平方米1-3层为商业，4-26层为商住用房，商住用房面积在58-166平米之间。容积率：9.00标准层平面：标准层面积1000平方米108588359166108588359166车位：地下车位约300个硬件配置标准：瓷砖，全楼框架结构，不可自由分割，配4部电梯项目建筑面积外立面层高大堂电梯车位标准层电梯建面比科技才智名座45500瓷砖3挑空两层约6米，约400平米4部电梯3001

18、000平米11125：1产品定位：低端商住楼销售情况：该项目09年5月开盘均价3800元/平方米左右，目前销售均价6800元/平方米，销售面积约3.5万平方米。出租情况：该项目2010年底才交房，目前出租情况较差，根据调研出租率约在20%左右，59平米户型，对外报价租金为1800元/平方米，成交租金约在1500元/平方米左右，租金水平约在0.5-0.8元/平方米·月项目概述：该项目占用姜寨土地，有消息称为明天实业和姜寨村委联合开发项目，手续不全，只接受一次性付款，不能办理按揭，所以售价比较低，从2009年以来至今，该项目销售了约写字楼销售约3万平方米左右。商业未售，开发商自己持有。3

19、.3 郑州时代国际广场开发商：河南华之业房地产开发有限公司（关虎屯社区第二村民组危旧房改造项目部）位置：农业路与经七路交汇处西50米农业路南开发时间：2010年中旬该项目临时接待中心设立，但一直未推出，目前该项目刚进场施工，具体推出时间未定，计划交房时间约在2013年底。占地面积：11852.7平方米（17.78亩）体量：总建筑面积：约8万平方米，其中地上建筑面积约7万平米，地下建筑面积1万平米，原有建筑面积约1.2万平米，新建办公用房：4万平方米，商业用房1.8万平方米，1-6层为商业用房，7-29层为办公用房，办公用房最小面积在150平米以上，商业用房最小面积300平米以上。容积率：6.1

20、8标准层平面：标准层面积1700平方米车位：地下两层地库，地下车位约473个硬件配置标准：LOW-E玻璃幕，全楼框架结构，可自由分割，项目办公面积外立面层高大堂电梯车位标准层电梯建面比郑州时代国际广场40000LOW-E玻璃幕/4731700平米/产品定位：中高端写字楼销售情况：该项目目前刚动工，预计在2011年底推出，根据市场及调研情况判断，销售均价在10000元/平方米以上。出租情况：2011年5月动工，2013年年底交房项目概述：该项目属于关虎屯城中村改造项目，2010年6月即设立临时接待中心，但一直未正式对外销售，2011年5月底才正式动工，目前手续不全。3.4 世博中心蓝堡湾二期写字

21、楼开发商：河南正弘置业有限公司位置：西邻文博东路 北临东风路（位于蓝堡湾二期西北角）开发时间：2011年3月26日开盘体量：总建筑面积：约3.77万平方米，1-2层为商业用房，3-28层为办公用房，办公用房70-148平米之间。标准层平面：标准层面积1449平方米面积套数比例7013029.4%7415635.3%80265.9%945211.8%1175211.8%148265.9%合计442100%车位：地下两层地库，与二期商业公用，约和135平米/个车位硬件配置标准：LOW-E玻璃幕，全楼框架结构，可自由分割，项目办公面积外立面层高大堂电梯车位标准层电梯建面比世博中心37700全干挂石材

22、3.45挑高9米面积150平米8部高速电梯135平米/个1449平米4700:1产品定位：中端写字楼销售情况：世博中心写字楼2011年3月26日开盘销售，开盘销售300余套，目前已经基本售完，实现销售均价近11000元/平方米。出租情况：2010年年底动工，2012年年底交房项目概述：世博中心是蓝堡湾二期中的办公用房，由于位于二期西北角，也是蓝堡湾项目中最邻近科技市场的产品，因此产品定位标准科技市场，科技市场范围内的办公用房全部为低端的写字楼，该项目大的范围仍然定位篇中低端，但要明显优于科技市场目前已存在的写字楼项目。如：外立面全干挂石材，配8部国际一线品牌电梯，9米挑高大堂，3.45米层高，

23、石材精装入户大堂，电梯间、电梯前室面砖配合石材精装修等，从这些配置情况来看，该项目明显由于科技市场已存在写字楼，但与高端写字楼仍然有一些差距。3.5 格林·融熙国际开发商：河南省安融房地产开发有限公司位置：经三路与广电南路交汇处，西邻经三路，北临广电南路开发时间：2011年5月15日正式开始牌号，5月28日开盘（初步确定）2012年底交房占地面积：6359.1平方米（9.54亩）体量：总建筑面积：约5.90万平方米，其中，地下1-2层0.9万平米，地上总建筑面积49965平米，1-5层为商业用房，建筑面积10754.22平方米，6-30层为商住用房，建筑面积39210.5平方米，商住

24、用房单套面积在70-148平米之间。容积率：7.82标准层平面：标准层面积1569平方米70米90米户型面积套数面积套数比一房48.2-49.671758655.535%二房65.19-88.3225021378.2550%三房118.25-130.25759176.7515%合计5100%车位：地下两层地库，247个停车位硬件配置标准：1-5层花岗岩，6-30层褐色真石漆，不可自由分割项目SOHO面积外立面层高大堂电梯车位标准层电梯建面比格林融熙国际39210石材+真石漆3/8部高速电梯2471569平米4900:1产品定位：SOHO公寓，商住楼，户型按住宅设

25、计，可办公，投资性产品销售情况：初步计划本月28日开盘，目前积累客户约1000余组，开盘销售均价预计在11000元/平方米左右。出租情况：经三路沿线写字楼租金在1.3-1.5元/平米·天项目概述：该项目紧邻郑州金融大道-经三路，完全可以定位为纯办公用房，且可定位为高端写字楼，定位为SOHO公寓，是一条折中的路线，降低项目风险。这个项目交房后，使用功能一定是办公，购房者主要看中其位置，进入门槛底，多以小业主投资为主，将来出租，若按照写字楼标准来看待这个项目配置不高。3.6升龙环球广场升龙环球广场地段郑汴路、未来路、中州大道，郑汴商圈，地铁3、4、6号线城市规划郑汴商圈，郑汴大道核心商务

26、区项目规划城市综合体项目升龙凤凰城中的甲级写字楼，A、B座总建面9.4万平米。外立面干挂花岗岩+全玻璃幕墙外立面，LOW-E中空镀膜隔音玻璃建筑结构A座：标准层2045平米，地上28层、地下1层；B座：标准层1900平米，地上28层、地下1层；3米宽候梯厅，10.5米挑高大堂；A座610平米大堂，B座520平米大堂；户型设计A座每层8间，148-403平米，平均每间250平米；B座每层9间，133-354平米，平均每间200平米。内部装修五星级酒店装修标准配套设施A座、B座均为8部高速2.5m/s三菱电梯停车位B座地下一层，共1700个车位，写字楼与住宅、商业共用物业管理升龙物业，物业费5.5

27、元/平米·月开发商上海升龙集团·河南捷宏置业有限公司营销推广“郑汴商圈·三地铁口·唯一5A甲级写字楼”价格及去化2010年8月份开始推出，11月份大客户签约，2011年1月份正式开盘。价格由去年8月份的均价约8500元/平米连续上涨至2011年2月份的均价11000元/平米，其中B座价格略低、A座略高，相差500-1000元/平米。写字楼推出初期曾针对小型投资客户推出返租活动，年返6%、返两年，后该活动取消。2010年成交2.26万平米，均价8609元/平米。3.7曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心地段金水路、未来路、中州大道，新的曼哈顿商圈城市规划行政大道金

28、水路上，毗邻五星级希尔顿酒店，距CBD仅5分钟车程，新老城区中心地带项目规划城市综合体项目曼哈顿广场中的甲级写字楼，总建6.2万方，1-5层商业，6-26层办公，办公总面积4万方。外立面底部干挂花岗岩，办公部分全LOW-E玻璃幕墙建筑结构标准层2000平米，标准层高3.6米，大堂挑高10米、面积750平米户型设计每层10间，平均每间200平米，最小约100平米内部装修五星级酒店装修标准配套设施8部高速三菱电梯，中央空调、新风系统停车位约300个停车位物业管理升龙物业，物业费6.5元/平米·月开发商升龙集团·河南升龙置业有限公司营销推广“比肩希尔顿·国际商务平台”价

29、格及去化2010年11月开盘，开盘均价1.3万元/平米，开过盘后价格调为1.6万元/平米，开过盘后短期内即售罄。开盘至2月底，共成交2.2万平米，均价12410元/平米。3.8荣勋赢座荣勋赢座地段民航路北、燕凤路东城市规划位于金水路、未来路、中州大道附近新兴商圈内，周边甲级写字楼项目集中项目规划单纯一栋写字楼，总建5.9万方，1-4层商业，5-26层办公，办公面积约4万方。外立面南玻LOW-E中空玻璃为主，部分铝扣板建筑结构挑高10米大堂，面积约500平米，标准层面积约1500平米户型设计自由分割，每层4间内部装修南玻LOW-E中空玻璃，卫生间采用科勒洁具，德国菲斯曼锅炉、丹麦格兰富水泵、瑞士

30、ABB开关配套设施8部高速德国蒂森克虏伯电梯，美国约克中央空调停车位地下两层共约200个车位，合280平米/个物业管理开发商河南荣勋置业有限公司营销推广价格及去化2010年成交3.69万平米，均价9110元/平米。营销推广策划推广单位钧城地产；卖点：“定制高端商务”、“整栋整层定制开发”、“世界500强名企总部入驻”、生态/科技/艺术、“原生态写字楼，低碳商务群”价格及去化2010年6月首批A组团开盘，选房客户均为整层购买，当日售罄，成交32652平米，表单均价约9400元/平米，成交均价约8600元/平米。2010年成交均价8550元/平米，成交面积3.2万平米。3.9绿地原盛国际绿地原盛国

31、际地段东风东路与金水东路交叉口，位于建设中的新客运附近城市规划位于规划中的新客运站商圈内项目规划项目总占地240亩，总建筑面积38万，38万平米城市商务综合体，商业+办公+酒店组成，其中8座写字楼总计30万，1座2万酒店（由绿地集团与喜达屋（STARWOOD）联合打造国际星级酒店雅乐轩酒店），6万大型商业中心组成。外立面商业裙房干挂石材，办公部分LOW-E中空节能玻璃加铝板幕墙建筑结构鼎座标准层高3.3米，大堂挑高10米、面积250平米，走廊1.8米，3米宽电梯厅户型设计最小150平米内部装修大堂全石材，走廊地面为面砖，墙为涂料及少量面砖；配套设施鼎座共22部（其中A、B座各6部，C座10部）

32、上海三菱电梯，全生态静音新风系统，VRV中央空调；四大商务配套：商务会议中心、企业展览中心、商务行政中心、娱乐休闲中心。停车位共1850个，其中鼎座510个；合200平米/个物业管理绿地开发商绿地集团·河南老街坊置业有限公司营销推广价格及去化已清盘，部分交房。2010年成交8.9万平米，成交均价7303元/平米。3.10兴达国贸兴达国贸地段紫荆山路与东西大街交会处北50米路西，金成国贸大厦旁城市规划地铁2号线沿线，地处紫荆山路写字楼集中区，西临二七商圈，北临紫荆山商圈项目规划1栋单体写字楼，总建筑面积12万平米，共29层，其中1-4层为商业、5-29层为写字楼，写字楼共有550间。外

33、立面高档石材、LOW-E玻璃与纯铝扣板结合，楼体顶部呈莲花造型建筑结构标准层面积3300平米，标准层高3.15米户型设计主要有220、102、117平米三种户型，分别占45%、27%、27%的套数。内部装饰高档石材、墙砖，大理石电梯门套、石膏板艺术吊顶；公共洗手间品牌卫浴、进口干手器、高级防滑地砖、石材洗漱台；公共走道高级墙面砖、高档地板砖、石膏板艺术吊顶；700平米精装修星级酒店式大堂配套设施10部高速品牌电梯（东芝或西子奥的斯），公共区域有品牌中央空调停车位地下三层停车位，地面上若干物业管理开发商兴达集团·郑州日月潭房地产开发有限公司营销推广“郑州中心·12万平米·地标写字楼”、“紫荆山路最后宝地”、“莲花造型、地下三层充足停车位、”价格及去化2010年10月认筹， 2011年3月26日开盘。认筹交5000元，开盘可享3%优惠，价格9000元/平米。3.2 代表性项目硬件配置明细表项目/名称曼哈顿金融中心升龙环球广场兴达国贸荣勋赢座永和国际绿地原盛国际鼎座绿地之窗1号楼建业总部港行署国际广场世博中心区位金水东路曼哈顿商圈郑汴商圈紫荆山商圈金水东路金水东路高铁新客站商圈高铁新客站商圈龙湖南区，CBD北东