瑞虹新城市场定位学习教案

1、会计学1瑞虹新城市场瑞虹新城市场(shchng)定位定位第一页，共35页。目目 录录因势而变因势而变 地块价值地块价值 交通网络交通网络 城市的多中心化城市的多中心化总体定位形成总体定位形成 从住宅小区到综合社区从住宅小区到综合社区 从创意到时尚创新从创意到时尚创新(chungxn)(chungxn) 时尚创新时尚创新(chungxn)(chungxn)的定义的定义物业定位物业定位 商业商业 办公办公 住宅住宅分期开发分析分期开发分析 分期开发计划分期开发计划 区域定位演化区域定位演化 第1页/共35页第二页，共35页。因势而变因势而变1.1.地块地块(d kui)(d kui)价值价值 内环

2、线的土地价值不断(bdun)攀升；而成片规划开发的土地几乎绝迹 原为虹镇老街的棚户区，为上海 市重点改造(gizo)区域第2页/共35页第三页，共35页。2.2.交通网络交通网络原来(yunli)缺乏主要道路和地铁交通的支持 内环线，周家嘴路，外滩通道；地铁4、8号线建成，10号和12号线在建(zi jin)极大地提高了地块的可及性因势而变因势而变第3页/共35页第四页，共35页。 上海市原有的商业商务功能(gngnng)主要集中在静安、卢湾、徐汇和黄浦区。3.3.城市城市(chngsh)(chngsh)的多中心化的多中心化 上海城区(chngq)规模不断扩大，形成多层次的中心，同时各个中心的

3、功能也开始分化因势而变因势而变第4页/共35页第五页，共35页。 原规划为居住功能为主，拥有(yngyu)配套商业的白领居住小区1.1.从居住小区到综合从居住小区到综合(zngh)(zngh)社区社区 现升级为拥有居住(jzh)、办公、商业、文化和服务的多功能社区总体定位形成总体定位形成第5页/共35页第六页，共35页。 瑞虹周边拥有发展中的创意产业基地，但并不适合项目综合(zngh)社区的特点2.2.从创意到时尚从创意到时尚(shshng)(shshng)创新创新 “时尚创新”的定位结合了瑞安太平桥项目(xingm)的“时尚地标”和创智天地项目(xingm)的“知识创新”的成功经验，拥有与众

4、不同的竞争优势总体定位形成总体定位形成第6页/共35页第七页，共35页。时时 尚尚 创创 新新 社社 区区第7页/共35页第八页，共35页。时时 尚尚3.3.时尚创新时尚创新(chungxn)(chungxn)社区的定义社区的定义创创 新新社社 区区引领城市发展、城市生活的前沿趋势；契合都市(dsh)人群对健康、环保、和可持续性发展的不断追求通过创造性的规划、设计(shj)、和市场推广形成富有创造力的都市环境和印象深刻的市场定位；并吸引对此定位认可的商业、企业和居民的入驻创造独特的社区身份认同；形成多元的城市功能的和谐共处总体定位形成总体定位形成第8页/共35页第九页，共35页。定位定位(dn

5、gwi)(dngwi)为上海市东北部的时尚消费中心为上海市东北部的时尚消费中心创造性的街区商业、开放空间商业的组合(zh)体验性的全新商业形态绿色街区，可持续发展的社区环境物业定位物业定位(dngwi)(dngwi)商商业业第9页/共35页第十页，共35页。彩云彩云(ci yn)楼楼功能：时尚生活购物中心功能：时尚生活购物中心面积：面积：58,000平方米平方米火星阁火星阁功能功能(gngnng)：年轻时尚百货店：年轻时尚百货店面积；面积；35,000平方米平方米银河廊银河廊功能：原创功能：原创(yun chun)设计服饰购物街设计服饰购物街面积：面积：14,000平方米廊平方米廊Total

6、Retail GFA: 212,000 sq m太阳殿太阳殿功能：美食市场功能：美食市场面积：面积：20,00020,000平方米平方米星星堂星星堂功能：运动、潮流购物街功能：运动、潮流购物街面积面积:20,347:20,347平方米平方米分地块商业定位分地块商业定位月亮宫月亮宫功能：休闲、餐饮、娱乐功能：休闲、餐饮、娱乐面积：面积：25,00025,000平方米平方米物业定位商业物业定位商业第10页/共35页第十一页，共35页。上下班人群(rnqn)年轻(ninqng)一族目的地消费者家庭(jitng)消费设计人士商业物业目标客户群体商业物业目标客户群体物业定位商业物业定位商业第11页/共3

7、5页第十二页，共35页。 上海年轻时尚百货，以吸引2035年龄段人群为主。 小型百货店提供(tgng)新的商品及商业概念，能够符合项目整体的“时尚创新社区”的定位。1.1.火星火星(huxng)(huxng)阁阁 独特的年轻(ninqng)时尚百货店和其它中型和大型的百货店显著不同，具有更有针对性的客户群体。 可能的运营商包括日本丸井百货（Marui ) 和泰国罗宾逊百货（Robinson)等。物业定位商业物业定位商业第12页/共35页第十三页，共35页。2. 2. 星星星星(xngxng)(xngxng)堂堂 运动品牌体验中心 吸引(xyn)潮流运动品牌的独立的概念店、体验店、旗舰店的入驻运

8、动赛事概念中心提供少量(sholing)开放的运动场地物业定位商业物业定位商业第13页/共35页第十四页，共35页。3.3.银河银河(ynh)(ynh)廊廊 定位为富有艺术(ysh)设计气氛的原创服饰购物廊 意大利三年展机构提供设计展览和学术交流的机会，以及具有艺术(ysh)气质的咖啡馆等设施 原创廊为从事服装等设计的公司提供原创品牌(pn pi)和本土设计的销售展示场所 可以考虑引入类似长乐路的原创品牌(pn pi)/工作室物业定位商业物业定位商业第14页/共35页第十五页，共35页。4.4.月亮月亮(yu liang)(yu liang)宫宫 上海东北部的时尚休闲地标 拥有新天地北理的功能

9、，即以餐饮、生活时尚为主，少数文化和服务设施 拥有时尚的娱乐表演(bioyn)中心；参考项目为新加坡的St. James Power Station 考虑到客户群体既包括周边的办公(bn gng)人群，也涵盖了周边居民，建议提供虹口区缺乏的国际休闲餐饮；同时也引进俏江南等时尚的中餐，既满足客户需求又维护社区的时尚氛围物业定位商业物业定位商业第15页/共35页第十六页，共35页。5.5.太阳太阳(tiyng)(tiyng)殿殿 崭新的美食、购物、时尚、环保(hunbo)复合中心；健康时尚生活方式的典范 目标客户为对生活品质高要求的人士 将商业和展示表演结合，创造积极(jj)活跃的生活气氛 由富有

10、经验的九光百货超市或城市超市入驻管理物业定位商业物业定位商业第16页/共35页第十七页，共35页。6.6.彩云彩云(ci yn)(ci yn)楼楼 定位为“乐活生活，LOHAS Shopping”的中型购物中心(u w zhn xn) 将乐活为主题的家居生活店和服饰店巧妙混合，创造一个休闲和快乐的购物气氛 以时尚而价格(jig)适中的品牌为主；参考香港又一城项目物业定位商业物业定位商业第17页/共35页第十八页，共35页。就近工作趋势就近工作趋势传统的在市中心工作，在郊区居住的模式带来巨大交通压力传统的在市中心工作，在郊区居住的模式带来巨大交通压力和时间和时间(shjin)(shjin)成本。

11、而就近工作的对企业留住员工和倡导成本。而就近工作的对企业留住员工和倡导平衡的工作生活方式大有裨益。平衡的工作生活方式大有裨益。租金压力租金压力不断上涨不断上涨(shngzhng)的传的传统统CBD办公楼租金办公楼租金对租金能力承受有对租金能力承受有限的制造业企业产限的制造业企业产生了较大的外迁压生了较大的外迁压力。力。而内环内的新兴商而内环内的新兴商务区对外迁的企业务区对外迁的企业有相当的吸引力。有相当的吸引力。集聚效应集聚效应伴随着上海商务功伴随着上海商务功能的多中心化，各能的多中心化，各商务中心的功能也商务中心的功能也产生了分化。产生了分化。各种企业都发现区各种企业都发现区域集聚能够帮助企

12、域集聚能够帮助企业获得人员业获得人员(rnyun)(rnyun)、信息和、信息和客户资源的优势。客户资源的优势。而不同性质的制造而不同性质的制造业企业商务地点也业企业商务地点也产生了分化。产生了分化。区域形象区域形象企业在选择入驻地点时也充分考虑到了区域形象能否符合企业的自身特点。准确的区域定位能够集聚那些对区域形象认同的企业。瑞虹新城瑞虹新城瑞虹的优越地理位置能够成为外迁或新瑞虹的优越地理位置能够成为外迁或新入驻企业的选择之一。而混合功能的规入驻企业的选择之一。而混合功能的规划能够引领就近工作的趋势。划能够引领就近工作的趋势。瑞虹的瑞虹的“时尚创新社区时尚创新社区“定位能够创造独特的区域定位

13、能够创造独特的区域形象，吸引大量的创新型消费品制造企业入驻，填形象，吸引大量的创新型消费品制造企业入驻，填补上海商务中心的空白。补上海商务中心的空白。物业定位物业定位办公办公第18页/共35页第十九页，共35页。浦西浦西CBD服务业服务业制造业制造业陆家嘴陆家嘴金融业金融业服务业服务业徐家汇徐家汇制造业、制造业、服务业服务业北外滩北外滩航运航运(hngyn)贸易贸易漕河泾漕河泾高新技术高新技术(o xn j sh)瑞虹新城瑞虹新城竹园竹园(zh yun)金融后台金融后台张江张江高新技术高新技术KIC高新技术高新技术虹桥虹桥制造业制造业贸易贸易4号线号线2号线号线7号线号线10号线号线1号线号线

14、物业定位物业定位办公办公创新型消费品企业集聚区创新型消费品企业集聚区第19页/共35页第二十页，共35页。耐用(niyng)消费品快速消费品消费品企业消费品企业(qy)(qy)分类分类食品饮料消费者电子产品服饰儿童用品运动用品家居用品住房(zhfng)个人护理便利品选购品特殊品非渴求物品物业定位物业定位办公办公第20页/共35页第二十一页，共35页。消费品企业消费品企业(qy)(qy)分析分析1.品牌形象 非常重视品牌形象，品牌和市场(shchng)定位是消费品企业的重要竞争力 时尚创新社区的项目(xingm)定位将有助于提升入驻的消费品企业的品牌形象物业定位物业定位办公办公第21页/共35页

15、第二十二页，共35页。消费品企业消费品企业(qy)(qy)分析分析2.产品 产品的更新(gngxn)速度快，创新要求高，产品的生命周期较短 街区型的消费中心模式能够(nnggu)提供给企业的创新产品以独特的试验场所物业定位物业定位办公办公第22页/共35页第二十三页，共35页。消费品企业消费品企业(qy)(qy)分析分析3.客户 由于(yuy)是B2C的形式，客户数量多，业务频繁；需要和客户良好的互动。 良好的规划，优美的环境，周到的服务所能够(nnggu)满足企业接近客户的需求。物业定位物业定位办公办公第23页/共35页第二十四页，共35页。创新型的消费品企业潜在创新型的消费品企业潜在(qi

16、nzi)(qinzi)租户租户物业物业(w y)(w y)定位办定位办公公第24页/共35页第二十五页，共35页。其它类型其它类型(lixng)(lixng)企业潜在租户企业潜在租户物业物业(w y)(w y)定位办公定位办公上海同济(tn j)规划设计研究院信用卡服务中心Insurance第25页/共35页第二十六页，共35页。定位定位(dngwi)(dngwi)为为“乐活社区乐活社区” LOHAS Community” LOHAS Community上海市中心城区的“健康、环保、快乐和可持续发展的居住社区”利用各地块景观/商业/办公/交通的优势，设定不同的目标客户群体满足不同的目标客户群体

17、的住宅产品的需求，提供社区内居住升级(shng j)的机会物业定位物业定位(dngwi)(dngwi)住宅住宅第26页/共35页第二十七页，共35页。分地块住宅分地块住宅(zhzhi)(zhzhi)定位定位乐活都市(dsh)居乐活家庭(jitng)居乐活公园居乐活公园居乐活设计居物业定位物业定位住宅住宅第27页/共35页第二十八页，共35页。乐活都市乐活都市(dsh)(dsh)居居 目标客户是青年(qngnin)白领，处于事业起步阶段 提供便利的交通和就近的商业配套较小的房型社区内有年轻人交流(jioli)的场所物业定位物业定位住宅住宅第28页/共35页第二十九页，共35页。乐活设计乐活设计(

18、shj)(shj)居居 上海东北部创意(chun y)产业的成功人士；对设计和生活品质有高要求的商旅人士 知名设计师打造；拥有前卫的建筑(jinzh)及室内设计风格物业定位物业定位住宅住宅第29页/共35页第三十页，共35页。乐活家庭乐活家庭(jitng)(jitng)居居 目标客户(k h)为上海及中国中高端家庭客户(k h)；可能2代居；怀有市中心居住的身份认同感。 注重健康(jinkng)的社区气氛；关注商业配套、教育设施、会所和社区绿化物业定位物业定位住宅住宅第30页/共35页第三十一页，共35页。乐活公园乐活公园(gngyun)(gngyun)居居 目标客户(k h)为国内、港台及国外高端家庭客户(k h)； 正对和平(hpng)公园景观的高端住宅；临近地铁的公园住宅 较大的房型和低调的奢华感受物业定位物业定位住宅住宅第31页/共35页第三十二页，共35页。