养老养生社区思考

1、误区一：60岁以上统一被称为老人，他们的需求和生活方式也被“同一化”养老养生地产的认识误区养老养生地产的认识误区 随着年龄的变化，老人们对社区养老的有关服务项目的需求也不同。从统计数据看，除了医疗保健是每个年龄段的老人所需求以外。50岁以下的人比较注重精神方面的享受，他们对娱乐和健身服务的需求比较大，所占的比例分别为68.42%和57.89%。而80岁以上的老人因为年纪较大，行动不便，子女经常不在身边所以对家政服务和聊天服务的需求相对较大，它们所占的比例都是66.67%。 误区二：养老养生社区被等同于传统养老院养老养生地产的认识误区养老养生地产的认识误区内容传统养老机构养老养生社区选址一般分布

2、于成熟社区；属地化分布，服务于当地或周边居住老人自然环境好、交通便利的近郊人群困难老人为主（以不能自理和半自理居多）中高端养老人群（全老龄段）产品以固定面积的标准间为主养老设施完备的老年养老专门社区房型多样，可选择性较多可供老人体验居住、子女探望居住产品类型单一的宿舍式公寓居家式公寓安养式公寓度假公寓收费收费统一标准，档次没有区分可根据自己的经济条件、健康状况选择住房类型、等级和服务档次入住方式租住多种形式（包括出售产权、产权酒店式、会员制、租住式等）配套解决吃、穿、医等基本生理需求自用满足老人医疗、教育、餐饮、休闲娱乐活动等多方面需求自用自用+ +商业化运商业化运营营服务常规服务（安全检察、

3、换洗、清扫房间、介助、介护或专护服务）常规服务+教育文化、休闲娱乐、生态旅游等其他增值服务误区三：养老社区仅针对老人服务养老养生地产的认识误区养老养生地产的认识误区临时居住；周末与常住园区的子女、父母团聚；全国多项目选择休假地点；在身体养生的同时接受EMBA教育；常住园区；优越的养生资源和社区人文资源；为老人定制专属的会员服务套餐：医疗、急救、救助、家庭服务；解决空巢老人问题常住园区，健康成长；在森林中享受国际级教育；解决家长关心安全、交通、饮食、健康问题。误区四：养老社区就是一种住宅区的类型养老养生地产的认识误区养老养生地产的认识误区养老社区不等同于普通住宅区,不仅能提供居住生活、餐饮、医疗

4、护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活,还能根据客户的身体情况进行分区照管,比如独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆障碍区等，成为一种专业的社区形式。在美国成熟的养老社区,入住率可以达到95%,远高于酒店的平均入住率。更重要的是,老人在养老社区的平均居住年限超过10年,很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20年至30年 。养生养老养生养老地产项目地产项目旅游配套旅游配套休闲配套休闲配套特殊设计特殊设计度假配套度假配套生活配套生活配套健康配套健康配套运动设施康复疗养商业购物超市餐饮酒店、会所会议中心老年大学健身中心无障碍设计子母房设计老年公寓设计风景区体验区游乐场温泉、洗浴

5、茶馆垂钓、马术充分利用良好的自然资源及便利的交通条件基础上，大力打造旅游、休闲娱乐、健康、生活、度假、商务及社区配套功能，为养生养老提供优越的条件，同时能够满足短期及长期居住的需要。娱乐配套娱乐配套拓展设施酒吧KTV社区服务社区服务物管服务家政服务托管服务项目配套养老养生地产的认识误区养老养生地产的认识误区养老养生养老养生地产项目地产项目CCRC的社区建设养老养生社区概念之养老养生社区概念之CCRCCCRCCCRC全称是Continuous care retirement communities，即持续照护退休社区，典型的CCRC三部分组成：独立生活住宅 辅助生活住宅 护理之家颠覆传统养老院，

6、创造体现人文关怀的老年生活共享模式大幅度降低社区入住成本，创造多数人可承受服务模式规模经济和流程创新，降低社区运营和医疗成本市场化运作，创新经营模式 持续照护退休社区:实质是生活照护社区,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。它营造的是老年人退休以后的新的生活方式。 CCRC社区的一般区域划分： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区* 入住者的居住经历往往是这样的： 开始的时候，在独立生活区居住和生活； 当身体机能/健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）； 最终，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理

7、区。CCRCCCRC社区介绍社区介绍养老养生社区概念之养老养生社区概念之CCRCCCRCCCRCCCRC社区参考点：社区参考点：CCRC居民住院照顾方面天数短、次数少一般保守老人比较比较平均价格贵、次数多时间长在护理之家照顾方面次数、天数多在护理之家照顾方面次数、天数少在机构式照顾方面居住天数较多、花费较少在机构式照顾方面居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。养老养生社区概念之养老养生社区概念之CCRCCCRC国外养老养生社区的

8、模式国外养老养生社区的模式类型形式客户特点租售方式开发主体常见国家居家生活型联系照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的老年人必要时提供辅助和护理服务租赁或出售开发商美国 日本活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富出售为主开发商美国 日本独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户不提供就餐、交通、不组织社区活动租赁或出售政府为主欧洲、新加坡老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务租赁为主政府为主欧洲辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理

9、，需专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务，包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等出租开发商美国 日本家庭找俩社区各种年龄阶段的人，包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等提供短工服务，主页的护士照料出租开发商美国 日本辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗或恢复提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工出租政府所有国家老年痴呆院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租政府所有国家中国养老产业总体状况中国养老产业总体状况中国老龄人口催生的市场需求老龄消费品市场老龄住房市场社区居家养老服务市场老龄教育市场老

10、龄市场的投资需求 老龄人口资本市场需求 老龄人口精神文化需求 养老资源改建需求 老龄护理服务市场老龄旅游市场中国养老产业现状中国养老产业现状 Age Pyramid 1990-2050Age Pyramid 1990-2050 国内养老养生社区市场现状国内养老养生社区市场现状政府开始高度重视养老问题，并制定一系列优惠扶植政策，并通过不断完善的养老保障体系，为养老市场的壮大提供有力保障。多家险资和房地产开发商抓住养老地产契机，结合自身产业优势，试水养老地产，并开始全国战略化布局我国未来老龄化趋势明显，随着老年人更加重视精神层面的追求，现有的传统家庭养老方式已经不能满足老年人在生理和心理上的需求养

11、老养生社区正面临着前所未有的发展机遇国内养老养生社区市场现状国内养老养生社区市场现状保险公司和房地产公司看好养老社区项目保险行业泰康人寿泰康人寿：以22亿元注册资金，成立泰康之家投资有限公司；投资10多亿元，在北京昌平区中关村生命科学园建设总占地253亩的后援中心；包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区；中国人寿中国人寿：中冶寰泰生态城投资有限公司由中冶集团、泰威集团、横店集团等知名企业共同投资成立的地产开发公司，企业凭着雄厚的开发实力，与中国人寿联手致力打造中国养老产业。中冶寰泰与中国人寿

12、签署了国寿养老投资战略暨廊坊万庄生态城项目合作协议，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元，将成为环渤海京津冀区域新型养老养生基地的标杆。 合众人寿：合众人寿：在武汉市蔡甸区计划投资100亿元，总建筑面积160万平方米左右，建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地。平安、太平洋、幸福人寿、新华人寿平安、太平洋、幸福人寿、新华人寿等保险公司都对养老项目表现出极大的兴趣。其他投资者中国红十字基金会中国红十字基金会扬州耀阳老年公寓 、北京耀阳老年公寓 、浙江富春江耀阳老年公寓 中华慈善总会中华慈善总会规划建设鄂尔多斯华夏九九城 各地的民政部门各地的民政部

13、门美国的对冲基金与收购集团城堡投资、日本的ZECS集团希望投资中国养老产业 国内养老养生社区市场现状国内养老养生社区市场现状国内国内养老养老养生养生社区社区商业运营模式商业运营模式市场类别运营模式代表项目出售产权形式按揭或付清房款北京太阳城、上海绿地21城孝贤坊产权酒店北京太阳城租赁制形式会员制上海亲和源保证金制杭州金色年华租金制上海亲和源和杭州金色年华的安养式公寓本项目本项目机场机场市中心市中心2小时车程小时车程项目选址区位分析项目选址区位分析2小时车程小时车程园区选址有大量的自然生态资源，能够为居民提供森林，花卉，建设农业产品和花卉基地符合静、净、境的景区标准，远离工业和市镇，具备山、林、

14、河、湖等基本自然景观要素。周围有便利的交通条件，社区居民能够快捷的到达市区，完成出行。周围有重要城市或者重要景区，能够便捷利用城市的现代化资源或是景区的自然资源。国内国内养老养老养生养生社区社区选址区位分析选址区位分析1 1 异地养老模式异地养老模式国内养老养生模式总结分析国内养老养生模式总结分析以经营模式为例以经营模式为例国内养老养生模式总结分析国内养老养生模式总结分析以经营模式为例以经营模式为例异地养老模式：健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老异地养老模式：健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强相结合，灵活性强2 2 度假基地连锁养

15、老模式度假基地连锁养老模式国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以经营模式为例以经营模式为例度假基地连锁养老模式度假基地连锁养老模式国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以经营模式为例以经营模式为例度假基地连锁养老模式：利用良好的自然资源环境，嫁接专业化健康管理服务，采度假基地连锁养老模式：利用良好的自然资源环境，嫁接专业化健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体3 3 分时度假式养老模式分时度假式养老模式国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以经营模式为例以经营模式为例国内养老养生模式分析国内养老养生模式分

16、析以经营模式为例以经营模式为例分时度假养老：养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高分时度假养老：养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式4 4 居家型养老模式居家型养老模式国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以经营模式为例以经营模式为例国内养老养生模式分析以经营模式为例以经营模式为例在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经

17、营方式向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式热带特色的自然资源国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以地域性特征为例以地域性特征为例1 热带、亚热带海岛避寒模式热带、亚热带海岛避寒模式2 2 宗教民俗养生模式宗教民俗养生模式养生园在四川可以依附丰富的宗教特色的文化资源国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以地域性特征为例以地域性特征为例*关键词：温泉 湖滨 山川养生园项目可以倚借其独特秀丽的湖滨山川景色，结合其独特的温泉资源，塑造一个温泉资源和山川景色相结合的形象标杆。3 3 湖滨山川养老模式湖滨山川养老模式国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以地域性特征为例以地域性特征为例

18、4 北京卫星城模式养生园在北京郊区可以依附其便捷的大城市资源以及便利的交通项目定位：北京是有着千年历史的国家历史文化名城，同时也是一座现代化的大都市，有着众多的CBD，容纳人数众多的白领阶层，我们可以将本项目打造成都市的卫星城，给众多白领提供又一个居住选择，或者为都市内的中老年阶层提供一个养生休闲的好去处。北京现代化的CBD国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以地域性特征为例以地域性特征为例*关键词：传统 北京具有浓厚的文化底蕴，为都市白领和养生人群居住，足以为白领提供居住和养生的第二选择。国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以地域性特征为例以地域性特征为例北京卫星城模式北京卫星城模式

19、*关键词：自然 北京郊区的卫星城式的养生园项目，可以借助郊区丰富的自然资源，北京具有秀丽的自然风光，香山红叶，雄伟的万里长城，形成住在郊区，工作在北京城内的特殊模式国内养老养生模式分析国内养老养生模式分析以地域性特征为例以地域性特征为例北京卫星城模式北京卫星城模式成功关键（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境国内养老养生社区案例分析国内养老养生社区案例分析无障碍设计： 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手 户内紧急呼叫与电子安防系统； 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度； 感应门锁替代旋转式钥匙；

20、 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重： 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅； 传统观念子女与父母同住：大户型多卧室； 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间； 会所成为老年人相互交流活动的主要空间； 在园林区里都开辟了小型平台作为交流空间。成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计国内养老养生社区案例分析国内养老养生社区案例分析主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群。位于社区中央，主要以社区中心、康体医疗中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医

21、护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等国内养老养生社区案例分析国内养老养生社区案例分析成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等大型康体中心：康体中心接近8000平方米，游泳池、

22、健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；老年大学:是北京市第一家社区内老年大学，开设芭蕾、陶艺、书法、雕刻等课程，部分课程由社区中的老年人担当教师；开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；国内养老养生社区案例分析国内养老养生社区案例分析精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节，3次新年音乐会， 社区运动会、游园会、文艺汇演、展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部

23、、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：成功关键点（四）：多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织国内养老养生社区案例分析国内养老养生社区案例分析养老养生产业总结与展望养老养生产业总结与展望养老养生产业总结与展望现状总结一：土地性质是影响养老地产开发的关键问题现状总结一：土地性质是影响养老地产开发的关键问题目前尚无“养老产业用地”的划分，以何种方式取得何种类型土地开发养老地产，将影响随后养老地产运营模式的选择。养老模式长住养老候鸟式养老异地购房养老度假旅游连锁养老居家式养老分时度假休闲养老用地性质国有土地划拨国有土地出让集体土地运营主体开发商政府及社会机构运营方式出

24、租出租与出售兼顾会员制养老养生产业总结与展望养老养生产业总结与展望现状总结二：空气清新，有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律现状总结二：空气清新，有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，现有养老住宅对周边自然生态环境要求较高，均存在一定依赖性老年人特征活动半径缩小，不适宜远距离活动，希望有良好的居住环境关注健康：开始关注养生保健偏好安静：对嘈杂的环境比较反感，喜欢安静的生活环境；生态自然：对生态自然的设施有潜在的需求养老模式长住养老候鸟式养老异地购房养老度假旅游连锁养老居家式养老分时度假休闲养老环境资源强势景观资源一般生态资源无自然生态资源养老养生产业总结与展望养老养生产业总结与展望现状总结三：强调配套设施现状总结三：强调配套设施的多功能复合，满足老年人的多功能复合，满足老年人多方面需求多方面需求除以休闲度假功能为主的候鸟式养老对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合性，除满足老年人生理及精神上的多元化需求，也要满足子女教育、探望、休闲、购物、旅游等需求，甚至考虑其投资价值。养老模式长住养老候鸟式养老异地购房养老居家式养老度假连锁休闲养老分时度假式养老功能体系居住医疗护理康体养生休闲娱乐学习交流精神实现亲子休闲度假投资养老养生产业总结与展望养老养