资产评估事务(一)不动产评估的市场法知识点

1、不动产评估的市场法第二节不动产评估基本事项的明确及清查核实一、不动产评估基本事项的明确（一）明确评估目的不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。（二）了解评估对象即对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。对不动产实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。对不动产的权益状态了解的内容包括：

2、土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。（三）明确评估基准日确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。二、现场调查1. 现场调查的内容（1）实物状态土地使用权评估现场调查的主要内容包括:评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照；估价对象内外部装修（装饰）、设施设

3、备、利用现状、维护保养、物业管理。（2）权利状态针对土地使用权的权利状态，应关注下列权属文件资料： 土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证； 土地转让合同、法院判决书、法院裁定书、土地权属登记资料； 共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费； 规划条件、土地使用限制。针对建筑物的权利状态，应关注下列权属文件资料： 房屋权属登记资料、房屋所有权证、房屋销售/购买合同、房屋转让合同； 房屋租赁合同、房屋租赁证； 法院判决书、法院裁定书等。（3）区位及交易状况 区位特性分析。所在区域：行政区、功能区；所处地段：微观坐落，临街状况；周边环境：邻里、污染、

4、商业氛围、产业聚集等。 交易状况分析。已建成同类物业的租售情况；现有及在建同类物业情况；空置率、交易结构、交易趋势。 功能价格分析。基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气）；房型、朝向；多途径分析。（4）财务核算情况 账面价值要了解不动产的原始入账原值、账面净值等情况；要了解往来科目中涉及不动产的核算情况，如应收应付（应付未付工程款、续建成本、欠缴税费）等；要注意不动产在不同会计科目中的核算情况，如固定资产、投资、无形资产、存货等。 损益情况 纳税情况 会计准则要求投资性房地产公允价值、房地产减值测试评估等。2. 收集的资料清单涉及选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据，包括实物状况资料、权

5、利状况资料、区位状况资料、交易情况及周边同类不动产租售情况资料、财务状况资料等。具体如下：（1）评估对象的基本情况，如产权、平面图、照片等;（2）有关评估对象所在地段的环境因素和区域因素资料;（3）与评估对象有关的不动产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等;（4）国家和地方涉及不动产评估的政策、法规和定额指标。3. 清查核实的方法和手段（1）清查核实的方法（逐项调查或抽样调查）不动产评估，应当对不动产进行现场逐项调查，确定不动产是否存在，明确不动产存在状态并关注其权属。评估实践中，对于数量较大的不动产，可以采用抽样方法进行现场调查。应当了解采用抽样调查方式的局限性，充分考虑抽样风险，

6、在制定抽样方案时，应当对抽样风险进行测算。同时，也要在评估报告中进行恰当的披露。另外，如果因客观原因等因素限制，无法实施现场调查，资产评估专业人员应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露。（2）清查核实的手段通常可以采用目测、询问、借阅不动产使用单位提供的档案资料、利用专业机构出具的鉴定意见等。评估实践中，一般通过目测现场了解不动产的外观、使用状态。通常在现场勘查时资产评估专业人员很少使用专业的不动产鉴定，特别是对基础和结构等。许多不动产的鉴定需要国家有关部门核发的特殊资格，大部分资产评估机构不具备此条件，如必须进行某些特殊鉴定，则要聘请有资格的专业机构进行。在不动产清查核实中，资产评估专业人员

7、可以利用专家及其工作成果，如专业机构出具的技术鉴定报告、检测报告、律师出具的法律意见书等，也可以要求相关当事人提供保证书或承诺函等。第三节不动产评估方法一、市场法（最常用的评估方法）二、收益法（最常用的评估方法）三、成本法（基本方法）四、剩余法五、基准地价系数修正法评估土地（我国不发达地区常用）一、市场法（一）概述1. 基本思路依据替代原则,通过对与评估对象类似的不动产的交易价格的修正调整，得出评估对象在评估基准日的价值。2. 前提条件只要具有充分、活跃的房地产交易，能够取得适合的类似房地产交易实例，即可应用。（1）需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场;（2）被评估不动产的市场参照物及

8、其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。3. 适用范围在下列情况下，市场法往往难以适用:（1）没有发生不动产交易或在不动产交易发生较少的地区;（2）某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如古建筑等;（3）很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等;风景名胜区土地;（5）图书馆、体育馆、学校用地等。4. 计算公式市场法就是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正，而得到被估不动产在评估基准日的市场状况下的价值。市场法的基本计算公式是P=PXAXBXCXDXE（4-1）式中：P-被估不动产评估价值；Pz-可比交易实例价格；A-交易情况修正系数；B-交易日期修正系数；C区域因素修正系数；D个

9、别因素修正系数；E权益状况因素修正系数。注意：交易情况修正是将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格。组成不动产区域等因素的各个构成因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。（二）应用市场法评估不动产的程序1收集交易实例（1）必须有充分的交易资料（运用基础和前提条件）收集交易实例，并不是执行评估业务时的一项工作，而是一项日积月累，时刻关注不动产市场变化，随时搜集有关不动产交易实例的经常性工作。（2）交易实例必须真实应是实际成交的真实案例，不能简单利用网络等媒体上发布的“案例”作为交易实例。（3）交易实例的内容至少应包括不动产基本状况（建筑结构、门牌号码、面积、楼层等）、交易方基本情况、交易方式、成

10、交日期、交易目的、成交价格（付款方式、融资条件、税费负担）等。2.选取可比实例（1）选取可比实例应符合下列要求 是评估对象的类似不动产；成交日期与评估时点相近,不宜超过一年;如果不动产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日的间隔可长一些。如果市场变动剧烈,变化较快,则宜选取较近时期的交易实例,最好是一年以内的。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（2）造成成交价格偏差的主要因素（非正常价格） 有利害关系人之间的交易，如亲友之间、有产权等利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间,通常都会以低于市场价格进行交易； 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易，如急于脱售或急于购买; 采取拍卖、挂牌、协议

11、等不同交易方式，往往使房地产交易表现出不同的价格; 交易税费非正常负担的交易; 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易; 相邻不动产的合并交易; 受债权债务关系影响的交易; 其他特殊交易的情形，如不动产开发土地出让，包含保障性住房的相关条款等。通常情况下，有上述情况的交易不易作为交易案例。但遇到市场交易不充分、交易不活跃，进而与评估对象情况相似或相近的案例不足时，也可以适当分析、考虑特殊交易情况的案例，但必须将特殊交易情况的案例修正到正常交易，要测定其交易价格与正常价格发生偏差的程度，需经分析后量化处理。3建立比较基础（1）统一财产范围确定可比实例的成交价是否包含债权债务，是否包含不动产以外

12、的其他资产或权益，是房地合一还是房地分离，不动产是否存在附带不动产或权益以及上述情况与估价对象不动产是否一致或存在差异。（2）统一付款方式确定可比实例成交价的付款方式是否存在分期，确定分期长短、分期次数，通常以一次性全额付款为标准进行“折算”。（3）统一税费负担按照相关规定，房地产交易的税费应由交易双方负担，但实际交易中常有一方负担的情况，应确定并“折算”为一致。(4) 统一计价单位确定是采用单价还是总价，币种一般采用人民币，确定面积的内涵及计量单位并“折算”为一致。【说明】收集交易实例、选取可比实例、建立比较基础是房地产市场法评估最重要的步骤,也是采用市场法评估成败的关键。4. 对可比实例价

13、格进行因素修正(1)交易情况修正情形1：直接修正【说明】如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之则大于100。需要修正的情况包括： 有特殊利害关系的经济主体间的交易如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易。 交易时有特别的动机急于脱售或急于购买最为典型。如按照相关政策，限期处置低效闲置不动产，往往会使交易价格降低。 采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式往往使房地产交易表现出不同的价格。 其他特殊交易的情形如房地产开发土地出让中，包含保障性住房的相关条款。情形2：其他情况需要测定其交易价格与正常价格发生偏差的程度，则需

14、经分析后量化处理。(2)交易日期修正利用价格指数进行修正的公式如下：3）权益状况修正包括土地使用权性质、土地使用权年限、城市规划限制条件、土地使用管制、其他权利设立情况、其他特殊情况等。（4）区域因素修正 区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、使用限制、产业集聚程度等。 区域因素的影响依赖于评估专业人员的经验与判断，在实际比较中，往往将修正的区域因素列表，采取分别打分的方法进行。 具体修正方法有直接比较法和间接比较法。方法1：直接比较法一般是以估价对象房地产的区域因素为基准，分值设定为100。区域因素修正后的可比实例价格二可比实例价格X区域因素修正系数方法2：间接比较法设定一宗标准房地产，以标准房地产的区域因素为基准，基准分仍设定为100。将评估对象与可比实例的区域因素分别与标准房地产的区域因素比较，并逐项打分