思源顾问2006年烟台市天鸿凯旋城5号6号楼市场研究及设计建议

1、20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2 2提提 纲纲1.1.烟台市住宅市场研究烟台市住宅市场研究2.2.烟台市客户需求分析烟台市客户需求分析3.3.天鸿凯旋城天鸿凯旋城5 5、6 6楼设计修改建议楼设计修改建议附录附录. .烟台市房地产市场概览烟台市房地产市场概览20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3 3在售住宅基本信息在售住宅基本信息(1)(1)区域区域项目名称项目名称位置位置是否观是否观海海规模规模( (万平米万平米) )销售均价销售均价( (元元/ /平米平米) )销售率销售率莱山区南山世纪城世纪华府莱山区银海路东侧观海52430060黄海城市花园5期莱山区滨海路无海

2、景10450090海天名人广场5号楼莱山区滨海中路31号北面观海2.13780050台湾村2期莱山区红旗东路无海景10580030银河怡海山庄莱山区滨海中路无海景4690085响水山庄莱山区红旗东路东侧观海0.5520040芝罘区华侨新城芝罘区环山路无海景1.4490045开发区海公馆烟台市开发区长江路北面观海7海阔天高烟台市开发区泰山路北面观海8逸海翠庭烟台市开发区昆仑山路 北面观海154600起60数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4 4在售住宅基本信息在售住宅基本信息(2)(2)区域区域项目名称项目名

3、称销售均价销售均价( (元元/ /平米平米) )建筑结建筑结构构主力户型主力户型装修状况装修状况莱山区南山世纪城世纪华府4300板塔结合161平米三居105平米两居毛坯1楼公寓精装500元/平米黄海城市花园5期4500板塔结合150平米三居毛坯海天名人广场5号楼7800塔楼200平米四居毛坯台湾村2期5800板楼150平米三居毛坯银河怡海山庄6900板楼180平米四居毛坯响水山庄5200板搂140平米三居毛坯芝罘区华侨新城4900板楼170平米三居毛坯精装修开发区海公馆板塔结合毛坯海阔天高塔楼60平米一居精装修逸海翠庭4600起板楼130平米三居毛坯数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据数据来

4、源：烟台市房地产网、现场市调数据20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问5 5在售住宅项目总结在售住宅项目总结u 烟台市在售住宅项目总量不大，大多数在售项目已经进入尾盘销售期可供购买住宅面积烟台市在售住宅项目总量不大，大多数在售项目已经进入尾盘销售期可供购买住宅面积大约大约4545万平米左右万平米左右u 在售住宅主要集中在莱山区，开发区供应量其次，芝罘区除本项目外只有华侨公寓在售；在售住宅主要集中在莱山区，开发区供应量其次，芝罘区除本项目外只有华侨公寓在售；莱山区在售项目海景房可购买量不多，约莱山区在售项目海景房可购买量不多，约3030万平米左右，开发区只有逸海翠庭项目整体万平米左右，开

5、发区只有逸海翠庭项目整体规划较好规划较好u 海景项目主力户型基本在海景项目主力户型基本在150150平米以上，部分项目以平米以上，部分项目以180180平米以上四居作为项目主力产品平米以上四居作为项目主力产品u 在售项目中基本为毛坯交房，产品形式较单一在售项目中基本为毛坯交房，产品形式较单一u 海景房均价已超过海景房均价已超过45004500元元/ /平米，部分项目价格超过平米，部分项目价格超过75007500元元/ /平米平米u 烟台海景房整体销售状况较好，产品较好的项目基本都出现抢购的现象，购买力强劲烟台海景房整体销售状况较好，产品较好的项目基本都出现抢购的现象，购买力强劲20222022

6、年年4 4月月思源顾问思源顾问6 6即将入市住宅即将入市住宅项目名称项目名称位置位置规模规模( (万平米万平米) )项目规划项目规划目前状目前状态态销售价格预销售价格预期期( (元元/ /平米平米) )金海岸花园2期莱山区滨海路3.2主力户型150平米三居，精装修8000元起鲁花东上海赋莱山区滨海路3.75栋板式高层200平米四居为主力户型动工9000元起北京正橹51号地块芝罘岛西海岸10.315.4低密度花园洋房前期规划数据来源：烟台市土地储备中心、现场市调数据数据来源：烟台市土地储备中心、现场市调数据u烟台房地产形式的利好，加块了外地开发商的挺进步伐也加剧了烟台房地产市场的竞争u从06年将

7、入市的海景高档住宅来看，总供应量在30万平米左右，规划产品面积较大，对本项目未来销售将有不小的冲击20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问7 7近期土地出让状况近期土地出让状况宗地序号宗地序号土地位置土地位置出让面积出让面积（平方米）（平方米）可建面积可建面积（平方米）（平方米）用地用地性质性质200556号幸福中路62号宗地15946.345000商业办公2005 57号幸福六村旧村改造宗地环海路以西，其余至规划路113537120742住宅兼容商服2005 58号幸福七村旧村改造宗地（一）东临环海路，西临海港小区，北临烟台木材公司，南临村保留住宅56839155535住宅兼容商服20

8、05 59号幸福七村旧村改造宗地（二）东临环海路，西临海港小区，北临村保留住宅，南临规划路62803200565号开发区-3号小区开发区天山路西侧-3号小区17807.0235614.04住宅20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问8 8宗地序号宗地序号土地位置土地位置出让面积出让面积（平方米）（平方米）可建面积可建面积（平方米）（平方米）用地用地性质性质20061号胜利小区项目宗地东至胜利路，西至西南河路南至建昌南街,北至南大街214467820000住宅、商业、办公20062号体育场区域改造项目宗地南通路以东，环山路以北体育场以西，建昌南街以南区域99043185000居住及文体用地

9、可兼容商业办公20063号三滩小区旧村改造宗地滨海路以西,刘家滩、于家滩、孙家滩区域内450604694071住宅、商服20064号滨州医学院烟台校区东侧宗地东至规划路,南至孔家滩用地西至刘家滩用地,北至军事管制区、刘家滩用地56984121839商业、服务业20065号远陵夼居住小区宗地山海路以东，远陵夼村界内310428384300住宅、商服20066号卧龙初家、夏家旧村改造宗地北至卧龙初家、夏家用地，南至规划路西至二职专，东至水库范围598800552700住宅、商服20067号原芝罘区法院宗地市府街以南、向善街以东平安街以西、南至用地边界498012500居住兼容商业、办公20068号

10、海港路D区宗地光国巷以西，西莱巷以东，北马路以南，北大西街以北26425169767居住、商贸办公20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问9 9土地市场总结土地市场总结结合本项目海景高档住宅来看：结合本项目海景高档住宅来看：u 烟台市在出让土地中，幸福村改造带来的土地放量为未来烟台市房地产市场带来近30万的供应量，但地块位置及周边环境，使得其规划高档住宅的可能性不大，对本项目后期的冲击不是非常严重。u 06年新供应土地中，3号、7号、8号宗地，位置较理想，将在以后的拍卖中进一步观察20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1010提提 纲纲1.1.烟台市住宅市场研究烟台市住宅市场研究

11、2.2.烟台市客户需求分析烟台市客户需求分析3.3.天鸿凯旋城天鸿凯旋城5 5、6 6楼设计修改建议楼设计修改建议附录附录. .烟台市房地产市场概览烟台市房地产市场概览20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1111凯旋城成交客户分析凯旋城成交客户分析凯旋城一期已成交凯旋城一期已成交199199套，成交均价套，成交均价84578457元元/ /平米平米凯旋城成交客户付款方式分析：凯旋城成交客户付款方式分析： 52为一次性付款，48为商业贷款，一次性付款比例较高凯旋城已成交客户来源分析：凯旋城已成交客户来源分析： 烟台本地客群为主要购买客群，占76 其他地区购买者为长期居住于烟台或者在烟台

12、做生意的人20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1212凯旋城成交户型分析凯旋城成交户型分析房间面积房间面积( (平方米平方米) )销售套数销售套数( (套套) )95.571296.41101.641119.5216150.041162.512163.179171.441185.118190.882198.691199.0520201.31204.535205.5838205.8431u整体销售状况良好，各户型走量均匀整体销售状况良好，各户型走量均匀u大户型产品市场接收度较高，大户型产品市场接收度较高，200平平米以上产品销售量占总销售量米以上产品销售量占总销售量50以上以上u热销户

13、型由于产品户型规划等优点，热销户型由于产品户型规划等优点，已突破当地价格抗性，从销售位置来看，已突破当地价格抗性，从销售位置来看，西南位置及西南位置及20层以上户型产品销售阻力层以上户型产品销售阻力较大，可考虑价格手段加快出售速度较大，可考虑价格手段加快出售速度20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1313客户需求调研说明客户需求调研说明u 调研目标：调研目标：了解烟台市高档住宅消费者需求特征，为本项目5、6楼前期定位及设计提供市场指导u 样本选择：样本选择：凯旋城已购买客户及烟台年收入超过30万的家庭u 问卷数量：问卷数量：调研客户176个，收到问卷113份，其中，有效问卷64份u

14、样本结构：样本结构：有效问卷中，48份为凯旋城已购买客户，16份为其他高档住宅购买客户20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1414客户需求调研样本背景资料分析客户需求调研样本背景资料分析年龄结构分析年龄结构分析对本项目认可度对本项目认可度u64份有效样本中，年龄结构以3050岁人群为主，其中40岁以上人群占样本总数60以上u有效样本中，对本项目比较感兴趣的人群数量最多，占总熟的68，其关注的主要因素是地地段的唯一性段的唯一性，海景于历史沉淀海景于历史沉淀的结合是他们主要看好项目地块的主要原因，但由于价格预期使得部分客户不能确定其关注程度。但有23的客户认可现有价格状况，对本项目预期较

15、高20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1515样本年龄结构及其相关产品选择样本年龄结构及其相关产品选择 年龄 * 会选择的产品 CrosstabulationCount1001621321122152952512246336320303140415050岁以上 年龄Total居住型高档公寓SOHO写字公寓投资型酒店式公寓会选择的产品Totalu酒店式公寓期望值最高，有33份问卷，对酒店式公寓兴趣较大uSOHO写字公寓由于产品形式原因，接收度不高，仅有6人对次类产品表示有较大兴趣u结合年龄结构来看，无论是居住型公寓还是酒店式公寓，4150岁年龄层的客户关注度最高。但3140岁年龄层人群

16、，关注酒店式公寓的数量明显超过居住型公寓产品选择产品选择20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1616居住型高档公寓购买目的及面积居住型高档公寓购买目的及面积u选择购买居住型高档公寓的样本中，没有首次置业的人群u改善居住条件选项为主要购买目的，占总数量的56；投资性质的购买者有一定比例，但是比例不足30u有16的被访问者选择为儿女购置u从面积选择来看，150180平米成为购买的主力区间，其次为180200平米和130150平米购买目的购买目的购买面积购买面积20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1717超高层住宅购买意向超高层住宅购买意向您是否会购买您是否会购买3030层以上层

17、以上( (如如4545层层) )的住宅的住宅u从访问数据来看，70以上的被访问者，不会选择购买超高层住宅作为其居所u同购买目的交叉分析，可以看出，只有为儿女购买居所的客户会选择购买超高层住宅，其他被访问者选择购买的比例不足30，以改善居所为购买目的的被访问者，购买超高层住宅的可能性仅有14u究其原因：究其原因：在前方没有遮挡的情况下，选择低层住宅，会获得更好的观海效果20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1818居住型高档公寓购买价格分析居住型高档公寓购买价格分析可承受的最高总价可承受的最高总价可承受的最高单价可承受的最高单价( (元元/ /平米平米) )u被访问者对被项目居住想高档公

18、寓售价认可在90009999元/平米，总价在180200万，所占比例分别为：48、4020222022年年4 4月月思源顾问思源顾问1919功能空间需求功能空间需求最需要的功能空间最需要的功能空间第二需要的功能空间第二需要的功能空间u选取功能空间需求前两问统计可见，独立门厅(玄关)最受被访者看重，需求量超过50，其次是衣帽间和储藏室，被访者较多反映，衣帽间和储藏室最好是独立设计，同住宅布局形成以整体u从烟台在售产品来看，目前此类空间涉及不多。u根据被访者对居室内小面积功能空间的需求，建议居住型高档公寓设置建议居住型高档公寓设置独立门厅、衣帽间及储藏室独立门厅、衣帽间及储藏室20222022年年

19、4 4月月思源顾问思源顾问2020朝向及装修朝向及装修u 被访者在朝向及装修问题上，意见统一被访者在朝向及装修问题上，意见统一u 朝向最好是南北通透最好是南北通透，其次是东向，西向住宅是烟台人最不能接受的住宅朝向u 住宅装修，仅有1人选择了厨卫精装修，其他全部选择毛坯全部选择毛坯u 原因：原因：烟台商品房发展起步较晚，精装修产品目前在市面上没有出现，烟台居民对精装修产品没有成型的概念，担心装修风格统一不能彰显主人品味等；此外烟台生活节奏较缓和，居民有能力也有时间装修自己的居所20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2121客厅及主卧面积统计客厅及主卧面积统计客厅面积选择客厅面积选择( (

20、不包含餐厅不包含餐厅) )主卧面积选择主卧面积选择( (不包主卫等不包主卫等) )u客厅面积主流区间2125平米，如加上餐厅面积，约3034平米左右u主卧面积选择平均，1318平米，及21平米以上都有选择思源建议：思源建议：客厅面积，不包含餐厅，2630平米为佳主卧面积（不包含主卫等）面积在1620平米为佳20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2222采光及朝向选择采光及朝向选择是否考虑没有海景的户型是否考虑没有海景的户型海景和采光的选择海景和采光的选择u本项目为海景公寓，在没有海景的前提下，仅有16的人还会考虑继续购买本项目的居住型高档公寓u由于烟台市的海在北面，所以在海景和采光二者

21、之间选择时，52的人在保证海景的前提下可以牺牲采光，u起居室和主卧，在必须选择观海还是朝阳时，98的人选择起居室观海，主卧采光20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2323居住型高档公寓层高的选择居住型高档公寓层高的选择u56被访问者对凯旋城目前产品较认可，认为平层，3米左右的层高可以满足其居住需求，部分客户倾向于局部挑高，但数量不多，仅占总访问数的2420222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2424居住型高档公寓物业管理需求分析居住型高档公寓物业管理需求分析u烟台市规定，烟台住宅物业管理费不得超过烟台市规定，烟台住宅物业管理费不得超过1.21.2元元/ /平米月平米月u烟台目前

22、物业费最高烟台目前物业费最高1.51.5元元/ /平米月平米月( (包含包含0.30.3元元/ /平米月电梯费平米月电梯费) )是否会对更好的物业付出更高的物业管理费是否会对更好的物业付出更高的物业管理费u被访问者中全部认为烟台市目前的物业管理水准不能满足居住要求，但由于对物业管理公司的不信任，近50的被访问者选择不会为更好的物业管理公司支付更高的物业管理费用u部分选择会或者无所谓的被访者，在被问及最高接受的物业管理费时，最高2.5元/平米月，97的被访者不愿高于2元20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2525投资型酒店式公寓购买目的投资型酒店式公寓购买目的投资型酒店式公寓购买目的投

23、资型酒店式公寓购买目的u被访者中选择会购买本项目酒店式公寓者的购买主要用于自用、出租、出售u此类物业购买，多为投资用途，出租出售，占被访人数的90u购买为自用的比例最低，仅占1020222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2626投资型酒店式公寓购买面积及价格投资型酒店式公寓购买面积及价格购购买买面面积积购购买买单单价价购购买买总总价价u投资型酒店式公寓的主要认可面积区间为6069平米的一居u34的被访者对价格预期为1000010999元/平米u总价主要集中在5059万，有近30的被访者认可次总价区间20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2727酒店式公寓的朝向及景观问题酒店式公寓的

24、朝向及景观问题是否会购买无法看到海景的酒店式公寓是否会购买无法看到海景的酒店式公寓是否会购买西向的酒店式公寓是否会购买西向的酒店式公寓u西向及无法看到海景的酒店式公寓同样面对居住型高档公寓类似的朝向及景观问题u90以上的被访者对西向的酒店式公寓和无法看到海景的酒店式公寓没有购买兴趣20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2828投资型酒店式公寓层高问题投资型酒店式公寓层高问题u86被访者认为，标准层高的酒店式公寓可以满足其投资用途，挑高型产品由于可能会导致价格的升高，大多数被访者并不看好此类产品，认为还是海景最重要20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问2929投资型酒店式公寓交付

25、标准及后期运营管理机构问题投资型酒店式公寓交付标准及后期运营管理机构问题投资型酒店式投资型酒店式公寓交付标准公寓交付标准投资型酒店式投资型酒店式公寓管理机构公寓管理机构u关于投资型酒店式公寓交付标准问题中，被访者中59认为毛坯交付最好，这主要还是由于烟台市缺乏装修型产品实例，使得购买者对精装修产品没有心里预期u公寓的后期运营管理，采用独立品牌还是同本项目五星级酒店协同运营，分歧较大，被访者选择较平均u投资汇报率问题，基本没有结果，主要由于烟台当地购买者对投资回报率没有概念，普遍认为是买入卖出所得差价，大部分要求投资汇报率在20以上，部分达50以上20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3

26、030办公物业选择问题办公物业选择问题是否会选择商住办公场所是否会选择商住办公场所会选择的办公场所区域会选择的办公场所区域u烟台办公类购买者，62会选择购买商住型公寓作为办公场所，理由主要是价格优惠，而且这类被访者多为经贸公司，企业规模较小，对公司形象要求不高u38的被访者选择不会考虑商主项目作为其办公场所选择，觉得人员烦杂是主要方面u在办公位置的选择商，90以上的被访者，会优先考虑本项目周边，主要原因还是由于希缺的海景位置，及天鸿品牌，但但是对价格因素关注较高是对价格因素关注较高20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3131项目供暖及采暖方式项目供暖及采暖方式u 被访者认为居住型高档

27、公寓应采取集中供暖方式，而采暖较认可现有的地板采暖u SOHO写字公寓/投资型酒店式公寓，由于主要用于投资，大多数被访者希望能采用分户式供暖(在了解分户式供暖产品后)，而室内采暖由于担心地板式采暖在后期维护的不便利性，部分被访者希望采用中央空调或者散热片，但数量不多会选择的产品 * 供暖方式 CrosstabulationCount1682415672633243963居住型高档公寓SOHO写字公寓投资型酒店式公寓会选择的产品Total集中供暖分户式供暖供暖方式Total会选择的产品 * 采暖方式 CrosstabulationCount32001241320632550337487163居住

28、型高档公寓SOHO写字公寓投资型酒店式公寓会选择的产品Total散热片地板采暖中央空调无所谓采暖方式Total20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3232室内空调问题室内空调问题会选择的产品 * 室内空调系统 CrosstabulationCount3212442624933313263居住型高档公寓SOHO写字公寓投资型酒店式公寓会选择的产品Total集中中央空调系统分户式空调室内空调系统Totalu居住型高档公寓的购买者，大多数选择分户式空调，而SOHO写字公寓/投资型酒店式公寓则希望采用集中中央空调的被访者居多20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3333社区配套及配套

29、商业社区配套及配套商业首选社区配套项目首选社区配套项目其次选择的社区配套项目其次选择的社区配套项目u在社区配套项目选择上，被访者多反映，希望开发商提供室外运动场所，如羽毛球、网球、篮球场所等；u从统计中也可以看出，健身需求始终排在被访者需要的前三位20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3434客户需求访问结论客户需求访问结论u 朝向：朝向：烟台客户对朝向要求敏感，南北通透住宅最为理想，西向户型不被烟台认可u 海景和采光：海景和采光：在保证海景的前提下，也要保证采光，起居室面海，主卧采光u 楼层问题：楼层问题：为了保证最佳的观海效果，在没有遮挡的情况下，越低的楼层越受到烟台高端客群的认可

30、，高层住宅可能在观海效果上有所欠缺，但年轻客户认可高层，只要价格控制合理，高层户型市场问题可以得到解决u 户型问题：户型问题：独立门厅，完整主卧套系20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3535提提 纲纲1.1.烟台市住宅市场研究烟台市住宅市场研究2.2.烟台市客户需求分析烟台市客户需求分析3.3.天鸿凯旋城天鸿凯旋城5 5、6 6楼设计修改建议楼设计修改建议附录附录. .烟台市房地产市场概览烟台市房地产市场概览20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3636本案户型设计建议本案户型设计建议居住型高档公寓部分：居住型高档公寓部分：u 与1-4号楼形成差异化，控制户型面积，保证南北

31、通透u 户型多样化，可以考虑部分楼层穿插复式户型；u 端单元户型面积适当增加，突出端单元采光优势；u 起居室观海，主卧采光，至少一个卫生间可自然采光u 独立门厅设计、主卧套系完整u 控制公摊面积投资型酒店式公寓部分：投资型酒店式公寓部分：u 弱化西向住宅、重点强调景观，避免无景观又西向的户型出现u 控制单套面积，主力户型6080平米一居u 户型多样化，局部设计loft产品，20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3737项目营销推广建议项目营销推广建议u本项目位于烟台传统中心位置，稀缺的烟台市大马路海景成为本项目最大卖点，而项目周边没有在售物业可比较，利于项目定价并制定销控目标，但不能同

32、本项目1-4号楼价格出入过大，还天名人5号楼销售受影响就是由于价格超出前期过高u海景公寓，从观海效果考虑，在没有遮挡的前提下，层数曰低，观海效果越好，高层的海景反而不好，建议在销售价格中能有所体现u烟台当地居民对居所朝向较为敏感，当地居民流传 “宁要东边一张床，不要西边一间房”。建议西向户型在价格上适当低于其他朝向20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3838 海景居住公寓海景居住公寓三居户型设计参考三居户型设计参考u 140-160140-160平米三居平米三居u 布局紧凑，户型方正；布局紧凑，户型方正；u 动静分区，门庭连接起居室与餐厅；动静分区，门庭连接起居室与餐厅；u 步入式衣

33、帽间，诠释奢华空间；步入式衣帽间，诠释奢华空间；u 明厨房和明餐厅邻近，空间独立；明厨房和明餐厅邻近，空间独立；u 可自由安排的南向书房可自由安排的南向书房/ /卧室，将起居室和主卧室，将起居室和主卧室自然分割，提高主卧室私密性；卧室自然分割，提高主卧室私密性；20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问3939 海景居住公寓海景居住公寓三居户型设计参考三居户型设计参考u 140-160140-160平米三居平米三居u 室内生态阳光庭院，彰显主人不同生活品味；室内生态阳光庭院，彰显主人不同生活品味；u 客厅开阔玻璃窗设计，全角度观赏阳光花房及客厅开阔玻璃窗设计，全角度观赏阳光花房及海景景致；

34、海景景致；u 主卧占据室内最私密位置，且观海景角度最佳；主卧占据室内最私密位置，且观海景角度最佳；u 错层设计，有效分隔起居空间和休息空间；错层设计，有效分隔起居空间和休息空间；北北20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4040 海景居住公寓海景居住公寓三居户型设计参考三居户型设计参考u 160160平米三居平米三居u 双主卧设计，均配有独立的卫生间和衣帽间；双主卧设计，均配有独立的卫生间和衣帽间；u 餐厅与厨房相通，且有自然采光；餐厅与厨房相通，且有自然采光；u 客厅与餐厅拥有良好的观景面；客厅与餐厅拥有良好的观景面；20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4141投资型酒店式

35、公寓投资型酒店式公寓小一居户型设计参考小一居户型设计参考u 小一居户型：小一居户型：u 面积控制在面积控制在50-7050-70平米；平米；u 户型功能齐全；户型功能齐全；u 有独立的厨房和就有独立的厨房和就餐空间即可。餐空间即可。20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4242投资型酒店式公寓投资型酒店式公寓小一居户型设计参考小一居户型设计参考u 小一居户型：小一居户型：u 面积控制在面积控制在50-7050-70平米；平米；u 户型功能齐全；户型功能齐全；u 有独立的厨房和就有独立的厨房和就餐空间即可。餐空间即可。20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4343投资型酒店式公寓

36、投资型酒店式公寓小两居户型设计参考小两居户型设计参考u 小两居户型：面积小两居户型：面积控制在控制在80-10080-100平米；平米；u 户型功能设计合理；户型功能设计合理；u 配置一个卫生间，配置一个卫生间，豪华型的可增加一豪华型的可增加一个主卫。个主卫。20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4444提提 纲纲1.1.烟台市住宅市场研究烟台市住宅市场研究2.2.烟台市客户需求分析烟台市客户需求分析3.3.天鸿凯旋城天鸿凯旋城5 5、6 6楼设计修改建议楼设计修改建议附录附录. .烟台市房地产市场概览烟台市房地产市场概览20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4545烟台市房地

37、产市场特征烟台市房地产市场特征u 快速增长的城市经济，为房地产市场规模的持续增长提供了经济支撑。u 城市总人口数量稳定，每年新增的非农业人口为房地产市场的增长量的主要消化者u 稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、商品住宅的消费增长提供可能。u 住宅市场供需两旺，市区销售均价3379元/平米。20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4646影响烟台房地产市场发展的因素分析影响烟台房地产市场发展的因素分析影响城市房地产市场发展的因素众多影响城市房地产市场发展的因素众多本报告从宏观经济、人口状况、居民收入水平及住宅供求三方面宏观经济、人口状况、居民收入水平及住宅供求三方面进行初步

38、讨论20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4747影响烟台房地产市场发展的因素分析（影响烟台房地产市场发展的因素分析（1 1）u快速增长的城市经济，为房地产市场规模的持续增长提供了经济支撑。快速增长的城市经济，为房地产市场规模的持续增长提供了经济支撑。u2000以来，城市经济总量迅速扩大， 2002年以来呈现加速增长的趋势 ，2004年，增幅达到历史最高18.8%，2005年烟台市国民生产总值2012亿元，同比增长17.6(同年全国平均GDP9.9%)烟台市烟台市2000200020052005年年GDPGDP及增长率及增长率数据来源：烟台市统计年报数据来源：烟台市统计年报20222022年年4 4月月思源顾问思源顾问4848影响烟台房地产市场发展的因素分析（影响