房屋建筑管理手册

1、编号：WI/JZ版本号：B房屋建筑管理手册编制： 品质管理部审核:批准:日期日期日期文件受控章及分发号声明：本工作手册未经相关人员许可，不得翻印责任部门：品质管理部序号文件名称编号页码状态1名词解释WI/JZ-0011B/02房屋建筑维修模式及保养周期WI/JZ-0021B/03房屋建筑保修及维修程序WI/JZ-0032B/04房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-0041B/05水电过户流程WI/JZ-0053B/06维修岗位设置原则WI/JZ-0061B/07维修质量控制办法WI/JZ-0072B/08便民维修承诺制WI/JZ-0081B/09房屋维修的回访WI/JZ-0091B/010

2、维修工作流程WI/JZ-0102B/011房屋维修标准WI/JZ-0113B/012维修服务规程WI/JZ-01214B/013房屋建筑标识管理WI/JZ-0131B/014维修材料管理规定WI/JZ-0141B/015水池（箱）清洗规程WI/JZ-0155B/016园林水系管理规程WI/JZ-0161B/017动火管理规定WI/JZ-0171B/018计量器具检测规程WI/JZ-0184B/019房屋建筑管理相关记录WI/JZ-0191B/01 土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道 路场地等进行养护、修理。2高级装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能

3、对房间进行的二次装饰、装修。3 土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修 工程。小修分零星养护和计划养护。4土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 20%以上，中修后的房屋70%以 上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。5土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一 次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好 或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。根据民用建筑的特

4、点，本着预防为主的指导思想，建立一种重监测、诊断、重保养，弱化中修作用，延长大修周期的维修模式，达到物业保值、增值的目的土建维修模式：定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。房屋土建部分保养周期序号公共建筑设施名称事 项计划养护周期01上人屋面对损坏的面层进行修补 对分格缝用沥青进行勾缝 对天台泛水、变形缝进行处理 对屋面渗漏进行处理每2年 每2年 每2年 每2年02外墙饰面（涂料、面砖）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗 涂料外墙粉刷每1年每3年每5年03内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷 涂料饰面全面粉刷 瓷砖饰面空鼓更换每1年每5年每3年04楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更

5、换 水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年05天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补 广场砖地面破裂更换 草地多孔砖破裂更换 水泥地面起砂、裂缝修理 其它地面（如碎石地面等）修补每2年 每1年 每1年 每3年 每3年07门窗闭门器、门锁调校 变形复位防腐防蛀处理每半年 每半年 每3年08防盗网、花园围栏根据损坏情况确定刷油漆时间2-4年09沟井池渠疏通、清淤 井盖、篦子刷漆每半年 每1年10主排水排污管疏通刷漆（如为铸铁管）每2月 每3年11给水管/消防水管刷漆每3年12挡雨篷清洗、加固每1年13玻璃幕墙清洗每1年

6、一、保修请参考接管验收工作手册二、维修（指保修期满后）1、维修责任 物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设 施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。 业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。2、维修保养 计划建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部 审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际 的表格填写。每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划， 填写房屋建筑保养计划， 报主管主任批准后，实施计划养护。日常零星养护修理，主要通过巡

7、楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告 等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发 现设施损坏故障，须于当日填写发现故障通知单并交与维修值班员。若递交发 现故障通知单三日后，该问题仍未整改，则再次填写发现故障通知单，直接递 交给管理处主管主任。新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求， 品质部负责设计、编制预 算。土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 实施建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中 要求执行，填写相应的清洁记录。B/0 2/2管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求，按

8、计划制 定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地 等进行养护、修理，填写房屋建筑保养记录。计划养护所需人工应在房屋建筑保养计划中安排，实施时不再填写派工单。零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在派工单上填写维修内容， 并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室， 并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方（招标 或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关 人员（相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督

9、。 检查计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由班长进行检查并在派工单上签署检查意见。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程 竣工后，由品质部组织验收。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格 办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。公司品质部每月组织一次月检，发现问题用缺陷消项记录通知相关单位。 处理各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修 中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及

10、手册中不合理 的规定，上报公司进行预防、纠正。通 过办理结算、资料整理归档一、用水过户办理方法1、发展商供用水协议、供水合同执行单、缴清水费的专用发票。2、自来水用户更名申请（详样本）。提供公司帐号前必须经过公司会签。3、深圳市城市供水用水合同（自来水公司与物业公司签订）4、更名后的供水合同执行单（同发展商的供水合同执行单，只是用户名不同，用 水比例没变）5、变更用水比例后的供水合同执行单注：一般由发展商办理好用水比例变更后，再进行自来水用户更名。也可以有变通 方式，如让发展商补贴水费至定下的比例。 例：居民用水由70滋至90%在发展商 未办下变更前，其中20%勺差额由发展商补贴。（双方另签协

11、议）办理用水比例变更需居民身份证/暂住证复印件、深圳市房地产买卖合同。（如果港 澳人没有办理居留证，则按商业用水收费。）水费内因含有二次加压费，所以自来水公司暂未实行抄表到户，由管理处代收。二次加压费为正常水费的20% 附：自来水用户更名申请原因：更改户名的原因（详细）“XX住宅小区今年X月已正式入伙，该楼共有住户 XX户，已入伙XX户，完 全具备入住的一切条件，现申请用水过户到深圳市开元国际物业管理有限公司。原用户名称：（盖章）新用户名称：（盖章）法人代表：法人代表：用水地点：用水项目名称：经办人：经办人：联系电话：联系电话：注：此表一经执行，原用户的用水指标则全部转出给新用户。 此后，水费

12、全由新用户支付。附：（法人代表证明书或法人授权委托证明书及上月水费发票复印件一份）申请用户（盖章） 日期：二、用电过户办理方法1、新项目开工，发展商先办理用电许可证。再根据用水情况，按变压器上报，申请办理供用电合同（每个合同的编号对应相应变压器的编号）2、缴清电费的专用发票。（可与发展商协商缴费交接的具体时间）3、过户前办理抄表到户。居民：管理处填写信息采集表，包括业主名称、帐号及对应的电表表号，由 供电局再进行核对。管理处公共部分：管理处提供帐号、单位名称、电表表号。4、提供公司帐号前必须经过公司会签。5、物管用电属其他类，是低压供电收费，如果相关管理处实际为高压送电， 应向供 电局要求返回

13、设备维护费。注：深圳市用电许可证表明供电局同意该物业指定的变压器用电，用电过户后，许 可证不重新办理。新装或增加用电设备，新增应事先向供电部门提出用电申请，核 发用电许可证；增加用电设备，凭用电许可证办理设备变更容量手续。WI/JZ-005水电过户流程与发展商分摊入伙至过户期间的水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。根据每个具体物业的情况不同，进行高效合理分配人员，综合考虑维修班工作 内容，制订以下规则：一、定人原则1、综合考虑建筑物的类别：居民住宅小区、写字楼、商场2、考虑各不同物业类别的建筑面积3、考虑重大设备的数量4、考虑物业的规模系数5、考虑物业的的新旧系数 计算结果小数位采取“四舍

14、五入”制得出最终维修班定人数。二、定岗原则1、根据物业的大小，总建筑面积小于 10 万平方米的物业，只设维修班长；总 建筑面积超过 10 万平方米的物业，可以向公司申报申请增设维修主管。2、维修班固定班长 1 名，设备值班人员 2名，均应持有电工证； 其他人员优先 考虑弱电工 12 名，管工 1名，如果仍有人数剩余， 可考虑设 1 名泥工，其它人员 均为电工。3、如果物业内有空调，单独设 2 名空调工。4、本岗位设置中不包含电梯工。5、接管新楼盘、物业第一年可以按实际情况增多一至两名员工。维修质量控制办法为了提高维修技能、维修服务质量以及维修质量合格率，促使维修工作达到量 化考核标准，高效率完

15、成工作任务，最终达到客户满意。采用以下办法控制维修质 量：1、工程主管（或维修班长）每周进行周巡查，对公共部位的维修进行监控。2、对住户家的维修每月按一定的比例进行取样，安排专职管理员进行回访。3、每月根据派工单进行维修三率的统计，以便及时掌握维修及时率、满意率、 返修率（合格率）的情况，以便及时加以改进。3.1及时性：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过 25分钟。维修时间 视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过8小时；对于特别困难的，从接到维修要 求到维修完成最多不超过7 2小时（工艺要求特殊的例外）；不能当天完成的，应向 业主（住户）解释原因。3.2合格率（返修率）的控制：按维修服务标

16、准进行检验。功能性维修，以恢 复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较， 应无突兀感；满足业主的合理要求；严格按工作手册执行。3.3满意率的控制通过派工单客户对维修服务的意见及签字确认；根据维修回访的结果；根据每年对客户进行的意见征询结果；注：维修合格率二月合格的派工单数量/月派工单总数 维修及时率二月及时的派工单数量/月派工单总数注：维修满意率二月满意的派工单数量/月派工单总数附：维修工作标准序 号内容服务 标准备注01上楼时间接到维修要求，跟用户约定好维修时间，准时按预约时间到达目 的地。维修及时率达到 100%如暂没有此项维修人员，应向客 户解释，再约定时

17、间。02维修服务一般维修不超过8小时，复杂的最多不应超过 72小时。维修质量 合格率达到100%特殊维修超岀上述时间，应向客 户说明原因，并作好维修计划。03服务态度热情、谦虚、使用文明用语。服务态度满意率达到 99%04维修材料应向客户提供合格的维修材料。维修材料应经过验证。05维修满意率客户调查满意率应达到 95%对不满意的应尽快组织二次维 修，使客户满意。06洗脸盆 漏水应达到原标准，经反复试用，不漏水，此项维修不超过1小时。洗菜盆漏水同此项07洗脸盆 堵塞达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超 过2小时。洗菜盆堵塞同此项08浴缸堵塞及漏 水达到畅通，对切口处的修补尽力

18、恢复原样，经反复使用达到畅通、 不漏水。维修时间不超过2小时。09疏通马桶使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时 间不超过2小时。严重堵塞除外，如马桶内掉进梳 子、洗发水瓶等。10疏通地漏使之相当畅通，并对切口恢复原样，清岀异物并清理干净。维修时间不超过1小时11维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原 样，做到工完场清。维修时间一般不超过 24小时， 特殊情况与客户协调确定。12接头漏水应达到紧固、密封、不滴水。维修时间不超过1小时13楼上水 漏到楼下尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等 污染处清理干净。维修时间一般不超过 2

19、4小时， 特殊情况与客户协调确定。（上层客户不在家除外）14马桶漏水以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超 过2小时。15水头漏水维修后应密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟。16房间没水应在1小时内解决客户用水问题。（市政停水除外）阀门、滤网、高位水箱等故障都 可能造成客户家中没水。17房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。维修时间不超过2小时， 比较复杂的不超过24小时18灯不亮应达到原来照明标准，客户提供的物料还需进行严格的验证。维修时间不超过30分钟。19门铃不响以达到清脆悦耳为标准维修时间不超过30分钟20修理电器使电器能达到正常使用，保持

20、原有外观，试用效果使客户满意。小维修不超过2小时， 较难的不超过72小时21房间插座无电使用方便、安全为标准。并把故障原因告诉客户。维修时间不超过2小时， 比较复杂的不超过24小时22换锁应按客户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。木门不超过30分钟， 铁门不超过2小时。23修理门窗使之能开关灵活自如，密封性能良好。维修时间不超过2小时，如玻璃 损坏的不超过24小时便民维修承诺制 为方便客户维修，向客户提供优质的维修服务，特制定本维修承诺制度。一、服务要求1、服务形象：上门维修必须穿工装、带工牌，使用礼貌语言；必须轻敲门 或按门铃，入室维修必须先征得客户同意；入室维修前必须先套上

21、鞋套。2、 服务及时性：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过 25分钟，或按 约定时间到达维修现场。修复时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过2小时; 对于特别困难的，不超过72小时（工艺要求特殊的除外）；不能当天完成的，应向客 户解释原因。3、服务质量：功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、 高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感。4、服务态度：谦虚礼貌，不主动与客户搭话，对客户的问询作合理解答，尽量 满足客户的要求。5、服务细节要求：维修前应先在地板或维修部位周边垫上垫布；维修完工 清洁现场，以免弄脏客户家地板。维修全过程均不得食用客户的饮料、食品、香 烟等，

22、不得收受客户的礼物、钱款和小费。6服务收费：所有服务仅收取工本费或材料费。二、管理处服务中心设有投诉电话接受住户监督和投诉，接到有关维修人员服 务态度、服务质量的来电、来信、来访，三个工作日内到现场或与相关人员核查， 五个工作日给予回复或处理意见。同时管理处对维修客户作定期回访，确保提供的 维修服务使客户满意。三、便民服务内容及价格表详见各管理处相关公示内容。注：便民服务可采取预约方式，房屋维修的回访为了管理及维护好业主的房屋，及时了解客户的需求，对维修质量及服务态度 有更客观地评价，及时找到差距及不足，以便改进维修工作，不断提高管理及服务 水平，为客户提供更优质的服务。特制定房屋（含水电）维

23、修回访制度如下：1、各管理处指定专职管理人员负责对客户户内的维修情况进行回访。2、对公共部位一般不要求做回访， 但对于房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开 裂等）经维修后，应随时观察效果，由工程主管（或维修班长）定期仔细检查，并 在周巡查表中作专项记录。3、 对客户室内的维修，管理员每周对上周的派工单进行回访；日派工单10张 以下的，100祠访；日派工单超过10张的，每日随机抽取10张回访并作记录。回 访可以采用上门回访，也可以采用电话回访、对讲回访，采用电话回访时，一定要注明客户的回访电话。4、 服务中心或其他服务人员收到客户对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，应填 写投访来访记录，并应立即报告管理

24、处办公室，办公室应在2 4小时内安排特殊回 访与返修。维修工作流程一、维修全过程1、按约定时间背着维修工具箱（带齐工具、材料用品）到达现场（预约逾 时必须提前告知客户），进门前，必须先摁门铃或敲门（每次轻敲不超过三下）2、待客户开门后，用规范语言说明来意。征得客户同意后，方可进门。进 门前，先套好鞋套，以免弄脏客户家地板。3、先向客户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易 程度，估计工时及所需材料，并向客户说明维修方法和收费标准，待客户确认后 方可进行维修。4、在维修时，先垫上垫布；维修过程中，如非必要，不得主动与客户交谈, 客户询问时，应礼貌作答；不得随意到维修现场以外的房间

25、参观。5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请客户验收，待其确认后，再请客户 在维修费用单上签字确认费用，并请其在派工单上签署意见和姓名。6维修过程中及维修完离开时，均不得食用客户的饮料、食品、香烟等， 不得收受客户的礼物、钱款和小费。7、接过客户支付的维修费用单、派工单后，必须向客户致辞谢。&离开客户房屋时，须使用规范语言与客户告别，返回维修班或按上述规 定进行下一个维修项目。二、工作流程图WI/JZ-010B/0 2/2维修工作流程三、维修语言流程图接待客户来访接到客户电话您好！维修班。您有什么要求？您好！我能帮您什么忙？客户满意并签字完毕后电 话、来访r再见！上客户家中维修您走好！谢谢，再见

26、！一、房屋本体1、屋面防水(1) 屋面结构有损坏的，应及时修复或拆换，不稳固的，应加固。(2) 屋面上的压顶、出线、屋脊、檐沟、水落斗、水落管等损坏渗水的，应予修 复，损坏严重的应翻做。大修时，原有水落斗、水落管要修复配齐。(3) 女儿墙、通风口等屋面附属构件损坏严重的，应修复。钢筋混凝土平屋面渗漏，及时补做防水层，结构损坏的应加固或重建。2、门窗维修门窗开关灵活，接缝严密不松动。木制工程应牢固、平直、美观接缝严密。(1) 门窗开关不灵活、松动、脱楔、腐烂损坏的应修理更换。小五金应修换配齐。 大修时公用部分玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。门窗损坏严重无法修复的应更换。(2) 纱门窗、百叶门窗属一般损

27、坏的均应修复，属严重损坏的可更换。(3) 踢脚钱局部损坏、残缺、脱落的应修复，大部损坏的予以补齐。3、楼地面工程(1) 普通水泥楼地面起沙、空鼓、开裂的，应修补或另抹面。(2) 室内潮湿严重的，按原设计维修。4、抹灰工程(1) 外墙抹灰起壳剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，按现行维 修标准年限执行。(2) 清水墙损坏应修补嵌缝，直垛墙风化过多的，可做抹灰，外墙勒脚损坏的应 按现行维修标准年限执行。(3) 内墙抹灰起壳、剥落的应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹， 原无踢脚线的，结合墙面抹灰应按原结构恢复。(4) 天棚抹灰损坏的，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下

28、落危 险的，须铲除重抹。5、油漆粉饰工程门窗、纱门窗、百叶窗、栏杆等油漆剥落；失去保护作用的应定期进行保养， 按维修年限规定执行。房屋维修标准WI/JZ-011B/0 2/3(2)钢门窗、铁皮落水管、落水斗、室内铸铁污冰管、暖气片或其它各类铁构件(铁 栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件诱蚀应除锈、刷防锈涂料或油漆。钢门 窗或各类铁件油漆，按原设计油饰应三年喷刷一次。(3) 油漆损坏修补时要尽量和原色一致。6水、电、卫、暖等设备维修(1) 供电线路及灯具的管理，应遵守供电部门的操作规程和标准。(2) 上、下水及卫生设备的损坏、零件残损及堵塞，应修理配齐或疏通。(3) 附属于高层楼房的压力水箱

29、，污水管道及泵等损坏，除与供水部门有专项协 议外，均应负责修复。储水箱应定期清洗。(4) 电梯、暖气、管道、通风等设备损坏时，应及时维修；零配件残损的，应配 齐全。7、金属构件维修(1) 金属构件锈烂损坏的，应修复或更换。(2) 避雷设施损坏、失效的，应及时修复。8、公共部位及室内刷白公共部位及室内刷白普通涂料每三年一次。产权单位或被委托单位负责组织施 工，用户积极主动配合。施工必须保证质量，达到用户满意。(二) 供水设施1、在正常情况下要保证用户全天正常生活用水。对管线、阀门的跑、冒、滴、 漏现象要及时维修。要节约用水，严格执行按水表计量收费的办法。2、水池(箱)每半年要清洗一次，保证水质清

30、洁卫生。3、供水设施要经常保养检查，损坏要及时维修，保证用户的正常使用。因事故 停水，修理时间一般不应超过24小时，停水前要通知用户提前做储水准备。(三) 排水设施1、经常保持污水外排系统畅通，水堵不溢，污水检查井每月要清理检查一次，保持井内无杂物，井壁不渗、不漏、不倾斜，管线不沉、不漏，井盖完好。化粪池要每年清掏两次。2、 用户室内外下水管线堵塞，要从报修之日起，在24小时内疏通完。房屋维修标准WI/JZ-011B/0 3/3(四) 供电设施1、供电设施（包括电表）必须确保安全完好，保证用户的正常使用。变压器要设 围栏、加锁；设有专人管理和维修.2、用户报修用电设施，要及时修复，一般不超过十

31、二个小时。3、因供电设备维修养护不及时或因人为问题发生事故， 给用户造成经济损失的， 管理单位要负责赔偿或承担其它责任。（五）其它配套设施1、 小区内的护栏、小品、凉亭、道路、硬铺装，路灯及各类娱乐设施（儿童娱 乐玩具）等，要及时维修养护，定期对机械部位检查、清洁、防腐、紧固和润滑；不经常运行的机械设施进行盘车、试车，发现小故障及时排除，保持完好无损。2、加强小区内道路的管理和维修养护，防止大面积损坏，保证小区内道路畅通。（六）定期进行房屋完好等级评定房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即 ：完好房建筑面积+基本完好房建筑面积房屋完好率=

32、 X 100%总的房屋建筑面积新竣工房屋从第二年起， 每两年由品质部组织按国家 房屋完损等级评定标 准进行评定，计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后，应重 新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。维修服务规程WI/JZ-012B/0 1/14一、土建部分的维修（一）、墙和顶棚维修（石膏板基层）1、修补发丝裂缝a. 沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。b. 用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底，待干后补刷面层涂料。2、修补一般裂缝（刚性基

33、层，非沉降裂缝）a. 沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。b. 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。c. 准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。d. 用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内， 抹平压光,然后清除表面多余的 补缝材料。e. 在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。3、修补小孔、小洞对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑，可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。a. 填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。b. 填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划 圈的运动将修补的

34、边融合。c. 在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。4、修补大的孔洞a. 先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进 行嵌填。b. 为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网 片，用水泥钉固定在洞周围基层上。c. 清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。d. 等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表 面涂料。（二）、更换地面或墙面瓷砖、瓷片1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。2、涂抹水泥结合层。3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷 砖背面，用手压贴

35、，并用木锤或胶锤锤平、直 ，划去砖缝多余泥浆。4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧 形角。维修服务规程WI/JZ-012B/0 2/145、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。6对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同）（三）更换外墙面、地面马赛克1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加 107胶）。3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，后用平板拍打平整，与原墙、 地面平直。5

36、、 粘贴约4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马 赛克表面擦干净。（四）、地下室墙体堵漏1、堵塞不漏水的孔洞a. 超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须 清除干净。b. 将裂缝用水浸湿。c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好；拌和后抹在需要修 补的部位（半小时要用完）,半小时用湿手揩光面。2、堵塞漏水孔洞a. 用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。b. 用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料，并将其搓 成胡萝

37、卜状堵漏材料，在这种材料刚开始硬化时（一般在搓成后的几分钟内），作为塞 子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。（五）修补损坏的人行道和车道1、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补； 对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2硅酸盐干硬性混凝土。a. 将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。b. 用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成 凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。c. 将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。d. 在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填 入坑内，并将其捣实，填入坑

38、内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。维修服务规程WI/JZ-012B/0 3/14e. 用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍养护6天。（人行道在养护期间不得让人行走）。2、人行道或车道上裂缝修补a. 清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。b. 浸湿要浇捣的裂缝。c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。d. 养护6天。注：如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补；如 果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除，并用新拌砼填实。（六）、开裂墙体和地面修补1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净。2、用

39、水将需要修补的部位彻底浸湿。3、用1:3水泥砂浆（稠浆、填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。4、修补地面同墙体，养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处 研磨成与地面齐平。（七）、修补损坏的踏步1、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。3、用水将露出部分浸湿。4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。5、用水泥浆涂抹V形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。（八）、修补抹灰层1、修补抹灰层裂缝a. 用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏“固定住”c

40、. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏， 待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水，对其进行湿养护，持续三天C维修服务规程WI/JZ-012B/0 4/142、修补大面积的抹灰层a. 将损坏的抹灰面从墙体上刮除。b. 彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面，要先从砖缝剔出1/4英寸 的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面，要用凿子将墙面凿毛。c. 将抹灰基层用水

41、润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。e. 待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后 4-5小时才能进行。 为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行 第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约 1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护， 养护持续一天。（九）维修渗

42、水外墙1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实， 勾成斜缝。2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴 再用机械喷涂（或用手工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。3、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。4、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷 灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。5、 用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲

43、除，范围比渗水部位的周 边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后再用水泥 砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找 平，再粉刷面层。（十）维修屋面水池（或水箱）1、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。维修服务规程WI/JZ-012B/0 5/14（十一）、屋面修漏（刚性屋面）1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形，原刚性防水层分仓缝 处漏水。2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再

44、用密封材料嵌缝。密封材料 有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶 防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。（十二）做砂浆面层1、整理、夯实基础。2、首先将水泥、砂按1： 1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做 完压光工作。4、如表面水分较多可撒适量的1： 1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓 平压光（不宜撒干水泥）。5、 如做地面在层应保证厚度为 50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为 15mm 左右。（十三）贴地面砖1、在房间四周墙面

45、弹好+500mr水平线。2、基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。3、做灰饼、做标筋： 从墙面+500mr水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼， 灰饼上平线应 低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度； 根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1- 1.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm4、抹线平面：根据标筋高度用1： 2或11： 9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然 后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高 及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。5、规方、弹线、拉线： 测量房间

46、纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间 的方法来解决；维修服务规程WI/JZ-012B/0 6/14 根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。&铺贴地砖： 从房间里面向门口方向铺贴； 在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰； 砖背面抹满、抹匀1： 2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上， 砖 的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直; 用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。7、勾缝： 用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，

47、缝内要平整光滑； 如缝隙很小（1mm以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并 灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。 水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。8、 养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。（十四）坐厕安装1、将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正， 承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器， 并调整好坐厕位置。4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。5、 将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱

48、与坐便器安 装固定孔，插入8 10mn螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。6连接好水箱进水软管。（十五）立柱式洗面器安装1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正， 将洗面器放在立柱上，使洗面器中心 也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。3、按墙上的印记用冲击钻10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入10mm膨胀螺栓并 拧紧。4、将安放立柱的地面印记内铺好15 30mml厚白水泥浆，然后将立柱放在印记 位置上。5、 将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适

49、度）。维修服务规程WI/JZ-012B/0 7/146交将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将立柱与地面接触处装修, 亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。二、修理门窗1、检查门窗的附件是否齐全。2、检查有无配件损坏3、更换配件。4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目 的。5、提请用户注意：a. 需定期往转动部分加油。b. 如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。三、换锁（木门、铁门）1、拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新 锁。2、锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。3、提醒住户不要用匙乱扭

50、锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。四、电的维修（维修人员排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。）（一）、配电室开关故障（此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修）1、分析原因：低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成： 因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于 空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。 因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。2、维修程序：a. 针对的情况，先将抽屉上的空气开关置于“ off ”位置，再将电源 两侧的断路器置于

51、分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路负荷情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，查找短路故障点， 排除故 障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好，保护元件动作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。维修服务规程WI/JZ-012B/0 8/14b. 针对中的情况，如果是开关跳闸，先将电源侧的断路器置于分闸位置（根 据实际配电线路， 在不影响其它供电线路情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万 用表检查线路，确线路无故障后，将开关抽屉复位，恢复正常送电，然后用钳型电 流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过

52、设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸， 需将此线路负荷减 少；如空气开则关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。3、验电：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。（二）、住户家中无电1、分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成： 线路停电检修。 用户总开关烧坏。 因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。 进户线与接线端子接触不牢。 电度表烧坏。2、维修程序：a .若属中的情况，应向住户说明停电的原因。b. 针对中的情况，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看线 路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容

53、量、接线端子接触不良长期过热烧 坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢 固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。c. 针对中的情况，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座 上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制 开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。d .针对中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检 查确认线路正常后方可恢复送电。e .针对中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次 检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可 校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。3、验电当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常