投资管理手册

1、内部资料注意保密投资管理手册(CSCEC8B-RO-IM-2016二o一六年九月1 总则1.1 目的规范地产业务的投资管理流程，防范投资风险，保障投资收益。1.2 范围适用总部、区域公司的投资管理工作。1.3 依据中华人民共和国公司法；中华人民共和国合同法；城市房地产开发经营管理条例；中国建筑投资管理制度（中建股投字（2012）125 号） ；中国建筑投资预算管理办法（中建股投字（2012） 124 号） ；中国建筑投资项目立项管理办法（中建股投字（2012）131号）；中国建筑投资项目基本标准规定（中建股投字（2012）150号）；中国建筑投资项目决策管理办法（中建股投字（2012）391号

2、）；中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行） （中建股投字（2013） 425 号） ；保障性住房投资开发业务指引（中建股投字（2012） 366 号） ；投资管理手册（ CSCEC8B-RO-201）3；中国建筑投资业务过程管控指引（中建股投函字2015104 号） ；中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则（ 2016 版） 。1.4 管理原则（ 1）投资导向原则：符合城市发展规划以及企业发展需要；（ 2）投资效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；（ 3）投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。1.5 主要应对风险决策风险、实施风险、市场

3、环境风险和经济政策风险等。1.6 术语和定义（ 1）房地产投资项目：指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%） ； 定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%） ；综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%） ；开发、销售保障性住房项目。（2）成本利润率：成本利润率=税后利润+税前成本X 100%税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。税前成本是指包括土地成本、前期费用

4、、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。（3）综合成本利润率：综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）+税前成本X100%该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发 利润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。（4）静态投资回收期：静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1 ） + 上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。（5）财务内部收益率：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。（6）几日内：工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。2 职责与权限

5、2.1 管理职责序号公司总部区域公司（一、二级城市 公司）项目部1投资预算策划及管理投资预算编制填报项目预算2市场研究管理区域房地产市场研究3土地拓展及投资项目报审 管理土地拓展及立项、引研报 告编制4报批报建管理（“五证”）前期证照手续办理（“五 证”前）前期证照手续办理（“五 证”前）5投资过程管控（含数据统计 汇总及审核）项目动态监控（含数据统 计报送）提供数据6项目后评价管理实施项目后评估配合项目后评价7组织项目投资数据库建库 及内控可研审核投资数据库建库及内控 可研编制8项目拆迁监控监督项目拆迁工作负责项目拆迁实施9投资制度建立及修订提出制度修订建议提出制度修订建议2.2 审批权限序

6、号管理决策事项局总部总部区域公司1年初/中投资预算表审批-董事长-2城市进入-董事长-3项目立项建议书-董事长-4项目可行性研究报告-董事长-5投资合同/协议签订-董事长-6投资资金支付-董事长-7投费重大事项变更-董事长-8项目后评价报告-董事长-3 管理要求3.1投资预算管理投资预算管理流程流程编号CSCEC8B-RO-IM-P20101管理流程投资部表单/模板投资发展部投资管理委员会董事长(1)编制预算开始执行投资预算执行投资预算下发年中 投资预算年中投资 预算汇总上报年中 预算调整上报局并跟踪 批复情况上报局并跟踪 批复情况确定范围 并下达通知结束/否是评审年初投资 预算汇总年初投资预

7、算 汇总表下发投资预算评审年中投资预算 汇总表(2)工作要求序 号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1确定编制范围 并下达通知及时下发通知，确保覆盖 预算编制范围11月10日投资发展 部财务资金 部-2编制预算及时、合理5日内投资部-年初投资预 算表3年初投资预算 汇总表确保预算汇总表的科学 合理2日内投资发展 部-4评审评审并提出意见上报局之前 5日内投资管理 委员会投资发展 部-序 号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件5审批及时审批1日内董事长-6上报局并跟踪 批复情况及时上报并跟踪审批后次日投资发展 部-年初投资预 算表7下发投资预算及时下发投资预算批复批复后

8、即日投资发展 部-8执行投资预算严格执行区域公司-9上报年中预算 调整编制投资预算调整表要 及时、合理、详尽接到上级通知后3日区域公司-年中投费预 算表10汇总年中投资 预算表确保预算汇总表的科学 合理2日内投资发展 部-11评审评审并提出评审意见上报局之前5日内投资管理 委员会投资发展 部-12审批及时审批1日内董事长-13上报局并跟踪 批复情况按时上报审批后次日投资发展 部-年中投资预 算表14下发年中项目 投资预算调整及时下发投资预算调整 批复批复后即日投资发展 部-15执行投资预算严格执行次日区域公司-3.2市场研究管理3.2.1城市进入性研究(1)管理流程(2)工作要求序 号关键活动

9、管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1组织编制报告组织协调其他部门参与 编制通知下达 后次日投资发展 部-2配合编制积极配合30日内投资发展 部成本合约部、 营销管理部-3完成报告编制要求报告的科学性、合理次日投资发展-城市进入厂号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件性、完整性部性研究报告4评审及时评审并提出意见7日内投资管理 委员会-5审批及时审批3日内董事长-6报局总部并跟 踪批复情况及时上报次日投资发展 部-城市进入 性研究报告3.2.2日常市场研究(1)工作要求序 号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部 门工作文件1房地产信息收 集持续、定期搜集每月10日前投资发展

10、部-信息汇总 表2市场报告撰写持续、深入，及时 掌握城市房地产市 场动态，分月度、 半年度及年度市场 报告月度市场报告每月15日前、半年度巾 场报告7月15日前、年度巾场报告1月15 H前投资部-市场报告3专题报告根据市场及公司发 展动向，适时进行 专题研究根据要求时间投资发展 部-专题报告3.3土地拓展及投资审批管理3.3.1 投资拓展及审批控制流程3.3.2 项目机会研判(1)管理流程(2)工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1信息状取寻找投资机会，考察和筛选 投资项目-投资部-宗地查看 表、项目 政府规划 要点一览 表2市场调研投资部对项目初步信息(含 规划指标等

11、)与相关部门交 底，并组织地块踏勘及市场 调研2日内投资部设计部、 运营部、 成本部、 营销部-3完成专业信息 搜集及时完成5日内投资部设计部、 运营部、 成本部、营销部宗地风险 排查表4完成项目机会 研判及时完成2日内投资部-项目机会 研判报告5领导审批报区域公司总经理审批，决 定是否进入立项阶段或放弃7日内区域公司总 经理-6备案向投资发展部备案次日投资部投资发展 部-3.3.3项目立项（1） 项目立项管理流程立项标准:序号项目类型成本利润率年自有资金内部 收益率全投资内部 收益率静态投 资回收 期1以销售为主的房地产投资项 目（指销售物业建筑面积占比 不彳肝80%）不彳底12%不彳叶15

12、%-2定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于 50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）不彳肝8%/6%不彳叶10%/20%3以持有物业为主的房地产投 资项目（指持有物业建筑面积 占比不低于70%-不彳底10%不超过12年4综合型房地产投资项目（指项 目中同时包含销售及持有物 业，其中销售物业建筑面积占 比彳氐于80%!高于30%销售物业不彳氐于12%-不彳底10%不超过10年5保障房项目不彳叶8%不彳行15%不彳行15%-（2）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制项对在机会研究后筛投资部项目立项启动目立项建议选的项目组织编写-通知书书立坝建

13、议书，开提 供相关资料给参与 编写部门2相关部门参 与编制输出相应成果20日内投资部营销部、设计 部、成本部坝日立项相关 部门输出成果3完成项目立 项建议书内容详实，论证充 分次日投资部-项目立项建议 书4区域公司领 导评审-5日内投资部区域公司相 关部门区域公司评审 意见表5区域公司总 经理同意后 上报总部投 资发展部及时上报项目土地获取前3个月投资部-项目立项材料5总部部门审 核评审并提出修改意 见3日内投资发展部总部相关部 门总部部门评审 意见表6组织召开投 委会会议将相关议案提交投 委会委员并组织召 开投委会会议7日内投资发展部-7投委会 评审对项目立项评审并 提出意见次日投资管理委

14、员会-总部投委会会 议纪要8上报局投资 管理部并跟 踪批复情况及时上报3日内投资发展部-总部项目立项 申报材料3.3.4 项目可研(1)管理流程(2)工作要求序 号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制报 告项目立项通过 后即可启动立项通过 后次日投资部-项目可研启动通知 书2相关部门配 合编制积极配合，并 输出相应成果30日内投资部成本部、设计部、 营销部、运营部、 财务部项目可研相关部门 输出成果3可研报告内容详实、论 证充分次日投资部-项目可行性研究报 告4区域公司领 导审核-7日内投资部-区域公司部门评审 意见表5区域公司总 经理同意后 上报总部投 资发展部及时上报

15、项目土地 获取前2 个月投资部-项目可研材料6总部部门审 核评审并提出修 改意见-投资部投资发展部、营 销策划部、规划 建筑部、成本合 约部、财务资金 部、法务监察部、 运营开发部总部部门评审意见 表7组织召开投 委会会议将相关议案提 交投委会委员 并组织召开投 委会会议7日内投资发展 部-总部投委会评审议 案序 号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件8投委会评审对项目立项评 审并提出意见次日投委会总部各相关部门 及领导总部投委会会议纪 要9上报局投资 管理并跟踪 批复情况及时上报3日内投资发展 部-总部项目可研申报 材料3.3.5 项目可研(1)管理流程(2)工作要求序 号关键活

16、动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制报 告项目立项通过 后即可启动立项通过 后次日投资部-项目可研后动通知 书2相关部门配 合编制积极配合，并 输出相应成果30日内投资部成本部、设计部、 营销部、运营部、财务部项目可研相关部门 输出成果3可研报告内容详实、论 证充分次日投资部-项目可行性研究报 告4区域公司领 导审核一7日内投资部-区域公司部门评审 意见表5区域公司总 经理同意后 上报总部投 资发展部及时上报项目土地 获取前2 个月投资部-项目可研材料6总部部门审 核评审并提出修改意见-投资部投资发展部、营 销策划部、规划 建筑部、成本合总部部门评审意见 表序 号关键活动管理要

17、求时间要求主责部门相关部门工作文件约部、财务资金 部、法务监察部、 运营开发部7组织召开投 委会会议将相关议案提 交投委会委员 并组织召开投 委会会议7日内投资发展 部-总部投委会评审议 案8投委会评审对项目立项评 审并提出意见次日投委会总部各相关部门 及领导总部投委会会议纪 要9上报局投资 管理并跟踪 批复情况及时上报3日内投资发展 部-总部项目可研申报 材料3.4投资过程管理投资过程管理是指从投资动态监控、投资风险预警、投资风险预案制定，以及投 资风险防范及处置效果评价等四个环节进行过程管控，增强主动防范和化解风险 的能力。3.4.1 土地熟化动态监控3.4.1.1 月度监控投资发展部围绕

18、土地获取计划 ，结合现场调查，对出现的问题及风险予以甄 别判定，向投委会提交报告，并根据投委会意见（会议纪要）督促落实后续工作, 重大风险上报董常会决策。序号监控事项监控要求1计划执行计划完成情况计划执行的偏差及原因分析2资金支付资金支付进度与拆迁进度核实资金支付金额核实，并预判动态总体熟化费用3规划指标片区控规跟进，各类性质用地分配比例及区位的合理性地块容积率、绿化率及地卜车位配比等指标的合理性4拆迁进度拆迁进度与出地计划的核实拆迁延期的预判与应对措施5安置房建设安置房建设进度与交房日期的核实不可预见因素导致安置房建设成本增加的处置措施6土地挂牌挂牌条件设置及确保摘牌的措施、地价评估过程跟踪

19、3.4.1.2 阶段监控以熟化协议书签订、熟化进度达50土地挂牌前三个阶段为重点，投资发展部根据监控情况，将风险事项上报决策小组，以会议纪要方式形成决策，其中熟 化协议书阶段为关键环节。序号熟化阶段工作要求输出成果1熟化协议书刖熟化费用表项目土地成本、周边出让地块价格收益测算表是否进行熟化明确拆迁成本上限明确拆迁周期上限2熟化进度50%熟化费用支付情况及熟化时间总体熟化费用、周边出让地块价格收益测算表是否继续熟化后期重点落实事项3土地挂牌前实际熟化费用、周边出让地块价格熟化财务费用收益测算表是否摘牌退出需落实的事项摘牌需落实的事项3.4.2开发运营阶段动态监控开发运营阶段的过程管控分为阶段性监

20、控与定期监控，阶段性监控分为经营责任 书至交房入伙 7个阶段，定期监控按月/季进行。投资发展部主责开发运营阶段 的过程管控及风险防范。3.4.2.1 阶段行监控序号开发阶段成果输出1责任书与可研对比，分析销售收入、总投资、净利润、成本利润率及内部收益率变动情况2规划设计 方案定稿与可研对比，重点分析规划指标变动对项目总投资、净利润及成本利润率的影响30与可研及责任书对比， 重点分析地下成本 （开盘定价）对项目销 售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响4施工图定稿与可研及责任书对比， 重点分析整体建安对总投资、净利润及成本利润率的影响5结构封顶未开盘的，与可研及责任书对比， 重点分析建安成本

21、（开盘定 价）对项目销售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响已开盘的，与可研及责任书对比, 重点分析主体建安成本对项 目总投资、净利润及成本利润率的影响根据销售进度及销售速度，分析自有资金收回周期、内部收益率的变动情况6项目竣工与可研及责任书对比， 结合项目去化情况，重点分析项目销售收 入、建安、总投资、净利润、成本利润率及内部收益等各项指标 的变化情况7交房入伙项目后评价（见第五章）3.4.2.2 定期监控序号监控类型成果输出时间要求1报规报建地产统计报表月根据报规报建专项计划出具跟踪报告周根据报规报建成本数据库及成本月报监控报规报建费用月2市场动态城市房地产市场报告月3政策动态当地房地产

22、调控政策月当地财政税收政策季当地报规报建规流程规范及收费调整政策季4环境因素重大基础设施及公建对项目建设施工的影响（道路、 桥梁、地铁、隧道、大型场馆等）季项目周边环境显着变化对项目的影响（污染、人口变 化等）季3.4.3投资风险防范投资风险防范包括风险识别、风险分级、风险处置及风险防范效果评价四个过程。3.4.3.1 风险识别序号风险类别风险事项1经济指标项目总投资预计将超出可研测算值的30刈上由于项目成本、建设方案及市场发生变动，导致项目预计税后利润额低于可研批准值的 15%上，或导致成本利润率、内部收益率等 重要盈利指标达不到股份公司制定的基准收益率2商务条件合作方严重违约合作项目中主要

23、合作条件、股东构成变更、股权比例调整等项目融资或担保、回购等重耍商务条件发生变化3时间进度项目经股份公司决策批准满一年仍未实质启动的项目4其他项目地块发生变更、置换，增加或减少项目开发资金不能落实，融资安排出现重大变化市场环境发生重大变化发生重大质重或技术事故3.4.3.2 风险分级风险级别风险事项一级总投资较可研批准值增加幅度V5%或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度v 3%二级总投资较可研批准值增加幅度 5%, 10%或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度3%, 6%）三级总投资增加幅度10%, 30%或由于项目成本

24、、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度6%, 15%四级总投资增加幅度30%或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度15%3.4.3.3 风险处置风险级别处置措施成果输出一级区域公司识别风险责任部门 风险责任部门形成整改措施 区域公司运营会决策区域公司会议纪要风险整改措施及责任部门报公司总经理审核按季度汇报整改情况二级区域公司识别风险责任部门风险责任部门整改措施区域公司运营会议决策形成专报报公司总经理决策区域公司会议纪要公司总经理处理意见风险整改措施及责任部门定期汇报（按月）三级区域公司识别风险责任部门风险责任部门整改措施区域公司运营会议

25、纪要 报公司董常会决策区域公司会议纪要董常会处理意见区域公司总经理督促责任部门对风险整改措施的落实定期汇报（按月）四级区域公司识别风险责任部门风险责任部门整改措施区域公司运营会议纪要报公司董常会、局董事会及股份公司投资部区域公司会议纪要、公司董常会 会议纪要、局重事会会议纪要股份公司批复意见股份批复续投后，区域公司总经 理按月汇报整改情况3.4.3.4 风险防范效果评价根据区域公司投资风险解决预案中防范和化解风险的具体措施，投资发展部 将组织相关系统对其实施过程和效果进行评价，并将评价结果反馈给公司领导和 区域公司。区域公司应及时上报投资风险情况，对于故意隐瞒、拖延的，公司应追究其责任;投资人

26、员对于风险情况无识别能力的，应换岗或以其他方式处理，但其直接上级 应承担相应责任。3.5项目后评价管理项目后评价是项目投资对投资过程、结果及其影响进行全面系统回顾，通过 与投资项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比， 找出差别与变化，总结项目发展运营的经验及教训，并通过信息反馈改善投 资管理和决策，达到提高投资效益的目的，从而实现投资闭环管理，客观评 价项目开发运营绩效。(2)工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1下达通知及时下达3日内投资发展部-2编制报告客观、公正、科 学、合理45日内投资部区域公司相 关部门项目后评价报 告3审核并组织 召开投委

27、会 会议及时审核并召投 委会3日内投资发展部-4投委会评审召开并评审报告7日内投资管理委 员会-总部投委会评 审意见表、总 部投委会会议 纪要5审批及时审批3日内董事长-6组织学习并 存档对最终报告进行 组织学习、交流， 并存档15日内投资发展部-(1)管理流程项目后评价管理流程投资部区域公司 相关部门投资发展部1开始下达通知编制后评估报告申核并召开投委会评审会议组织学习并存档结束T-流程编号CSCEC8B-RO-IM-P20601投资管理委员会董事长表单/模板否是否项目后评估 报告投委会评审 意见表投委会会议 纪要评审一. 审批X是4 检查、评价与改进4.1 业务检查关键活动序号检查事项周期

28、组织部门备注投资预算管理1检查投资预算完成情况半年/年投资发展部-2检查投资预算表的编制质量及数据 准确性半年/年投资发挥在那 不-市场研究管理1检查是否每月更新土地数据库月投资发展部-2检查是否更新投资系统成本数据库季度投资发展部-3检查市场月报、半年报、年报以及 各类专题报告完成情况月/半年/年投资发展部-土地拓展及投资 审批管理1检查土地储备面积/个数是否达到年度计划指标年投资发展部-2检查项目土地属性一览表、政府规 划要点一览表、项目信息登记卡等 是否齐全月度投资发展部-3检查是否及时填写项目跟进表月投资发展部-4一、二级联动类项目熟化进度是否 按计划取得进展月投资发展部-5检查项目立

29、项、引研流程是否规范、 文件及手续是否齐全年投资发展部-报批报建管理1检查项目报批报建的计划与完成情 况月投资发展部-2检查报批报建流程是否规范、是否 按计划时间节点完成季投资发展部-投资过程管理1地产统计报表填报及时性、准备性月投资发展部-2检查投资效益动态监控简报编制的 及时性、完成质量月投资发展部-3检查项目投资运营分析报告编制的 及时性、完成质量季度投资发展部-4检查投资合同执行情况报表是否及 时报备次投资发展部-5检查投资事项重大变更过程中的流 程规范性及手续资料是否齐备次投资发展部-6检查投资风险预警通知书是否及时 出具及下达次投资发展部-7检查是否及时出具投资风险解决预 案次投资

30、发展部-8检查是否对投资风险解决处理作出 评价次投资发展部-项目后评价管理1检查后评价报告编制的及时性、完 成质量次投资发展部-4.2 绩效评价本系统重点关注以下关键绩效指标（KPI）:管理活动绩效指标名称涉及的职能层次/部门名称及测量周期区域公司部门周期土地拓展新增土地储备货值投资部1年新增土地储备面积/个数投资部1年项目立项保障系数投资部1年项目可研保障系数投资部1年土地熟化与拆迁计划完成率投资部1年新增土地储备质量投资部1年投资效益成本利润率/自有资金内部收益率投资部1年投资回收期投资部1年4.3 管理改进针对执行中存在的问题及原因，采取措施加以改进。本系统重点关注以下方面： (1)投资

31、业务板块管控是否到位，运行是否顺畅；(2)投资业务风险防范与投资效益创造。5附则5.1 解释与修订本篇内容由总部投资发展部负责解释。根据年度评审情况确定修订需求，修订按战略与组织管理手册“制度管理”执行。5.2 表单序号表单名称表单编号虫他1宗地查勘表CSCEC8B-RO-IM-B20301432项目政府规划要点一览表CSCEC8B-RO-IM-B20302463宗地风险排查表CSCEC8B-RO-IM-B20303474项目土地获取计划表CSCEC8B-RO-IM-B20304505区域公司评审会签表CSCEC8B-RO-IM-B20305516总部部门评审意见表CSCEC8B-RO-IM-

32、B20306527投委会评审意见表CSCEC8B-RO-IM-B20307538报批报建权证取得计划表CSCEC8B-RO-IM-B20401549报批报建月度工作总结CSCEC8B-RO-IM-B204045510项目熟化进度情况表CSCEC8B-RO-IM-B205045611投资风险预警通知书CSCEC8B-RO-IM-B205055712投资风险解决预案CSCEC8B-RO-IM-B20506585.3 模板序号模板名称模板编号虫他1年初投资预算汇总表CSCEC8B-RO-IM-P20101602年中投资预算汇总表CSCEC8B-RO-IM-P20102613城市进入性研究报告CSCE

33、C8B-RO-IM-P20201624市场报告CSCEC8B-RO-IM-P20204635项目机会研究报告CSCEC8B-RO-IM-P20301656项目立项阶段相关部门输出成果CSCEC8B-RO-IM-P20302667项目立项建议书CSCEC8B-RO-IM-P20303728项目立项经济测算表CSCEC8B-RO-IM-P20304749项目投资立项请示文件CSCEC8B-RO-IM-P203067510投委会评审议案CSCEC8B-RO-IM-P203077611投委会会议纪要CSCEC8B-RO-IM-P203087712项目投资数据库CSCEC8B-RO-IM-P203097

34、913项目可研相关部门输出成果CSCEC8B-RO-IM-P203108014项目可行性研究报告CSCEC8B-RO-IM-P203119315项目可研经济测算表CSCEC8B-RO-IM-P203129816项目投资开发请示文件CSCEC8B-RO-IM-P2031311217地产统计报表CSCEC8B-RO-IM-P2050111418项目实施进展情况报告CSCEC8B-RO-IM-P2050212419项目后评价报告CSCEC8B-RO-IM-P20601128附件 附件 1 上海中建东孚投资发展有限公司投资管理委员会议事制度1 总则1.1 目的1.1.1 为适应中建东孚投资发展有限公司

35、（以下简称“公司 ”）投资业务发展需要， 根据公司投资管理制度及其他有关规定，设立投资管理委员会（以下简称“投委会 ”） ，作为公司投资决策的评审机构。1.1.2 加强对投资行为的管理与控制，明晰责任。规范投资评审程序，提高专业性和决策质量，降低投资风险，避免投资失误。1.2 主要应对的风险1.2.1 防范由于投资评审机制不完善、评审程序不清晰而可能导致的投资决策效率低下、决策质量降低等投资风险。2 委员会组成2.1 投委会由5人组成，实行主任委员负责制。2.2 投委会设主任委员1名，由公司董事长担任；设副主任委员1名，由公司总经理担任；委员由分管投资工作副总经理、分管财务资金总会计师，法务监

36、察部经理组成；公司可根据实际工作需要对委员进行调整。3 委员会职责及日常机制3.1 职责3.1.1 审议涉及公司投资管理体系建设的重大事项，并对投资管理相关制度的建立与完善提出建议意见。3.1.2 审议公司投资策略、年度投资预算及执行过程中出现的重大问题，提出建议意见。3.1.3 审议按照公司投资管理有关规定须报局、股份公司决策的房地产项目投资立项建议书、可行性研究报告等，提出评审意见。3.1.4 对公司投资项目执行过程中出现的重大问题和处置方案进行审议，提出建议意见。3.1.5 指导和监控公司投资项目实施。3.1.6 投资项目后评价评审等。3.1.7 公司授权的其它事宜。3.2 主任委员职权

37、3.2.1 召集并主持投委会会议。3.2.2 审定、签署投委会会议纪要和其他文件。3.2.3 公司授予的其他职权。3.3 投资发展部职责公司投资发展部为投委会的经办机构，承担投委会秘书工作，具体职责包括：3.3.1 负责会议议题收集、汇总和协调。3.3.2 负责会议通知起草和发出。3.3.3 负责会议资料收集、整理、制作和发放。3.3.4 负责会务安排与服务。3.3.5 负责会议纪要起草与发布。3.3.6 负责会议评审意见督办。3.3.7 负责处理投委会其他事务。4 会议程序及评审机制4.1 会议召开4.1.1 投委会实行不定期会议制度。会议由公司投资发展部建议、分管投资业务副总经理审核并取得

38、主任委员批准的情况下召开。4.1.2 投委会会议由主任委员主持或经主任委员授权由副主任委员主持。4.2 参加人员4.2.1 除投委会委员外，公司相关业务部门、投资部相关人员、相应议题主张单位人员可列席投委会会议，并可按投委会要求就议题内容向委员做出说明或解释。4.3 议题与议案形成4.3.1 议题4.3.1.1 投资发展部对区域公司提出的投资事项进行梳理审核，经东孚公司分管投资业务副总经理确认并报经投委会主任委员审阅后作为会议议题。4.3.2 议案4.3.2.1 投委会议题具体以会议议案形式体现。会议议案由投资发展部根据 会议议题研究起草，经东孚公司分管投资业务副总经理确认后报送投委会委员。4

39、.3.2.2 投委会议案及有关议案的支持资料原则上应于会议召开前2个工作日连同会议通知报送投委会委员。4.4 会议方式4.4.1 投委会会议采取集中审议方式，委员可通过视频形式参会。投委会与会委员应认真听取议题主张单位的专题汇报，并就议案内容进行充分讨论及交流意见，事先请假的委员应针对会议议案提出书面意见或建议。4.4.2 经投委会集体充分讨论后，由各位委员以书面形式分别提出评审意见。4.4.3 特殊情况下投委会可采取书面会议的方式，由各位委员分别审阅，并提出书面评审意见。4.5 委员意见4.5.1 投委会委员以签署评审意见表的方式提出评审意见。每位委员提出的意见选项分为三种：通过；需进一步论

40、证；不通过。4.5.2 在评审意见表中，各位委员对通过的议题可以明确具体条件，对需进一步论证的议题及不同意通过的议题应写明原因。4.6 结论性意见4.6.1 投委会在充分讨论的基础上，根据委员意见经综合分析形成评审意见， 报主任委员批准后，决定投资项目是否通过评审，并以会议纪要的形式明确。4.6.2 主任委员拥有一票否决权，大多数委员同意通过的议题，主任委员有权予以否决；但对于大多数委员不同意通过的议题，主任委员无权决定通过。4.7 议题处理4.7.1 通过的议题报公司董常会决策，董常会通过后报局、股份公司审批。4.7.2 需进一步论证的议题由主张单位继续深入论证议题，待条件成熟后，提请投委会

41、评审或提请主任委员和副主任委员审议，通过后提请董常会决策。4.7.3 不通过的议题请议题主张单位放弃。4.8 会议纪要4.8.1 投资发展部根据投委会结论性意见以及各位委员的书面评审意见，于会议召开后一周内整理完成会议纪要，统一编号，经投委会委员会签后，由主任委员签发。4.8.2 投委会会议纪要中，对结论性意见须有相应说明，明确投委会对议题的具体意见，包括对议题的工作建议、前提条件、暂不通过或不通过议题的理由等，并由投资发展部反馈议题主张单位。6 档案管理投委会会议资料，包括会议批准文件、会议通知、议案及附件资料、委员评审意见表、会议纪要等由投资部负责整理归档和保存，并负责按照公司归档要求定期

42、移交行政管理部保管。7 会议保密出席会议的人员对会议所议事项负有保密义务，需妥善保管会议资料，不得擅自泄露有关信息。必要时，投资部可于会议结束时收回会议资料。8 附 则8.1 本议事规则未尽事宜，按公司投资管理相关规定执行。8.2 本议事规则由投委会负责解释及修订。附件 2 上海中建东孚投资发展有限公司投资项目统计管理办法第一条为全面了解上海中建东孚投资发展有限公司（以下简称“东孚公司”）各房地产投资项目的实施进展，及时掌握房地产投资项目运营情况，为投资管理决策提供信息支持，有效防范投资运营风险，根据股份公司投资项目统计管理办法及中建东孚投资管理制度，特制订本办法。第二条根据东孚公司投资业务具

43、体运营情况，本办法投资项目是指房地产投资项目。第三条东孚公司投资发展部（以下简称“投资发展部”） 、各区域公司负责投资项目统计工作。区域公司投资部（以下简称“投资部”）须安排专人负责本单位投资项目统计事宜，定期了解投资项目实施情况，收集项目经营信息，并按本办法规定统计有关数据后上报投资发展部。投资发展部负责对各区域公司报送的统计数据进行审核和汇总，并按有关规定及程序上报。第四条投资项目统计为专业统计，各统计表表式及填报说明详见本办法附件1 、附件2。第五条本办法的统计填报期间，是从签订投资合同或股权收购合同，并支付土地出让金、股权收购款或预付款开始统计，至投资合同规定的我方全部主要权利和义务行

44、使和履行完毕，投资本利收回为止。（一）本年完成的投资项目，持续统计到该年度结束，下年度起不再纳入统计范围。（二）投资项目实施期间发生非正常终止等情况，在完成股份股份公司相关规定要求的审批手续之后，从下一年度起不再纳入统计范围。第六条本办法各统计表均为月报表，各区域公司报表由本单位负责人审签后，于月末前 5 日内报投资发展部。第七条为便于掌握各区域公司投资项目实施进展情况，防范项目运营风险，各区域公司应以季度为周期，以投资统计表数据为基础，按照本办法附件3 的内容要求提交各区域公司房地产投资项目实施进展情况报告。报告由本单位负责人审签后，于下季度初7日内报投资发展部。第八条各区域公司对上报的投资

45、项目统计数据、实施进展情况报告的真实性、准确性、完整性和及时性负责。第九条本办法的统计表式、统计指标、统计口径和填报要求均与股份公司一致，并由股份公司建立投资统计网报系统，各区域公司使用该系统进行投资统计数据的填报和分析工作。（一）各区域公司要做好对投资统计数据填报和分析工作的组织和管理，加强数据校对和审核，确保数据质量。（二）各区域公司要安排专人负责投资统计网报系统的数据填报和分析工作，并加强培训，使有关人员全面了解网报系统功能，熟练掌握操作方法，确保填报要求的贯彻实施。（三）各区域公司要做好网报系统中填报的存档工作。投资部每季度须打印当期报表，由单位负责人签字确认后存档。第十条投资发展部将

46、根据需要和股份公司要求，适时调整各类投资项目的统计指标、统计口径、计算方法和统计渠道。各区域公司在本办法执行中发现问题，应及时报投资发展部统一修订。第十一条本办法由东孚公司投资发展部负责解释及修订。附件 3 投资项目统计表主要指标说明一、投资项目基本情况统计表1项目时间特性，指续投项目、新增项目或新拓展项目，凡是上年度已经开始实施的项目为续投项目；年初以前已批准、本年开始实施的项目为新增项目；本年批准、本年开始实施的项目为新拓展项目。2权益比例，指股份公司或二级单位持有投资项目的权益比例；如为多级持股则按相乘的方法计算最终权益比例。若投资项目为中建系统内单位共同参与投资，则将中建系统内参与单位

47、持股比例总和填入此列（如中建公元壹号项目）。3计划投资额根据不同的项目类型和投资方式，具体规定如下：（ 1）对于房地产投资项目指项目按计划全部建成所需的总投资额。以下几种情况除外：1）如我方以债权形式投资，填报我方的计划出资金额。2）如我方以股权形式投资，按比例承担项目经营风险、分享项目投资收益，但我方权益比例不超过20%，并且不对项目实施控制，不参与项目主要管理决策的，填报我方的计划出资金额；如我方权益比例虽然超过20%，但不承担项目经营风险、按合同约定获取固定投资回报，填报我方的计划出资金额。其他各项统计指标，包括计划资金来源、完成投资额、本年资金来源、各项应付投资款、累计资金来源等，均根

48、据项目具体情况，按照上述的计算方法统计项目整体数据或我方出资部分数据。可研计划投资额指决策批准的项目可行性研究报告中列示的计划投资额数据；实施调整计划投资额指项目评审决策后，在实施过程中根据项目实施情况对计划投资额调整后的数额，如果没有调整，即填报可研计划投资额。计划投资额的调整应符合股份公司投资管理有关规定。可研计划资金来源和实施调整计划资金来源的口径与此相同。4计划资金来源按照不同的来源渠道，分为以下几种：（ 1）自有资金，指投资项目获得的投资人投入的权益性和债权性资金，不区分投资人投入的资金来源。以下几种情况均统计为自有资金：项目投资人以自身名义获得的，以权益性资金或借款的方式投入到项目的外部融资资金；投资人通过银行对项目提供的委托贷款；投资人同时作为项目承包商，将通过承包收回的资金再投入到项目中的部分。（ 2）贷款，指以投资项目或项目公司的名义从银行或非银行金融机构取得的贷款，即通常所指的“项目贷款”。（ 3）项目回款，指投资项目在实施过程中通过房产销售、资产运营、股权或债权处置等方式转让权益而收回的投资成本和实现的损益，该项指标的统计口径以实际收到的货币资金为准。资金来源中的项目回款仅填列用于该项目投资的部分。房地产投资项目的项目回款（即通常所指的销售回款），指项目通过销售（或预售、出租等）收到的资金，包括购房者用于买房的定金、预付款及个人