房地产经纪实务复习

1、1房地产经纪实务房地产经纪实务复习复习浙经院管理技术学院浙经院管理技术学院 陈晓宇陈晓宇2 题题 型型v一、单项选择题一、单项选择题（每小题（每小题1分，共分，共6分）分）v二、多项选择题二、多项选择题（每题有两个及两个以（每题有两个及两个以上答案正确，每题上答案正确，每题2分，分，10分）分）v三、判断题三、判断题（正确的后面标注（正确的后面标注“对对”，错误标注错误标注“错错”每题每题1.5分，共分，共24分）分） v四、问答题四、问答题（前三每题（前三每题6分，后一题分，后一题9分，分，共共27分）分）v五、分析应用题五、分析应用题（第一题（第一题5分，第二题分，第二题8分，第三题分，第

2、三题20分，共分，共33分）分） 3项目二项目二 房地产税费业务处理房地产税费业务处理 项目三项目三 住房抵押贷款业务处理住房抵押贷款业务处理项目四项目四 房地产经纪业务实战房地产经纪业务实战 复习复习 绪绪 论论项目一项目一 房地产经纪人员从业准备房地产经纪人员从业准备 房地产经纪实务4 模块一模块一 基本概念、房地产经纪人员从业准备基本概念、房地产经纪人员从业准备一、一、理解理解经纪的内涵经纪的内涵经纪作为一种社会经济活动，即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为中介服务行为，具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动有偿服务活动。经纪的类型：居间、代理及行纪

3、。居间、代理及行纪。5了解一些知名房地产经纪机构：我爱我家、豪世华邦、21世纪不动产、链家地产、世联地产、汉嘉咨询等6二、思考题（重点）（重点）1）、房地产行纪和房地产代理的区别？2）、房地产行纪与房地居间的区别？7房地产行纪与房地代理的区别房地产行纪与房地代理的区别v两者区别：（主要是从责任、风险等角度分析）1、行纪行为，交易时以以自己的名义自己的名义与第三方交易，交易中的法律责任、经济风险由行纪由行纪人自己人自己承担，委托人并无直接权利义务关系。无直接权利义务关系。2、代理行为，交易时以委托人以委托人名义名义与第三方交易，交易中的法律责任、经济风险由委托委托人（被代理人）人（被代理人）承担

4、。8房地产居间与房地产行纪的区别房地产居间与房地产行纪的区别v居间活动中，经纪人只是促成促成他人之间的房地产交易，并不直接进行交易，纯粹是种提供信息，牵线搭桥牵线搭桥的作用，基本不承担交易基本不承担交易的经济风险。的经济风险。v行纪行为中，房地产经纪人以自己的名义以自己的名义与第三方交易，并承担相应的经济风险。并承担相应的经济风险。910房地产经纪作为一种专业的经济活动，受房地产市场自身特性的影响，具有自己独特的功能定位包括（ ）多选题A、B、C、D、E11四、房地产经纪人需要具备哪些知识？四、房地产经纪人需要具备哪些知识？（理解）（理解）v1、相关专业知识、相关专业知识（建筑识图、房地产经纪

5、实务、（建筑识图、房地产经纪实务、房地产调研、房地产营销实务、房屋建筑学等等）房地产调研、房地产营销实务、房屋建筑学等等）12v2、掌握市场信息动态、掌握市场信息动态（1）降准降息，货币量化宽松政策；）降准降息，货币量化宽松政策；（2） 降首付比率；降首付比率；（3） 交易环节税费减少；交易环节税费减少； （4） 公积金异地贷款等公积金异地贷款等 讨论：市场会产生什么现象？讨论：市场会产生什么现象？ 13v3、法律知识、法律知识v房地产的三部法律房地产的三部法律城市房地产管理法城市房地产管理法、土地管理法土地管理法、城市规划法城市规划法。另外，合同法等。另外，合同法等v4、金融知识、金融知识v

6、银行贷款首付款、利息、期限、还款方法以及住房公积金等问题14五、房地产经纪人需要具备哪些能力？五、房地产经纪人需要具备哪些能力？（理解）（理解）v1、人际沟通能力、人际沟通能力v2、推销谈判技巧、推销谈判技巧v3、市场分析能力、市场分析能力v4、自我学习能力、自我学习能力15六、房地产经纪人需要具备哪些素质？六、房地产经纪人需要具备哪些素质？（理解）（理解）v1、良好的职业形象、良好的职业形象v2、公关意识强、公关意识强v3、心里承受能力强、心里承受能力强v4、自信心（、自信心（“拒绝再努力，再拒绝再努力拒绝再努力，再拒绝再努力”）v5、良好职业习惯、良好职业习惯16七、房地产经纪人需要具备怎

7、样的职业道德七、房地产经纪人需要具备怎样的职业道德（理（理解）解）1、诚实守信、诚实守信 见案例2、有事业心、有事业心3、有责任感、有责任感 认真履行合同，善始善终，保守秘密等4、竞争协作、竞争协作17八、房地产经纪人及协理的权利和义务八、房地产经纪人及协理的权利和义务（理解）（理解）房地产经纪人享有的权利房地产经纪人享有的权利（1）依法发起设立房地产经纪机构。）依法发起设立房地产经纪机构。（2）加入房地产经纪机构，任职于房地产经纪机构的关键岗位。（3）依法开展房地产经纪业务活动的权利。（4）指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务。）指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务。v如果这样问对不对？如果

8、这样问对不对？v放手让房地产经纪人协理独立完成房地产经纪业务，放手让房地产经纪人协理独立完成房地产经纪业务，但可以从中得到提成但可以从中得到提成 。18v（5）经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要授权订立房地产经纪合同等重要文件。文件。v（6）要求委托人提供与交易有关的资料。v（7）有权拒绝执行委托人发出的违法指令。v（8）执行房地产经纪业务并获得合理佣金。并获得合理佣金。v（9）请求支付成本费用的权利。v（10）双方约定的其他权利。19房地产经纪人、房地产经纪人协理应履行的房地产经纪人、房地产经纪人协理应履行的义务义务（理解）（理解）（1）遵守法律法规和行业管理规定。）遵守法律法规和行业管

9、理规定。（2）遵守职业道德。）遵守职业道德。（3）不得同时受聘于两个或两个以上房地）不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。产经纪机构执行业务。（4）尽忠职守，公平中介。）尽忠职守，公平中介。20（5）向委托人披露相关信息，充分保障委托）向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。人的权益，完成委托业务。（6）为委托人保守商业秘密。）为委托人保守商业秘密。（7）接受国务院建设行政主管部门和当地地）接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查方政府房地产行政主管部门的监督检查。（8）接受职业继续教育，不断提高业务水平）接受职业继续教育，不断提高业

10、务水平如果这样问对不对？如果这样问对不对？向第三方披露你所知道的有关委托人的所有信向第三方披露你所知道的有关委托人的所有信息息21 九、九、 房地产经纪机构房地产经纪机构1、房地产经纪机构设立的条件（理解、多选）1）、有自己的名称和组织机构2）、有固定的服务场所3）、有必要的财产和经费4）、有足够数量的专业人员有足够数量的专业人员5）、法律、行政法规规定的其他条件222、设立经纪机构对专职人员的要求 要求成立形式持有经纪人资格证书人数持有经纪人协理资格证书人数公司形式3名以上3名以上合伙企业2名以上2名以上个人独资企业1名以上1名以上23v取得房地产经纪人执业资格是发起设立房地取得房地产经纪人

11、执业资格是发起设立房地产经纪机构的必备条件。是不是？产经纪机构的必备条件。是不是？243、直营连锁的房地产经纪机构有哪些优点、直营连锁的房地产经纪机构有哪些优点、缺点？缺点？（重点）（重点）优点优点：1）、由于所有权与经营权的统一，）、由于所有权与经营权的统一，可控程可控程度高，有利于制度的贯彻执行；度高，有利于制度的贯彻执行；2）、信息搜集范围扩大，）、信息搜集范围扩大，信息利用率高，信息利用率高，成交比例提高成交比例提高;3）、）、统一培训和管理，竞争能力相应提高。统一培训和管理，竞争能力相应提高。25哪些缺点？哪些缺点？1）、资金压力大，容易出现总店资金周转不灵）、资金压力大，容易出现总

12、店资金周转不灵2）、各直营连锁店的自主权力较少，积极性不）、各直营连锁店的自主权力较少，积极性不高，也不利于长期发展。高，也不利于长期发展。264 4、特许加盟（特许经营）、特许加盟（特许经营）房地产经纪机构有哪房地产经纪机构有哪些优缺点？些优缺点？优点：优点：1）、对特许人而言，可以不受资金的）、对特许人而言，可以不受资金的限制迅速扩张，品牌影响可以迅速扩大；限制迅速扩张，品牌影响可以迅速扩大；2）、对加盟者而言，大大降低加盟者的投资）、对加盟者而言，大大降低加盟者的投资创业风险，自主权较多，能够发挥加盟商的创业风险，自主权较多，能够发挥加盟商的积极性、主动性和创新性。积极性、主动性和创新性

13、。27有哪些缺点？有哪些缺点？v如果特许人管理水平的提升跟不上连锁企业如果特许人管理水平的提升跟不上连锁企业的发展速度时，容易造成整个体系的脱节和的发展速度时，容易造成整个体系的脱节和分散。也就是说会出现特许人对加盟者的管分散。也就是说会出现特许人对加盟者的管理失控。理失控。 28v调查并回答：下列公司采取的是何种经营模式？v我爱我家v21世纪不动产v裕兴不动产v豪世华邦v链家地产29v模块二模块二 房地产税费处理房地产税费处理30v二、房地产税收的构成要素（了解）二、房地产税收的构成要素（了解）主要包括：纳税人，负税人，课税对象和征主要包括：纳税人，负税人，课税对象和征税范围，课税基础，税率

14、，附加、加成、税范围，课税基础，税率，附加、加成、减免等。减免等。31三、三、契税（理解）v是以土地或房屋所有权属发生转移变动的不动产为征税对象征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。（判断题）32v国有土地使用权出让、转让国有土地使用权出让、转让v区别在于，“出让出让”是是土地所有者第第一次转让一次转让土地使用权，“转让转让”是用地单位再度转让再度转让土地使用权。 33v1、离婚后原共有房屋产权的归属人要不要征收契税？ 不要v2、对于精装修房的装修部分，需要交纳契税吗？要v3、对于个人无偿赠与住房的受赠人，契税如何征收？要v4、房产公司奖励奥运冠军房屋，契税要不要征收？要 34课题讨论题：离

15、婚判决给予一方的房子，在办理过户时，是否要交契税？v离婚房产过户是否收取契税分情况处理：夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。 v原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税。所以在离婚房产过户是否要交契税的问题上，还需要具体情况具体分析。35国家规定标准面积以内国家规定标准面积以内36v课题练习题：v甲乙两方因工作需要互换房地产产权，两宗房产分别位于杭州市西湖区和下城区，经评估部门评定，甲的房产价值为2000000元,乙的房产价值为2600000元，甲支付给乙600000元价差，该宗交易的契税应该由谁缴纳？所交税额为多少？ （双方的房子都是90平米以上

16、住宅，是首套房，按照1.5%契税税率计算）v问题：目前杭州购房契税税率是多少问题：目前杭州购房契税税率是多少 ？v 从性质来分：有住宅和非住宅之分。非住宅性非住宅性质的，无论面积大小无论第几套契税税率都为质的，无论面积大小无论第几套契税税率都为3%。2016年2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率，如下：v首套房，面积为90以下，减按1%的税率征收契税；面积为90以上的，减按1.5%的税率征收契税。v购买二套房，面积为90以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90以上的，减按2%的税率征收契税。v购买三套房，不管面积大小，一律都按3%的税率征收契税。契税征收契

17、税征收第一套第一套第二套第二套三套以上三套以上90平米以下1%1%3%90平米以上1.5%2%3%40 四、印花税（理解）四、印花税（理解）在房地产交易中，印花税的在房地产交易中，印花税的纳税人为产权转纳税人为产权转移书据的立据人，以及权利、许可证照的移书据的立据人，以及权利、许可证照的领受人。领受人。41课堂思考题：课堂思考题：v在二手房交易中，印花税如何征收？纳税方是谁？需要交纳的印花税税率为多少？v这个分住宅和非住宅情况，住宅的话书立合同时候印花税暂免，非住宅情况下书立合同时候买卖双方都是纳税方，交纳的税率为0.05%。v领受证件（房产权证、土地使用证）每件领受证件（房产权证、土地使用证

18、）每件5元贴花元贴花42五、营业税（理解）五、营业税（理解）v营业税是对在我国境内提供应税劳务、提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。就其所取得的营业额征收的一种税。课堂问题：个人将不动产无偿赠与他人，课堂问题：个人将不动产无偿赠与他人，要不要征收营业税？要不要征收营业税？ 4344七、个人所得税1、两种征收方式（理解）1）、据实征收）、据实征收v应纳税额=（转让住房取得的收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）20。2）、核定征收）、核定征收v应纳税额=住房转让收入适用税率（13）。45课堂问题：李先生以150

19、万元出售自有住房，后一年内新买一套价值200万元的住房，可以退税多少？v原本缴纳的个人所得税150万X1%=1.5万，后由于一年内重新购房，购房价值大于原先住房，可以享受全额退个人所得税。462、个人所得税的减免（理解）u 对个人转让自用对个人转让自用5年以上，并且是家庭年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。所得税。u 继承和接受赠与的房子以后要转卖，在继承和接受赠与的房子以后要转卖，在缴纳个人所得税时，不得核定征收，必须缴纳个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。严格按照税法规定据实征收。47v八、买卖代理服务收费

20、（中介费）八、买卖代理服务收费（中介费）481、杭州现行房地产买卖代理服务收费分档累进费率、杭州现行房地产买卖代理服务收费分档累进费率表表 房地产成交价格（万元）房地产成交价格（万元）累进基准费率累进基准费率 % %浮动浮动幅度幅度5050万元含及以下万元含及以下 1%-1.25%1%-1.25%上浮上浮25%25%，下浮下浮不限不限5050万元以上至万元以上至100100万元含万元含 0.7%-0.875%0.7%-0.875%100100万元以上至万元以上至200200万元含万元含 0.4%-0.5%0.4%-0.5%200200万元以上万元以上 0.25%-0.3125%0.25%-0.

21、3125%492、计算题：交易、计算题：交易220万的房子，中介服务费用万的房子，中介服务费用是多少？注意是按照分档累进收费。现在按照是多少？注意是按照分档累进收费。现在按照基准费率计算，自己口算或笔算即可基准费率计算，自己口算或笔算即可u50万X1%=5000元u50万X0.7%=3500元u100万X0.4%=4000元u20万x0.25%=500元v对一方的收费小计5000+3500+4000+500=13000元v总计：13000*2=26000元 注意中介费向双方收取的50v九、房地产评估收费九、房地产评估收费511、房地产评估收费一般按资产有效评估金额的大小、房地产评估收费一般按资

22、产有效评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费。下表为杭州市房地产划分收费档次，按档累进计费。下表为杭州市房地产评估收费标准。评估收费标准。标的总额（万元）标的总额（万元）累进计费率累进计费率 % %100100以下（含以下（含100100）0.420.42100100以上至以上至500500（含（含500500）0.30.3500500以上至以上至20002000（含（含20002000）0.120.1220002000以上至以上至50005000（含（含50005000）0.060.0650005000以上以上0.0120.012522、计算题：交易价值1000万的房子，评估费用是多少？按

23、照分档累进计算方法。注意：评估费不需向双方征收53模块三 个人住房抵押贷款业务处理个人住房抵押贷款业务处理54v一、个人住房抵押贷款的特点（理解）一、个人住房抵押贷款的特点（理解）1 用购买的房地产作为抵押用购买的房地产作为抵押2签订借款合同时，也要签订抵押担保合同及委托扣款协签订借款合同时，也要签订抵押担保合同及委托扣款协议议3借贷双方具有双层关系，即债权债务关系和受押出押关借贷双方具有双层关系，即债权债务关系和受押出押关系。系。4违约违约情况下，银行可以拍卖拍卖房地产。55二、个人住宅抵押贷款的几个关键术语（理二、个人住宅抵押贷款的几个关键术语（理解）解）首付款、头款首付款、头款首付款比率

24、、贷款额、贷款成数、偿还比率、贷款首付款比率、贷款额、贷款成数、偿还比率、贷款余额余额56课堂练习： 2010年6月23日，某甲向当地工商银行申请贷款，工商银行要求其提供担保，某甲即同意以其所有的一套住房作为抵押物。双方签订了借款合同及抵押担保合同。由于银行工作人员的疏忽，双方并未到有关登记部门办理登记手续。 问题1）房屋抵押权是否已生效?为什么? 2）如果房屋抵押权尚未生效，工商银行应采取什么补救措施? 571）房屋抵押权没有生效。为什么房屋抵押权没有生效。为什么? 抵押贷款中，抵押担保合同签订成立不等于就生效了，一定要拿抵押物到相关部门做抵押登记手续后才生效。2）虽然抵押权并未产生，但工商

25、银行与某甲）虽然抵押权并未产生，但工商银行与某甲之间的抵押合同是成立的，工商银行可以基之间的抵押合同是成立的，工商银行可以基于合同要求某甲补办抵押登记手续。于合同要求某甲补办抵押登记手续。 .工商银行可要求某甲补办抵押登记。工商银行可要求某甲补办抵押登记。 58v课堂练习： v小陈为向建设银行申请个人消费贷款，用其一辆夏利轿车作抵押，该车价值15万元。借款合同签订当日，双方就该车办理了抵押登记手续。后小陈在驾车外出途中，被一辆货车由后面追尾，造成夏利车严重损坏，价值减至9万元。经查，造成该起交通事故的全部责任在货车司机。此外，货车司机已准备赔偿小陈经济损失5万元。 v1）如果建设银行要求小陈另

26、外提供担保，以确保其到期还本付息，这种要求是否合理? v2）对于赔偿费5万元，建设银行能否用其作为担保?59v1）这种要求并不合理。）这种要求并不合理。担保法担保法第第51条规定：条规定：“抵押人对抵押抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。债权的担保。”本案中，既然造成抵押物本案中，既然造成抵押物损失的全部责任在货车司机，小陈并无可损失的全部责任在货车司机，小陈并无可归责的过错，因此，银行无权要

27、求小陈提归责的过错，因此，银行无权要求小陈提供新的担保。供新的担保。 v2）银行可用该赔偿金作为担保。银行可）银行可用该赔偿金作为担保。银行可就汽车价值减少部分的赔偿金行使担保权。就汽车价值减少部分的赔偿金行使担保权。 60 课堂练课堂练 习习题目1：在个人住房抵押贷款中，偿还比率通常是指( )A.借款人已偿还贷款占未偿还贷款的比率B.借款人已偿还贷款占全部贷款的比率C.借款人月偿还额占其家庭月收入的比率D.借款人年偿还额占其家庭年收入的比率答案：(C )61题目题目2 2：以下关于个人住房抵押贷款的说法中，正确的：以下关于个人住房抵押贷款的说法中，正确的有有( )( )。A.A.偿还比率通常

28、为借款人的月偿还额占借款人家庭偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭年收入的比率年收入的比率B.B.贷款余额是指按揭的贷款，在经过一段时期的偿贷款余额是指按揭的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚末偿还的贷款本息数额还之后，尚末偿还的贷款本息数额C.C.贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率D.D.在个人住房抵押贷款中，住房的寿命越短，贷款在个人住房抵押贷款中，住房的寿命越短，贷款期限会越短期限会越短答案：答案：(CD )(CD )62v三、个人住宅抵押贷款的偿还方式三、个人住宅抵押贷款的偿还方式等额本金还款法等额本金还款法（重点）（重点）指的是

29、每月等额偿还本金，贷款利息逐月指的是每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减递减63 等额本息还款法（理解）等额本息还款法（理解）每月本金和利息加总还款额相等每月本金和利息加总还款额相等 课堂练习：哪种还款方式适合还款初期还款能力较强的借款人 ？等额本金还款法等额本金还款法还是还是等额本息的还款方式？64v课堂练习：课堂练习：v例如：购买例如：购买200万的房子，首付万的房子，首付40万，万，剩余剩余160万由银行办理商业按揭贷款，万由银行办理商业按揭贷款，贷款期限贷款期限30年，年，30年后两种方法在利息年后两种方法在利息的支付上相差多少？用等额本金还款法的支付上相差多少？用等额本金还款法和等额本

30、息还款法计算。和等额本息还款法计算。 贷款期限贷款期限商业贷款利率商业贷款利率公积金贷款利率公积金贷款利率5年以上4.903.253-5年（含）4.752.751-3年（含）4.752.751年4.352.756个月4.352.75央行2015年最新公布的贷款基准利率等额本金还款法：等额本金还款法： 总期数：总期数：30年年*12月月/年年=360月月每月应还的本金：每月应还的本金：160W/360=4444.44元元第一个月偿还的利息：第一个月偿还的利息：160W* （4.9%/ 12）=6533.33元元下个月比上个月少还利息多少钱？下个月比上个月少还利息多少钱？年利息年利息4.9%，每月

31、利息，每月利息=4.9%/12=0.408%v4444.44* 0.408%=18.14元元 下个月比上个月少还下个月比上个月少还18.14元元分分 类类等额本金等额本金还款法还款法首期还款首期还款额额10977.77末期还款末期还款额额4462.59支付利息支付利息总额总额1179266.67还款总额还款总额2779266.67等额本息等额本息还款法还款法8491.638491.631456985.913056985.91两种按揭方式对比表两种按揭方式对比表期次期次（月）（月）偿还本金偿还本金偿还利息偿还利息剩余本金剩余本金11958.296533.331598041.7121966.296

32、525.341596075.423.3601974.328457.096517.3134.531594101.10.00 等额本息还款法等额本息还款法69四、个人住宅抵押贷款的风险分析四、个人住宅抵押贷款的风险分析无力继续偿还贷款本金利息的风险无力继续偿还贷款本金利息的风险房屋贬值风险（理解）房屋贬值风险（理解） 例如：例如： 自然灾害自然灾害 政治动政治动荡荡 经济危机等等经济危机等等利率变化风险利率变化风险提前还款风险提前还款风险房屋拍卖处理的风险房屋拍卖处理的风险70五、五、住房公积金的含义及特点住房公积金的含义及特点u累积性累积性u专用性专用性u福利性福利性u返还性：返还性： 职工离退

33、休、出境定居、与单位终止劳动关系等，缴存的住房公积金将职工离退休、出境定居、与单位终止劳动关系等，缴存的住房公积金将返还职工个人。返还职工个人。71六、住房公积金贷款的条件（理解）六、住房公积金贷款的条件（理解）u申请贷款前已连续在杭州省直单位住房公积申请贷款前已连续在杭州省直单位住房公积金中心缴存住房公积金金中心缴存住房公积金6 6个月（含）以上且申个月（含）以上且申请贷款时仍正常缴存请贷款时仍正常缴存； u在杭州行政区范围内（含萧山、余杭）在杭州行政区范围内（含萧山、余杭）购买购买经济适用房和普通住房为主要贷款对象，限经济适用房和普通住房为主要贷款对象，限制排屋类住房、禁止别墅和非住宅用房申请制排屋类住房、禁止别墅和非住宅用