第2章 房地产与房地产业

1、第二章第二章 房地产与房地产与房地产业房地产业第一节第一节 房地产房地产一、房地产的概念（一、房地产的概念（掌握掌握）房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。总和。（一）从（一）从 实物形态实物形态 上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。（二）（二） 从价值形态从价值形态 上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。一体。（三（三)从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利

2、关系。映一定的经济权利关系。第一节第一节 房地产房地产-我国的房地产产权体系我国的房地产产权体系1、产权的概念（、产权的概念（掌握掌握）“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品的的 使用使用 的权利（阿尔钦）的权利（阿尔钦）”，是，是“行动团体行动团体对资源的对资源的使用权与转让权，以及收入的享用使用权与转让权，以及收入的享用权权”，它揭示了，它揭示了“人们对物的使用所引起人们对物的使用所引起 的的 人与人之间相互认可的行为关系人与人之间相互认可的行为关系v国内学者关于产权的定义：国内学者关于产权的定义： 产权是由产权是由 社会规则约束和保障的社会规则

3、约束和保障的 ， 关关于财产使用的于财产使用的 ，一系列具有可分割性和可转一系列具有可分割性和可转让性的让性的 、 排他性权利的集合。排他性权利的集合。财产权主财产权主要包括要包括物权物权自物权自物权（所有权）（所有权）单独所有单独所有建筑物区分建筑物区分所有权所有权共有共有按份共有按份共有共同共有共同共有他物权他物权用益物权用益物权土地：地役权、土地：地役权、永佃权永佃权资本：资本： 经营权、经营权、承包权、承包权、租赁权租赁权担保物权：担保物权：抵押权抵押权债权债权大陆大陆法系财产权示意图（法系财产权示意图（掌握掌握房地产产权概念、特点、结房地产产权概念、特点、结构及作用构及作用）注：西方

4、社会存在两大法系：一注：西方社会存在两大法系：一是大陆法系；一是英美法系。是大陆法系；一是英美法系。第一节第一节 房地产房地产-我国的房地产产权体系我国的房地产产权体系2 2、我国房地产产权种类、我国房地产产权种类v我国房地产产权我国房地产产权 是是 指指 房屋的所有权房屋的所有权 及及 其其 所占用的土地的使用权所占用的土地的使用权 。它是产权人在法律规定。它是产权人在法律规定的范围内对其房地产行使占有、使用、收益和处分的范围内对其房地产行使占有、使用、收益和处分的权利。的权利。v房地产产权的房地产产权的取得和确认取得和确认，必须经过房地产产权人，必须经过房地产产权人依照政府法律规定向房地产

5、管理部门申请登记，领依照政府法律规定向房地产管理部门申请登记，领取房地产证件后，才能得到正式的承认和受到法律取房地产证件后，才能得到正式的承认和受到法律的保护。的保护。3、产权制度及其作用、产权制度及其作用 规范交易行为，保证有效竞争；规范交易行为，保证有效竞争； 提高资源配置效率；提高资源配置效率； 减少不确定性；减少不确定性； 避免避免“搭便车搭便车”行为；行为；确定政府经济职能和管理制度的基础；确定政府经济职能和管理制度的基础；第一节第一节 房地产房地产-我国的房地产产权体系我国的房地产产权体系第一节第一节 房地产房地产二、房地产的构成和类型（二、房地产的构成和类型（了解了解）（一）房地

6、产的构成（一）房地产的构成1 、 建筑地块建筑地块 建筑地块建筑地块 是指与房地产开发建设和经营是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地。活动相关并具有特殊用途的土地。 城市用地分类：城市用地分类：城市用地分类与规划建城市用地分类与规划建设用地标准设用地标准：第一节第一节 房地产房地产（二）房屋建筑物（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体它是房屋建筑与建房地基的有机结合体 。 房屋建筑物的组成：房屋建筑物的组成： 基础、主体承重结构、屋顶与维护结构、门窗、阳台、基础、主体承重结

7、构、屋顶与维护结构、门窗、阳台、雨篷、台阶等。雨篷、台阶等。 完整的房屋建筑除土建工程外，还有给排水、采暖完整的房屋建筑除土建工程外，还有给排水、采暖及电器照明等附属设施。及电器照明等附属设施。第一节第一节 房地产房地产（三）配套基础设施（三）配套基础设施 单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施须具备相应的配套基础设施v（1）道路、交通设施）道路、交通设施v（2）地下管道等）地下管道等“三通三通”设施设施v（3）生活配套设施）生活配套设施v（4）生态环境设施）生态环境设施第一节第一节 房地产房地产居住房地产居住房地产是指供家庭或个人

8、较长时间居住使用的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅、是指供家庭或个人较长时间居住使用的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅、集体宿舍（如单身职工宿舍、学生宿舍）等。集体宿舍（如单身职工宿舍、学生宿舍）等。商业房地产商业房地产是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心超级市场、批是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心超级市场、批发市场等。发市场等。办公房地产办公房地产是指供处理公事使用的房地产，包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。是指供处理公事使用的房地产，包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。旅馆房地产旅馆房地产是指供旅店住宿使用的房地产，包括

9、宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。是指供旅店住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。餐饮房地产餐饮房地产是指营业性的供人吃饭使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。是指营业性的供人吃饭使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。娱乐房地产娱乐房地产是指供人消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、是指供人消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。影剧院、高尔夫球场等。工业和仓储房地工业和仓储房地产产是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括工业厂房、仓库等。是指供工业生产使用

10、或直接为工业生产服务的房地产，包括工业厂房、仓库等。农业房地产农业房地产是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站等。场、果园、种子库、拖拉机站等。特殊用途房地产特殊用途房地产包括车站、机场、医院、学校、教堂、庙宇、墓地等。包括车站、机场、医院、学校、教堂、庙宇、墓地等。综合房地产综合房地产是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。二、房地产分类二、房地产分类1、按用途来划分、按用途来划分居住和非居住两大类居住和非居住两大

11、类第一节第一节 房地产房地产2、按建筑结构分类：、按建筑结构分类： （1）按使用材料分：砖石结构、木结构、钢结）按使用材料分：砖石结构、木结构、钢结构、钢筋砼结构等；构、钢筋砼结构等； （2） 按承重结构形式分：墙（或混合）承重按承重结构形式分：墙（或混合）承重结构、排架结构、框架结构、剪力墙结构、框结构、排架结构、框架结构、剪力墙结构、框架架-剪力墙结构、筒体结构、大跨度空间结构。剪力墙结构、筒体结构、大跨度空间结构。3、按建筑高度划分、按建筑高度划分: （1）低层（）低层（1-3层）层）;（2）多层（）多层（4-6层）层）;（3）中高层（中高层（7-9层）层）;（4）高层（）高层（10层）

12、层）;（5）超）超高层（房屋檐高超过高层（房屋檐高超过100米）。小高层（米）。小高层（7层以层以上上11层以下）。层以下）。4、按开发程度划分、按开发程度划分5类类 生地生地毛地毛地熟地熟地在建在建工程工程现房现房是指不具是指不具有城市基有城市基础设施的础设施的土地，如土地，如荒地、农荒地、农地。地。 是指具有是指具有一定城市一定城市基础设施，基础设施，但尚未完但尚未完成房屋拆成房屋拆迁补偿安迁补偿安置的土地。置的土地。 是指地上建是指地上建筑物已经开筑物已经开始建设但尚始建设但尚未建成，不未建成，不具备使用条具备使用条件的房地产。件的房地产。该房地产不该房地产不一定正在建一定正在建设，也可

13、能设，也可能停工了多年。停工了多年。 是指地上建是指地上建筑物已经建筑物已经建成，可直接成，可直接使用的房地使用的房地产。它可能产。它可能是新的，也是新的，也可能是旧的。可能是旧的。 是指具有较是指具有较完善的城市完善的城市基础设施且基础设施且土地平整，土地平整，能直接在其能直接在其上进行房屋上进行房屋建设的土地。建设的土地。 v按是否产生收益划分按是否产生收益划分2类：类： 收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括公寓、商店、写字楼、旅馆、餐馆、影的房地产，包括公寓、商店、写字楼、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

14、剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂等。产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂等。 v按房地产性质按房地产性质2类：类： 资资 源源 性性 房地产：提供空间（消费房地产：提供空间（消费/使用品）使用品） 资产性房地产资产性房地产(投资品投资品)物业物业房地产的其他名称房地产的其他名称不动产不动产Real estateReal property是指是指 land 加上加上 永久永久 定着定着在其中、其上、其下的人在其中、其上、其下的人工改良物工改良物指指r

15、eal estate加上其相关加上其相关的各种权益，包括权利、的各种权益，包括权利、利益和收益。利益和收益。物业可大可小，大物业可分为小物业可大可小，大物业可分为小物业，一住宅单位是一物业，以物业，一住宅单位是一物业，以工厂楼宇是一物业，一农庄也是工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。一物业。民法民法将财产分动产和不动产将财产分动产和不动产，担保法担保法称不动产是指土地称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物以及房屋、林木等地上定着物物业物业房地产概念的总结房地产概念的总结v包括包括土地土地、建筑物建筑物、其他地上定着物其他地上定着物三部分。三部分。v是是房房、地地、产产三者的综合体。三者的综

16、合体。v有有不动产不动产、物业物业、real estate、 Real property等不同等不同的称呼。的称呼。上述内容用如下框图来表示：上述内容用如下框图来表示：第一节第一节 房地产房地产v三、房地产的经济特性（三、房地产的经济特性（掌握掌握）1、内涵的统一性、内涵的统一性v房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房房”、“地地”、“产产”三者有机结合形成的统一体三者有机结合形成的统一体v房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品房地产的内涵还包含了一

17、定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一属性和资产属性的统一v房价、地价相互影响房价、地价相互影响第一节第一节 房地产房地产2、价值的双源性、价值的双源性v房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性地租的地租的资本化形成土地的价格；资本化形成土地的价格；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价

18、值，具有社会经济资源属性结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性第一节第一节 房地产房地产3、空间的固定性、空间的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。性、不可移动性所决定的。v区位成为影响房地产价格极为重要的因素区位成为影响房地产价格极为重要的因素v决定了房地产商品的单一性和非匀质性决定了房地产商品的单一性和非匀质性v给房地产市场带来了地区性的重大特点给房地产市场带来了地区性的重大特点 第一节第一节 房地产房地产4、需求的普遍性、需求的普遍性v房地产作为生活资料房地产作为生活资料消费需求消费需求v 作为生产资料作为生

19、产资料生产需求生产需求v 作为资产作为资产投资需求投资需求5、效用的长期性、效用的长期性同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品v对房地产开发建设的质量要求高；对房地产开发建设的质量要求高；v房地产开发必须具有超前性；房地产开发必须具有超前性；v可以采用出租、出售、抵押等多种经营方式；可以采用出租、出售、抵押等多种经营方式；v必须重视物业管理必须重视物业管理第二节第二节 房地产业房地产业v一、房地产业的涵义（一、房地产业的涵义（熟悉熟悉） 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生

20、等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系房地产经营过程各种参与者之间的经济关系 。第二节第二节 房地产业房地产业v房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。分配、消费诸环节之中。在生产过程中，在生产过程中，主要是房地产投资开发。主要是房地产投资开发。在交换过程中，在交换过程中，主要是通过房地产市场交换，必然涉及房地主要是通过房地产市场交换，必然涉及房地产的销售、出租，房地产咨询、经纪、评估等中介服务，必产的

21、销售、出租，房地产咨询、经纪、评估等中介服务，必然涉及房地产权属登记管理、交易管理、房屋拆迁管理、住然涉及房地产权属登记管理、交易管理、房屋拆迁管理、住房及公积金的管理等。房及公积金的管理等。在分配过程中，在分配过程中，是实现国民收入分配和再分配的重要途径。是实现国民收入分配和再分配的重要途径。在消费过程中，在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理。主要是指房屋使用过程中的物业管理。第二节第二节 房地产业房地产业v二、房地产业的行业属性（二、房地产业的行业属性（熟悉熟悉）房地产业是房地产业是 属于第三产业属于第三产业 的一个重要产业部门。的一个重要产业部门。第二节第二节 房地产业房地产业

22、v三、房地产业的行业特性（三、房地产业的行业特性（熟悉熟悉）1、先导性和基础性、先导性和基础性2、综合性和关联性、综合性和关联性三、房地产业的行业特性（三、房地产业的行业特性（熟熟悉悉）3、资金密集型和高风险性、资金密集型和高风险性v从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。高风险并存的行业。v房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。活动是一个大量资金运作的过程。v由于房地产投资

23、周期长及其固定性、变现能力差由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大。等特点，因而涉及的风险也相对较大。房地产企业资金循环及收支特点（房地产企业资金循环及收支特点（掌握掌握）营运资金（材料、营运资金（材料、设备、在建工程等）设备、在建工程等）货币资金货币资金各种渠道各种渠道和方式融资和方式融资出租出租房地产业的资金密集性房地产业的资金密集性房地产开发过程中的收入和支出特房地产开发过程中的收入和支出特点点收 入收 入和 支和 支出出房地产开发过程图例：收入房地产开发过程图例：收入 支出支出 - - - - -选址决策选址决策 前期工作前期工作 建筑安装建筑安装 销售销售 管理管理房地产开发资金来源（房地产开发资金来源（掌握掌握）国内贷款国内贷款利用外资利用外资通过与国外资金合资合作（如入股）和国际信贷渠道通过与国外资金合资合作（如入股）和国际信贷渠道自筹资