(培训)物业工程管理

1、物业工程培训管理简论物业工程培训管理简论2物业的工程管理物业的工程管理是是产品品质产品品质的管理与的管理与公共服务公共服务的管理的管理3产品品质产品品质公共服务公共服务物业工程管理物业工程管理维持和保持硬件标准，维持和保持硬件标准，提供提高项目品质的提供提高项目品质的工程基础；通过物业工程基础；通过物业费用在工程上的优化费用在工程上的优化更新改造，弥补项目更新改造，弥补项目质量的不足，更加适质量的不足，更加适合使用人群的使用特合使用人群的使用特点。点。工程是物业主要的公工程是物业主要的公共服务内容，由于有共服务内容，由于有技术管理的要求，往技术管理的要求，往往只重技术，反而在往只重技术，反而在

2、服务方面没有较多的服务方面没有较多的管理论述，这是物业管理论述，这是物业工程管理要学习和探工程管理要学习和探索及发展的索及发展的4物业工程管理三个特性物业工程管理三个特性技术性运营性经济性1、技术管理的范围。2、市场技术人力资源状况。3、专业公司的发展对管理的影响。4、法律法规的变化。5、合同维保的掌握。1、接收和检验。2、运营条件维护的保障。3、复原和更新。4、经营性活动。5、安全防范和风险管理。6、值班与值守。7、正常营运标准的理解和执行。1、项目能源资源分配和使用。2、内部管理的一些技术指标。3、容易忽略的内容。4、与人力行政与财务的配合。5物业工程管理为项目提供什么？物业工程管理为项目

3、提供什么？ 提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能；提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能； 直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备 ； 负责物业设施的维护、保养和检修负责物业设施的维护、保养和检修 ； 协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务；（如：布置会场、制作宣传道具等）（如：布置会场、制作宣传道具等） 项目设施设备改建和改造现场协助管理项目设施设备改建和改造现场协助管理 。6工程部运作的依据工程部运作的依据 根据公司物业规模，参照项目类型（写字楼、商业、综合体等）工程

4、管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实行程序化、制度化的管理 。 许多公司已有规范文件继承和更新的，项目交接管理要注意原有体制对新项目的约束。 新项目应该如何建立一套包括各种日常运作管理的规范文件，是有逐步完善的过程，所以管理方案要有分段分时期的工作准备，所使用管理工具要从实际出发而使用，管理分工和责任先进行确认，从而取舍所有要使用流程和维系流程的标准和要求，从管理角度可进行评估。7建立精干、高效的工程服务队伍建立精干、高效的工程服务队伍理解一专多能和工作时间效率控制理解一专多能和工作时间效率控制技术

5、培训和管理培训及公司文化培训技术培训和管理培训及公司文化培训对业务技能和敬业情况进行考核对业务技能和敬业情况进行考核技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍操作过程简单化，降低技术性工作门槛操作过程简单化，降低技术性工作门槛8物业工程管理的内容：物业工程管理的内容：工程部行政管理资料管理物料工具管理叫修管理保养管理技术管理安全管理费用管理人员管理后勤管理外部资料内部资料库存管理工具管理日常叫修紧急叫修日常保养计划保养二次装修安全隐患能耗控制维修费用紧急事故预案预防性点检设备检测外包合同改造更新外包维修改造费用部门费用消防系统培训缺陷改进风险评估行政与

6、财务行政与财务10为什么要积极配合财务进行管理：为什么要积极配合财务进行管理： 因为工程是项目付出费用比例最大的部门。因为工程是项目付出费用比例最大的部门。 费用的申请、审批、结算过程长，程序严格且容易出错是。费用的申请、审批、结算过程长，程序严格且容易出错是。 预算制作的准确性会影响实际执行结果，超出预算费用。预算制作的准确性会影响实际执行结果，超出预算费用。 经济成本没有数据和指标，浪费现象严重。经济成本没有数据和指标，浪费现象严重。 报废处理是如何管理的。报废处理是如何管理的。 配合项目资产管理，盘活和使用项目资源。配合项目资产管理，盘活和使用项目资源。 工程费用的节省体现良好有序的管理

7、。工程费用的节省体现良好有序的管理。 对项目物业管理评估有重要的影响。对项目物业管理评估有重要的影响。11行政工作管理最能体现管理能力行政工作管理最能体现管理能力 工作现场的管理。清洁、有序摆放、编号标识清楚、记录、工作指引张贴。 资料和档案的管理。 收、发文件的管理。 质量管理和工作手册执行。 工具和材料管理。 安全工作的管理。 人员组织结构的优化，上岗的证件齐全。 办公用品和公共消耗材料的管理。 员工上门服务的管理。 风险评估与审计。 团队沟通和共建。保障日常运行保障日常运行13日常工作有哪些分工来进行排班日常工作有哪些分工来进行排班入驻、交入驻、交接验收、接验收、二次装修二次装修理理行政

8、及财行政及财务处理务处理日常值守日常值守和巡视及和巡视及检查检查保养及运保养及运行调节管行调节管地地经理和文员经理和文员人员轮换人员轮换管理人员的行程管理人员的行程专门的人员专门的人员14分级和分风险的汇报制度分级和分风险的汇报制度按处理权限，编定各类汇报制度按处理权限，编定各类汇报制度各类应急预案，特别各类应急预案，特别注意工程和各部门之注意工程和各部门之间的配合间的配合供应商和外界行政单位的紧急联络方式供应商和外界行政单位的紧急联络方式按风险和紧急状况必按风险和紧急状况必须要通知的所有部门须要通知的所有部门上和人员上和人员15提倡按质量管理的方式开展提倡按质量管理的方式开展计划和分配任务计

9、划和分配任务工作执行过程工作执行过程对工作检查考核对工作检查考核提供指导和改进计划提供指导和改进计划要学习制定和完成目标，工作简单效率要学习制定和完成目标，工作简单效率化，不断改进和提高。化，不断改进和提高。16设备运行状况日志交接班表格和每日维修统计日志值班巡检表设备台账和设备卡设备病历卡和维保记录卡回访记录库存管理表格资料编号管理和借阅管理设施设备的点检完成情况表年度设施设备保养计划表照明开关时间表和设备使用时间表费用抄表表格维保手册和维修手册安全操作规程预算表和KPI表月工作报告u各类宣传看板u日工作计划协调板u同类机房一把钥匙u公用公用工具上墙和上架定位清点u材料和配件编号表和高低存量

10、计划u每日把所有值班和巡检表定存在一起u每周个人沟通二个员工u外包维修月预约上门计划u每天的班会和每周周会u排班的培训工时管理u制定设备维修保养手册（半年修订一次）u外包维修改造记录表u日久如新，无锈无尘。标识清楚，透气明亮管理常用管理工具17 计划性 巡查和记录 特殊情况下的应急处理程序(这是一个典型的抢修工作程序) 计划维修和抢修 委托维修保养合同的签定和执行监督 外委维修工程的管理 技术改造和设备更新 节能计划和措施 档案资料的管理物业接管后如何开始始工作18节能降耗控制一一要确定了解建筑的设备和设施的设计，当地城市的气候条件。做出参考点。要确定了解建筑的设备和设施的设计，当地城市的气候

11、条件。做出参考点。二二做个全系统的能源循环流程，找出节点。做个全系统的能源循环流程，找出节点。三三对具体节点的系统进行现场检查并进行分析可行性。对具体节点的系统进行现场检查并进行分析可行性。四四设计节能方案和方法。设计节能方案和方法。五五要有实验性阶段。合理的方案改进是重点。要有实验性阶段。合理的方案改进是重点。六六有长远的计划。有长远的计划。七七有宣传和培训的工作共同展开。有宣传和培训的工作共同展开。八八有之前之后的数据和档案保存。有之前之后的数据和档案保存。九九不断的新技术学习和引入。不断的新技术学习和引入。设施设备管理设施设备管理20设施设备分类编号设施设备分类编号供配电系统供配电系统给

12、排水系统给排水系统电梯系统电梯系统公共装修装饰公共装修装饰5A智能系统智能系统空调暧通空调暧通消防系统消防系统停车场系统停车场系统外立面外立面光彩照明光彩照明一级：设备系统一级：设备系统二级：子系统二级：子系统三级：分类设备三级：分类设备四级：设备编号四级：设备编号项目文件类档案号项目文件类档案号部门管理分类编号部门管理分类编号21技术手册与设备档案技术手册与设备档案照片与编号照片与编号维修和保养记录维修和保养记录操作和简单操作和简单的故障恢复的故障恢复手册手册检测记录检测记录设备维护费设备维护费用记录用记录更新改造记录更新改造记录技术说明与资料技术说明与资料档案资料页面档案资料页面技术手册技

13、术手册利用技术手利用技术手册作这员工册作这员工培训的基础培训的基础资料，让新资料，让新员工尽快的员工尽快的了解和正确了解和正确操作设备操作设备把设备档案把设备档案融入整个设融入整个设备手册中，备手册中，对每个设备对每个设备建立自己的建立自己的终生使用记终生使用记录录22设备设施管理的内容1、日常运行管理2、维修保养3、提升效率和改善缺陷4、安全管理 5、档案资料的管理 6、采购计划和备品备件的管理7、工具、器械和仪器仪表的管理8、预算控制9、能源使用管理10、技术优化和自动化管理提升安全保养优化维修改善缺陷后台管理正常运行23工程设备设施管理的重点工程设备设施管理的特点管理的特点n安全至上安全

14、至上n保证运行保证运行n依法管理依法管理n专业化服务专业化服务n分工细致分工细致 责任落实责任落实n设备设施管理是物业管理的重要内容之一设备设施管理是物业管理的重要内容之一n设备设施管理是顾客评价的主要内容之一设备设施管理是顾客评价的主要内容之一n设备设施是管理经费使用的主要部分，且弹性成分大设备设施是管理经费使用的主要部分，且弹性成分大n事故的后果非常严重事故的后果非常严重24物业设备交接管理容易忽视的工作（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包括： 建筑设计图和竣工图； 排水系统及管道布置图； 供水系统及管道布置图； 消防系统及管道布置图； 供电系统及管线布置图； 煤气供应系统及管道布置图

15、； 公共照明系统及管线布置图； 电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路电视、公共广播）系统及线路布置图； 各类机电设备（电梯、配电柜、水泵、中央空调、发电机等）的型号、技术指标、使用手册等。（2）合同的接收和履行：许多机电设备，如电梯、空调系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都附有一段时间的保修保换和零配件供应的内容。因此，物业管理企业要做好合同的接收和条款的履行工作。（3）参予物业的验收：就发现的错误和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记录存档。（4）消除安全隐患：就检查和验收过程中发现的各类影响安全和运行的隐患进行整改。（5）设备编号和标识：对设备进行编号，并设立各类安全、警示、指示标识、

16、标牌。工作中部门技术资料不收集和丢失供应商各类合同执行管理漏洞验收和交接及维修保养计划安全隐患及安全标识的检查设备编号的混乱25物业设备养护以下几点不能忽视的工作没有长期养护计划记录表没有长期养护计划记录表每个设备分级保养工作内容因工作量降低工作标准要求。每个设备分级保养工作内容因工作量降低工作标准要求。没有把一级清洁保养工作分给供应商、客户、保洁等部门协助完成。没有把一级清洁保养工作分给供应商、客户、保洁等部门协助完成。因为费用，而采取拖延的方式应付使用。因为费用，而采取拖延的方式应付使用。设备技术监测和检测工作不重视。设备技术监测和检测工作不重视。专业的工作交与专业的公司。专业的工作交与专

17、业的公司。设备易损件技术质量和配件价格。设备易损件技术质量和配件价格。维保期和维保内容的审核。维保期和维保内容的审核。26工程设备设施管理者要树立的几个观点最经济的设备管理费用来增加设备良好使用的期限设施设备只要有人使用是一定会损坏和 损失的设施设备的设计和选择是最影响管理费用的因素环保和节能是我们最需要注意的安全和风险隐患总是在你不注意时发生27设施和设备管理中故障和费用的关系初期平稳期老化期1-2年3-5年5-8年维修费用故障率12345磨合期间故障会越来越少，费用会有个上升期，主要是控制整改费用和在维保期内常用低耗配件准备和维保期结束前的检测。维保费用大量签定，维修配件费用购买。进入平稳

18、期故障率会上升，费用会在良好维护下有下降并有一个平稳上升。防止意外损失和事故。在老化期前要做一个全面评估，并对所有缺陷做一个年计划翻新改造要做一定资全准备。老化后期由于设备折旧原因，如果单次维修无法解决，且维修费超过原值，可从经济使用上做综合方案改造和从新购置。故障和费用的关系28预防是大于维修的1、什么在伤害我们的设施设备？、什么在伤害我们的设施设备？2、我们的应对是什么？、我们的应对是什么？3、每个故障产生和恶化并损坏是不是有阶段性？、每个故障产生和恶化并损坏是不是有阶段性？4、技术分析是不是有一次根冶的方法？、技术分析是不是有一次根冶的方法？5、专业的事是不是交给专业的人去做？、专业的事

19、是不是交给专业的人去做？6、预防能帮我们改善工作效率吗？、预防能帮我们改善工作效率吗？6、有可行的方案和要支出费用吗？、有可行的方案和要支出费用吗？7、能帮我们省下费用吗？、能帮我们省下费用吗？主动出击，预防第一从以上的问题来分析制定适合自己的预防性维修维保的设施设备管理方案29 自然条件造成 设备因素造成 管理因素造成 人为因素造成机电设备管理的风险因素主要有四点机电设备管理的风险因素主要有四点风险管理的四个要素：风险鉴别、风险评估、控制或转移风险和风险资金需要1、风险分析的方法2、确定要控制的风险3、控制风险的措施4、风险资金的投入风险管理的要素风险管理的要素经济成本控制经济成本控制31

20、设施设备维护保养费用；设施设备维护保养费用； 水、电、气等能源消耗费用；水、电、气等能源消耗费用； 人员工资费用；人员工资费用； 维修工具与耗材；维修工具与耗材； 办公成本费用及劳保费用；办公成本费用及劳保费用； 设备折旧；设备折旧； 设备更新和改造费用；设备更新和改造费用； 紧急抢修物资费用；紧急抢修物资费用； 安全器具更换；安全器具更换； 各类检测费用。各类检测费用。涉及的经济成本涉及的经济成本32经济成本管理管理经济成本管理管理的经验分享的经验分享制定和执行预算的依据，数据收倣建立。制定和执行预算的依据，数据收倣建立。设定部门部经济考核指标，记入设定部门部经济考核指标，记入KPL表和月报

21、内。表和月报内。维修保养计划执行表，病历卡，维修工单统计表。维修保养计划执行表，病历卡，维修工单统计表。新建供应商渠道，市场产品价格的了解。新建供应商渠道，市场产品价格的了解。项目节能的全员节能管理的概念。项目节能的全员节能管理的概念。能源分配和使用时间控制表。能源分配和使用时间控制表。33照明使用时间和开启数量的控制照明使用时间和开启数量的控制回路控制回路控制 使用时间表使用时间表自动控制自动控制分区域优化数量分区域优化数量工程管控 工作时间的使用方案。工作时间的使用方案。 非工作时间的使用方案。非工作时间的使用方案。 环境和光彩照明方案。环境和光彩照明方案。 长明灯使用方案要长明灯使用方案要。 公区的调整。公区的调整。 二次装修的审核。二次装修的审核。 设计使用注意事项。设计使用注意事项。 原设计的优化。原设计的优化。 按使用情况调整数量。按使用情况调整数量。 楼宇照明楼宇照明BABA系统。系统。