前期介入作业指导书(修订版)

1、 设施设备维护作业指导书标题：前期介入作业指导书颁布日期：2014年04月18日编号：Q/BTWY-GC-18/2.0修订日期：2017年01月22日 版本：2017版 页数：184编写：邦泰物业品质管理部评审：邦泰物业作业文件修编小组 批准：集团副总经理致：物业各部门、各子（分）公司前期介入作业指导书1. 目的从物业管理运作和客户使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，确保满足后期物业运营使用需要，提升客户满意度。内容完善但不明

2、确建议删去1.1引导各城市公司、各物业项目树立正确的前介意识、做好物业工程前期介入管理工作。1.2改进、改善、优化设计方案，完善物业的使用功能,提供有益的建设性意见。1.3规范交房、承接查验工作行为，将验收、交付工作引导到正常工作中。1.4提高产品的质量和品质，确保满足后期物业运营使用需要，提升客户满意度。1.5为业主创造价值，提升集团美誉度、知名度，为集团创造价值。新增目的内容2. 范围适用于邦泰物业新开发项目。删除建议内容具体些适用于邦泰集团各城市公司在建的住宅、别墅、商铺、车位等产品。更改后内容3. 职责3.1品质管理部负责编制、发布和修订前期介入作业指导书并派员参加前期规划工作，阶段性

3、专项工作的现场指导。3.2各项目物业新加物业明确责任负责参与施工期间各项工程的跟进、后期隐蔽工程查验、总平施工跟进、竣工承接查验等工作。3.3各项目物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导并抄报物业公司第一负责人，并跟进问题整改落实情况。增加工程整改协调内容4. 方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等参与介入，从物业管理运作和客户使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方

4、面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保客户入住奠定基础。4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求。4.2.2 物业组成工作小组。4.2.3 制定工作计划。4.2.4 计划实施。物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：物业服务费标准、物业服务合同

5、、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容：前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、物业用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程

6、等方面应注意的问题。4.4规划设计阶段介入4.4.1 规划设计评估准备。4.4.1.1 规划设计评估需要获得的资料。A 报批报建文件可行性研究报告及批复、详规及批复、项目选址意见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复。B 企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。C 设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。4.4.1.2 地产公司需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部

7、门专题介绍项目情况并解答疑问。4.4.1.3 物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘、周边配套状况进行实地考察。4.4.2 项目评估细则4.4.2.1 总体评估A 物业项目规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。B 物业项目道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。C 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。D 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。E 设备、设施保障充分，水、电、气、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。F 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。G 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。H 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字

8、化项目建设。I 便于物业组织管理，节约管理成本。J各项技术经济指标在同类业态中水平领先。4.4.2.2 分类评估A 安保布局a便于安保管理区域分割，消除管理死角。b便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。c人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见 F智能化设备）。B 消防布局a消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。b消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范

9、。d消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。C 交通布局a各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。b主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。c机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的 1:1另加访客车位占车位数的 5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1:2,另加访客车位占车位数的 10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1:0.5）便于停放。d有条件宜设置立体机动车停车库及机械车位，应符合国家规范。D 生活配置a根据物业项目周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。b一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行

10、、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。c如物业项目设置商业配套，宜独立集中并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。d如物业项目设置会所，宜独立设计。会所面积、活动用房宜根据建筑面积、档次、经营方式合理配置。E 设备配套a水、电、气、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。b配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。，安装LED照明灯具或声光控等节能开关。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八

11、层以上建筑宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。照明和疏散指示应有区别，建议删去改为LED灯和声光控e配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范,各机房内应预留有220V的电源插座，地坪平整、无开裂、空鼓， 墙面和顶棚面层平整、无空鼓、脱落、渗漏。f配电房不宜设在负二楼及以下楼层，建在负一楼时要做好防水，明确各设备房的要求g水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越,水箱（生活、消防）现场应有水位显示仪，高低水位报警引至监控室，液位监控水泵房地面应贴防滑的地砖，并有千分子之五的坡度，坡向集水坑。h电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施,机房换气扇

12、宜安装温控开关控制 电梯底坑排水孔应有防倒灌措施，底坑应预留插座。i发电机不宜低位排烟，如需低位排烟要设置合理的过滤系统，机房内安装防爆灯具。j中央空调机房应有降噪措施，燃气中央空调机房内安装防爆灯具，地面应贴地砖，j楼层生活供水管井与消防水管井宜单独分开设置，如共用需留有足够的维修空间。k各强电配电柜（箱）正上方不宜设置有给、排水水管，如有现场需采取防浸水措施。F 智能化配置a安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、门禁智能系统、巡更系统、电视监控系统、车牌识别系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等。b网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业网

13、络平台、智能家居远程控制系统等。c设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、 远程抄表管理系统、煤气泄漏报警系统、消防广播系统等。d中央控制中心布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。e智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。f围墙应设置周界监控摄象机，并与周界防越系统联动，各单元门禁系统刷卡器器安装位置应方便业主使用。g地下室应设置无线信号放大系统。G 房屋单体（住宅参照）a屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面满足其特殊要求。b墙体应充分考虑到

14、防水、隔热、隔音效果。c楼板厚度与隔音符合国家规范。d分户门宜采用统一制作的安全防护门。e外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。f厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在 2-3m，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。g卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下层住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。h厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。j宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般

15、不少于 250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。k底层地坪应充分考虑防潮措施。l房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。m有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。n阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.1m），宜采用垂直杆间，杆间距小于0.1m，防止儿童攀爬。H 室内配置（住宅参照）a室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。b室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采

16、取安全隔离措施。d空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。e室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地 2.2m左右，向外倾斜 10度左右。f当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。h室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。i电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。j联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。I 绿化配置a绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。b

17、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。c绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。d绿化品种便于养护，养护成本节约。e绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。f绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。h草坪与道路相接处应有避免泥土冲流到路面的措施。J 景观配置a景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。b水系岸床设计应考虑防渗漏效果。c不宜在项目内设置深度超过1m的水系，并有防护或警示。如利用自然河道

18、水系超过1.5m，还应配置相应的救生设备、设施。d景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。e泛光照明不影响住户，不造成光污染。f水景应在最低处设置底排，方便清洗排水，且不应有倒坡增加水景排水要求。K泳池a.围栏高度不低于1.4米。b淋浴间不宜采用木质或石膏板吊顶。c地面采用防滑地砖d泳池区域供电均采用漏电保护开关，且泳池内部照明等均采用12V低压供电。增加游泳池LK 公共空间a应充分考虑雨水排放能力的设计，避免排放不畅通。b设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于70m）。d各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发

19、。e楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。f公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员， 宜设置相应保护措施。g楼道、楼梯、过道便于家具搬运，人员不易碰撞。ML 生态环保a物业项目内无污染环境的生产性经营性项目。b物业项目内污水处理排放符合国家规范。c物业项目内无各类污染源。d周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。e宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。g垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置。NM 物业用房a物业服务中心功能：经理室、接待区、资料室

20、、办公区、会议室、卫生间、更衣室、监控中心。b作业用房功能：秩序维护值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。c总面积：根据总建筑面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：物业用房面积=总建筑面积/100*（0.2-0.3）；位置：建筑区域中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。d业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室； 面积：根据具体情况而定；位置：和物业服务中心相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处。ON 新材料、新技术a应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c采用新材料、新技术应预留充足

21、备品备件。d采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。PO管理成本测算a对规划应充分测算今后产生的管理成本。b管理成本应与市场上类似物业接近，如因规划设计原因造成差距过大，与地产共同协商、改进规划、设计。QP 与相似项目的比较a相似点。b差异点。c优势。d劣势。e改进建议。4.4.3 规划设计评估的程序4.4.3.1地产提前 1 个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。4.4.3.2物业接到书面知会后，于3个工作日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。4.4.3.3地产接到资料目录后3个工作日内向物业提供具体

22、资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。4.4.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。4.4.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成项目规划设计评估报告，并提交物业相关部门。4.4.3.6物业相关部门在评估小组提交报告 3个工作日内，组织公司评审组对项目规划设计评估报告进行评审。4.4.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3个工作日内完成对项目规划设计评估报告的修改。4.4.3.8经修改的项目规

23、划设计评估报告由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司第一负责人审核签发。4.4.3.9各物业分公司第一负责人或委托代理人签发后，评估报告提交地产公司。4.5 营销策划阶段介入4.5.1 营销策划介入程序与内容4.5.1.1 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理明确服务定位，包括服务概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。 4.5.1.2物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服

24、务标准、品质控制方法、管理费测算等。 4.5.1.3物业管理方案经地产确认后，据此在房屋销售前签订物业管理委托合同，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订前期物业管理服务协议。4.5.1.4 物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。4.6施工建设阶段介入4.6.1 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶

25、段，时间上大致在竣工验收前 5 建议改为6个月，5个月时间，同时增加精装房介入时间。6个月。精装房要求在竣工验收前 9个月介入。4.6.2 施工建设介入程序与内容4.6.2.1 成立介入小组，一般23人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。4.6.2.2 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建 立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。4.6.2.3 实行填报前期

26、介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。4.6.2.4 物业定期参加地产公司组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。4.6.2.5 物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导并抄报物业公司第一负责人，跟进问题整改落实情况。4.6.3工程施工建设阶段此以下蓝色部分为增加工程施工建设阶段分专业的介入情况 4.6.3.1土建施工A在建工程土建施工跟进要求：每周对土建工程进行一次跟进。 B跟进内容：基础、砌体、楼板、梁、柱、层高、接缝处理、湿渍、渗水、滴漏、外墙保温、外墙涂料、落水管、屋面、风道、烟道、管井、楼

27、梯、踏步、护栏、大堂、单元门、室内墙面、室内棚顶、室内地面、门窗洞口、阳台等C跟进标准：按物业承接查验质量标准执行。D跟进建议落实情况。a如检查中发现问题要详细记录并拍照留存以便于整改跟踪，每天实施的工程进程要做好记录。b巡查人员每周全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。c每周五对问题进行汇总，在召开的工程前期介入专题会上提出，或以书面的形式发函致地产工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。d表格须经工程部负责人审核后存档，存档期限为长期。 e对于提出的问题超过原定整改期限或发函两次未整改的问题要上报公司领导，由公司协调解决。 4.6.3.2电气施工A在建

28、工程电气施工跟进要求：每周对电气施工进行一次跟进B跟进内容：电缆沟、电缆桥架、电缆敖设、配电柜、变压器、电表箱、柴油发电机组、母线安装、电线电缆导管、电缆终端压接、管线敖设、槽板配线、防雷接地系统、导线连接、接线盒、线管接口吊装、绝缘材料、公共照明、开关插座、灯具安装。 C跟进标准：按物业承接查验质量标准执行。D跟进建议落实情况。a如检查中发现问题要详细记录并拍照留存以便于整改跟踪，每天实施的工程进程要做好记录。b巡查人员每周全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。c每周五对问题进行汇总，在召开的工程前期介入专题会上提出，或以书面的形式发函致地产工程部，必要时呈报其领导

29、，并及时跟踪，直至问题解决。d此表格须经工程部负责人审核后存档，存档期限为长期。 e对于提出的问题超过原定整改期限或发函两次未整改的问题要上报公司领导，由公司协调解决。 4.6.3.3给排水及暖通施工 A在建工程水暖施工跟进要求：每周水暖程进行一次跟进。 B跟进内容：集水管埋深及坡度、下水井、排水沟、排水管道、室内排水管道、排污管道、管道井坡度、支架、水泵、进水管道、进出水阀门、排水喉管、雨水喉管、上下水管道保温、供暖管道、散热器、卫生器具、检查口、扫除口、地漏、燃气设施。 C跟进标准：按物业承接查验质量标准执行。 D跟进建议落实情况。a如检查中发现问题要详细记录并拍照留存以便于整改跟踪，每天

30、实施的工程进程要做好记录。b巡查人员每周全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。c每周五对问题进行汇总，在召开的工程前期介入专题会上提出，或以书面的形式发函致地产工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。d此表格须经工程部负责人审核后存档，存档期限为长期。 e对于提出的问题超过原定整改期限或发函两次未整改的问题要上报公司领导，由公司协调解决。4.6.4编号调整为4.6.4，同时条理更清楚2.6 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点A4.6.4.1 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计

31、中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度， 注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、住宅排烟道、排烟道分明确些改为住宅和商铺，希望前介中重点关注商铺烟道、门的开启方向等。B4.6.4.2 地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：Aa无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。 严禁带水或泥浆进行防水工程施工。Bb采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合

32、比之外，应重点检查：砼搅拌时间不得少于 2 分钟(用机械搅拌)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。Cc采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。C4.6.4.3 回填土工程回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填

33、质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。D 4.6.4.4楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。Aa钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。Bb砼浇注：除发展商的监理人员注意

34、按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。E4.6.4.5砌筑工程建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，

35、使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。F4.6.4.6 装饰工程aA外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常三影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防 (无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。bB内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。cC地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。G4.6

36、.4.7门窗工程木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。H 4.6.4.8给排水工程aA给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。bB排水工程：常因施工工艺问题，出现接口容易渗水,沉降导致管道破裂漏水，使用年限短等问

37、题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。.C集水坑排水管各阀门连接方式应为法兰连接，便于检修.增加对排水管连接要求。4.6.4.9停车场标识宜采用荧光标识，文字图案依据国标，中英文对照、项目车库入口统一风格；车位设置要合理，设备房门口，集水坑上方等位置不宜设置车位；地库宜设置排水沟。针对停车场需要关注的要点4.6.4.10收集介入过程中各种设备的随机资料如产品来源证、原装保修书、使用说明书等。前介中资料的收集4.6.4.11对整个小区的用电除要加装总表独立计量外，其中动力、商业、非居、生活等用电要分别单独加装电表计量不能混合；重要用电设备如电梯、二次供水水泵等宜设置独立电表计量，园区用水也宜分类加装计量表，便于后