物业岗位说明书(管理处)

1、岗位说明书戴德梁行亿丰物业管理处二零一零年三月六日一、物业管理处总经理职位：物业总经理直接上级：物业管理部总监-大连总部直接下级： 管理处各部门经理概述主要任务和职责：1、执行分派物业的所有日常管理，并报告给大连总部物业总监和客户。2、管理由一般及工程现场经理和人员组成的团队，使物业保持有效运营。此外，培养团队素质，找出员工弱项并展开适当的培训来弥补此类不足。3、协商租赁条款，并确保使物业投资的租金净收益最大化。进行房屋交接并监督租户装修工作的质量控制。4、管理所有财务事宜，包括监督物业的收支情况，确保收支与年度预算相符。5、建立并监督物业的所有运营流程，包括保安、消防安全、应急和疏散程序。6

2、、计划、建立、实施和监督：（1）物业内的所有建筑结构、系统和设备的定期预防性维护计划； （2）物业的所有承包服务，如清洁、景观美化； （3）让物业保持体面且适销的状态所必需的所有翻新计划。（4）明确管理中的问题领域并推荐改进计划，以便更有效地管理所分派的物业。（5）与客户、业主和租户保持良好的公共关系。（6）执行你的经理或者公司管理层下达的其他任务。主要职责 1. 日常运营：（1）领导、管理和监督由物业各部门经理、工程人员和现场人员组成的团队，并为分派给你的物业提供高质量的日常管理。（2）为物业提供保安控制并监督保安人员的绩效。（3）执行管理处制定的规章制度。（4）协同物业各部门经理管理和监督

3、物业维护相关的所有服务合同，包括清洁、保安、泊车、景观美化、工程设备运行、外墙维护和水处理，以便让物业始终保持在最佳状态。（5）配合工程经理/工程人员监督所有技术员和维护承包商的工作与绩效，确保达到并保持公司标准。（6）确保为物业投保了综合保险。（7）联络政府监管机构，确保你职责范围内的所有建筑符合规范要求。2. 财务事宜（1）编制物业的年度管理预算。此类预算应包括承包服务产生的直接及间接费用、预防性维护费用、能源管理支出和资金项目。 （2）批准并控制运营支出和现场人员的薪资。（3）监督租金和管理费的征收情况，在必要时寻求法律咨询或提起法律诉讼。（4）监督现场会计团队，以便监督和控制运营帐目业

4、绩。3. 改进计划（1）与工程经理/工程人员共同制订针对物业所有结构、系统和设备的长期预防性维护计划，在必要时计划并安排翻新。（2）定期评定保安编排工作，在必要时实施改进措施以保持对物业的严格控制。（3）定期检查清洁承包商的工作，确保清洁标准和频率令人满意。找出需改进的地方并采取改进措施。（4）配合客户、承租者、建筑师、项目工程经理和其他专业人员，以协调并保持对建筑翻新、维修或扩展工作质量的控制。（5）协调和配合承租者实施任何改进工作，确保及时完成此类工作，并尽可能降低其干扰。确保此类工作符合法定建筑标准的规定。（6）订立维修、改造和设备要求的详细说明。（7）计划、实施并配合供应商/承包商安装

5、和维护整个商业大厦系统。 4. 程序和行政管理（1）建立一份服务合同日志并加以监督，在日志中写明各项服务及其供应商、服务种类和频率、保险规定和合同审核日期。（2）设立投标程序，让服务提供商据此了解需达到的投标规格和绩效标准。应定期审核此类标准和规格。（3）建立并管理物业设备预防性维护安排，牢记客户核定预算和尽可能平衡设备寿命与运营效率的必要性。以及时地采购、接收和支付材料与服务来设立采购流程。（4）针对员工、供应商和租户建立并实施物业的消防安全、疏散和应急程序。此类程序应包括每年的消防演习和每半年召集的应急与疏散程序会议。5. 服务质量和员工培训（1）评估员工能力，同时不断留意员工不足之处和培

6、训或再培训的要求。确定、组织和实施培训课程。（2）确保所有现场人员，特别是与客户和租户有接触的人员，接受必要的培训，达到令人满意的工作绩效。（3）确保所有现场人员每天按照操作手册 电话与接待礼仪和员工手册中列出的服务标准展开工作。（4）确保所有员工提供的服务标准符合公司作为优质服务提供商的这一形象。这包括定期监督以下事项：i. 现场人员对承租者的礼貌及帮助程度，员工衣着标准、守时性等；ii. 工程人员执行的维修/维护工作的质量，员工在不必再三打扰业主、承租者的情况下解决问题的快速性，在解决问题前后跟进服务的质量；iii. 所负责的物业组合的清洁、整齐和工程设备设施维护质量，和翻新工作的质量，如

7、何计划工作使其对业主及商业运行的干扰降至最低，实施哪些程序来保持物业的整洁或减少损失和损害。 （5）为现场人员提供在职培训。（6）定期审核所有培训课程，特别要确保培训内容跟上技术与法规要求的变化。还应定期审核培训课程对解决业绩不佳的有效性。6公共关系（1）每月向开发商提交物业活动与管理状态的总结报告。（2）进行现场勘查，与物业承租者保持和睦友好的关系。（3）处理来自物业使用者的任何投诉，据此寻找故障和解决问题。综合部岗位说明书一、综合部部长直接上级：物业总经理 直接下级：财务会计、出纳、行政人事助理合作部门：物管部、安管部、工程部岗位职责： 人事工作：1、编制及按需要修订人事规章制度。2、根据

8、工作量的情况，控制员工的总数，每月将人员编制报表上报物业管理处总经理。3、对年终员工评估情况进行综合分析，并报告物业管理处总经理。4、编制年度、月度员工工资、福利的预算。5、对每月工资、奖金的发放进行审核。6、负责对物业所有员工岗位进行检查。7、负责员工的提升，调级的考核与平衡。8、负责经理以上人员的年终考查。9、负责对物业管理处员工的招聘考评。 10、负责指导、监督、检查所属下级的各项工作，掌工作情况和有关数据，视情况填写过失单或奖励单，按程序办理。 培训工作：1、对员工的培训大纲进行编写审核。2、对员工的各项培训进行考核。3、对各部门员工的专业培训进行配合。4、建立完善管理处员工培训制度。

9、5、撰写每期培训结束后的试卷和评判。6、调查各部门培训情况及建议，不断改进培训方法、内容。7、解答员工关于培训情况、内容等方面的问题。8、对外联系培训事宜。9、配合各部门制定并实施临时性培训课程。10、了解同行业培训情况并吸取经验。11、不断激发和鼓励长期员工在工作中遵行管理处的服务准则，使新员工了解并执行管理处的服务标准。行政工作：1、贯彻执行物业管理处总经理下达的各项工作指示。2、定期向物业管理处总经理提交周、月、年度工作报告及计划。3、主持修订本部门的工作程序和规章制度，经批准后组织施行并监督检查落实情况。4、掌握行政、人事、财务等方面的工作情况和运作情况，适时向物业管理处总经理汇报。5

10、、负责组织、筹备物业管理处各项会议与活动，参加处物业管理处总经理办公例会以及其它要会议，及时、准确传达上级指示并贯彻执行。6、代表物业管理处与机构联络并保持良好合作关系，接待物业管理处来访客人，处理物业管理处重要函件。7、领导物业管理处的后勤服务工作，创造和保持良好的工作环境。8、负责协调物业管理处部门间的合作关系，定期组织做好办公职能检查。9、向上级或有关部门提供政策性建议，受理直接下级上报的合理化建议，按程序处理。10、负责物业管理处各部门物资采购的审核工作。财务工作：1、负责组织财务工作的开展。2、负责制定物业管理处的财务管理制度及财务内部的工作流程。3、负责组织和实施物业管理处的财务核

11、算工作。4、负责公司主要财务报表的审核工作，具体包括：财务收支年度预算、决算、会计报表及财务分析等。5、负责定期向物业管理处总经理汇报公司财务收支状况。二、行政人事助理 层级关系： 直接上级：行政人事经理 直接下级：无 合作部门：物管部、安管部、工程部岗位职责： 行政方面：1、公司内部、外部的档案管理。2、对于公司各部门对外发文的管理。3、汇总各部门的周报和月报。4、与商业公司各部门的沟通协调工作。5、协助部长做好管理处团队建设的推广工作及展板内容的设计。6、对管理处的会议记录进行整理的工作；7、负责管理处办公设施、设备的维护工作；8、协助部长处理突发事件及完成领导临时交办的任务。人事方面：档

12、案方面：1、负责管理处人事档案的建立。2、做好员工绩效考核的档案工作。3、做好员工的培训档案，包括每位员工所参加的培训项目、培训考核成绩。4、做好员工的奖惩记录的档案。培训方面：1、协助领导做好培训需求计划，并了解各部门的培训需求，优化管理处的各项培训工作。2、组织各部门做好员工的培训工作，包括培训的记录、考勤，培训过程中的纪律问题。3、协助部长制定管理处的培训制度。4、做好培训后的考核工作。其它：1、随时掌握管理处人员流动情况，为领导提供准确数据，做到管理处人员的完整性。2、辅助做好管理处员工的考勤工作。3、负责管理处人员的入职工作以及劳动关系的办理工作。4、协助部长制定、完善行政人事的各项

13、规章制度并监督各部门的落实情况。5、做好管理处人才储备工作。三、财务会计 层级关系： 直接上级：综合部部长 直接下级：出纳 合作部门：物管部、安管部、工程部岗位职责：在部门负责人领导下，负责组织财务管理工作。负责制定公司的财务管理制度及财务部内部的管理制度。负责组织和实施公司的财务核算工作。负责制定本部门各岗位的考核标准，制订本部门培训计划，开展对本部门员工的业务培训。 负责指导、监督、检查及考核本部门员工工作。负责公司主要财务报告的编报工作，具体包括：财务收支年度 预算、决算、会计报表及财务分析等。统筹管理、运用本物业资金，加快资金运转。全面落实经济核算制，降低消耗，杜绝浪费，提高经济效益。

14、审查编制财务计划，定期将检查落实情况汇报物业总经理。做好会计核算工作，做到及时、准确，定期做出财务分析。审核部门物资采购申请单，保障物资供应。与税务局、财政局、土地局、银行、保险公司等业务单位搞好关系，在各项对外财务业务联系中尽力维护本物业的利益。记录及登记各项会计帐簿，做到记帐字迹工整，帐面整洁，要按时结帐，主动与总帐核对，确保无误。登记及标示各项固定资产、低值易耗品。监督仓库月末盘点，对帐物不符情况要进行追询，及时将核实情况向物业总经理汇报。月末对应收帐款、预收款编制准确无误的明细表。按时向客户发放各项付款通知、收款通知，对拖欠时间较长的客户要向经理汇报，并通知有关部门采取相应行动及措施。

15、将每天收入的支票、现金存入银行。每月结帐后，负责凭证装订及登记工作。及时做好银行帐簿与银行对帐单核对工作，发现问题及时解决，并向物业总经理汇报，按时编制银行调节表。负责每月预提、待摊费用、转帐凭证制单工作。按时登记外债登记簿、应收、末收款统计表及应付、未付款统计表及其 他统计表。正确、及时编制月、季、年度会计报表，做到报表齐全、数字准确、说明明确。经物业总经理批准后及时报送有关部门。四、 财务出纳/库管层级关系： 直接上级：财务会计 直接下级：无 合作部门：物管部、安管部、工程部岗位职责：出纳：（1）收取物业相关款项及时登记入库，并做好帐册的登记工作。（2）每日盘点库存现金结余数量，对照管理处

16、财务规定，按照比例留存备用金，其余则分门别类存入银行账户。（3）做到帐实相符，库存现金及银行存款余额与账簿一致，不许打白条等坐支现象出现。（4）定期与银行对帐，做到帐目清楚。（5）代开发商收取的各种款项，交付时做到清楚明了，所附收据明细要对应。（6）按时向业主发放各项付款通知、收款通知。仓库管理：（1）接受物品做到清点正确，对应入库单，做好登记帐册工作。（2）根据类别分别存放，做好标记工作。（3）根据各部门要求及时发放用品，月底根据需求统一发放办公用品。（4）每月工程部采购物品的验收和保管工作。（5）及时做好出入库物品登记领取工作，要求领取人员做好签收。（6）按时做好表单的整理，存放好原始资料

17、，以备后查。（7）准确提供余额数据，便于行政复核。（8）做好库房卫生工作，做到卫生无死角残留。（9）完成部长临时交办的其它工作事项。物管部岗位说明书一、物管部部长直接上级：物业总经理 直接下级：物业助理、前台接待合作部门：综合部、工程部、安管部、保洁公司 1、对物业总经理负责，认真完成交办的工作，全面负责物业部工作，协调项目安管部、工程部、确保物业部工作程序、岗位职责及工作标准的完整性并有效的实施。 2、负责本部门的标识管理工作，保证房屋指示标识、向顾客提供的产品标识和服务过程标识的一致性、准确性。 3、 对服务产品的过程控制和实施，包括对：各类服务实施、投诉处理、物业管理服务查询、信息收集等

18、进行控制和管理。 4、 负责本部门的安全和服务质量管理工作；检查和督促各岗位严格按照工作程序和质量要求进行工作，对管理过程中发现的不合格项及时评审并修正。 5、 负责下属管理人员的工作绩效考核，积极倡导良好的管理气氛，不断探索管理方法，提高管理效率。 6、 负责物业助理服务质量管理工作，对物业助理在服务中存在的问题给予正确指导。 7、制定物业部年度预算，掌握本部门物品支出平衡。控制物品消耗，在不降低服务质量的前提下，进行成本控制。 8、 负责对新增设的管理与服务项目进行可行性调研工作，将客户提出的特殊要求和其它反馈信息，以书面形式上报管理处物业经理批示，保持信息沟通及时性。 9、 采集行业发展

19、、政策法规信息，及时拟定、修改本部门培训计划，并负责实施，提高员工业务质素。 10、定期主持本部门例会，听取汇报，督导工作进展，解决工作中的问题。 11、 定期对VIP客户进行走访，征求客户意见，建立良好客户关系，提高公司的企业形象。 12、 协助财务部做好管理费及其他费用的征收，催缴工作，对业户提出的各种迟交或拒交理由及时反馈相关部门，熟练掌握公寓管理费制定的依据及所含内容，充分理解公寓制定的各项服务内容，做好对客户解答工作。 13、 按时参加公司/管理处的各项培训，认真对待培训考核。 14、 随时注意检查各种不安全隐患，处理管理处夜间各类事务，保证夜间公寓各方面工作的正常运行,遇特殊事件须

20、上报解决。认真填写特殊事件报告，培训物业人员的安全意识，防火意识。 15、考核属下部门管理人员的工作，积极倡导良好的管理气氛，不断探索管理方法,提高管理效率。 16、定期拜访业户，征求业户意见，建立良好关系，提高管理处的形象和声誉。 17、处理业户重大投诉，采取果断有效的措施控制事态发展，事后将处理结果及业户的反应以书面形式上报物业管理处物业总经理。 18、主持本部门例会，听取汇报，督察工作进展，解决工作中的问题。 19、负责物业管理处对客意见征询活动的策划和组织。 20、对物业管理处物业总经理负责，认真完成上级交办的其他工作。 二、物业助理直接上级：物管部部长 合作部门：工程部、安管部、保洁

21、公司 1、负责对所负责区域进行入户随访，让每位业主认识自己的助理，了解助理的作用，随时掌握业主信息，以利于下一步工作的开展。 2、负责对业主报修进行入户跟进，保证业主户内维修的及时性。 3、及时与物业前台沟通，对所负责区域的业主报修进行跟进。 4、负责对负责区域的业主报修进行回访。 5、 针对业主反映的重要问题，及时上报物业经理。 6、 负责每日对所负责区域进行巡视，在巡视中注意检查各种不安全隐患，发现问题认真记录，并通知物业经理和相关部门及时处理.将处理结果以书面形式报告物业经理。 7、协助对客意见征询活动的开展。 8、负责协调上级主管，做好施工单位入户的跟进验收工作。 9、牢记管理处提供的

22、收费服务项目及收费标准，掌握无偿服务项目的内容，并根据业户需求协助上级主管和相关部门及时提供服务.对超出服务范围的服务尽最大努力满足。 10、对所有投诉处理过程、服务过程进行统一监控管理，简化业主与各部门联系程序；对于业户的投诉，能解决的则迅速处理.对无法当时解决的，说明原因并上报物业经理及通知相关部门，确定处理方案后，通知业户.对无法解决及时上报主管领导，并将当值时所接待的投诉处理情况认真填入交接班记录本。 11、负责对业户日常服务工作和各项特殊服务要求的收费工作。 12、 负责物业费收取、催款工作，完成总体收费率90%。 13、 做好每日对楼内公共区域设施、设备的巡视，并认真填写巡视记录表

23、，发现问题上报主管领导并通知相关部门及时整改，对整改完毕的项目及时跟进。 14、 定期对所有公共设施进行检查，发现需维修的设备、设施做好记录，通知物业前台填写维修单，由物业前台通知工程部，进行维修。定期检查维修情况。 15、完成上级领导交办的其它工作。 三、前台接待直接上级：物管部部长 合作部门：工程部、保安部、综合部1、前台工作人员应迅速、礼貌地接听电话，及时做好电话记录，准确无误的将电话内容传达给相关部门或员工。 2、接到业主关于报修的来电或来函，要准确地记录报修内容，业主房号，联系人，联系电话，预约时间等，清楚地写好报修单并且在3分钟内转给工程部接单人员，做好工单交接手续；如工程人员无法

24、及时赶到，应及时回复业主，并通知物业助理。 3、对每日报修和工程返回的维修单做好登记。 4、 负责对业主的电话回访工作。 5、 做到当日事当日毕，对于当日未完成的项目要认真填写到交接班记录表上，次日要做好跟进工作。 6、如遇重大事件，立即报告物业经理，并迅速通知相关部门。 7、对待业主的投诉要认真聆听，清楚地做好记录，准确无误地传达给相关部门，切记要跟踪到底，主动给予业主相关回复。 8、对于功能卡的发放以及中水的售卖要仔细核对房号，做好登记；对于电话的受理应认真无误，并且将当日办理的电话登记单传真给电信。 9、 负责办理新户入住手续并且做好当日收楼情况汇总。 10、 负责业主的特殊邮件收递工作

25、。 11、热诚帮助客人，主动自觉地为业主着想，收集业主对物业的建议。 12、牢记管理处所有有偿和无偿服务项目，熟记部门运作手册的全部内容。 13、 按时保质、保量完成上级所赋予的工作任务。 14、 培养得体的言行举止，树立良好的企业形象。 15、必须有高度的责任心，以防工作中出现不必要失误。 16、 必须按时上、下班，礼貌待客，准时优质完成业主所要求完成的服务项目。 17、做好每天的交接班记录。 工程部岗位说明书一、工程部部长直接上级：项目总经理直接下级：工程主管合作部门：安管部、物管部、综合部、开发工程部、各店铺工程部。1、执行物业总经理的指示，直接对物业管理处总经理负责；2、对工程部所有人

26、员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的开支保持物业管理及服务质素水平；3、下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度；4、巡察物业设备运作，掌握物业工程人员和设备操作，审核每天工作如下：（1）审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，及时采取整改措施。（2）审阅各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，高效益的成果；（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术及管理培训工作计划；（4）现场巡查重点设

27、备运行状况，发现影响物业运作的重大故障，立即安排人员处理；（5）审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施；（6）审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划执行。（7）深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。二、工程主管直接上级：工程部部长直接下级：专业运维人员合作部门：安管部、物管部、综合部、开发工程部、各店铺工程部。1、确保所管辖系统设备的安

28、全运行是工程主管的首要任务，工程主管对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作：2、检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。（1）检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正；（2）检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；（3）现场督导工程施工，控制工程质量与进度；（4）实地检查工程施工，控制工程质量与进度；（5）实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；3、发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常物业运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交

29、事故报告予管理层；4、负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全运行，并节省能源费用；5、负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划和备件购买计划，定期提交工程报告给经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；6、执行工程部经理的指令，认真贯彻岗位责任制，督导下属员工严格执 行操作规程及员工守则，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气（蒸气、制冷剂）；五良好：使用性能良好，密封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属；7、根据下属员工的技术状况和思想状况

30、，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、专业技术知识培训；8、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零件更换记录整理归档；9、掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善系统，对系统的改造工程参与设计，监督施工，质量整改。10、组织并落实维修巡视路线，定期对记录进行检查。11、负责本专业考勤制度的实施。三、文员/库管直接上级：工程部部长合作部门：安管部、物管部、综合部、工程主管1、贯彻执行工程部部长的工作指示，协助工程部部长处理工程部之日常文书工作。2、负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。3、完成各项目提交之每月/每年工程事务

31、工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。4、妥善处理各专业项目之外委合同的存档及借阅工作。5、负责接听/接待任何至物业管理工程部的投诉、查询电话及拜访人员。6、收集各项有关工程设备/系统的技术资料，并完成归档、登记工作。7、负责工程材料、零配件、工具的入库管理工作，执行严格的出入库登记制度，按期向工程部长汇报整理仓库备件使用情况。8、必要时需协助完成科经理安排的其它事项。 四、 电气技工 直接上级：电气主管合作部门：安管部、物管部、综合部1、强电工负责范围（1）电力系统的运行管理；（2）变配电室的高低压配电柜、变压器、发电机及控制设备的维护保养及故障检修；（3）水泵房、锅炉房电器设备的维护保养及

32、故障检修；（4）电梯、空调冷冻设备动力电源供给。配合其它人力资源运用，当其它班组人力不足时，应积极配合；（5）负责物业各层用电系统动力设备，电器的维护保养和故障检修工作；（6）负责物业范围内所有公共照明设备的保养和故障检修；（7）负责监督电梯外委公司维保工作，当值人员接到故障报修后，应立即与电梯分包人员联系，尽快到位检修，同时做好电话记录；2、运行电工负责范围（1）严格遵守员工守则和各项规章制度；（2）努力学习技术，熟练及掌握物业供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能操作；（3）努力做好设备的维修保养工作，做好防小动物，确保设备安全运行；（4）坚守岗位，定期巡查电器设备，密切监视中

33、央信信号屏情况，正确抄录各项数据并填好报表；（5）对急修及时登记，并填好派工通知单通知维修班前往处理，作好每日工时材料统计工作；（6）负责同变电站和供电局电力调度的业务联系，并作好记录；（7）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障；（8）紧急停电事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成维修后才进行交接，并做好工作记录；（9）假、补休需在七天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；（10）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。3、维修电工负责范围（1）严格遵守员工守则和各项规章制度；（2）努力学习技术，熟练地掌握物业电器设备的原理及实际操作与维修；（3）按时按

34、质按量地完成主管分配工作任务并按要求做好记录表 格；（4）出现事故时应迅速返回变配电室，积极协助其它运行电工的工作；（5）电工要负责损坏的灯泡更换及备品清点，发现不足时要及时申请补充；（6）严格执行灯光管理制度，中班巡灯者交接班时负责填写交接班记录；（7）交接班时如发生故，交班者必须同接班者排除故障后才能下班；（8）请假、补休需在七天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；（9）每月进行一次分管设备的维修保养工作；（10）搞好班内外清洁工作。五、 空调技工 直接上级：暖通主管合作部门：安管部、物管部、综合部1、负责范围（1）中央空调系统的运行管理；（2）所有空调、通风设备的运行、维护保养和检修；

35、（3）所有物业共享的维护保养和故障检修；（4）所有中央空调水系统的维护保养和故障检修；（5）所有空调、电机及控制电器的维护保养和故障检修。2、空调运行工岗位职责（1）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题及时处理并报告主管。（2）执行主管制定开关主冷冻机时间。（3）按保养规程做好设备日常及每月保养工作，确保重点设备经常处于良好技术状态。（4）每班运行人员必须对所有运行记录表检查并签名。除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备起停时间，停机修理原因在和停机开始及恢复正常运行状态的时间。每天由运行工负责将当天运行情况向主管上报并累计当天设备运行台时，负责将当班发生的故障及维修内容详

36、细记入班组技术档案本。（5）运行人员必须严守岗位职责，服指挥，严守操作规程。对主管安排的工作负责，不得擅离岗位。（6）监督空调分包进行日常空调主机系统维修保养及每年计划保养等工作，并向主管提交现有分包工作进度及质量工作报告。（7）认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况做到故障判断准碓，维修快捷；六、给排水技工 直接上级：工程主管合作部门：安管部、物管部、综合部1、负责范围（1）负责冷热供水系统、排水系统（上管道）、消防水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、热水加热器、管道、阀门及其附属设备）循环系统设备保养和故障检修；（2）负责所有公共卫生间洁具，五金构件的维修保养；（3）负责物业

37、所有手推车、门地箕维修保养及五金构件的修理；（4）负责风、电焊施工及机件加工五金构件的小批量加工。2、给排水维修（1）值班人员对水系统及机械设备的运行负直接责任，并及时完成当班维修项目；（2）巡检时必须按制度所规定的时间及检路线进行认真巡检，做好运行记录，发现问题立即报告主管；（3）执行主管的指令，严守操作规程，当班时间不可擅离岗位；（4）接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班手续，系统及设备运行状态未交待清楚，交班者不得下班。紧急故障未处理完毕不交接班，有人替班方能离开岗位；（5）认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时；（6）因值班人

38、员失职造成影响物业运作或损坏设备，追究当班者责任。七、综合维修 直接上级：工程主管合作部门：安管部、物管部、综合部1、负责范围（1）负责家具、木器的修补；（2）负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；（3）负责墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；（4）负责大理石、云石、瓷片饰面的修补；（5）负责土建结构方面的渗漏水处理；（6）负责物业各类锁安装和修理；（7）在能力所能及的情况下，承担部分装修改造工程和木器家具的制作或改造。2、综合维修工（1）遵守员工守则，严格执行各项规章制度；（2）服从派工安排，认真细致、保质、按时完成工作任务，工作中发现问题及时请示汇报，后认真写完工单，不得私接任务；（3）

39、热受本职工作，努力学习技术，不断提高业务水平，做到一专多能，同事间互相沟通，团结协助；（4）严格遵守操作规程，正确使用各种机具，发现不能修复的必须及时报告上级，不得带故障使用机具，对各类机具设备和自用工具做到勤保养和妥善保管；（5）维修人员必须对日常执修的工作任务负责，做到及时、速完成各项小修和小件加工作任务，遇有紧急项目报修任务时，必须做到随报随修，不计较工作量和工作时间努力完成。（6）维修人员应努力学习，不断提高自己的技术水平，做到一专多能，要认真注意维修质量，遇有故障必须底处理，不得马虎了事，更不得有损原来的装修格调，遇有特殊问题必须及时向主管汇报。安管部岗位说明书一、安管部部长直接上级

40、：物业总经理直接下级：保安主管、消防主管、外委保安部合作部门：工程部、物管部、综合部对管理处直接领导负责；科学组织、指挥、督导消防、内保、治安保卫管理工作，确保管理处经营服务的正常进行。1、负责制定本部门年度、月度工作计划，物品申购计划，并按计划认真落实、完成。 2、 在公安、消防部门的指导下，全面负责公寓的安全、消防、道路交通的保障工作。 3、 负责制定治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施。 4、 负责与辖区消防、公安、交通等部门的联系沟通工作，协助公安机关调查、处理公寓内发生的重大治安案件和各类伤亡事故。5、负责组织消防检查、培训、演习，最大限度的处理重大消防隐患。 6、负责制定停车

41、场及周边道路交通的管理计划，监督、落实、改进交通安全管理工作。 7、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。 8、负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部门员工进行考核。 9、负责本部门设备器材的使用、维护和管理工作。 10、负责本部门员工考勤和部门人事管理工作。 11、 负责处理、解决有关投诉，在客服部和物业助理配合、指导下做好接待、回访工作。 12、负责监督、检查、落实各项工作管理目标的完成。 13、主动配合客服部物业助理及其他部门做好相关工作。 14、适时提出合理化建议，对不适宜实际工作的相关规定、规章制度进行调整、完善。 15、 完成上级领导交办的其它工作。 二、安管部

42、保安主管直接上级：安管部部长直接下级：保安领班、外委保安部合作部门：工程部、物管部、综合部1、负责管理督促全体安保人员认真履行职责，圆满完成领导交给的各项保卫任务。 2、负责安保人员的思想教育、业务素质的培训及行政管理，违纪查处。 3、负责安保人员的值班、突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、方案的演练。 4、负责日常勤务的组织与实施、检查、指导、讲评。 5、负责拟制安保人员职责、守则、基本要求，奖励与处罚细则，并指导安保人员贯彻执行。 6、负责消防工作，配备专管人员，配齐消防器材。经常检查消防器材，使其保持良好状态。保证紧急疏散通道畅通无阻，无任何火灾隐患。7、在客服部物业助理的配合下负责

43、外来人员的管理，审批外来人员出入证和暂住证，督促外来人员办理居留证件，并经常抽查，使本区域没有无出入证的人员。8、关心各班点的骨干力量，做到培训好，使用好，管理好。经常指导他们的工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习业务知识，不断提高他们的组织能力和解决问题的能力及政策水平。9、掌握警卫目标的地形情况，在客服部物业助理的配合下了解熟悉管理处和住户/办公人员各单位的人员，根据社会发展的趋势，及时制定防范措施。三、安管部消防主管直接上级：安管部长直接下级：消防监控员、合作部门：工程部、物管部、综合部1、负责日常消防安全管理工作。 2、贯彻消防法规，落实“谁主管，谁负责”的原则，完善防火制度及

44、措施，确保重点部位的安全。 3、在客服部物业助理的配合下对住户/办公人员进行经常性的防火知识教育，检查防火落实情况，签发隐患整改通知书。4、负责对施工单位开据“动火许可证”，对动火现场进行督导检查。 5、管理好各类消防器材、设备、标志，经常进行检查，测试和更换。 6、领导消防控制中心工作，掌握各项设备性能并熟练操作和排除一般性的故障，对消防监控员定期进行培训考核。配合消防机关和上级业务部门做好安全检查。7、配合消防机关和上级业务部门做好安全检查。 8、协助组织火灾应急方案和公寓重点部位灭火作战计划的实施。 9、健全消防档案，使“动用明火许可证”、“安全检查记录”“隐患整改通知书”及“消防器材类

45、别数量、设置地点、有效日期”等基础资料齐全。完成上级领导交办的其它工作。四、消防控制中心直接上级：消防主管合作部门：工程部、物管部1、负责公寓消防报警控制系统和电视监控系统的仪表和信号控制、监视。 2、坐机值班，熟练操作设备上的各种按扭，准确判断设备上的各种信号，正确处理各种信息和报警。 3、接到报警后，立即确认报警地点，准确的按照火灾应急预案进行工作。 4、发现可疑人员或可疑情况时，及时向安管部部长、主管或值班经理报告，避免治安事故发生。 5、发现机器设备出现故障，及时通知主管和经理。 6、保持中控室设备的卫生。 7、做好值班记录和交接班工作,交接班人员同时签字。8、按照部门制订的各种工作程

46、序进行工作。 9、接受上级领导指派的其它工作。 五、公寓一层通道岗保安员直接上级：外委保安部、保安主管合作部门：工程部、物管部1、严格按照管理处规定规范着装，携带值勤器材（通讯器材要保持良好畅通），准时上岗，认真履行职责，热情为住户/办公人员服务（注意使用文明语言），维护本区域安全和保证周边环境整洁有序。2、负责维持接待区和公寓的各类出入通道秩序，保障出入通道畅通。 3、注意观察可疑人员，衣冠不整者、各类推销人员、捡拾废品人员不得进入公寓，避免物品丢失和人为破坏，对携带易燃、易爆物品进入公寓、楼内的施工人员进入要进行严格详实登记、经客服部确认后，进行妥善处理。4、 对携物、车载运输大件物品驶离

47、公寓人员，进行严格检查，按安管部开据的出物单所列内容进行核实、确认签字无误后登记放行。对预约搬家进入公寓的人员应先通知客服部，经确认后采取有序放行，做好车辆指引及详实记录。5、负责一层接待区、电梯厅的照明开闭。 6、了解管理处发展情况，熟悉管理处各级领导和员工的姓名、职务，掌握各座楼层的地形、地况。 7、熟悉本区域业主的特征和门牌号码。保证各楼层安全通道、消防通道畅通无阻，消防器材处于良好状态。8、牢记岗位职责和有关规定，了解区域内维修（装修）单位和人员，严防未经批准的人员、物资擅自出入责任区域。9、熟悉和牢记有关突发事件的处理方案，正确果断，灵活机智的处置各种突发情况，准确发出信号或报警，并

48、立即请示报告。10、每名队员必须熟悉消防器材的性能和使用方法。 11、巡逻时发现隐患或不安全因素应及时报告，并积极自救。 12、服从领导，听从指挥，虚心学习，埋头苦练，争做优秀的安保队员。 13、严禁以各种名义收受业主礼品、礼金，杜绝乱罚款及私自处罚等问题的发生，管理处一经发现，严肃处理； 14、完成上级领导交办的其它任务。 六、巡逻岗保安员岗位职责直接上级：外委保安部、保安主管合作部门：工程部、物管部1、负责公寓24小时各区域的巡视及检查工作。熟悉区域内各类设备、物品的位置，发现设备、物品如有移动等可疑情况，应立即查明并报告相关部门。2、负责公寓公共区域开关灯工作。 3、按规定着装，携带值勤

49、器材（通讯器材要保持良好畅通），准时上岗，认真履行职责，热情为业主服务（注意使用文明语言），维护本区域安全和保证环境整洁有序。4、了解管理处发展情况，熟悉管理处各级领导和员工的姓名、职务，掌握各座楼层的地形、地况。 5、负责观察、询问在公寓内长时间逗留的人员。上前询问时，注意使用文明语言，对不能说明原因者，劝其离开公寓；发现可疑人员在采取相应控制措施的同时，迅速通知保安队长、保安值班人员。6、检查电线线路（目视检查、禁止动手）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）、跑水、滴水时应采取措施，迅速报告客服部及工程部。7、巡视中如闻到异味或听到可疑声响，应立即查明情况，并报告相关部门。 8、观察来往人员所携带物品,发现可疑者要选择适当的位置监视并迅速报告中控室。9、发现吵架、打架、斗殴、偷盗、流氓等人员，应立即采取控制措施，在维护现场秩序的同时，予以制止并利用通讯器材迅速报告中控室，必要时同属地公安部门取得联系。10、负责按规定线路巡查公寓内各楼层的公共秩序，对在巡视中发现的乱发、张贴广告人员应立即阻止，要求其将张贴部位清理干净，对剩余部分予以没收，清出公寓，并做好相关记录；对多次发现同一人员及蛮横、抵赖者应对其采取控制措施，迅速告知外围保安队长、值班人员及客服物业助理赶赴现场，进