中海兰庭终稿

1、房地产开发课程设计 班级：房地产122班 姓名：王亚薇 张莹 陈鑫 戴沛伶 孟良 指导教师：刘薇、张国明、李硕 日期：2015年6月1日-12日姓名王亚薇张莹陈鑫戴沛伶孟良工作分配5、7、9 13、14、15、164、8、101、2、36、11、12成绩教师评语：目录一总论41.项目背景42.项目基本情况43.研究目的与方法5二、项目宏观环境因素分析71.宏观政策72.经济因素73.人口因素9三、项目区域环境因素分析101.长春市区域环境102.高新区区域环境103.项目区域环境11四、项目开发条件分析131、项目现状132、地块征用情况13五、项目竞争力分析141.项目SWOT分析142.项

2、目定位情况16六、建设规模与策划18七、项目开发建设进度安排191.项目施工组织192.开发进度计划20八、投资估算与资金筹措221.投资估算222.资金筹措与使用计划23九、财务数据估算241.销售收入估算242.销售成本估算243.损益状况24十、财务评价251.静态指标252.动态指标25十一、不确定分析261.项目的盈亏平衡分析262.敏感性分析26十二、费用效益分析27十三、社会分析28十四、环境评价30十五、风险分析32十六、结论及建议35一总论1.项目背景倡导国际化湾区生活的中海·兰庭，位处于长春城市最热的西南板块，为南部新城中央行政商务区、高品位体育文化区和滨水娱乐休

3、闲区所围拥，比邻水域面积约177万平方米、相当于两个南湖一样的八一水库及30万平方米的永春河永久性湿地公园，拥有更纯粹的自然景观优势。兰庭占地16万平方米，项目建筑风格为新古典主义Art-Deco，充满古典主义的庄重感以及现代主义的简约与时尚。产品为34层峰景高层与18层经典小高层，考虑到不同人群的生活所需，产品面积区间为86-164平方米不等。整个园区根据建筑的排布走势，共设置了以中央公园为主的16重景观节点，营造一种丰富、舒适、休闲的生活环境与氛围。是长春中海9年第五代建筑精品。2.项目基本情况（1）项目的主要技术经济指标：项目的净现值 静态投资回收期 动态投资回收期 内部收益率 敏感性分

4、析的净现值内部收益率 盈亏平衡分析的保本价格和保本面积（2）规划设计：项目占地面积：160000平方米，绿化率约40%，容积率：2.5 长春中海兰庭位于长春首屈一指的集生态、人文、商业于一身的城市生态富源区高新区。项目总建筑面积约40万平方米，绿化率约40%，毗临八一水库、永春河和富裕河，生态环境优越，发展潜力巨大。城区：高新区南环路与超凡大街交汇处南行1000米地址：高新区 装修情况：毛坯 产权年限：70年 付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款 容积率：2.5 绿化率：40% 开发商：长春海成房地产开发有限公司 建筑类型：小高层、高层 物业类别：普通住宅 供暖方式：集中供热 占地面

5、积：160000平方米3.研究目的与方法目的：中海兰庭三期方案是否可行，毛利润多少，净利润多少，是否符合经济技术指标要求，是否符合规划设计，还可以作为项目筹措建设资金的重要依据，开发企业与有关部门签订合同或协议的依据，最后是编制设计任务书的依据方法：运用各项技术经济指标综合评价：风险适度、社会、经济、环境效益的分析评价。二、项目宏观环境因素分析1.宏观政策 我国房产市场经过一系列政府调控,房价上升的势头并未被明显抑制,近几年，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。房产市场是否健康序发展，是国家经济产业结构调整布局的重要目的之一，政策方面是十二五规划的重头戏、

6、是国家经济领域举足轻重的风向标，事关民生、稳定等多项重要因素。2.经济因素 2015年5月11号起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。本次降息之前，央行已经两次降息两次降准、各地救市政策等利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就从二季度以来楼市表现来看，尽管救市政策出了好几轮，市场就是没有什么反应，或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。 “救市”政策很难起到促使市场规模化放量，政策的效果不会很明显，对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会

7、表现更加明显本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活，楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。而对于供地量偏大与库存量偏大（库存去化周期在15个月以上的城市）的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短。从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15-20月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归

8、合理。其他城市尤其是库存去化周期在20月以上的城市则仍然面临去库存的压力。在三次降息两次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。从长春房产业的发展现状不难预测，长春房地产投资将继续发展势头，但是从近几年国家土地调控

9、的力度来看，2011年房地产投资的发展势必要受到更强的调控政策的影响。资料显示 房地产开发投资增速将在2011年第一季度放缓。转型性投资将接替房地产投资，成为2011年投资主力，到2015年战略性新兴产业的增加值占GDP的比重将达到8%，节能环保投资在“十二五”期间将达到3万亿，比十一五时期多一倍，高铁成为投资的新绿地，2010-2012年计划高铁投资将超1.38万亿，年均投资达到4600亿元，拉动投资增长4个百分点。3.人口因素 2011年长春全市GDP实现4040亿元，增长15.2%；全口径财政收入实现800亿元，增长42%，地方财政收入实现283亿元，增长56.5%；规上工业总

10、产值实现7000亿元，增长23%；固定资产投资按新口径累计完成2450亿元，同比增长30%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20400元和7400元，分别增长14%和12%。主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。 三、项目区域环境因素分析1.长春市区域环境 2015年，对长春房地产市场而言，交通体系的完善使得楼市新兴居住板块呈现出新的局面。两横三纵快速路的通车，地铁1、2号线陆续开工建设等利好因素都推动了一些新兴居住板块的出现，长春房地产市场曾经区域发展不平衡的格局已经成为过去。2015年，随着两横三纵快速路的通车，交通环境大大改善，加上优美的自然环境，南城、北城区域房地

11、产市场发展将提速，尤其是生态广场板块、八一水库板块、铁北区域、八里堡板块及北湖板块将迎来更多房企和购房者的积极入驻。2.高新区区域环境长春高新区幅员面积55平方公里，历经多年的发展，现已形成了良好的产业基础。其综合实力日益彰显，成为全市乃至全省最宜居宜业、最具吸引力和竞争力的发展区域。例如2012年全区实现营业总收入3620亿元，同比增长21.15%。全区完成地区生产总值（GDP）571.2亿元，其中南区570.5亿元，同比增长23.3%，预计全年全区完成665亿元，其中南区完成664亿元，同比增长24.9%。 3.项目区域环境（1）自然条件和环境方面的因素中海兰庭倡导国际化湾区生活，位处于长

12、春城市最热的西南板块，为南部新城中央行政商务区、高品位体育文化区和滨水娱乐休闲区所围拥，比邻水域面积约177万平方米、相当于两个南湖一样的八一水库及30万平方米的永春河永久性湿地公园，拥有更纯粹的自然景观优势。（2）交通方面的因素位于高新区南四环路与超凡大街交汇处，小区周边公交线路有：239路、124路、179路、201路、212路、217路、297路、308路、193路、129路。其中239路(公交医院-南湖广场-硅谷大街-一汽轿车基地)可到达红旗街商业圈，124路(太阳城大屯)可到达火车站商业圈，交通便利，出行方便，适宜居住。（3）市政基础设施和公共配套服务设施完备情况生活配套：沃尔玛购物

13、广场、欧亚卖场、东方家园、大鹅岛绿色生态美食园、肯德基快餐、移动营业厅、网通营业厅、邮局等医疗：硅谷医院、博爱中医院、前卫医院及拟建的大型国际医院 教育：双语幼儿园、省二实验小学、在建中的吉大附小、吉大附中、吉林大学、吉林艺术学院动画学院、吉林工业大学、吉林建筑工程学院装饰学院、英华女子中学等多家教育机构满足业主对教育配套的要求 金融：建设银行、中国银行、工行、商业银行等机构为日常生活提供便利 小区内部配套：小区内配有娱乐设施四、项目开发条件分析1、项目现状长春中海兰庭位于长春首屈一指的集生态、人文、商业于一身的城市生态富源区高新区。项目总建筑面积约40万平方米，产权年限：70年，绿化率约40

14、%，容积率：2.50毗临八一水库、永春河和富裕河，生态环境优越，发展潜力巨大。采用新古典主义风格演绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。网球场、特色商务会馆、景观游泳池等生活配套使项目综合品质卓显。27年专业积淀及7年本土开发经验，中海地产将以天工开物之势打造中海城南核心圈中的高品质纯住区2、地块征用情况征用地块由国家出让方式所得，产权年限为70年，每平方米土地2000元，目前已完成施工现场“三通一平”工作，进行工程设计和施工招标阶段.五、项目竞争力分析1.项目SWOT分析（1）项目优势（Strength）A.品牌优势：中海地产全称是:中

15、海地产集团有限公司，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，企业类型中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业-中国海外发展有限公司1992年即在香港上市，曾被国际知名的财富杂志评为中国上市公司(香港和中国大陆)百强中的房地产主要企业。B.户型优势：南北通透，格局方正，干湿分离，小户型与大户型的结合，适合多层次消费群体的需求。C.自然环境优势：临近八一水库、富强水库、永春河世纪公园，三水环绕，环境舒适，适宜居住。D.人文环境：该项目地处高新区，临近长春市政府政府规划用地，靠近南部新城、市政府。(2)项目劣势（Weakness）项目地处目前仍属城郊地区，属南部新开发区域，其区位潜在价值尚待消

16、费者逐步认识。(3)威胁（Threat）A.与北京、大连等北方住宅产业较发达地区相比较，长春市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制该项目小区的客户群来源。B.从长春市整体市场格局来看，在消费能力较强的朝阳、南关几个区内，聚集着较多的项目，尤其是经济技术开发区周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区客户形成一定程度的分散性。(4)项目机会（Opportunity）A.国家振兴东北老工业基地的政策和长春近几年经济的稳步增长，将为南部新城项目带来较大的发展机遇。B.政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，该项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空

17、间。(5)对项目的综合评价结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，该项目小区虽然存在一些劣势，诸如土地成本偏高、所属区域购买力尚属中等等，但放之全市范围内看，该地块与老城区朝阳区相比拥有价格优势、地理位置优势。因此，如果项目第一二期都成功运作，小区所具有的交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点会在长春房地产市场充分显现，从而凸显出该地块的市场价值。2.项目定位情况(1)客户定位：消费者购房的动机 满足居住改善住房 为父母为子女投资其他201435.0 46.9 5.9 5.4 5.1 1.6 201523.4 50.4 4.5 9.4 7.8 4.5 数据总结：有一半以

18、上的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。A.消费者愿意并能够支付的最高房屋总价项目2014年2015年30万元以下22.4 16.8 3040万元52.0 53.7 4050万元19.1 20.9 5060万元4.6 5.7 6070万元0.5 2.0 7080万元0.3 0.4 80万元以上1.1 0.4有大部分消费者愿意出3040万元买房子。B.付款方式：项目一次性付款按工程进度付款按揭付款2014年39.14.956.02016年37.311.950.4数据总结：一次性付款与按揭仍为主流付款方式，但按工程

19、进度付款有较大的提高，此类付款方式更能迎合消费者日趋理性的消费习惯，但将延长开发商销售回款速度。(2)产品定位： 中海兰庭项目整体规划有21栋18、28、34层的建筑群，户型设计:面积区间为86-164平方米，小区环境优美，绿化程度高，绿化率约40%，容积率2.50,毗临八一水库、永春河和富裕河，生态环境优越，发展潜力巨大。小区智能化程度高，物业管理服务好。总结：根据对房地产消费市场客户群分析 随着长春市人们收入水平日益增加对户型要求越来越高，户型面积也越来越大，所以中海兰庭项目会得到很多客户青睐86-164平正是未来客户群的消费走向客户群基本为高新区附近居民，中高端收入者，以及还有一些一线城

20、市人口投资用房。从区域划分，本地客户占比69%，省内客户占比23%，省外客户8%；以本地客户为主，以朝阳区和汽开区的客户占多数，分别占比20.1%和13.4%。值得一提的是，省内客户占比23%，主要是长春市的外五县，有部分省内其他城市的，比如松原和白城。90%以上的客户是改善型购房，汽车厂职工占一部分，投资客占比较大。六、建设规模与策划 中海兰庭总占地面积16万平方米，土地费用按楼面地价2000元/平方米，前期工程费用500元/平方米，容积率2.5，绿化率40%，地下室面积3万平方米，解决1700个车位，建安工程费住宅1500元/平方米，地下室2000元/平方米，均价8000/平方米，车位20

21、万元/个。 总占地面积：16万平方米 总建筑面积：40万平方米 地下室面积：3万平方米 地下车位：1700个 前期工程费：500元/平方米 建安工程费：住宅1500元/平方米 地下2000元/平方米 税费：按总投资的10%计算 起价：6000元/平方米 均价：8000元/平方米 最高价：10000元/平方米 建筑类型：小高层、高层 容积率：2.5 绿化率：40% 开发商:长春海成房地产开发有限公司 物业公司:中海物业管理有限公司长春分公司七、项目开发建设进度安排1.项目施工组织(1)前期工作项目开发融资：2015年4月前完成。签订合同及付款：2015年6月前完成。批文报批工作：2015年7月前

22、完成。(2)规划、设计阶段规划设计方案审批、修改：2015年7月初完成。委托设计：2015年7月初完成初步设计和施工图设计：2015年7月-2015年11月完成(3)工程招标招标及采购工作于2015年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。(4)施工阶段施工准备：2015年12月2016年月初。基础工程：2016年月初2016年7月初。土方工程：2016年2月末2016年7月初。地下结构工程：2016年4月初2016年6月末。主体工程：2016年7月初2017年10月初。安装与装修工程：2016年9月初2017年4月初。室外总体：2017年10月初2018年2月末。5、竣

23、工准备及验收备案：2018年3月初2018年4月初。6、销售：2016年7月2018年4月。2.开发进度计划项目开发进度计划表时间项目年份2015年2016年2017年2018年季度341234123412项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售说明：(1)项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。(2)建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。(3)配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。 八、投资估

24、算与资金筹措1.投资估算 自有资金150695万元，银行借款100000万元，利率10%，2018年一次性还清所有贷款。 项目总投资估算表 单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资2506951.11.21.31.41.51.61.71.81.9土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费管理费用财务费用销售费用开发期税费不可预见费8000020000660009900879510000114003800066001.土地费用：40×2000=800002.前期工程费：40×500=200003.建安工程费：40×1500=60000 2000×

25、3=6000 60000+6000=660004.基础设施配套费：66000×15%=99005.管理费用：（80000+20000+66000+9900）×5%=87956财务费用：100000×10%=100007.销售费用：380000×3%=114008.开发期税费：、380000×10%=380009.不可预见费：66000×10%=66002.资金筹措与使用计划项目销售预测情况：在16年末可获得30%销售款，在17年末获得30%销售款，18年获得40%销售款。该公司申请商业银行贷款10亿，年利率10%，贷款每年发生在年末，

26、建设期只计息，不还款，18年一次性还清所有贷款。详情为下表：资金筹措表 单位（万元）名称金额2015年2016年2017年2018年总成本250695112216520326313223316资本金150695借贷资金100000-146410销售费用0285057002850九、财务数据估算1.销售收入估算销售收入=400000×8000+1700×200000=354000万元每平米均价按8000元计算，车位按20万元/个计算 2.销售成本估算营业成本=112216+52032+63132+23316=250695万元3.损益状况损益表 单位（万元）项目合计2015年2

27、016年2017年2018年销售收入3800000114000114000152000总成本250695112216520326313223316经营税费190000570057007600利润总额110305-1122165626845168121084所得税27576.25-28054140671129230271税后利润82728.75-84162422013387690813十、财务评价1.静态指标若以静态计算，静态投资回收期为3.09年，项目结束后能盈利82728.75万元2.动态指标项目资本金现金流量表 单位（万元）年利率10%年末15年16年17年18年现金流入114000114

28、0001520001 销售收入114000114000152000现金流出1122165773268832309161总成本1122165203263132233162经营税费570057007600净现金流量-1122165626845168121084净现值67234.48内部收益率(18.78%)>10%NPV=-112216+56268（P/F，10%，1）+45168（P/F，10%，2）+121084（P/F，10%，3）=67234.48令NPV=-112216+56268（P/F，IRR，1）+45168（P/F，IRR，2）+121084（P/F，IRR，3）=0得出I

29、RR=18.78%项目投资按折现10%测算，得出财务净现值为67234.48万元，内部基本收益率>10%，项目动态投资回收期为3.36年，说明该项目能盈利，且盈利能力较大，该项目绝对可行。十一、不确定分析1.项目的盈亏平衡分析保本价格：总建筑面积40万平方米，销售单价8000元， 经营税费19000万元， 利润总额82728.75万当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得：40*p+1700*20+19000=250695元 P=4942.38元保本面积：8000*n+2300*10+19000=250695 n=26.09万平方米2.敏感性分析项目主要敏感性分析有投资额，销售价格在-10

30、%10%范围内变动：项目内部收益率、净现值的变动状况见下表： 项目敏感性分析表项目变动NPVIRR投资额-10%74126.0523.18%-5%70596.2420.56%0%67234.4818.78%5%63872.7516.03%10%60679.1114.97%销售单价（8000）-10%62973.2913.95%-5%65738.4116.36%0%67234.4818.78%5%71145.3321.17%10%73829.6723.24%十二、费用效益分析 房地产业是国民经济新的发展阶段中的一个重要支柱产业。保持房地产市场总体健康、稳定、理性发展的良好局面，对促进社会经济发展

31、，不断改善居民生活条件具有十分重要的意义。房地产的建设至少应具有如下几个方面的社会效益： （1）该项目的建设有利于满足本地区的消费需求。未来50年，中国城市化率将提高到76%以上，城市对整个国民经济的贡献率将达到95%以上。都市圈、城市群、城市带和中心城市的发展预示了中国城市化进程的高速起飞，也预示了建筑业更广阔的市场即将到来。（2）该项目的建设有利于合理利用土地资源，改善周边环境条件。房地产项目应有更好的绿化环境，专业的物业管理，良好的商业氛围，对该地区经济效益与环境效益的良性互动，土地资源的合理利用具有十分重要的积极意义。 总的来说该羡慕对于地区的发展起到很大的作用，带动了长春市

32、的内需，促进了相关产业的发展，提供了大量的就业机会，对于相关产业有拉动作用，对社会的发展有积极作用。十三、社会分析1、项目对社会影响分析 随着社会的发展，国民经济的发展，房地产已经成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已经成为房地产开发的核心内容，它对拉动我国经济的增长有着至关重要的作用，随着人民生活水平的提高，对于住房要求就更高，人们对于需求不仅仅满足于居住的条件，人们更加重视居住的质量，还有环境一系列的问题，小区内的配套设施是否完善，环境是否符合自己的要求，中海兰庭的建设就是为了满足人们对环境，质量等要求，建设适合人们居住生活的良好环境。中海兰庭的建设不但可以为长春居民提供高质

33、量的住房，解决人们对住房的需求，还给长春地区的人文，自然环境带来巨大的改善。 除此之外，该项目大大民的生解决了长春市民的就业就会，带动相关产业的发展，提高市活水平，中海兰庭从设计，施工，监理，都需要大量的人力，更多的是人们的就业机会，小区建成之后，需要维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这给很多物业公司提供了机会，可见该项目大大提高了就业机会。2、项目对所在地的互适性分析： 该项目完成后，所在地的人流量，车流量都大大的增加，对交通和市场会有更高的要求。因为该项目所在地为高新区，超凡大街，周围交通条件良好，建成后交通和市场应大体上满足要求。对于小区市民子女上学的问题都比较关心，该地区的

34、教学环境优良，小区附近有高新二实验等学校。居民在这可以享受良好的学习环境。3、社会评价总结： 总的来说该羡慕对于地区的发展起到很大的作用，带动了长春市的内需，对于相关产业有拉动作用，如：建筑材料，钢筋水泥等行业，对社会的发展有积极作用。十四、环境评价1、项目施工过程中的环境影响及对策 （1）工程建设对环境的影响： A、在房地产项目建设的施工期间会产生大量的废水； B、在房地产项目建设的施工过程当中，避免不了会 产生一定的噪声； C、在房地产建设项目的施工过程中，由于在施工当中会产生大量的扬尘； D、在建筑施工的管理方面因为缺少相应的规范，因此在房地产建筑项目的施工当中，会产生随意堆放大量的建筑

35、垃圾，以及施工人员的生活垃圾；2、建设中环境影响的环节措施 （1）废水：在施工期间处理施工污水时，应该在低洼的位置处设立一座临时的废水沉淀池，以便收集在施工期间排放的所有各类废水，在经过一段时间的沉淀以后可以成为施工期间一部分用水的重复应用； （2）噪音：从声源上需要加强控制； 运用声屏障加以控制的措施； 应用距离的防护措施； （3）扬尘：需要在施工现场安排工作人员对施工场地 定期进行洒水工作可以降低扬尘量；应用围护和围挡等可以有效的减少扬尘的扩散，所以这种措施是具有非常显著的作用；需要设置专业的工作人员在施工现场负责建筑垃圾、弃土和对建筑材料的堆放、运输和处置工作；在运输建筑垃圾和建筑材料的

36、车辆必须要加盖篷布以降低有撒落的情况。 （4）固体垃圾：在施工期间如果产生了固体废物需要随时的外运， 进行填埋处理，或者是用于填坑和筑路等措施进行处理。十五、风险分析（1）法律风险关于房地产建造阶段的法律风险 ： 1、 房地产融资和资金方面的法律风险、国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；2、 因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议 的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业 带来灾难性的影响。）； 3、 利用虚假文件融资的风险； 4、 盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。 中海兰庭项目总投入为

37、235810万元，项目启动资金的筹集需要向银行贷款来实现开发，所以项目的销售阶段必须制定相应的策划方案，来尽量的节约销售成本。（2）市场风险 根据国家统计局所发布的数据，从2014年全国房地产开发投资完成情况来看，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比111月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点，其中，住宅投资增速比111月份回落1.3个百分点；房地产开发企业房屋施工面积增速比111月份回落0.9个百分点；房屋新开工面积降幅扩大1.7个百分点，其中，住宅新开工面积下降14.4%；房屋竣工面积增速回落2.2个百分点；房地产开发企业土地购置面积比上年下降14.0%。从商品房销售和待售情况来看，2014年，商品房销售面积比上年