土地登记代理人相关法律-1-7物权

1、一、内容提要1物权的概念和特征2物权法的基本原则3物权的分类4物权的变动5物权的民法保护二、考试基本要求了解我国物权制度的基本法律规定，掌握物权的基本分类，在土地登记代理实践中正确运用物权法律规则。熟悉物权法中与土地登记相关的各种具体制度规定，解决实践中相关的法律问题。例如不动产物权、不动产预告登记等。三、内容辅导第一节 物权的概念和特征民法最基本的财产权制度包括物权制度与债权制度两大部分。“物权”一词最早起源于罗马法，1900年德国民法典第一次在法律上正式使用此术语。现在，多数国家的民法典都规定了物权制度，物权法已成为各国民法理论的重要组成部分。一、物权的概念物权，是权利主体依法直接支配特定

2、的物、享受其权益并排除他人干涉的民事权利。物权作为一个法律范畴，是由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配性权利。例如，所有人对其财产享有支配权利。物权这一概念包括了以下几方面的涵义：(一)物权是法定的，民事主体应当依法行使物权法定主义是物权法的基本原则之一，物权的种类、内容、效力、行使方式等均是由法律明确规定的，不允许当事人任意创设或以协商的方式随意加以改变。(二)物权是以物为权利客体的民事权利作为物权客体的“物”，是指有体物，包括动产和不动产。物权虽是以物为权利的客体，但不能把物权仅仅视为人对物的权利，与其他人无关。物权作为一种绝对权，其义务主体通常是权利主体之外的所有不特定的人。(三)物

3、权是直接支配标的物并享受其利益的权利所谓直接支配，是指权利主体得依自己的意思径行对标的物加以使用、收益、处分。这就是说，权利人无须借助于他人的行为，就能够行使自己的物权。权利人既可以依据自己的意志直接依法占有、使用其物，也可以采取其他的支配方式。同时，物权人对物独立进行支配完全依自己的意志，无须得到他人的同意。所有人使用其财产，并在其财产之上获取收益，不需要借助于任何人的行为便可以实现。(四)物权人有权排除他人对其享有物权和行使物权的干涉物权具有不容他人侵犯的性质，这种属性也被称为物权的排他性效力。物权的支配性和排他性源自物的权利归属，即法律确认某物归某人所有，使其对物的利益享有独占的支配并排

4、他的权利。例题：下列关于物权的表述，正确的是 ( )。A物权，是权利主体依法直接支配特定的物、享受其权益并排狳他人干涉的民事权利B物权作为一个法律范畴，是由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配性权利C物权是法定的，民事主体应当依法行使D物权是以物为权利客体的民事权利E物权是间接支配标的物并享受其利益的权利答案：ABCD解析：物权是直接支配标的物并享受其利益的权利。二、物权的法律特征物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。物权是和债权相对应的一种民事权利，民法关于物权和债权的规定构成了商品经济运行的基本规则。物权作为一项独立的民事权利，和债权相比有其自身的法律特征，主要具体表现在：(一

5、)物权是绝对权物权的义务主体是权利人之外的不特定的一切人。绝对权是与相对权相对的概念，它是指权利的主体特定，而义务主体为权利人以外的不特定的一切人的权利。作为绝对权和“对世权”，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。而债权就不同，它只是发生在债权人和债务人之间的关系，债权的权利主体和义务主体都是特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，因此债权是相对权，也是“对人权”。例如某甲对其房屋享有所有权，则除甲之外的所有人都必须尊重甲的所有权，不得非法侵害甲对其房屋的占有、使用、收益和处分的权利。(二)物权属于支配权物权的权利人不必依赖他人的帮助就能

6、行使其权利，从而实现自己的利益。物权的权利人可以自由地根据自己的意志行使自已的权利，无需他人给予协助，更不须征得他人的同意。而债权则与物权相反，债权人一般不直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定行为。所以债权必须有相对的义务人给予协助方可顺利实现。(三)物权是法定的，物权的设定采用法定主义物权的种类和基本内容由法律规定，不允许当事人自由创设物权种类。而且物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，不动产则以登记为权利象征，而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。另外，债权特别是合同债权，

7、主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，还可依法自己决定债的内容和具体形式。(四)物权的客体一般为物行为、智力成果和人身利益均不能成为物权的客体。物权关系是民事主体之间对物质资料的占有关系，所以，物权的标的是物而不是行为。物权的标的在范围上是十分广泛的，但都必须是特定物。因为如果物没有特定化，权利就无法确定，权利人也无从行使其权利。此外，作为物权客体的物必须是独立物和有体物，而不可能是行为。而债权的标的可因债权的种类不同而各不相同。债权一般直接指向的是行为，而间接涉及物。在债权关系存续期间，债权人一般不直接占有债务人的财产，只有在债务人交付财

8、产以后，债权人才能直接支配物。(五)物权具有追及效力和优先效力物权的追及力是指物权的标的物无论辗转流向何处，权利人均得追及于物之所在行使其权利，依法请求不法占有人返还原物。而债权原则上不具有追及的效力。债权的标的物在没有移转所有权之前，债务人非法转让并由第三人占有时，债权人不得请求物的占有人返还财产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任。例题1：甲捡到了一只母山羊饲养起来，并在良种站花钱为母山羊配种，此后母山羊生了两只小山羊，后失主乙找到甲要羊。此种情况应如何处理?( )A失主无权要回山羊 B母山羊归还失主，小山羊归甲C大小山羊全归还失主，失主付给甲饲养费和配种费D大小山羊全归还失主，失主付给

9、甲配种费但不付饲养费答案：C解析：物权的追及效力，是指物权成立后，无论物权的标的物转入何人之手，物权权利人皆可追及标的物之所在，直接支配该标的物。例题2：卢某有坐落于某市某街的房屋一幢。卢于1967年下放回原籍，该房屋暂由刘某等人居住。1969年因房屋过旧，刘某等人迁走，该房屋交由居委会代管。1969年11月，王某夫妇无房居住，经居委会安排搬进该房暂住，当时讲明：“以后房主回来要房，除非他们另有房屋居住，否则你们就要搬走。”王某夫妇表示同意，将该房屋稍加修理，便搬进居住至1976年5月。因该房屋确实破烂不堪，王某夫妇未经居委会和市房管部门同意，也未告知房主卢某，便将房屋翻盖一新。后来，卢某发现

10、自己的房屋被侵占改建，于1985年向人民法院提起诉讼，要求保护房屋所有权。对此房屋所有权的归属，下列说法中正确的是( )。A房子应归卢某所有，但应该适当补偿王某夫妇B房子应归卢某所有，王某夫妇侵害房屋所有权，应该承担赔偿责任C房子归王某夫妇所有，但应该适当补偿卢某D房子归王某夫妇和卢某共同所有答案：C解析：物权的追及效力，是指物权成立后，无论物权的标的物转入何人之手，物权权利人皆可追及标的物之所在，直接支配该标的物。物权的优先效力是指，物权与债权同时存在于同一物上时，物权具有优先于债权的效力，或者同一物之上存在数个物权时，先设立的物权优先于后设立的物权。物权的优先效力包括两方面：1当物权与债权

11、并存时，物权优先于债权 在“一物二卖”的情况下，如果后买者已完成了物权的公示，而先买者未完成物权的公示，则后买者取得的所有权优先于先买者的债权。债务人破产或被强制执行时，如果债务人的财产上存在着定限物权，则该定限物权优先于其他一般的物权，担保权人可就该物优先受偿，而当债权人破产时，如果存在着质权、抵押权或留置权的，则有别除权，第三人对强制执行可提起执行异议。应当注意，物权优先于债权并不是绝对的。物权法第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付

12、后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。另外，我国海商法规定了船长、船员等工作人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权优先于设定在先的抵押权。这是出于公益和社会政策的考虑而由法律规定设定在先的抵押权并不享有优先权。例题：李某与于某签订了房屋租赁合同，李某租用于某的房屋，合同履行期间，于某又将出租房屋出售给王某，王某因急需利用此房经营，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正确的有( )。A李某与于某之间的租赁合同因出租房屋所有权变更而自动失效B于某与王某之间的买卖合同因房屋承载租赁合同而无效C因租赁合同期间未满，王某尚未取得房屋的所有权D李某有权继续

13、租赁承租的房屋直到租赁合同期满E于某与王某之间的买卖合同有效答案：ABC解析：最高人民法院关于贯彻执行，(民法通则若干问题的意见(试行)第119条规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。2同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权 例如，同一不动产上设定抵押权后，再在该不动产上设定抵押权的，抵押权的优先效力依抵押权登记的先后确定，在行使抵押权时，登记在先的抵押权优先受清偿

14、；不动产所有人设定土地使用权后，再于同一不动产上设定抵押权时，先设定的土地使用权优先于后设定的抵押权。债权不具有这种对内优先的效力，在同一物上可以设立多个债权，各个债权都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。应当注意，物权相互间的优先效力也并不是绝对的。例如，在同一标的物上，虽然定限物权成立于所有权之后，但在其支配范围内具有优先于所有权的效力。有时法律规定了物权效力的特殊顺位，依规定的顺位确定数个物权的效力。例如，我国海商法第25条规定，“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。”另外，出于公共利益和社会政策的考虑，一些成立在后的物权优先于成立在先的物权。例如。海商

15、法上的优先权优先于船舶抵押权。(六)物权的保护方法大多偏重于“物上请求权”的方法，如返还原物、排除妨碍等由于物权的特殊特点，法律为保障物权人对其物的支配权，也赋予权利人不同于一般债权保护方法，物权主体具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。这些权利在民法上通称为物上请求权。债权是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利，而并非对物的支配权，因此，在债权受到侵害时，要使债权人的损失得到补救和恢复，一般只宜采取损害赔偿的方式。一般而言，债权反映了动态的财产关系，而物权反映了静态的财产关系。例题1：夏某在租赁程某房屋期间，未经程某同意私自在所租赁的房屋中安装了一台空调。租赁期满，夏某将

16、房屋返还给程某时要求程某支付购买空调的价款，而程某要求夏某拆除空调，恢复原状。下列说法中，正确的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)A程某基于添附规则，取得空调所有权，应当支付价款B夏某未经程某同意私自安装空调，应当拆除C夏某作为空调的所有权人有权决定是否拆除D夏某只能向程某要求支付空调折旧后的部分款项答案：B解析：由于物权的特殊特点，法律为保障物权人对其物的支配权，也赋予权利人不同于一般债权保护方法，物权主体具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。这些权利在民法上通称为物上请求权。例题2：物权的法律特征包括( )。A物权是相对权 B物权属于支配权C物权是法定的，物权的设

17、定采用法定主义 D物权的客体一般为物E物权具有追及效力和优先效力答案：BCDE解析：物权是绝对权。第二节 物权法的基本原则物权法的基本原则主要包括物权法定原则、一物一权原则和物权公示原则。一、物权法定原则物权法定原则，是指物权的种类、内容、效力、取得、丧失、变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。中华人民共和国物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这是物权法关于物权法定基本原则的法律规定。物权法定原则的具体内容包括：(一)物权种类法定化非经法律准许，当事人不得创设新类型的物权。意即当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权

18、不相符合的物权。(二)物权内容法定化物权制度的所有内容均是由法律直接加以规定的。例如，国有土地使用权即是我国法律规定的一种用益物权，其具体的内容直接由国家的法律加以规定，而不能由当事人双方通过协商随意改变法律规定的内容。(三)物权效力法定化即物权的法律后果源自法律的直接规定。例如，设立抵押权时，该权利从何时开始生效，须依照法律的规定办理相应的手续以后才能生效，不能由当事人通过协议加以设定。(四)物权的变更规则法定化非经法定程序，不得取得、变更和消灭物权。由于物权具有的特殊性质，决定了物权的取得、变更和消灭都必须依照法律规定的条件和程序方可实现。例如，房屋的所有权变更必须依照法律的规定进行过户变

19、更登记方可实现，否则即使交易双方已经通过协商达成了一致意见，也不能导致所有权的移转。例题：我国不动产物权的公示方式采取( )方式。(2005年房地产经纪人制度试题)A占有 B登记 C交付 D备案答案：B解析：一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。(五)物权保护方法法定化物权保护方法和债权保护方法均为法定的物权保护方法。当物权主体的权利受到侵害时，可依法采取相应的法律措施保护自己的权利，法律未加以规定的救济措施，即使双方当事人同意，也不得采用。例题：物权法的基本原则不包括( )。A一物一权原则 B一物二权原则C物权公示原则

20、D物权法定原则答案：B解析：物权法的基本原则主要包括物权法定原则、一物一权原则和物权公示原则。二、一物一权原则一物一权原则，即指一物之上只能存在一个所有权，不得有互不相容的两个以上的物权同时存在于同一标的物上。一物一权原则的具体内容包括以下几项；(一)一个特定的标的物上只有一个所有权 根据一物一权原则，一个所有权的客体仅为一个独立物，集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而只能成为多个所有权的客体。物权的客体仅为独立的特定的物。只有在作为物权的客体的物具有独立性和特定性的情况下才能明确物权的支配范围，使物权人能够在其客体之上形成物权并排斥他人的干涉。但是说一个所有权的客体仅为一个特定物，并不是

21、说一个特定物之上的所有人不能为多人，事实上数人对一物享有所有权，并不指所有权也成为多重所有权，所有权仍然是一个，只不过主体存在着多人而已。共有，就是指数个人对一个物享有一个独立所有权，而不是每一个共有人各自都有一个独立的所有权。(二)同一物上不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权 根据一物一权原则，同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。可以同时并存的物权主要有以下几种情况：所有权与他物权同时并存。所有人虽享有占有、使用、收益和处分的权能，但这些权能可以根据法律的规定和所有人的意志移转给非所有人享有，从而在权能分离的基础上使非所有人享有他物权。如在土地所有权之上设定土地使用权、地

22、役权等。在同一物之上设定数个担保物权。我国担保法并不禁止在同一物之上设定数个担保物权，但这数个担保物权不得相互矛盾。例如根据我国法律的规定，动产质权必须移转质物的占有，这样在一项动产之上就不能设定两个质权人不同的质权。用益物权与担保物权同时并存。例如所有人可将其房屋租赁给他人使用，从而在此基础上产生租赁权，同时也可在该物之上设置抵押权。同样，在此种情形下，也不得存在相互冲突的权利，例如质权要移转占有，因此它与移转占有的用益物权就不能并存。例题：可以同时并存的物权不包括( )。A所有权与他物权同时并存B在同一物之上设定数个担保物权C同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间相互矛盾D用益物权与担

23、保物权同时并存答案：C解析：可以同时并存的物权主要有以下几种情况：所有权与他物权同时并存。在同一物之上设定数个担保物权。用益物权与担保物权同时并存。同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。三、物权公示原则物权公示原则，是指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。中华人民共和国物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这是物权法关于物权公示基本原则的法律规定。例题1：甲公司依法取得某块土地的建设用地使用权并办理报建审批手续后，进行了房屋建设并已经完成了外装修。下列说法

24、中，正确的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)A甲公司因为办理报建审批手续而取得了房屋所有权B甲公司因为事实行为而取得了房屋所有权C甲公司因为法律行为而取得了房屋所有权D甲公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权答案：D解析：中华人民共和国物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”例题2：甲将自己拥有的一套房屋以100万的价格卖给乙，并办理了房屋产权过户登记手续，但当日未交付房屋。第二天，甲又将该房以120万的价格卖给丙，并把该房交由丙占有。下列说法中，正确的有( )。( 2009年土地登记相关法

25、律知识试题)A若丙是善意的，则由甲选择是将房屋卖给乙还是丙，因为债权具有平等性B无论丙是善意还是恶意，丙都不能取得该房屋的所有权C若丙是善意的，则丙在不能取得该房屋的所有权的情况下，可以追究甲的违约责任D若丙是恶意的，则丙在不能取得该房屋的所有权的情况下，可以追究甲的违约责任E若丙是善意的，则丙可依善意取得制度获得该房屋的所有权答案：B C解析：丙是善意的，符合中华人民共和国物权法第106条的规定，即善意取得的三要素：1受让人须是善意的；2受让人必须支付了合理的价款 ；3受让人已经占有了该财产。但是中华人民共和国物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，

26、不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的排他性决定了物权的变动会产生排他的效果，为了保护交易的安全，保护民事主体的合法权益，有必要对物权的变动规定公开的行为方式。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所以要公示也是由物权的性质本身所决定的。物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。物权公示原则的具体内容包括：1物权的公示方法必须由法律规定 目前各国的立法普遍采取不动产登记、动产交付的公示方法。为防止不同人对同一物的争夺，保护善意第三人的利益，

27、法律必须明确规定物权公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法对外进行物权公示，才能使所有的第三人明确物的所有权归属情况。2物权公示的效力必须由法律规定 依照我国法律的规定，普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；不动产的转让一经办理登记手续，便发生该不动产的所有权转移的法律后果。正因为法律对物权公示有着严格要求，所以很多不动产物权变动往往需要等待登记公示之后才能发生物权效力，因此实践中经常会出现“一房二卖”的现象，最典型的例子就是公民购买预售的住房时，由于预售当时并无条件办理房屋产权的变更登记，所以订立预售合同之后，购房的公民仍然无法防止开发商将同一房屋以更高的价格卖给他人。因为购房人

28、订立预售合同之后，只享有合同法上的请求权，而不是房屋的产权，一旦出现一房二卖的情况，先购房人可能最后只能主张开发商承担违约责任而无法获得指定的房屋，这对先购房人来说是很不公平的。为了防止这种情况发生，我国物权法建立了“预告登记”制度。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，溯项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。物权法第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动

29、产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”传统的不动产物权登记都是针对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，经过预告登记之后的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就获得了保护。因此，预告登记制度对于解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。例题1：周某与秦某签订了一份买卖房屋的协议。协议签订后，周某为了确保未来取得房屋所有权，可以向有关登记机构申请( )。( 2009年土

30、地登记相关法律知识试题)A变更登记 B异议登记 C预告登记 D撤销登记答案：C解析：物权法第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”例题2：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 ( )个月内未申请登记的，预告登记失效。A三 B 六 C 九 D十二答案：A解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三节 物权的分类一、自物权和他物权这是根据物权的权利人行使权利的范围不同而对物权所作的分类。自物权，即指权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。自物权即所

31、有权，它是物权中最完整、最充分的权利。他物权，是指权利人在他人所有的标的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权。它是在所有权权能与所有人发生分离的基础上产生的、由非所有人对物享有的一定程度的支配权。他物权在民法通则中被称为“与所有权有关的财产权”。他物权与自物权一样，都具有直接支配物、并排斥他人干涉的性质，同样能够产生物权的各种效力。自物权与他物权的区别表现在：1权利主体不同 自物权的权利主体是所有人，而他物权的权利主体一般是非所有人，即除所有人以外的其他民事主体。所有人没有必要在自己的财产上享有他物权，他物权只能由非所有人享有。尽管非所有人享有所有人的部分权能，但非所有人并不能取

32、代所有人的地位而成为所有人。对于所有人来说，尽管在财产之上设定他物权而使其在一定程度上脱离了所有权的权能，但他仍然对其财产享有最终的处分权。2权利的内容不同 他物权不过是从自物权权能中分离出来的部分权能。自物权是“完全物权”，而他物权只在一定程度上具有所有权的权能，没有法律的依据和所有人的授权，他物权人不能行使处分权。所以，他物权权利的内容是受限制的、不完全的，表现在非所有人享有他物权以后，一般只能对标的物享有占有、使用和收益的权利，没有法律的依据和所有人的授权，不能行使处分权。非所有人行使财产的处分权，既受到法律的限制，也受到所有人意志的限制。非所有人必须依据法律的规定正当行使其权利，如果其

33、他物权是通过合同的方式确立的，并且合同对权利的行使规定了明确的限制，则非所有人还必须依据合同的规定行使权利。由于其他物权在内容上受到法律和所有人意志的限制，因此它又被称为“限制物权”。3权利存在的期限不同 自物权的存在通常不受时间限制。也就是说，不因为法律事实的产生或终止而使自物权绝对地消灭。他物权则不同。如果他物权是通过合同的方式取得的，只能在合同的有效期内存在。例题：根据物权的权利人行使权利的范围不同而对物权所作的分类，包括( )。A用益物权和担保物权 B自物权和他物权C主物权和从物权 D法定物权和意定物权答案：B解析：自物权和他物权，这是根据物权的权利人行使权利的范围不同而对物权所作的分

34、类。二、用益物权和担保物权这是从设立目的的角度对他物权的进一步分类。用益物权，即指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权。如地役权。担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权。如抵押权、质权等。用益物权和担保物权虽然都属他物权，但存在区别：1设立的目的不同 用益物权目的在于实现物的使用价值，担保物权目的则是以物的交换价值担保债权的实现。用益物权以追求物的实际使用为内容，标的物必须具有特定的使用功能。而担保物权以标的物的价值和优先受偿为内容，故标的物只要具有交换价值即可，无须具备特定的使用功能。2权利的性质不同 用益物权多为独立性的主权利，它往往有明确的存续期间，通常是根据合同确定的。担保物权

35、则是从权利，以所担保的债权作为其主权利。它以此债权的存在为前提，其所担保的债权实现时，该权利即归于消灭。3标的物不同 用益物权的主要标的物为不动产，担保物权则不限于此。4用益物权的标的价值形态如发生变化，会对权利人的使用收益权产生影响，甚至导致权利消灭；而担保物权的标的物价值形态发生变化并不影响担保物权以变化后的物为标的而继续存在这一特点决定了担保物权具有物上代位性，即当担保物权的标的物转化为价值形态时，担保物权就以变形物为客体。三、主物权和从物权根据物权有无从属性可以将物权区分为主物权和从物权。主物权是可以独立存在的物权，它与其他权利没有从属关系。所有权、地上权、永佃权、采矿权、取水权等属于

36、主物权。从物权是从属于其他权利而存在的物权。抵押权、质权和留置权从属于债权而存在，属于从物权。地役权从属于需役地的所有权而存在，属于从物权。区分主物权和从物权的意义在于，主物权独立存在；从物权的命运取决于主权利，主权利消灭，从权利也消灭。例题：下列属于主物权的是( )。A抵押权 B所有权 C地上权 D永佃权 E取水权答案：BCDE解析：所有权、地上权、永佃权、采矿权、取水权等属于主物权。从物权是从属于其他权利而存在的物权。抵押权、质权和留置权从属于债权而存在，属于从物权。四、动产物权、不动产物权和权利物权根据标的物种类的不同，可以将物权划分为动产物权、不动产物权和权利物权。动产物权是指以动产为

37、标的物的物权。动产所有权、动产质权和留置权属于动产物权。以不动产为标的物的物权，是不动产物权。不动产所有权、不动产抵押权和地役权属于不动产物权。存在于权利之上的物权，是权利物权。区分动产物权、不动产物权和权利物权的意义在于，由于物权变动要件和公示方法的不同，一般情况下动产以占有、不动产以登记公示。应注意，我国担保法第42条规定，以航空器、船舶、车辆、林木和企业的设备等动产设定抵押的，必须登记。五、法定物权和意定物权根据物权的发生是否基于当事人的意思为标准可将物权分为法定物权和意定物权。虽然物权的内容皆基于物权法定主义，但物权如何发生则可能与当事人的意思有关。法定物权是基于法律的直接规定发生的物

38、权，无论当事人意思如何都不影响这些物权的成立，如留置权和法定抵押权。意定物权是指依当事人的意思而发生的物权，如质权、抵押权。区分法定物权和意定物权的意义在于，法定物权和意定物权成立的要件和适用的法律不同。六、有期限物权和无期限物权以物权之存续有无期限为标准，可以将物权区分为有期限物权和无期限物权。有期限物权是指有存续期限的物权。抵押权、质权、留置权属于有期限物权。无期限物权是指没有期限限制的物权；所有权和永佃权属于无期限物权。地役权为从属于所有权的权利，但设定行为须定为有期。七、应经登记的物权和不经登记的物权以物权之变动是否经登记为标准，可将物权划分为应经登记的物权和不经登记的物权。不动产物权

39、，不经登记不发生效力或不得处分其物权。采矿权和捕捞权为依特别法的物权，也必须登记。法定物权(如法定抵押权、法定地上权)无须经过登记。动产物权，原则上不需经过登记，但船舶和航空器则须经过登记。区分应经登记的物权和不经登记的物权的意义在于，两者的成立要件和适用的法律不同。例题1：下列关于所有权的表述中，正确的有( )。（2007年房地产估价师制度试题）A所有权是从物权 B所有权是自物权C可对所有权人的物设置他项权利 D共有是确定份额的共同所有E建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权答案：BC解析：自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。共有可分为按份共有和共同共有。共同共有与按份共有的最显著

40、的区别在于，共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。例题2：我国担保法第42条规定，以( )等动产设定抵押的，必须登记。A航空器 B办公家俱 C船舶 D林木 E企业的设备答案：ACDE解析：我国担保法第42条规定，以航空器、船舶、车辆、林木和企业的设备等动产设定抵押的，必须登记。第四节 物权的变动物权的变动，就物权自身而言，指物权的发生、变更和消灭；就权利主体而言，是指物权的取得、丧失和变更。由于物权法定原则的影响，物权关系的产生、变更和消灭均应依

41、照法律的规定方可实现。一、物权关系的发生物权关系的发生，即物权的设立，是指民事主体依法设立新的物权从而产生新的物权法律关系。由于物权发生原因的法定性，物权的发生必须以法律规定作为前提，当事人依据法律的规定设立一定的物权，如以法定的方法取得标的物的所有权，或依法定的程序要求取得一定的他物权。在权利人获得所有权或他物权时，一定的物权关系即已产生，其具体的内容应由法律加以规定，当事人不得自由地创设法律不认可的物权关系，也不得通过约定改变物权关系的具体内容。具体而言，物权关系的发生原因包括：1生产和制造生产和制造是在物第一次产生时确立新的物权关系，一般而言，物的生产者和制造者即是该物的所有权人。2买卖

42、这是物权关系产生的最大量、最常见的途径，通过买卖行为使物的所有权从一个民事主体转到另一个民事主体手中，前者因买卖行为而消灭了他对物的物权，后者则因买卖行为获得了对此物的所有权。3赠与赠与行为会使物的原所有权人丧失所有权，而使受赠人获得所有权，从而产生新的物权关系。4互易互易行为是一种特殊形式的买卖行为，交易双方均以物而不是以货币作为履行义务的方式，一个互易行为可以同时使两项新的物权关系发生。5继承继承是在自然人死亡时，将其生前所有的财产转移给其继承人继承的制度。物的权利主体在继承过程中发生了改变，新的物权关系也因此产生。6孳息孳息主要指物所生的利益。天然孳息是指因物的自然属性而生之物，如母牛所

43、生牛仔；法定孳息是指依一定的法律关系而生之利益，如股票的股息。孳息本身是一项新的财产的诞生，因此会产生新的物权关系。一般而言，物的孳息的所有权由物的原所有人享有。例题：下列财产中，属于天然孳息的有( ) ( 2009年土地登记相关法律知识试题)A割橡胶树收获的橡胶 B家畜产下的幼仔C牛乳制成的乳酪 D股东分得的红利E出租房屋的租金答案：AB解析：孳息主要指物所生的利益。天然孳息是指因物的自然属性而生之物，如母牛所生牛仔；法定孳息是指依一定的法律关系而生之利益，如股票的股息。7添附添附是指不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物。经过添附行为以后，物的性质已发生了变化

44、，实质是一项新的财产产生，相应的新的物权关系亦产生了。8没收没收是指国家根据法律、法规的强行性规定，采取强制措施将一定的财产收归国有的法律事实。这是国家借助于国家强制力强行将物的所有权无偿地收归国有的行为，被没收的物也因其权利主体的改变而处于新的物权关系中。9征收征收是指国家因国家建设的需要依法将一定的财产收归国有，并给财产的原所有人一定的补偿的制度。征收亦具有强制性，但必须依法律规定的条件和程序进行，而且应当给予物的原所有人一定的经济补偿。10出让建设用地使用权的出让是指土地使用人依法向国家支付一定的土地使用权出让金，国家将一定范围的建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人行使的行为。

45、11承包承包是指由公民或集体组织依照承包合同的规定对国家所有或集体所有的土地从事生产活动，从而享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权是一种用益物权，这种物权关系即是基于承包行为而产生的。例题：添附是( )。A指国家根据法律、法规的强行性规定，采取强制措施将一定的财产收归国有的法律事实B指不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物。C指物所生的利益D物权关系产生的最大量、最常见的途径答案：B解析：添附是指不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物。二、物权关系的变更物权关系的变更有广义、狭义之分。狭义的变更，是指物权的标的、内容等部分的改

46、变。广义的变更，是指物权的主体、标的或内容发生改变。主体的变更或标的、内容的彻底改变，结果是发生物权的取得或消灭，故一般从物权的取得或终止的角度来理解。因此，物权的变更主要指狭义的变更。物权关系的变更必须严格依照法定的程序和要求进行，如采取法定的方式、法定的公示方法等。例如，依照我国法律规定，不动产物权的变更就必须办理登记手续方可实现。三、物权关系的消灭物权关系的消灭，即物权关系的终止，是指某一物权归于消灭。物权关系的消灭，主要有两种情况：(1)因物权主体的原因而消灭，如权利人转让或抛弃物权或作为权利人的公民死亡等。这种消灭可称为物权的相对消灭，因为在这种情形下，物权的客体并未消失，只是其权利

47、主体发生了变更，物由一个新的所有人对其行使权利，原所有人的权利消灭。(2)因物权客体的原因而消灭，如标的物毁损或灭失导致原物权的终止。这种消灭又称为物权的绝对消灭，由于物本身的灭失，使原来建立在这一权利客体上的物权失去了存在的基础而彻底消灭。物权消灭的具体原因主要表现为以下几个方面：(1)混同。物权消灭原因的混同，是指两个无并存必要的物权同归于一人的法律事实。这时的混同虽然表现为权利的混同，但实际上却是权利与义务的混同。物权混同时，对混同的效力有不同的主张：两物权混同时，其中一物权被他物权吸收而消灭；由于同一物上所有权或他物权的同时存在，或定限物权与以其为标的其他定限物权同时存在，并无不可，且

48、其在不动产登记上有一定效力，因此，物权不因混同而消灭；两物权混同时，原则上其中一物权消灭，但该物权对本人或第三人有利害关系时不消灭。(2)抛弃。抛弃是指权利人不将其物权移转于他人而使其物权归于消灭。抛弃是单独行为。抛弃物权，应有意思表示。如欲抛弃动产所有权，除了有抛弃的意思表示外，还须放弃对该动产的占有；在抛弃其他动产物权(如质权)时，须向因抛弃而直接受益的人作出抛弃的意思表示，并交付其动产。在抛弃不动产所有权时，除了作出抛弃的意思表示外，还要向登记机关涂销所有权登记；在抛弃不动产其他物权时，除了要向因抛弃而直接受利益的人作出抛弃的意思表示外，还要向登记机关涂销登记。(3)标的物灭失，是物权消

49、灭的当然原因。(4)因法定原因而消灭。例如，采矿权因法定原因而被撤销。(5)法定期间之经过。(6)他人因时效取得物权而使原物权消灭。因时效完成而取得所有权的，不仅原所有权消灭，而且存在于该标的物上的其他物权也消灭。因时效完成而取得其他物权的，原存在于该标的物上的不能相容的同种物权也消灭。(7)担保物权所担保的债权消灭。担保物权以所担保的债权存在为前提，因此，所担保的债权消灭时，担保物权也消灭。应注意，最高额抵押权在其存续期限未届满前，并不因其所担保的债权额为零而消灭。(8)由于继承权遭受侵害后于一定期限内不行使回复请求权，导致因继承而取得的物权丧失。(9)标的物被征用或没收。因征用或没收，使得标的物之上的物权消灭。(10)动产添附于他人的不动产或动产，他人取得动产所有权时，原动产的所有权及该动产上的其他权利消灭。例题：物权消灭的具体原因主要表现为 ( )。A混同 B抛弃 C标的物灭失 D添附 E法定期间之经过答案：ABCE解析：添附是物权关系的发生原因。第五节 物权的民法保护物权由法律规定，并受法律保护。物权的保护方法，除各种物上请求权外