房地产基础知识

1、房地产=房产+地产房地产是能满足于人们从事生产生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。按用途分类居住用房地产非居住用房地产商业房地产住宅(普通住宅/高档公寓/别墅）集体宿舍（单身职工宿舍/学生宿舍）办公房地产餐饮房地产旅馆房地产金融房地产信息用房地产工业、农业、娱乐、特殊、综合 一级市场：土地使用杈出让市场 （政府垄断） 二级市场：土地使用杈转让及商品房开发市场，即增量市场（一手房） 三级市场：消费者之间的市场，即存量房市场（二手房）/何为代理，何为中介？二者区别/代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建

2、设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。/中介：服务于三级市场，是小业主与购买者、租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。 房地产 房 篇1.多层:4-7F，一般无电梯。2.小高层:7-17F，。3.高层:18-28F。4.超高层:29F以上，一般兴建于大都市中。多层多层高层高层小高层小高层超高层超高层超高层超高层5.新建别墅：独立式、双联式、多联式、叠加式联体别墅独立式独立式双联式双联式多联式多联式叠加联体叠加联体B B户户A A户户6.老式洋房：解放前建造，总高2-4F，三面临空，有花园

3、7.办公房：解放前后建造，有整幢及整幢中的部份层次8.商铺：解放前后建造，有整幢及整幢中的部份层次与底层9.厂房：解放前后建造，有整幢及整幢中的部份层次老洋房老洋房办公房办公房商铺商铺厂房厂房7砖木结构：指墙体、柱为砖，楼板、屋架为木材，不含混凝土。大多为新里、旧里、老洋房等7砖混结构：指墙体、柱为砖，梁、楼板为钢筋混凝土结构，屋顶为钢混结构或钢木结构。大多为多层7钢混结构：指墙体与主梁全部采用钢材，并用混凝土浇注。大多为多层、小高层、高层等7钢结构：指房屋的梁、柱、屋架等承重构件均采用钢材制作，楼板楼梯为钢混结构材料。大多为办公房、厂房等7混合结构：指房屋的梁、柱均采用钢材制作，部份承重采钢

4、混结构，楼板楼梯为钢混结构材料。大多为超高层住宅及抗震住宅:普通住宅：一般常见的住宅:跃层住宅：住宅占上下两层，内设私有楼梯，客厅挑高设计采光通风 佳（楼中楼）:复式住宅：住宅占上下两层，内设私有楼梯，客厅无挑高设计:错层住宅：住宅内部份地面较高，可让室内较有层次感，装修效果佳普通住宅普通住宅跃层住宅跃层住宅复式住宅复式住宅错层住宅错层住宅p塔式楼：指建筑外型非“一字型”排列，部份房型采光通风差，一般一层6-8户 p板式楼：指建筑外型以“一字型”排列，一般为南北朝向，房型采光 通风佳塔式楼塔式楼板式楼板式楼n居住用房：提供人们居住、生活用的房屋，如住宅、宿舍等宿舍宿舍住宅住宅O非居住用房：提供

5、人们工作、学习、文化娱乐和生活服务用的房屋百货公司百货公司大剧院大剧院学校学校工作工作g住宅用地为70年g商业、娱乐用地为40年g工厂、综合、其它用地为50年g注：土地使用年限为开发单位与政府签定土地出让开始计算，届满后依物杈法规定，于交纳相关费用后可继续使用9建筑面积：套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。9公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配 套设施的分 摊面积。一般住宅的公摊面积约占总面积的 10- 30%左右（多层住宅公摊面积少，高层住宅公摊面秩 大），办公房约占总面积的30-45%左右。9使用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后 的净使用面

6、积。 9得 房 率：套内建筑面积与套建筑面积的比率。使用面积80公摊面积20建筑面积100得房率80%9动线：进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上。客厅卫浴厨房书房次卧主卧餐厅卫浴9承 重 墙：指支撑着上部楼层重量的墙体，是建筑结构的一部 分，不可拆除、打洞；一般使用材料为钢筋混泥土、 钢骨等。9非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和 另一个房间隔开作用, 对建筑结构没什么大的影响， 可拆除、打洞；使用材料为砖、轻钢龙骨、木材等。9容 积 率：建筑面积与占地面积的一个比值限制小区人口密度 比)。9层 高：本层地面至上一层地面的高度,标

7、准层高为2.82.8Men miang kuang jinshen Men miang kuang jinshen 9维修基金：凡商品住房出售后，依规定须交纳住宅共享部位、共 享设施设备维修基金；维修基金专户储存专项使用， 基金不随房屋产权变更而移转。绿 化 率：绿化面积在占地面积中所占的百分比。绿化率60%绿化率50%商业地产v商业地产的分类v办公楼;写字楼注意口头语和书面语v酒店式;公寓v步行街;最受欢迎的投资渠道之一v商场;（区别市场）v市场;投资商铺与住宅的比较好处在哪v不折旧（商铺旺就行），物业中住宅70年的产权虽然说最长，但是住宅毕竟是家在其中的，旧了总会有美中不足的遗憾。一般新的

8、5到10年就会选择更换新的环境，而这时出售会有折旧的待遇。原因有：1，外观给人旧的感觉不爽；2，时间长了社区管理方面往往会跟不上。而商铺不一样，商铺往往是越旧越值钱，商业地段讲究地段，人气，回报价值等投资商铺与住宅的比较好处在哪v不装修；住宅一般2到3年就翻新一次，商业地产一般都是商户装修。v不忧租；住宅租给个人，周期短，有的几个月就跟换，中间间隔的时间长。商业地产不受行情的影响，租给公司。租的时间周期比较长，一般3到5年的周期，v投资回报高；商铺一般8%，住宅一般5%。v国家大的方面；商业不限购，不限贷，租金稳定地段好的商铺无价投资商业地产客户考虑的因素v地区v地段v交通v开发商实力v价格v

9、人气v经营管理投资商业地产客户考虑的因素v目标物业的安排（定位）v政策（大，小）v停车位v周边配套设施v设备配套贷款方面的知识v针对住宅：v首套房40%，利率基础利率v二套房60%，上浮10% 三套以上v针对商业与持有多少套商铺没有关系，贷款都是一半，利率上浮20%贷款25万每月还款多少？税费方面的问题v契税;契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）v印花税v土地增值税二手的转手v房产税上海，重庆费方面的问题v权属登记费v交易手续费v物业费v维修基金v工本费五证？两书？v“五证

10、”v建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证v“二书二书”v是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。销售流程v引起注意v激发兴趣v产品介绍v问题拒绝处理v跟进v成交v售后服务（把客户变成业务员）买房和银行之间的问题个人住房基金个人住房基金?v个人住房基金个人住房基金v有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。购买房地产的条件购买房地

11、产的条件?v购买房地产的条件购买房地产的条件v成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。未成年人是否可以作为未成年人是否可以作为权利人办理房地产证权利人办理房地产证？v未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。已抵押的房地产能否转让？已抵押的房地产能否转让？v已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让

12、行为无效贷款人提前偿还贷款时贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？，本息如何计算？v借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。贷款期如遇利息调整，贷款期如遇利息调整，如何处理？如何处理？v贷款期如遇利息调整，如何处理？贷款期如遇利息调整，如何处理？v根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。申请住房公积金贷款的申请住房公积金

13、贷款的条件条件v公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。v凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。商品房预售须符合哪些商品房预售须符合哪些条件？条件？v交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；v有建设工程规划许可证；v按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；v向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售房购买者可以要求预售房

14、购买者可以要求取消预售房合同？取消预售房合同？v房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；v建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；v建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。土地方面的知识？土地所有制土地所有制?v现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。

15、土地土地获得方式获得方式?v1.通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；v2.通过国家出让方式取得；v3.通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）；v4.通过土地或房地产租赁方式取得；土地使用权的出让土地使用权的出让?v土地使用权的出让土地使用权的出让v指国家以挂牌、 招标、拍卖、协议的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。v土地使用权出让方式：主要有挂牌、招标、拍卖、协议四种方式。土地的使用年限是如何确定的？土地的使用年限是如何确定的？v凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。土地使用年限届满后，该怎么办土地使用年限届满后，该怎么办？v房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。三通一平三通一平 七通一