第十二章房地产理财

1、第十二章第十二章 房地产理财房地产理财第一节第一节 房地产理财基础房地产理财基础第二节第二节 房地产消费房地产消费第三节第三节 房地产投资房地产投资第四节第四节 房地产理财实训房地产理财实训n 家庭理财规划的内涵家庭理财规划的内涵n 家庭理财规划的步骤家庭理财规划的步骤n 理财规划的原则理财规划的原则 房地产定义房地产定义 房地产特点房地产特点 房地产市场房地产市场 房地产理财房地产理财 房地产是为人类的生产、生活提供入住房地产是为人类的生产、生活提供入住空间和物质载体的一种稀缺性资源，因为不空间和物质载体的一种稀缺性资源，因为不能移动，所以又被称为不动产。能移动，所以又被称为不动产。 狭义：

2、狭义：是土地、建筑物以及固着于土地、建是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权力。筑物上不可分离的部分及其衍生的权力。 广义：广义：还包括水、矿藏、森林等自然资源，还包括水、矿藏、森林等自然资源，与房地产分析相关的知识，以及经营房地产与房地产分析相关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。买卖的商业界。 区位固定性区位固定性 使用长期性使用长期性 个体异质性 保值增值性 一级市场：一级市场：是国家作为土地所有者根据国家是国家作为土地所有者根据国家整体利益，将土地使用权投放进入流通领域整体利益，将土地使用权投放进入流通领域的市场。通过一级市场对进入流通领域的土的市场。通过一级

3、市场对进入流通领域的土地数量、使用方向及开发质量进行控制管理，地数量、使用方向及开发质量进行控制管理，可以达到土地资源的合理配置和有效使用。可以达到土地资源的合理配置和有效使用。二级市场：二级市场：是经营者与消费者进行房地产交是经营者与消费者进行房地产交易的市场，即房地产开发商将新开发的商品易的市场，即房地产开发商将新开发的商品房转让给购房者的市场。房转让给购房者的市场。三级市场：三级市场：是投资购房者之间进行房地产转是投资购房者之间进行房地产转让、租赁的市场。让、租赁的市场。 一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场市场主体市场主体国家或地方政府国家或地方政府房地产公司房地产公司用户

4、用户市场特点市场特点垄断竞争垄断竞争竞争竞争竞争竞争经营内容经营内容总体规划设计用途征地总体规划设计用途征地拆迁拆迁有偿出让土地有偿出让土地综合开发综合开发房地产转让房地产转让房地产出租房地产出租经营方式经营方式拍卖拍卖招标招标协议出让协议出让逐年收取土地使用费逐年收取土地使用费转让、出租已开发的土转让、出租已开发的土地、建筑物地、建筑物转让、出租土地和转让、出租土地和建筑物建筑物类类型型属属性性房地产消费：房地产消费：指居民为取得住房提供的庇指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费形式的实现可以是租房的消费，这种消费形式

5、的实现可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，房地产消也可以是买房，按照国际惯例，房地产消费价格通常是用租金价格来衡量的。费价格通常是用租金价格来衡量的。房地产投资：房地产投资：指将房地产视为投资增值的指将房地产视为投资增值的工具，以一定的资金量投入房地产领域，工具，以一定的资金量投入房地产领域，以期在一定的期限内，通过房地产的租金以期在一定的期限内，通过房地产的租金收入及价格上升获得一定的预期回报。收入及价格上升获得一定的预期回报。 购房与租房决策购房与租房决策 购房规划购房规划 租房规划租房规划居住居住需求需求空间需求空间需求家庭人口家庭人口生活品质生活品质环境需求环境需求负担能力负担能力居

6、住年数居住年数房价上涨率房价上涨率房租上涨率房租上涨率利率水平利率水平购房购房或或租房租房租房租房购房购房用途用途面积面积类别类别区位区位总价总价贷贷 款款一次付清一次付清租租 房房购购 房房优点优点每月只要支付房租，负担较每月只要支付房租，负担较轻，以相对较低的付出获得轻，以相对较低的付出获得较佳的生活品质，灵活和自较佳的生活品质，灵活和自由性较强，可有效节约部分由性较强，可有效节约部分交通费用。交通费用。 自有房产有较好的保值增值能力，自有房产有较好的保值增值能力，可以在一定程度上满足心理层面可以在一定程度上满足心理层面的归属感和安全感的需求。的归属感和安全感的需求。缺点缺点受到房东租赁行

7、为的制约，受到房东租赁行为的制约，具有较大的不稳定性，没有具有较大的不稳定性，没有归属感和保障。归属感和保障。需要付出大额的购房资金，负担需要付出大额的购房资金，负担较重，房贷压力可能会使生活品较重，房贷压力可能会使生活品质大打折扣。质大打折扣。项项目目特特点点以储蓄及缴息能力估算可负担房屋总价以储蓄及缴息能力估算可负担房屋总价 可负担首付款目前年收入可负担首付款目前年收入负担房贷比例上限负担房贷比例上限 年金终值系数目前净资产年金终值系数目前净资产复利终值系数复利终值系数 可负担房贷可负担房贷 购房时的年收入购房时的年收入负担房贷比例上限负担房贷比例上限 年金现值系数年金现值系数 可负担房屋

8、总价可负担首付款可负担房贷可负担房屋总价可负担首付款可负担房贷根据需求房屋面积测算可负担房屋单价根据需求房屋面积测算可负担房屋单价 可负担房屋单价可负担房屋总价可负担房屋单价可负担房屋总价/ /需求房屋面积需求房屋面积 适宜租房的人群适宜租房的人群1 1、初入职场的年轻人，尤其是刚毕业的大学生，此类、初入职场的年轻人，尤其是刚毕业的大学生，此类群体经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。群体经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。2 2、工作地点与生活范围不固定者。该类工作流动性较、工作地点与生活范围不固定者。该类工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦大的人群，如果在工作

9、尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生不菲的交通成本支出并影响生活品质。产生不菲的交通成本支出并影响生活品质。3 3、收入不稳定且储蓄不足的家庭。该类人群如果一味、收入不稳定且储蓄不足的家庭。该类人群如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。至有可能被银行没收。租房的注意事项租房的注意事项 房地产实物投资房地产实物投资 房地产金融投资房地产金融投资 投资三要素投资三要素l 时时 机机 l 区区 位位l 质质 量量 投资品种投资品种 投资价值评估

10、投资价值评估 写字楼写字楼 商铺商铺 产权式酒店（度假公寓）产权式酒店（度假公寓） 小户型公寓小户型公寓 车车 库库 收益还原法收益还原法 市场比价法市场比价法 成本估价法成本估价法 房地产股票房地产股票 房地产债券房地产债券 房地产投资信托房地产投资信托 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化 购房者购房者金融金融机构机构特设载体特设载体SPVSPV证券投证券投资者资者抵押贷款抵押贷款证券证券 购房实训购房实训 房贷实训房贷实训 租房实训租房实训 换房实训换房实训 商铺投资实训商铺投资实训 王先生现年王先生现年3030岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，

11、月薪目前税后达到目前税后达到1500015000元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后月薪月薪40004000元，年终奖元，年终奖20002000元左右。该家庭现有元左右。该家庭现有5 5万元定期存款，万元定期存款，5 5万元活期存款，以及市值万元活期存款，以及市值1010万元的股票和基金。王太太的父母家万元的股票和基金。王太太的父母家境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急于购房，妻子家能赞助于购房，妻子家能赞助3030万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市万元，现在正在犹豫究竟是应该选

12、择市中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要5 5万元万元左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产理财规划理财规划? ? 王先生现年王先生现年3030岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪目前税后达到目

13、前税后达到1500015000元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后月薪月薪40004000元，年终奖元，年终奖20002000元左右。该家庭现有元左右。该家庭现有5 5万元定期存款，万元定期存款，5 5万元活期存款，以及市值万元活期存款，以及市值1010万元的股票和基金。王太太的父母家万元的股票和基金。王太太的父母家境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急于购房，妻子家能赞助于购房，妻子家能赞助3030万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市中心的小面积二

14、手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要5 5万元万元左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产理财规划理财规划? ? 张先生现年张先生现年3535岁，打算购买一套岁，打算购买一套8080平方平方的住宅，于的住宅，于20082008年年2 2月月1111日向工

15、商银行申请日向工商银行申请2020年期的年期的5050万商业贷款，贷款利率为万商业贷款，贷款利率为6.666.66，请分析他选用等额本金还款法和等额，请分析他选用等额本金还款法和等额本息还款法两种方法还款的差别。本息还款法两种方法还款的差别。案例案例1 1：短期租赁：短期租赁 南宁市的蓝女士开始在繁华地段买下和租下十几套南宁市的蓝女士开始在繁华地段买下和租下十几套房子，本来打算按月出租，后来发现，想按日租房的大房子，本来打算按月出租，后来发现，想按日租房的大有人在，于是，她干脆辞职出来，全力以赴做起有人在，于是，她干脆辞职出来，全力以赴做起“家庭家庭宾馆宾馆”的生意。其后，十几套日租房几乎天天

16、客满，她的生意。其后，十几套日租房几乎天天客满，她一个人忙不过来，又请了一名女工负责打扫卫生，还负一个人忙不过来，又请了一名女工负责打扫卫生，还负责把床单拆下送去保洁公司。由于日租房生意红火，除责把床单拆下送去保洁公司。由于日租房生意红火，除去租房和雇工的开销，每月她还可净赚两万元左右。也去租房和雇工的开销，每月她还可净赚两万元左右。也就是说，虽然日常管理较繁琐，但是按日出租，却能得就是说，虽然日常管理较繁琐，但是按日出租，却能得到按月出租三倍以上的收益。到按月出租三倍以上的收益。案例案例2 2：分割出租：分割出租 上海的陈先生是一位楼市的长期投资者，目前上海的陈先生是一位楼市的长期投资者，目

17、前楼市的租赁收益很难楼市的租赁收益很难“养活养活”他的豪宅。他算了这他的豪宅。他算了这样一笔账：一套淮海路四房两厅的房子，全装全配样一笔账：一套淮海路四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在整租的价格大概在1.51.5万元万元/ /月左右，但是很难找到月左右，但是很难找到租客。如果分间出租，按每天租客。如果分间出租，按每天180180元至元至250250元的价格，元的价格，一个月的租金就达一个月的租金就达2.42.4万元，即使算上万元，即使算上50%50%的空置率，的空置率，一个月也能保证有一个月也能保证有1.21.2万元的租金收入，这笔租金收万元的租金收入，这笔租金收入与其每月还贷额持平。入

18、与其每月还贷额持平。 2828岁的毛小姐是上海一个普通白领，收入岁的毛小姐是上海一个普通白领，收入60006000元元/ /月，职业为广告业务员，家庭中有需要赡养的父母月，职业为广告业务员，家庭中有需要赡养的父母同住，父亲为已退休的地质工作者，母亲为已退休同住，父亲为已退休的地质工作者，母亲为已退休的营业人员。目前居住在的营业人员。目前居住在5050平方的市中心小房子中，平方的市中心小房子中，地段不错，但是周边过于嘈杂，因此在离工作地点地段不错，但是周边过于嘈杂，因此在离工作地点比较近的一个环境清幽的老小区换购了一套三房两比较近的一个环境清幽的老小区换购了一套三房两厅厅9090平方的住宅，增加

19、了自己的书房，还获得了房平方的住宅，增加了自己的书房，还获得了房屋差价，整体生活质量有所提升。屋差价，整体生活质量有所提升。 张先生张先生4545岁，积累了岁，积累了100100万左右的起步资金后就开始考虑投万左右的起步资金后就开始考虑投资，并选定了商场的商铺作为其投资方向，如何选择商铺是他面资，并选定了商场的商铺作为其投资方向，如何选择商铺是他面临的第一个判断抉择。在选择商铺，尤其是资金量并不大的情况临的第一个判断抉择。在选择商铺，尤其是资金量并不大的情况下，一般可以遵循以下原则：（下，一般可以遵循以下原则：（1 1）选择主题商场，注意商场的）选择主题商场，注意商场的经营主题、人流导向和品牌

20、效应；（经营主题、人流导向和品牌效应；（2 2）经营以小铺为宜，最好）经营以小铺为宜，最好选择选择2020至至4040平方米左右的铺位；（平方米左右的铺位；（3 3）留意该商场铺位的实用率，）留意该商场铺位的实用率，还有管理费及其他必要的支出，都必须计算在成本之内；（还有管理费及其他必要的支出，都必须计算在成本之内；（4 4）铺位最好选择在电梯口、大堂出入口等人流必经的地方，如果没铺位最好选择在电梯口、大堂出入口等人流必经的地方，如果没有，则要注意指引，用鲜明的装饰将人流引入店中消费；（有，则要注意指引，用鲜明的装饰将人流引入店中消费；（5 5）特色、差异化经营。特色、差异化经营。 经过实地考察和筛选，张先生选择了位于城市黄金商业圈的经过实地考察和筛选，张先生选择了位于城市黄金商业圈的高档商铺中一间高档商铺中一间36.536.5平方米的店铺进行投资，平均价格平方米的店铺进行投资，平均价格3 3万元万元/ /平平方米。在办完各项交易手续后，张先生开始考虑商铺的