资产评估的基本方法

1、市场法应重点说明根本程序和常见市场法应重点说明根本程序和常见的评估方法；本钱法那么应侧重说的评估方法；本钱法那么应侧重说明五项要素的测算；收益法应侧重明五项要素的测算；收益法应侧重说明收益额、折现率、收益期限的说明收益额、折现率、收益期限的估算。估算。 z 本章的作用主要在于集中讲述资产评估本章的作用主要在于集中讲述资产评估的三种根本方法，为以后各章具体评估对的三种根本方法，为以后各章具体评估对象的评估奠定方法根底。因此，通过本章象的评估奠定方法根底。因此，通过本章学习，要求学生掌握资产评估三种根本方学习，要求学生掌握资产评估三种根本方法的根本原理、内容和各项参数指标确实法的根本原理、内容和各

2、项参数指标确实定方法，熟悉资产评估方法选择的根本依定方法，熟悉资产评估方法选择的根本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种根本方法对常见的资产进行评估。用三种根本方法对常见的资产进行评估。 本章的难点在于对三种方法技术路径本章的难点在于对三种方法技术路径和评估思想的说明，收益法的难点在和评估思想的说明，收益法的难点在于以利索本的思维和收益的折现，市于以利索本的思维和收益的折现，市场法应注重说明直接比较法和类比调场法应注重说明直接比较法和类比调整法的区别，本钱法的难点在于复原整法的区别，本钱法的难点在于复原重置本钱和更新重置本钱的区别以及重置本钱和更新重

3、置本钱的区别以及功能贬值的说明。功能贬值的说明。 市价折扣法市价折扣法 现行市价法现行市价法功能价值类比法功能价值类比法市场售价类比法市场售价类比法 价格指数法价格指数法本钱市价法本钱市价法价值比率法价值比率法一概念：见一概念：见P17市场法也称市场价市场法也称市场价格比较法。是指通过比较被评估资产与最格比较法。是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。价值的一种资产评估方法。 实际上市场法是就是指利用市场上同实际上市场法是就是指利用市场上同样

4、或类似资产的近期交易价格样或类似资产的近期交易价格,经过直接比经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。技术方法的总称。二市场法的理论依据二市场法的理论依据替代原那替代原那么么 根据替代原那么，采用比较和根据替代原那么，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。的评估技术规程。P15替代原那替代原那么么 一根本思路一根本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被异同，并将类似资产的市场价格

5、进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。途径之一。ni=1n轾犏犏臌评评估估值值（参参交交价价 各各项项调调整整系系数数）照照物物成成 1.要有一个活泼的公开市场。要有一个活泼的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。 1参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。相同。 2参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括

6、市场供求关系、参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。竞争状况和交易条件等。 3参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。产价值的影响是可以调整的。 一直接比较法一直接比较法 1.根本原理：根本原理： 利用参照物的交易价格及参照物的某一根利用参照物的交易价格及参照物的某一根本特征直接与评估对象的同一根本特征进行比本特征直接与评估对象的同一根本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。该方法直较而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。观简洁

7、，便于操作。2.适用条件：适用条件： 参照物与评估对象之间到达相同或参照物与评估对象之间到达相同或者根本相同的程度，或者二者的差异主者根本相同的程度，或者二者的差异主要表达在某一明显的因素上。要表达在某一明显的因素上。3.根本计算公式为：根本计算公式为： 评估对象价值评估对象价值=参照物合理成交价格参照物合理成交价格或：或： 评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估评估 对象特征对象特征参照物特征参照物特征4.特别注意：特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征或者因素对象的价值之间受某一特征或者因素的影响，而且成正比关系。

8、的影响，而且成正比关系。例：除生产能力不同外，其他都一样。例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是参照物的生产能力是100万件，被估物万件，被估物的生产能力是的生产能力是80万件。而参照物的市场万件。而参照物的市场价格是价格是10万元。由上面的公式可算出评万元。由上面的公式可算出评估对象价值。估对象价值。 直接比较法直接比较法现行市价法现行市价法市价折扣法市价折扣法功能价值类比法功能价值类比法价格指数法价格指数法1现行市价法现行市价法当评估对象本身具有现行市场价当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本相同的参照格或与评估对象根本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可物具有现行

9、市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。评估对象的评估价值。 2市价折扣法市价折扣法 原理原理以参照物成交价格为根底，考以参照物成交价格为根底，考虑到评估对象在销售条件、销售时虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。的方法。 数学式表达数学式表达资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格1-价格折扣

10、率价格折扣率例例2-1评估某拟快速变现资产，在评估基评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资，因此，拟快速变现资产价值接近于产价值接近于6万元。万元。 资产评估价值资产评估价值=101-40%=6万万元元注意：注意：从公式的含义可以推知：本公式假设从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定。而实际评估工作中，并不能够这

11、么肯定。3功能价值类比法功能价值类比法定义：定义：以参照物的成交价格为根底，以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象之间的功考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。价值的方法。换句话说：换句话说：功能指的是生产能力，生产功能指的是生产能力，生产能力越大，那么价值就越大。能力越大，那么价值就越大。分类分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：为线性关系和指数关系两种情况：.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈线性关系线性关系(正比例正比例)的的情况，通常被称作情况，通常被

12、称作生产能力比例法生产能力比例法。数学表达式一般表述为：数学表达式一般表述为：例例2-2某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息： 1从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。2将待估设备与收集的参照设备进行比照并寻找差异。将待估设备与收集的参照设备进行比照并寻找差异。 3发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备发现

13、两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也根本相同。其他条件也根本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。资产的价值。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元) .资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈指

14、数关系指数关系的的情况，通常被称作情况，通常被称作规模经济效益指规模经济效益指数法。数法。数学表达式一般表述为：数学表达式一般表述为：例例2-3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照吨，参照资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨，评估基准日吨，评估基准日参照资产的市场价格为参照资产的市场价格为10万元，由此确定万元，由此确定被评估资产价值接近于万元。被评估资产价值接近于万元。 资产评估价值万元资产评估价值万元例例2-4被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照吨，参照资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨，评估基准日吨，评估基准日参照资产的市场价格为

15、参照资产的市场价格为10万元，该类资产万元，该类资产的功能价值指数为的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资由此确定被评估资产价值接近于万元。产价值接近于万元。 资产评估价值资产评估价值=0.710(90120)=8.18锤4价格指数法物价指数法价格指数法物价指数法定义定义价格指数调整法是以参照物价格为根价格指数调整法是以参照物价格为根底，考虑参照物的成交时间与评估对象的底，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。值的方法。物价指数的各种表述方法：物

16、价指数的各种表述方法： .定基物价指数：定基物价指数：是以基期的物价为是以基期的物价为100，其他期的物价，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。都和它比较而得到的物价指数。.环比物价指数记作环比物价指数记作a1，a2等：等：第二年的定基物价指数与第一年定基物第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。价指数的商。.环比物价变动指数环比物价变动指数第二年的定基物价比第一年定基物价高第二年的定基物价比第一年定基物价高出的局部与第一年定基物价指数的商。出的局部与第一年定基物价指数的商。.物价变动指数：物价变动指数： 某时间间隔内累计物价上涨变动幅某时间间隔内累计物价上涨变动幅度。度。.综合物价

17、指数又叫价格指数综合物价指数又叫价格指数=a1a2an=1+物价变动指数物价变动指数价格指数法在评估中运用的计算公式为：价格指数法在评估中运用的计算公式为： =参照物成交价格参照物成交价格1+物价变动指数物价变动指数 =参照物成交价格参照物成交价格价格指数价格指数 =参照物成交价格参照物成交价格a1a2an例例2-5某待估资产为两室一厅居住用房，面积为某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方平方米，建筑时间为米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基年，位置在某市闹市区，评估基准日为准日为2003年年5月月1日。日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月曾发生过房

18、屋交月曾发生过房屋交易活动，交易价格为易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产根本相同。的市场条件等方面与待估资产根本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。整即可推算出被估

19、资产的市场价值。 经调查，经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比上升了年相比上升了9.3%，那么：，那么： 资产评估值资产评估值)=63394(元元)例例2-6某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息： 1从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为设备的年生产能力为180吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为600万元。万元。2将待估设备与收集的参照设备进行比照并寻找差异。将

20、待估设备与收集的参照设备进行比照并寻找差异。 3发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也根本相同。其他条件也根本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。资产的价值。 评估值

21、评估值=600300/180=1000(万元万元) 例例2-7某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度根交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度根本相同，成交时间为本相同，成交时间为2002年年6月，成交价格为万月，成交价格为万元。评估基准日为元。评估基准日为2002年年8月。月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件

22、这一指标上，可通过调整交易条市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的将低于正常售价的30%，那么待估资产的评估，那么待估资产的评估值为：值为： 资产评估值资产评估值=365.2(130万元万元二类比调整法二类比调整法 1.适用条件：适用条件： 1不要求参照物与评估对象必不要求参照物与评估对象必须一样或根本一样。只要参照物与评须一样或根本一样。只要参照物与评估对象在大的方面根本相同或相似。估对象在大的方面根本相同或相似。2对信息资料的数量和

23、质量要对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。富的评估经验、市场阅历和评估技巧。2.类比调整法的原理类比调整法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择假设干个类似资产的交易案例作物时，可以选择假设干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差成交案例的因素差异，并对参照物的

24、价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。异调整，来确定被评估资产价值的方法。 该法类似于直接比较法。只不过这次调整该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是多个主要是功能、交易的因素不是一个，而是多个主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等，将每一个因素得到时间、新旧、交易情况等，将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合的调整系数或者把各的调整系数相乘，得到综合的调整系数或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被评估资产的价值。得到被评估资产的价值。3.类比调整法的特点类比调整法的特点1适用性强，应用广泛。适用性强，应用

25、广泛。2类比调整法是市场法类比调整法是市场法中最根本的评估方法。中最根本的评估方法。 4.类比调整法的具体种类类比调整法的具体种类类比类比调整法调整法市场售价类比法市场售价类比法本钱市价法本钱市价法价值比率法价值比率法1市场售价类比法市场售价类比法资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价+功能差异值功能差异值+时间差异值时间差异值+交易交易情况差异值情况差异值 或：或： 资产评估值资产评估值 =参照物售价参照物售价功功能差异修正系数能差异修正系数时间差异时间差异修正系数修正系数说明：参照物的主要差异因素说明：参照物的主要差异因素时间因素时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评时间因素是

26、指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异交易时间差异修正系数修正系数 区域因素区域因素 区域因素是指资产所在地区或地区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因当评估对象与参照物之间

27、只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素区域因素修正系数修正系数 功能因素功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩功能因素是指资产实体功能过剩和缺乏对价格的影响。和缺乏对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异功能差异修正系数修正系数 交易情况交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条

28、件主要是指参照物成交交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。等。 当评估对象与参照物之间只有交易情当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实

29、体特征主要是指资产和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修个别因素修正系数正系数 本钱市价法本钱市价法 根本原理根本原理 以评估对象的现行合理本钱为根底，以评估对象的现行合理本钱为根底，利用参照物的本钱市价比率来估算对象利用参照物的本钱市价比率来估算对象的

30、价值的方法。的价值的方法。 计算公式计算公式资产评估价值资产评估价值=评估对象现行合理本钱评估对象现行合理本钱参照参照 物成交价格物成交价格参照物现行合理参照物现行合理本钱本钱 价值比率法市盈率法 根本原理以参照物企业的价值比率如市盈率作为乘数倍数，以此乘数与评估对象的相关的财务指标如收益额相乘估算评估对象价值的方法。 主要适用对象企业价值评估 计算公式所以：被评估对象的市价总额所以：被评估对象的市价总额=参照物的市盈率参照物的市盈率* 被评估对象的净利润被评估对象的净利润 资产评估价值资产评估价值=评估对象企业相关财务指标评估对象企业相关财务指标参照物参照物 企业价值比率企业价值比率五、市场

31、法评估的优缺点五、市场法评估的优缺点P19 1、优点：、优点： 1能够客观反映资产目前的市场情况，能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；更能反映市场现实价格； 2评估结果易于被各方面理解和接受。评估结果易于被各方面理解和接受。2、缺点：、缺点： 1需要有公开活泼的市场作为根底，有需要有公开活泼的市场作为根底，有时因缺少可比照数据难以应用；时因缺少可比照数据难以应用； 2不适用于专用机器设备和大局部的无不适用于专用机器设备和大局部的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一形资产，以及受到地区、环境等

32、严格限制的一些资产评估。些资产评估。 成本法的概念及理论依据成本法的概念及理论依据成本法的基本思路及运用的前提条件成本法的基本思路及运用的前提条件评估程序评估程序成本法的基本计算公式成本法的基本计算公式成本法的基本要素成本法的基本要素成本法中各个参数的计算方法成本法中各个参数的计算方法成本法的评价成本法的评价一概念：本钱法是指在评估资产价一概念：本钱法是指在评估资产价值时，按照被评估资产的现时重置本钱值时，按照被评估资产的现时重置本钱扣减其各项损耗价值来确定被评估资产扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。价值的方法。 本钱法也是资产评估的根本方法之本钱法也是资产评估的根本方法之一。本钱

33、法首先估测被评估资产的重置一。本钱法首先估测被评估资产的重置本钱；然后估测被评估资产业已存在的本钱；然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置本钱中予各种贬损因素，并将其从重置本钱中予以扣除，从而得到被评估资产的价值。以扣除，从而得到被评估资产的价值。二理论依据二理论依据生产费用价值论生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的本钱消耗，这是资产的价值取决于购建时的本钱消耗，这是从供给的角度考察资产的实际价格。从供给的角度考察资产的实际价格。 的报酬的报酬生产的费用生产的费用商品的价值量商品的价值量 生产费用价值论是重置本钱及本钱法的理论生产费用价值论是重置本钱及本钱法的理论根底。即在

34、条件允许的情况下，任何一个潜在的根底。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建本钱。价格不会超过购建该项资产的现行购建本钱。 劳动劳动资本资本土地土地 一根本思路一根本思路 本钱法的根本思路是站在购置者的角度，本钱法的根本思路是站在购置者的角度，重新购置与被评估资产相同或相类似的全新资产，重新购置与被评估资产相同或相类似的全新资产，必然要花费各种费用，包括买价、手续费、咨询必然要花费各种费用，包括买价、手续费、咨询费等，也就是在现行市场条件下需要支付的各种费等，也就是在现行市场条件

35、下需要支付的各种本钱额，即重置本钱。以被评估资产的重置价值，本钱额，即重置本钱。以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗就得到资产的评估价值。它是这段时间内的损耗就得到资产的评估价值。它是从本钱取得和本钱构成的角度对被评估资产的价从本钱取得和本钱构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。值进行的分析和判断。二前提条件二前提条件 1、本钱法以持续使用为假设，要求被估资、本钱法以持续使用为假设，要求被估资产处在继续使用过程中被评估资产处于持续使产处在继续使用过程中被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状

36、态。用状态或被假定处于持续使用状态。 2.应当具备可利用的历史资料特别注意二应当具备可利用的历史资料特别注意二者的可比性。者的可比性。1本钱法的应用是建立在历史资料根底本钱法的应用是建立在历史资料根底上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。得。2现时资产与历史资产具有相同性质或现时资产与历史资产具有相同性质或可比性。可比性。 3、本钱法要求必须能够测定形成资产价值、本钱法要求必须能够测定形成资产价值的必要消耗，即形成资产价值的消耗是必须的。的必要消耗，即形成资产价值的消耗是必须的。 合理否合理否重重新新评评估估是是否否1、被评估资产评估值、被评估

37、资产评估值=重置本钱重置本钱-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性经济性贬值贬值 =重置本钱重置本钱成新率成新率-功能性损耗功能性损耗-经济性经济性损耗损耗2、被评估资产评估值、被评估资产评估值=重置本钱重置本钱综合成新综合成新率率该公式为正确使用本钱法提供了思路，该公式为正确使用本钱法提供了思路，评估操作中，重要的是按照此种思路，确评估操作中，重要的是按照此种思路，确定公式里边的各项经济指标。定公式里边的各项经济指标。 从以上本钱法的根本公式可以看出，本钱法的运用涉及到4项指标，即重置本钱、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。 一资产的重置本钱1.重置本钱定义指按现行市场条件下

38、重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。见P9。简单地说，资产的重置本钱就是资产的现行再取得的本钱。 2.重置本钱分类一般可分为复原重置本钱和更新重置本钱两种。 1复原重置本钱复原重置本钱指运用被评估资产原来相同的材料、指运用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建这项全新资产以现时价格水平复原购建这项全新资产所发生的支出。所发生的支出。复原重置本钱与原始本钱的内容构复原重置本钱与原始本钱的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期不相同的，前者反

39、映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。建资产时的物价水平。 2更新重置本钱更新重置本钱指利用新型材料，并根据现代指利用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等。以现行价格水平构建与和技术等。以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资被评估对象具有同等功能的全新资产所需的本钱。产所需的本钱。3更新与复原重置本钱的异同更新与复原重置本钱的异同 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。 更新重置本钱和复原重置本钱的相更新重置本钱和复原重置本钱的相同方面在于采用的

40、都是资产的现时价格同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的。标准，资产的功能也是相同的。 不同点：采用的材料、标准、设计等不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变根本功能。方面存在差异。但是并未改变根本功能。4两种重置本钱运用中本卷须知两种重置本钱运用中本卷须知在实践工作中，选择重置本钱时，在实践工作中，选择重置本钱时，在同时可获得复原重置本钱和更新重置本在同时可获得复原重置本钱和更新重置本钱的情况下，应选择更新重置本钱。在无钱的情况下，应选择更新重置本钱。在无法获得更新重置本钱时也可采用复原重置法获得更新重置本钱时也可采用复原重置本钱。本钱。之所以要选择

41、更新重置本钱，一方面之所以要选择更新重置本钱，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是本钱耗用方面都会优于其使用性能，还是本钱耗用方面都会优于旧的资产。旧的资产。 无论哪种重置本钱，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。一般而言，复原重置本钱大于更新重置本钱。如果选用了复原重置本钱，那么复原重置本钱和更新重置本钱的差额视作是功能性贬值的一局部

42、。二实体性贬值二实体性贬值1.含义含义指资产投入使用后，在使用年限内，指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，在物质由于使用磨损和自然力的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不断下形式上受到损耗，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。降，价值会逐渐减少。2.资产的实体性贬值通常用相对数资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：计量，即实体性贬值率，用公式表示为：3、决定实体性贬值的因素、决定实体性贬值的因素使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度1.定义资产的功能性贬值是指由于技术进步

43、引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 由于新技术的推广和应用，使得企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。 功能性贬值是无形损耗的一种，表达在两方面：一是超额投资本钱；二是超额运营本钱物耗、能耗、工耗等。2.超额投资本钱超额投资本钱 1含义含义 由于新工艺、新材料和新技术的采由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造本钱超过现用，而使得原有资产的建造本钱超过现行建造本钱，原有资产中就有一局部超行建造本钱，原有资产中就有一局部超额投资得不到补偿。它主要反映为更新额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置本钱低于复原重置本钱。

44、重置本钱低于复原重置本钱。 2公式公式 超额投资本钱复原重置本钱更新重置超额投资本钱复原重置本钱更新重置本钱本钱3注意注意 如使用复原重置本钱那么应考虑如使用复原重置本钱那么应考虑是否存在超额投资本钱引起的功能性贬值；是否存在超额投资本钱引起的功能性贬值； 如使用的是更新重置本钱，这种如使用的是更新重置本钱，这种贬值因素那么已经考虑在内了，无需考虑；贬值因素那么已经考虑在内了，无需考虑； 如使用现行市场价格作为重置本如使用现行市场价格作为重置本钱，也不需再考虑超额投资本钱。钱，也不需再考虑超额投资本钱。3、超额运营本钱、超额运营本钱1含义含义 由于技术进步出现了新的、性能更优由于技术进步出现了

45、新的、性能更优的资产，致使原有资产的功能落后于新资的资产，致使原有资产的功能落后于新资产，新资产在运营费用上低于原有资产。产，新资产在运营费用上低于原有资产。 物耗、能耗、工耗等物耗、能耗、工耗等 2公式公式 超额运营本钱各年净超额运营本钱超额运营本钱各年净超额运营本钱折折现系数现系数(3)计算步骤计算步骤 计算年超额运营本钱。计算年超额运营本钱。 计算年净超额运营本钱。计算年净超额运营本钱。 年净超额运营本钱年超额运营本钱年净超额运营本钱年超额运营本钱1所所得税率得税率 据资产的剩余寿命和收益率折现率，据资产的剩余寿命和收益率折现率，将年净超额运营本钱折现，计算其功能性贬值额。将年净超额运营

46、本钱折现，计算其功能性贬值额。 被评估资产功能性贬值额年超额运营本钱被评估资产功能性贬值额年超额运营本钱 1所得税率所得税率P/A,r,n 或或(被被评评估估资资产产年年净净超超额额运运营营成成本本 折折现现系系数数）1.含义指由于资产以外的各项因素如外部环境变化等导致资产本身价值的损失。经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部条件的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要表达为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。 2.经济性贬值的影响因素经济性贬值的影响因素 1竟争加剧，社会总需求减少，导致开竟争加剧，社会总需求减少，导致开工缺乏；工缺乏； 2

47、材料供给不畅，导致开工缺乏；材料供给不畅，导致开工缺乏； 3材料本钱增加，导致企业费用直线材料本钱增加，导致企业费用直线上升；上升； 4通货膨胀的情况下，国家实行高利通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营本钱加大；率政策，导致企业运营本钱加大； 5产业政策的变动，缩短使用寿命；产业政策的变动，缩短使用寿命；3.例如：例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种

48、损耗一般制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。我们可以这样理解，除了以上功能性和我们可以这样理解，除了以上功能性和实体性两种贬值外的贬值属于经济性贬值。实体性两种贬值外的贬值属于经济性贬值。参数参数重置成本重置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值综合成新率综合成新率重置本钱估算方法重置本钱估算方法1.重置核算法重置核算法2.物价指数法（价格指数法）物价指数法（价格指数法）3.功能价值类比法功能价值类比法4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法） 1概念利用本钱核算的原理，根据

49、重新取得资产所需的费用工程，逐项计算然后累加得到资产的重置本钱。2分类按照按照资产资产取得取得方式方式不同不同购置型：购置型：自建型：自建型：按购置该项资产的模式来按购置该项资产的模式来估计所需要的重置本钱估计所需要的重置本钱按自己建造该项资产的模式按自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置本钱来估计所需要的重置本钱 3计算公式计算公式 重置本钱直接本钱间接本钱重置本钱直接本钱间接本钱 间接本钱构间接本钱构成：成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用 4说明 资产的重置本钱应包括开发者的合理收益。如果是建造，建造本钱中当然应该包含建造商或者生产商的合

50、理利润，不过该收益应该以现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。重置核算法考虑了价格因素，费用工程的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置本钱和更新重置本钱。例例2-8 重置购建设备一台，现行市场价格每台重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，万元，运杂费运杂费1000元，直接安装本钱元，直接安装本钱800元，其中原材料元，其中原材料300元，人工本钱元，人工本钱500元。根据统计分析，计算求得元。根据统计分析，计算求得安装本钱中的间接本钱为每人本钱元。求该机器设安装本钱中的间接本钱为每人本钱元。求该机器设备重置本钱。备重置本钱。1直接本钱直接本钱=50000

51、+1000+800=51800元元 其中：买价，其中：买价，50000元元 运杂费，运杂费，1000元元 安装费用，安装费用，800元元 其中，原材料，其中，原材料，300元元 人工，人工，500元元2间接本钱安装本钱，间接本钱安装本钱，400元元3重置本钱合计，重置本钱合计，52200元。元。注：如果有无效支出应该扣除注：如果有无效支出应该扣除课堂练习课堂练习1：待估资产为一机器设备，评估师拟：待估资产为一机器设备，评估师拟运用本钱法评估。评估人员收集的本钱资料有：运用本钱法评估。评估人员收集的本钱资料有：该机器设备的现行市场价格每台该机器设备的现行市场价格每台180000元，运元，运杂费杂

52、费5000元，安装本钱为元，安装本钱为20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工本钱元、人工本钱13000元、其他费用元、其他费用1000元，元，安装期限较短。安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置本钱应包括买价含增安装机器设备，其重置本钱应包括买价含增值税、运杂费、安装本钱、其他费用，由于值税、运杂费、安装本钱、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金本钱。按重置核算安装期限较短可不考虑资金本钱。按重置核算法估算该机器设备的重置本钱为：法估算该机器设备的重置本钱为： 重置本钱重置本钱=购置价格购置价格+运费运费+

53、安装本钱安装本钱 =180000+5000+20000=205000元元课堂练习课堂练习2 ：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机年前购置的机器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为万元，其中，经查验资料，该设备账面原值为万元，其中，购置价为购置价为8万元，运杂费万元，安装费中直接万元，运杂费万元，安装费中直接本钱万元，间接本钱为万元。根据对同类型设本钱万元，间接本钱为万元。根据对同类型设备的调查，现在购置价格比备的调查，现在购置价格比2年前上涨年前上涨20%，运，运杂费上涨杂费上涨80%，安装费中直接本钱上涨

54、，安装费中直接本钱上涨40%，间接本钱占直接本钱百分率不变。该设备的重间接本钱占直接本钱百分率不变。该设备的重置本钱是多少？置本钱是多少？解：解：1 1计算直接本钱计算直接本钱 购置价购置价=8=81+20%1+20%万元万元 运杂费运杂费=1.6=1.61+80%1+80%万元万元 安装费中的直接本钱安装费中的直接本钱=0.4=0.41+40%1+40%万元万元 直接本钱购置价运杂费安装费中的直接本钱直接本钱购置价运杂费安装费中的直接本钱 万元万元2 2计算间接本钱计算间接本钱间接本钱占直接本钱的百分率间接本钱占直接本钱的百分率0.20.28 8 2% 2% 间接本钱间接本钱13.0413.

55、042%2%万元万元3 3计算重置本钱计算重置本钱重置本钱重置本钱= =直接本钱直接本钱+ +间接本钱间接本钱 万元万元1根本原理：是在资产历史本钱的根根本原理：是在资产历史本钱的根底上，通过价格变动指数，将其调整为底上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置本钱。评估基准日时的重置本钱。这里的原理和市场法中的直接比较法这里的原理和市场法中的直接比较法中的中的“价格指数法一样，大家可以两价格指数法一样，大家可以两边比较着看。边比较着看。资产重置本钱=资产历史本钱1+物价变动指数或：或：例例2-9 某被估资产购建于某被估资产购建于1994年，账面原值为年，账面原值为50000元，元，当时

56、该类资产的定基价格指数为当时该类资产的定基价格指数为95%，评估基准日，评估基准日该类资产的定基价格指数为该类资产的定基价格指数为160%，那么：，那么：被估资产重置本钱被估资产重置本钱=50000160%/95% =84210元元 又如，被估资产账面价值为又如，被估资产账面价值为200000元，元，1992年建成，年建成，1997年评估，经调查同类资产环比价格变动指数分年评估，经调查同类资产环比价格变动指数分别为别为1993年为年为11.7%，1994年为年为17%，1995年为年为30.5%，1996年为年为6.9%，1997年为年为4.8%，那么有：，那么有：被估资产重置本钱被估资产重置

57、本钱 =2000001+11.7%1+17% 1+30.5%1+6.9%1+4.8%=200000191% =382000元元 3 3注意：注意：资产历史本钱要求真实、准确并符合社资产历史本钱要求真实、准确并符合社会平均的、合理本钱的要求；会平均的、合理本钱的要求；资产评估时物价指数指的是评估基准日资产评估时物价指数指的是评估基准日或能够代表评估基准日的物价指数，而且或能够代表评估基准日的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。越是分类应是资产的类别或个别物价指数。越是分类具体的物价指数越准确；具体的物价指数越准确；一项科学技术进步较快的资产，采用价格一项科学技术进步较快的资产，采用价格指

58、数法的重置本钱往往会偏高。指数法的重置本钱往往会偏高。物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置本钱；价格变动因素，因而确定的是复原重置本钱；物价指数法建立在不同时期的某一种或物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上。某类甚至全部资产的物价变动水平上。 相同点：二者都是建立在利用历史资料的相同点：二者都是建立在利用历史资料的根底上。因此，都需要注意判断、分析资产根底上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置本钱口径与委托方提供历史资料评估时重置本钱口径与委托方提供历史资料如财务资料的口径差异。如财务资料的口

59、径差异。不同点：不同点： 一是二者确定的重置本钱类别不同。一是二者确定的重置本钱类别不同。 物物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价格变价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置本钱；而重动因素，因而确定的是复原重置本钱；而重置核算法既考虑了价格因素，也可以考置核算法既考虑了价格因素，也可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置本钱和更新重置本钱。因而可以估算复原重置本钱和更新重置本钱。二是建立的根底不同。物价指数法建立二是建立的根底不同。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的在不同时期的某一种或某

60、类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建本钱费用核算的根底上。价格水平与购建本钱费用核算的根底上。三是评估结果的准确度不同。一般情况三是评估结果的准确度不同。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。结果可能有误差，其准确度没有后者的高。1根本思路：是选择与被评估资产具有相同或相似根本思路：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与本钱之间的功能的资产作参照物，根据资产功能与本钱之间的内在关系，计算其每一单位生产能力价格或参照