浅谈如何有效做好日常物业管理服务

1、浅谈如何有效做好日常物业管理服务深圳市宝晨物业管理有限公司创业二村管理处目 录前 言 3一、服务意识的培养 4二、员工技能素质的提高 6三、与业主的沟通 8四、管理体制的优化 12五、事务部日常工作 14六、保安组治安管理 14七、维修组设施设备维护 15八、物业保洁组工作 19九、小区绿化组 20十、成本控制管理 23十一、小区文化建设 24后 记 25前言在物业行业工作的日子里，让我深刻体会到，物业管理是一项平凡、琐碎却很复杂的工作，每项工作必须细化来着手管理好，对业主，以及我们的内部都要做好协调工作，让每项工作都能有序有效的进行。首先，我们必须正确认识物业管理不仅仅是包括管理，还应包括服

2、务。如果一味只重视物的管理，而缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足不同业主的各种不同需求；反之，如果只是一味突出服务，而社区管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作同时都做好都把握住，才能使我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。其次，物业管理服务的对象是人，而业主的满意度是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。所以，在日常工作中，要做到与业主的和谐相

3、处，让业主的不同需求得到满足是我们的工作目标。怎么样才能让业主对物业公司的服务满意，以下是我个人在这些年工作中的一些体会。一、 服务意识的培养物业管理这个行业，服务水平的高低是业主考核物业公司的唯一标准。为了主动积极的把各类服务工作做好，培养和提高物业人员自身的服务意识尤为重要。具体的服务意识应首先从服务理念上着手，培养物业人员先人后己的服务意识，是 “顾客至上”服务理念在物业管理，首先认识到业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应该像尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供服务，当好乙方。而不能颠倒过来，先搞自我服务，更不能凡事讨价

4、还价，或要求业主为我们服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当发现业主提拿较重东西在小区行走时，应主动帮助提拿，助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理，在工作或生活中看到业主要主动跟他们打招呼，并且说一些问候和关心他们的话，让他们感觉在你心里是有他们的存在，这样可以加近与业主之间的感情，只有把服务工作做好了，物管企业才能受到广大业主的认可。其次要有服务超前意识，急人所急，物管企业应多站在业主的立场上想一想，把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之所急，想业主之所想，切实帮助他们解决实际需要，从而拉近公司与业

5、主的距离。事实上，有些业主的需求往往是火烧眉毛的急事，不管是找到保安员或清洁工或绿化工，还是小区管理员，或是公司任何一个领导，都必须提供及时、便利、高效、经济、便民的服务。而要做到这一点，小区应设立24小时的服务电话，及时受理业主各种投诉或需求；通过在平常巡查的时候看到有业主在小区的凉亭及花园里休息的时候，面对面地直接及时地了解业主的需求；也可以不定期的走访一些主业，问下他们的意见或建议，把好的意见和建议可以采纳，主动把事情想在前、做在前，把矛盾和问题化解在萌芽状态。最后物业服务千头万绪,其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是保安、保洁还是绿化

6、、维修，管理员或收款员等都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。或许有些事情，在物管企业看来是小事，但对于某个具体的业主来说，可能就是大事和急事。所以，我们不论是任何岗位的工作人员都要强化服务意识，加强责任心，做到精细管理，细微服务。为了能更好的服务于业主，我们必须建立一整套完善的规章制度，以业主为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程，并做到先想先做，任劳任怨，勤能补拙，以保证服务工作的及时性和质量。诚信守诺、言而有信就是要认认真真遵守和履行物业服务合同，做到言行一致、重质量、守诚信。有人说，诚信不仅是一种品行，更是一种责任和品牌，还是一种资源，也是物管企业的发展之路。为了确

7、保业主满意，公司还应坚持每月、每季度、每年度都进行一次顾客满意度调查，及时、准确地了解业主的满意程度，重点关注顾客的不满意信息，对症下药，持续改进，不断提高了顾客的满意度。二、 员工技能素质的提高物业服务看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。因为没有很特别的技术要求，人们误认为没有专业性要求。其实，现代物业管理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补，而是一门专业，各有各的要求，包括要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。譬如，仅保洁就在常人眼里是简单的工作，但要做到让业主满意，还是有可操纵性，如，怎么能快捷清理干净楼道以及小区楼与楼之间的卫

8、生，让业主早上出门工作有一个好的心情，保安员不仅要学会巡逻发现应急事项，还要学会擒拿格斗处理问题，不仅要求具备保安知识，还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识。尤其是维修工是物业管理企业的基本技术力量，应钻研相关的维修技术，成为本行业的行家老手，这样业主及公共维修能快捷及时安全的处理好。好的管理理念和管理方案如果没有相应素质的人去执行就不可能达到最佳的预期效果，在任何一项管理活动中，人是决定效果的第一因素。因此，要搞好管理服务工作，必须有一支素质高的员工队伍，才能发挥出好的服务。物业管理以服务为主的行业性质决定了从业人员在具备管理能力的同时，更要具备服务的理念和精神，要把服务当成

9、管理，寓管理于服务中，以服务业的角色进行管理工作。在目前物业管理水平参差不齐的现状下，大家会把物业管理误认为是一项简单的管理工作，不需要多高的素质，因此对人员的使用、培训、要求等方面不够重视。员工没有较好的沟通能力，会使物业管理工作中一些简单的事情复杂化。因此，提高员工队伍素质，是提升服务水平的关键，也是搞好物业管理工作的前提。在平常的工作中，我们要学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，也可把一些问题在每周会议上让大家来研讨下，相互传受处理问题的经

10、验，大家一起学习和提高，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。     为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！” 。遇老人或他人提重物说：“先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不

11、用谢，这是我应该做的”。我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍，需切我们不断地学习培训、实践。三、 与业主的沟通物业管理工作人员不管是设施设备维护、环境改造、文化建设或是治安管理工作，其最终目的都是为了提高物业管理工作人员在业主心目中的形象和信誉，让业主满意，而业主在工作、生活中的需要也最终要物业管理工作人员来具体解决，这是一个需要相互理解的过程，双方所要达到的目的，必须通过深度的沟通才能实现

12、。因此，作为物业管理者，必须学会与业主真诚地沟通，才能实现管理效果，达到预期管理目标。在具体管理过程中，沟通可以是语言的沟通，也可以是其他形式的沟通。语言的沟通其实就是用心去与业主沟，让业主感觉你是非常真诚的与他在交流，而其他形式的沟通可以通过具体的形态来体现。比如，通常情况下，很多业主都会关心物业管理费用的收缴、管理、使用是否合理，可以通过公告等一些形式予以告知，实现业主所期望的透明化；在不同的节假日、纪念日，可以有针对性地组织一些社区共建活动；针对业主工作、年龄、爱好等特点，可以搞一些不同群体风格和趣味特征的群体活动；对有特殊情况的个别业主，多关注，多留意，并适时地予以帮助；建立回访制度，

13、通过电话、上门服务等方式对业主进行服务回访，并切实在回访反馈的基础上有针对性地改进和提高服务水平。在管理过程中，只有通过感情、思想、理念、行为方式、文化交流等多种渠道加强与业主的沟通，才能了解业主所需，做好服务工作，得到业主最大程度的支持，促进管理工作向更合理、更轻松、更和谐的方向发展。物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。实际上，男女老少都喜欢听好话，一些表扬与赞美的话，会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。同时，物业管理又是新兴行业，我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解和支持。当然，提倡会说话，不是

14、叫我们不去做工作，只会花言巧语，更不能言行不一，而是提倡我们一定要在干好工作的前提下，学会沟通和表达，尊重和反映客观事实，用我们的真诚和发自内心的肺俯之言，说服业主，打动对方，使其产生共鸣。比如，业主管理处办事情的时候，应主动热情地上前打招呼，而且要简明扼要、言简意赅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或语无伦次，罗罗嗦嗦。其实，主动热情地打招呼，会像春风拂柳、柳丝轻荡一般，给业主以十分的好感；而不理不睬，则会像数九寒天、冰天雪地一般，给业主以十分的厌恶。我们每一个员工的笑脸、每一个保安的手势、每一个维修工的礼貌问候，都将成为化解矛盾的润滑剂，解决问题的添加剂，增加友谊的粘合剂，进而为我们的物业服务插

15、上翅膀，获取业主对我们更高的满意度。另外常出一些温馨提示为小区的业主着想，在他们没想到之前的事情，我们先帮他想到，温馨提示是十分具有人性化和充满人情味的超值服务，是物业服务上的理念创新和价值创造。一般来讲，温馨提示，在时机上要重点把握季节转换、重大事项出台、节假日等，在内容上要重点把握防火、防盗、防寒、防暑等，在形式上要重点把握以书面提示为主，在对象上要重点把握一般针对广大业主群而不是某个业主。实践证明，温馨提示是拉近物业公司与业主感情距离的一种好形式，也是实现物业公司与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终达到业主和谐的目的的一种好途径。 物业管理面对千家万户，形形色色的人都有，讲

16、礼的与不讲礼的同在，思想品德高尚的和低下的并存，这是我们不能选择的。其中，收费是物业管理最敏感的一个话题，而服务收费又是物管企业的生存根本，对于一些业主以各种理由拒绝物业收费，我们首先要主动检讨自己工作中的不足，坚持耐心说服解释。但是，当我们依约提供了质价相符的服务后，对于仍不交物业服务费的业主，我们就不能一味退让，而应该先礼后兵，该出手时就出手。即：首先是采取主动协商的策略来解决；其次是通过发律师函，甚至停水停电来解决；再次是对于无理取闹、恶意拒交管理费的，该打管司的就打官司，直至达到追回物业服务费之目的。上述的都是物业管理服务的方面，从另外一方面物业管理工作范畴来说，随着市场经济的不断发展

17、，物业管理所涉及的范围、业主的角色等都趋于多样化，最明显的就是与经济发展的关系越来越密切，物业有了新的市场概念，投资型物业在大量增加，因此，物业管理者必须更新理念，及时调整管理思路。首先应注重的就是管理体制的优化，其次就是物业管理的最重要事项“安全”和管理成本控制。具体的一些个人看法和建议如下：四、 管理体制的优化物管企业专业复杂，岗位较多，人员分散，要想达到顾客满意，需要调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好自己的事，看好每一个阵地。其实，物管企业的盛衰转换，关键在有没有团队精神。假如一个企业人心涣散，其发展必不长久。物业管理公司各或各样的文化水平的人都有，如保洁人员、清洁

18、工、绿化、维修人员、事务人员等，特别有一些没有接受过系统的职业道德教育和技能培训，难以形成义利结合、以公司为家的职业道德观，所以，流动性特别大，如有一些员工甚至像牧民一样，说走就走。物管公司应下力气针对这些特点，开展职业道德教育、入司教育、忠诚公司的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如实的介绍公司的情况，选准适合企业需要的人；第二，认真开展敬业、爱业、创业教育，引导他们忠于职守，忠诚企业，安心企业；第三，努力为他们创造良好的工作、生活及成材环境，实行环境留人；第四，积极开展思想政治工作和谈心活动，实行感情留人。物业管理也是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。要想使物业管

19、理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。具体地说，就是要着重抓好“三化”：一是服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。为此，在制订物业管理规范制度的基础上，加强服务人员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。二是操作目标化。在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保

20、证服务质量。三是管理制度化。物业公司从成立之初，就致力于制度建设，如制定小区综合管理制度、员工管理制度、公共空间管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标要逐级分解落实，体现合理分工

21、协作。大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。五、事务部日常工作做好每天的来电来访工作，并且把所有的来电，来访以及投诉记录清楚，如，时间、地址、事项、还有联系人的电话，以便方便解决情况时联系来电来访人，并且处理完毕情况后做好相应的记录，并回访当事人，是否对处理结果表示满意，让业主感觉到你是为他为中心的去用心办事情。事务部还希要协调好各部门的工作，让每一个部门员工都能齐心做好各项工作，让大家成为一个大家庭，目标是搞好小区的各项工作，让业主满意，让公司能更好的发展，还希望完善管理处所有的资料的录入以及归档工作，每天做好卫生检查记录，在小区巡视，如发现乱粘贴广告、乱搭建、乱堆放、以及乱拉

22、电线等，一切影响小区居民正常生活，并且存在安全隐患，要配合各部门在第一时间处理好，还应该做好相应的记录工作，如发现公共维修及有偿服务危机的，对业主正常生活影响较大的，需要及时的安排维修组工作人员抢修。并做好维修记录。六、 保安组治安管理治安管理方面，安全是首要事项。安全是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。讲安全，重点是消防安全，尤其是防火、防盗；难点是防止保安漏岗、睡觉和监守自盗；热点是业主借安全无保而胡闹，包括拒交物业服务费等。因此，作为物管企业要十分关注社区安全，坚持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益

23、，以效益促安全，不能顾此失彼，或厚此薄彼。要正确处理好安全与稳定的关系、安全与生产的关系、检查与整改的关系、偶然与必然的关系、突击与持久的关系、硬件与软件的关系，努力关注业主对安全的诉求，保一方平安。保安队长还需要制度一整套完整的培训计划，每周利用空闲时间给员工进行培训教育，要正确的引导他们的思想和精神教育，还要不定期做一些防火、防盗防自然灾害的实操，也希要定期在小区里组织训练，让业主能感觉到安保的强大，也可以让业主从心底感觉非常有安全感。七、 维修组设施设备维护在物业区域内，设施设备的维护与管理是物业管理活动中重要的一环。人们对物业的工程维修工作常常有这么一个误区，认为工程维修只要出现问题就

24、去维修。这是片面的，物业工程维修人员的工作不仅是发现问题应及时处理解决。实际工作中更需要工程维修人员有综合管理能力，既要会日常维修，更要精通工程设施设备的养护管理，处理好业主之间的因房屋使用久了，一些房子的洗手间或厨房的防水因年限的问题，出现了不同程度的漏水情况，查看现场，并且做好记录，及时的联系方双业主进行协商处理好此项目工作，同时具有良好的客户服务意识、服务理念，有认真负责的工作态度以及强烈的责任感和沟通表达能力。 我们不仅仅要在出现问题时及时的维修，更重要的是对设施设备进行有效维护与管理，制定合理的工程维修养护计划，并遵照计划去实施开展工作。作为一名物业工程维修人员不是等出现了

25、问题再去做亡羊补牢的事，还要有防患于未然的工作意识。凡事预则立，不预则废。主动的做好设备设施维保工作，既能节省设备维修成本，增加其使用寿命，使设施设备处于一种良好的运行状态。小区管理处应每年详细制定的全年维保计划,每月定期查修，查出问题及时解决，小到一个灯头、一个阀门都有详细检查及维保计划，然后按照计划不折不扣实施维保，渐渐地养成了一种好的工作习惯，并从习惯到自然。在具体工作中我们应按以下几点操作的： 1、制定详细的工程维保管理计划，有了计划工作才有目标，我们首先把区域内所有设备、设施都列入维保计划之中，需要维保的分一类需要检查的分一类，设备按月份维保，比如一月份维保配电房，二月份维保消防泵房

26、，依次类推，维保的设备必须全年覆盖。 针对运行频率较高的设备比如水泵房、配电房等24小时都运行的设备，我们列入季度保养。一年做四次维保。一般的设备，如消防栓、活动中心的一些设施等，每月定期检查一次。如公共照明应该每天或每周都有相应的检查，看是否有损坏的，如发现应该第一时间整改，应针对我们小区重点的设施进行加密维护和故障排查。    我们在制定维保计划时会根据小区的设备设施具休情况，因地制宜的制定计划，重点的设施我们增加维保的频率和检查次数，具体编制的有年维保计划、计划实施方案、设施设备检查记录等等，同时我们在维保设备设施的时候，必须定好维保月份和检查时间

27、。 2、按照编制的年度计划严格实施维保工作，并在日常工作中检查其落实情况。 根据我们制定的工作计划，工程部有条不紊的对小区设施设备进行维护与管理。我们在工作中要学好相应的记录，以便于方便我们去完成工作计划，我们的工作制度计划也需要详细，落实到每季，每月、甚至每天，并根据各类设备的技术参数制定一个实施方案。在实际的设施设备维护工作中，管理处工程维修负责人每周进行三次以上的监督检查和指导，管理处工作人员每月至少一次进行检查，由于采取了行之有效的层层监督管理机制，从而使我们的设施设备维保工作能有效的扎扎实实开展下去。 3、完善维保检查后的记录我们在维保和检查设备、设施结束后，必须详细记录在设备、设施

28、维保记录表中。在工作中，常常有的工程维修人员对维保工作记录的重要性缺乏深刻的认识，实际上工程的维保后的记录也是我们工作中的重要部份，它为给我们的工作留下痕迹，规范我们工程维保与管理工作，同时区域内的设施设备出现问题和故障时，也能提供可靠的依据。在以前的工作经验中出现过这类情况，例如：按照我们的服务标准，单元排污设备半年做一次维保，但根据小区的实际情况为了使我们的工作做的更细致，可能制定的是每季度一次维保清理，工作完毕后进行详细的记录（时间、具体雨、污水口的编号，地点，清理污水井内异物的情况、清理人等）如果因业主使用不当，造成管道堵塞，甚至污水漫溢给业主造成的财产损失，我们拿出定期清理的记录依据

29、，也可规避物业公司的法律责任。只有做到上述这些，才能让业主在衡量“价”与“值”的时候有物超所值的感觉，和获取更高的满意度。根据以上几点去对区域内的设施设备进行维护与管理，我们的工作就有了一定的条理性，并逐渐地养成一个好的工作习惯，习惯成自然。当然在实际工作中，我们既要按制定的计划去做，但是也不能教条，俗话说；计划不如变化，遇到特殊的情况，特殊季节也可能增加维保和检查的次数，同时在按照计划正常维保中，会发现制定的计划有些方面还不够完善，我们会及时记录下来，及时补充和调整，通过日常工作经验的积累，细致、完善我们的工程设施设备维护工作。维修人员还应对有偿服务做到随叫随到，如及时不能到岗为业主修理的，

30、应在第一时间给业主电话说明情况，说自己暂时在别处维修，请你稍等半小时，或一小时在去维修，这样让业主心里知道你心里非常重视他的维修任务。修理完毕后需要收取费用的，应该向业主说明那些是希要收费的项目，收完款项，希要把收款员开出的收款单据返还给业主。这样可以起到让业主知道此收费是公平、公正、公开。在正常完成设施设备维护和管理工作的同时，应有效的进行三步控制：事前控制，结合小区配套设施设备使用情况，制定详细、完备的计划；事中控制，制定设施设备故障及突发事件处理程序，并根据需要不断调整、改进工作；事后控制，完善维保记录，并不断总结经验及教训，持续改进服务。为广大业主提供物有所值的贴心服务。八、物业保洁组

31、工作物业管理中的保洁工作同样是重中之重,如何为业主营造一个清洁、舒适、美观、安全的生活环境是至关重要的。所谓保洁仅从字面上看就分为两个部分“清洁”和“保持清洁”，既要打扫物管的区域，使设施设备一尘不染，又要维护小区的环境，维护区域内设施设备的正常运转。随着人们的物质生活水平不断提高，保洁工作也不再是简单的体力劳动，利用清洁药剂和设备进行高效的清洁事务，从而较持久的维护小区良好的生活环境，这样的应用已经十分广泛了。保洁工作同时具有服务的特性，因而保洁人员在工作时会和业主有较频密的接触机会，因而服务态度是否热情，服务项目是否周全，这些都十分重要，往往成为业主评价一个小区物业管理质量好坏的重要标准。

32、保洁人员热情礼貌、细致周到的服务态度；体贴入微、恰到好处的服务方式；训练有素、操作熟练的服务技巧，以及内容丰富的服务项目，入家政服务等一些人性化服务，都使得现在物业管理的内涵变的更为丰富，饱满，表现离更强，也是业主最易看得见、摸得着、贴近每天生活的重要组成部分。此外物业保洁还涉及到卫生防疫，消杀灭害等范畴。保洁人员应根据虫、鼠的生活习惯和繁殖周期，科学性的定期对小区内各区域进行药饵、器具相结合的方式进行灭害。尤其是易滋生蚊虫鼠蚁的地方，如小区的下水道、垃圾桶旁、灌木花草丛中等，更应加密喷杀次数，并且做好消杀记录，一个月应不少于三次消杀工作，给业主一个良好的环境。九、 小区绿化组业主对居住环境的

33、要求不再限于一个简单的栽花栽草的美化，而是需要置身于一个融汇着自然、文化、艺术的高品质生活环境，因而物业公司逐渐开始重视园区绿化的建设，满足人们对绿化的生理和心理上需求，不断推陈出新、精益求精、营造出一个美好的居住环境。绿化管理作为物业管理的一项重要内容，很多物业管理者对绿化管理的内容和工作的要点往往不是很清楚，以至绿化管理工作被忽视，居住区绿化为人们创造了富有生活情趣的环境，是环境质量好坏的重要标志。随着人们物质、文化生活水准的提高，不仅对居住建筑本身，而且对居住环境的要求也越来越高，居住区绿化以植物为主，从而在净化空气减少尘埃吸收噪音，以保护居住区环境方面有良好的作用，同时也有利于改善小气

34、候、遮阳降温、防止西晒、调节气温、降低风速，而在炎夏静风时，由于温差而促进空气交换。在良好的绿化环境下，组织、吸引居民的户外活动，使老人、少年儿童各得其所，能在就近的绿地中游憩、活动观赏及进行社会交往，有利于人们身心健康，增进居民间的互相了解，和睦相处。人们赏心悦目，精神振奋，为形成好的心理效应，创造良好的户外环境条件。居民区绿化中选择即好看，又实惠的植物进行布置，使观赏、功能、经济三者结合起来，取得良好的效益。居住区绿化应坚持方便、安全、整洁、环保，从充分发挥园区功能出发，通过建设高品位、高质量的绿化空间环境，创造一个舒适、美观、休闲、有益于身心健康、充满活力的人居生态景观。居住区绿化对树种

35、选择要遵循因地制宜、适地适树的原则。 绿化管理是一项季节性极强的工作，居住区绿化管理养护的内容包括淋水、开窝培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病虫害防治、扶正、补苗等整套过程。只有正确进行管理养护，才能使居住区的绿化环境得到保障，提升环境质量，进而实现物业的增值。施肥，按照绿化的种类进行定期施肥，乔木每年施有机肥料一次；灌木、绿篱、袋苗每季度施肥一次；草本类每季度施肥一次。并根据品种确定施肥量，采用穴施、及喷洒、水肥等，然后用土覆盖，淋水透彻，水渗透深度10厘米以上。灌木、绿篱、袋苗和草本类植物每季度施肥一次，采用撒施及水肥等方法施肥。修剪、除草。根据植物生长的具体情况，确定修剪的次数。保持树

36、木自然生长状态，一般乔木无须造型修剪，及时剪除黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝，及时清理干净修剪物。每周清除树根周围杂草一次，确保无杂草。灌木、绿篱、袋苗就要求修剪成圆形、方形或锥形的，每周小修一次，每月大修一次，剪口平滑、美观，及时清除修剪物，及时剪除枯枝、病虫枝，及时补种老、病死植株，每周清除杂草一次。草本类每周剪除残花一次、清除杂草一次，及时剪除枯枝、黄枝。特别是冬季修剪，全面展开对落叶树木的整形修剪作业；大小乔木上的枯枝、伤残枝、病虫枝及妨碍架空线和建筑物的枝杈都要进行修剪。淋水。一般植物施肥后都要进行淋水，确保有效吸收肥料。确保植物的水分充足，易于生长。冬季绿地内要注意

37、防冻浇水。除了及时淋水外，还应在大雨过后要及时排涝。补种。春季是植树的有利时机。土壤解冻后，应立即抓紧时机植树。种植大小乔木和灌木前作好规划设计，事先挖好树坑，要做到随挖、随运、随种、随浇水，以提高苗木存活率。乔、灌木树种应根系发达，生长茁壮，无病虫害，规格及形态应符合设计要求。并达到生长旺盛，姿态丰满，品种优良，苗源取近原则。观叶植物，叶色应鲜艳，叶簇丰满。同时挖种植穴、槽的大小，应根据苗木根系、土球直径和土壤情况而定。穴、槽必须垂直下挖，上口下底相等。种植应按设计图纸要求核对苗木品种、规格及种植位置。规则式种植应保持对称平衡，行道树或行列种植树木应在一条线上，相邻植株规格应合理搭配，高度、干径、树形近似，种植的树木应保持直立，不得倾斜，应注意观赏面的合理朝向，种植密度适宜。种植绿篱的株行距应均匀，树形丰满的一面应向外，按苗木高度、树干大小搭配均匀。在苗圃修剪成型的绿篱，种植时应按造型拼栽，深浅一致。种植带土球树木时，不易腐烂的包装物必须拆除。珍贵树种应采取树冠喷雾、树干保湿和树根喷布生根激素等措施。病虫害的防治。树木最常见的虫害包括蚧壳虫、刺蛾、天牛等等。冬季是消灭园林害虫的有利季节，在冬季防治害虫，往往有事半功倍的效果。病虫害的