第9章物业设备管理2010

1、LOGO物物 业业 管管 理理闫 金 录目录物物业业管理管理概论概论业业主主物物业业服服务务企企业业物物业业管理的行管理的行业业管理管理一一二二三三四四物物业业管理的委托管理的委托与与招投招投标标五五目录目录物物业业服服务务合同合同前期物前期物业业管理管理房屋修房屋修缮缮管理管理物物业设备业设备管理管理六六七七八八九九物物业综业综合管理合管理十十目录目录物物业业管理管理经费与财务经费与财务管理管理物物业业信息管理信息管理居住物居住物业业的物的物业业管理管理 非居住物非居住物业业的物的物业业管理管理十一十一十二十二十三十三十四十四物物业业管理的基本理管理的基本理论论十五

2、十五第九章第九章 物业设备管理物业设备管理u第一节第一节 物业设备管理概述物业设备管理概述u第二节第二节 给排水设备的管理与维修给排水设备的管理与维修u第三节第三节 供暖设备管理供暖设备管理u第四节第四节 供电设备的管理与维修供电设备的管理与维修u第五节第五节 电梯设备管理电梯设备管理u第六节第六节 智能设备管理智能设备管理第一节第一节 物业设备管理概述物业设备管理概述u一、一、物业设备管理的含义物业设备管理的含义u 物业设备物业设备是指附属于房屋建筑的各类设施的总称，它是构成房屋建筑实体不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。u 物业设备管理物业设备管理是指

3、通过保养、维修等手段，保障物业设备的安全、正常运行，延长设备的使用寿命。基本概述基本概述20世世纪纪60-70年年代代 80年代年代 90年代年代 理性阶段 智能建筑 节能建筑u锅炉房锅炉房 集中供热集中供热 煤气供热煤气供热 电采暖电采暖 太阳能太阳能u二、物业设备的构成和分类二、物业设备的构成和分类u（一）房屋建筑卫生设备（一）房屋建筑卫生设备u（二）房屋建筑电气工程设备（二）房屋建筑电气工程设备u（三）智能化技术设备系统（三）智能化技术设备系统u（一）房屋建筑卫生设备（一）房屋建筑卫生设备1、给排水设备系统、给排水设备系统 给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、给水设备、排水设备、

4、热水供应设备、消防设备、卫生设备卫生设备2、燃气设备系统、燃气设备系统厨房设备、燃气设备厨房设备、燃气设备3、房屋供暖、通风、空调设备系统、房屋供暖、通风、空调设备系统室内供暖设备、室内通风设备、室内空调设备室内供暖设备、室内通风设备、室内空调设备u（二）房屋建筑电气工程设备二）房屋建筑电气工程设备1、供电及照明设备、供电及照明设备2、弱电设备、弱电设备3、运输设备、运输设备4、防雷装置、防雷装置项目内容乘客电梯用来载运乘客，备有完善的安全装置，轿厢要求舒适性好载客电梯用来载运货物，可以有人伴随，有必要的安全装置客货两用电梯客货两用电梯是一种可以载运乘客和货物的两用电梯杂物电梯也叫服务电梯，供

5、图书馆、办公楼、饭店运送货物，结构简单、不设必备的安全装置，所以不允许人员乘坐，轿厢较低观光电梯轿厢壁是透明的，供乘客观光用。艺术性较强车辆电梯用于运送车辆，轿厢较大，有时无轿厢顶自动电梯垂直方向的交通工具，与地面成30-35度倾斜角。通常安装在大型商场、车站候车大厅等处自动人行道倾斜角为零度的自动扶梯，在水平方向上连续运送乘客。通常在大型车站、机场、会展大厅中其他电梯冷库电梯、防爆电梯、建筑工程电梯u(三)智能化技术设备系统楼宇自动化 Building Automation办公自动化 Office Automation通讯自动化 Communication Automation防火自动化 F

6、ire Automation保安自动化 Safety Automationu楼宇自动化 Building Automationu1.设备自动控制系统：传感器 中央工作站 u 主控制器u2.防火自动化系统：烟感温感传感器、火警自动报警主机、各类人工报警装置u3.保安自动化系统：摄像机、监察器、录像机以及各类紧急报警装置u办公自动化 Office Automationu是指借助于各种办公设备共享信息资源，并由这些办公设备与办公人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。包括：资料档案管理、多媒体信息查询、电视会议、财务计划、人力资源管理、数据库系统u通讯自动化 Communication Autom

7、ationu通信系统、计算机网络、卫星信息、闭路电视、可视电话、电视会议u三、物业设备管理的基本内容和要求三、物业设备管理的基本内容和要求u（一）物业设备管理的特点（一）物业设备管理的特点1、服务性功能强、服务性功能强2、经营性特点突出、经营性特点突出3、专业性、技术性要求高、专业性、技术性要求高4、综合性强、综合性强u （二）物业设备管理的基本内容和要求（二）物业设备管理的基本内容和要求1、物业设备的基础管理、物业设备的基础管理2、物业设备的运行使用管理、物业设备的运行使用管理3、物业设备的能源管理、物业设备的能源管理4、物业设备的安全管理、物业设备的安全管理5、物业设备的保养与维修管理、物

8、业设备的保养与维修管理6、物业设备的、物业设备的 更新改造管理更新改造管理u1、物业设备的基础管理、物业设备的基础管理是指为实现物业设备管是指为实现物业设备管理目标及职能服务、提供有关资料信息依据、共理目标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管理准则和基本管理手段的必不可少的基础管同管理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工作。理工作。u1.技术档案资料的管理技术档案资料的管理u 设备原始资料设备维修资料设备管理资料设备原始资料设备维修资料设备管理资料u2.标准化的管理标准化的管理u 技术标准管理标准技术标准管理标准u3.规章制度规章制度u 生产技术规程生产技术规程 管理工作制度管理工作制

9、度 责任制度责任制度u4.教育培训教育培训u 对本企业员工的培训对本企业员工的培训 对业主、使用人的宣传与教育对业主、使用人的宣传与教育 u2、物业设备的运行使用管理、物业设备的运行使用管理是指设备在日常运是指设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作。行与使用过程中的各项组织管理工作。u1.设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织u 定员工作作业组的组织工作轮班组织定员工作作业组的组织工作轮班组织u2.设备运行的管理制度设备运行的管理制度u 按照使用运行分：日常使用设备、季节性使用设备、紧急情况下使用按照使用运行分：日常使用设备、季节性使用设备、紧急情况下使用的设备的设备u 运行管理制度包括：

10、运行管理制度包括： 设备的安全操作规程设备的巡视工作制度设备的安全操作规程设备的巡视工作制度岗位则责任制度值班与交接班制度记录与报表制度报告制度岗位则责任制度值班与交接班制度记录与报表制度报告制度服务规范服务规范u3、物业设备的能源管理、物业设备的能源管理水、电、燃气、燃油水、电、燃气、燃油（能源支出占总设备管理支出的（能源支出占总设备管理支出的50%左右）左右）u 能源管理与设备系统息息相关。起源于能源管理与设备系统息息相关。起源于20世纪世纪70年代的北美石油危机年代的北美石油危机u 硬件设施的改进硬件设施的改进 管理程序的优化（好的能源管理计划可以节约管理程序的优化（好的能源管理计划可以

11、节约30%-33%的费用）的费用）u 1.能源节约措施能源节约措施u 节电措施节水措施（中水工程）节电措施节水措施（中水工程）u 2.能源管理制度能源管理制度u 成立专门委员会组织能源管理程序的制定，确定基本制度并推广；指定一个对设施成立专门委员会组织能源管理程序的制定，确定基本制度并推广；指定一个对设施经理负责的能源能源管理经理组成的指导委员会，由一个高层经理指导，包括预算指经理负责的能源能源管理经理组成的指导委员会，由一个高层经理指导，包括预算指导、设施经理和两三个一线作业经理的指导委员会；成立技术委员会，由设施经理和导、设施经理和两三个一线作业经理的指导委员会；成立技术委员会，由设施经理

12、和一线作业经理、工作人员组成；在每一个部门中指定一个对能源管理问题负责的高级一线作业经理、工作人员组成；在每一个部门中指定一个对能源管理问题负责的高级管理人员。所有的策略都由技术委员会制定，指导委员会表决通过，物业公司经理管理人员。所有的策略都由技术委员会制定，指导委员会表决通过，物业公司经理签署执行。为每件设施建立详细的能源消耗基准线。执行等级化的能源管理标准，签署执行。为每件设施建立详细的能源消耗基准线。执行等级化的能源管理标准，制定能源管理的投入计划，每年对能源管理进行一次评估，并以此调整下一年的投入制定能源管理的投入计划，每年对能源管理进行一次评估，并以此调整下一年的投入计划。能源管理

13、应该与所有设计一致，所有新的设计都能从能源管理的角度进行审计划。能源管理应该与所有设计一致，所有新的设计都能从能源管理的角度进行审视，满足能源管理方面的要求。视，满足能源管理方面的要求。u4、物业设备的安全管理、物业设备的安全管理u1.维修操作人员安全作业的培训与持证上岗。培维修操作人员安全作业的培训与持证上岗。培训内容：安全作业训练、安全意识教育、安全作训内容：安全作业训练、安全意识教育、安全作业管理。业管理。u2.对业主和使用人的安全教育和宣传。对业主和使用人的安全教育和宣传。u3.建立设备的安全管理措施和使用规定。建立设备的安全管理措施和使用规定。u4.安全责任制度。安全责任制度。u5、

14、物业设备的保养与维修管理、物业设备的保养与维修管理是指为保证设备的完是指为保证设备的完好率，是设备处于正常良好的运行状态，延长设备的使用好率，是设备处于正常良好的运行状态，延长设备的使用寿命，对各类房屋设备进行的日常保养与及时的维修管理。寿命，对各类房屋设备进行的日常保养与及时的维修管理。u 1.设备的日常保养设备的日常保养u 三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养）。设备点检。三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养）。设备点检。u 2.设备的维修设备的维修是指通过修复或更换磨损部件、调整精度、排除故障、恢复设备是指通过修复或更换磨损部件、调整精度、排除故障、恢复设备原有功能所进行

15、的技术活动。原有功能所进行的技术活动。特点如下：特点如下：u 维修成本高维修技术要求高突然性与计划性、集中与分散相结合的特点维修成本高维修技术要求高突然性与计划性、集中与分散相结合的特点u 根据物业设备的完损状态，将物业设备维修分类：书根据物业设备的完损状态，将物业设备维修分类：书206页页u 3.物业设备保养与维修的原则物业设备保养与维修的原则u 严格把好质量验收关，依法管理，统一规划，完善各项配套设备和设施。严格把好质量验收关，依法管理，统一规划，完善各项配套设备和设施。以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，是设备经常处于良好状态。以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，是设备经常处

16、于良好状态。对房屋设备做到对房屋设备做到“三好三好”、“四会四会”、“五定五定”。用好、修好、管理好；会使。用好、修好、管理好；会使用、会保养、会检查、会排除故障；定量、定人、定点、定时、定质。实行用、会保养、会检查、会排除故障；定量、定人、定点、定时、定质。实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。完善设备管理和定期维修制度。专业人员修理与使用操作人员修理相结合。完善设备管理和定期维修制度。修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。搞好与相关部修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。搞好与相关部门的协调，搞好系统协调工作。门的协调，搞好系统协调工作。u6、物业设备的更新

17、改造管理、物业设备的更新改造管理是指设备使用到一定年是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、能耗大或污染问题日益严限后，技术性能落后、效率低、能耗大或污染问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。重，须更新设备，提高和改善技术性能。u 1.设备的寿命。设备的寿命。u 物质寿命技术寿命物质寿命技术寿命（短于物质寿命）（短于物质寿命）经济寿命经济寿命（是设备更新的主要依据）（是设备更新的主要依据）u 2.设备更新改造应注意的问题设备更新改造应注意的问题（不能单纯考虑物质寿命，要结合经济寿命和技术寿命）（不能单纯考虑物质寿命，要结合经济寿命和技术寿命）。u 确定设备的合理使用年限，要注意

18、把设备的物质寿命、技术寿命和确定设备的合理使用年限，要注意把设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命结合起来考虑，从社会的、经济的和环境的效益角度，选择经济寿命结合起来考虑，从社会的、经济的和环境的效益角度，选择更新与改造的时机。在做好设备的维修保养、修理工作的同时，要更新与改造的时机。在做好设备的维修保养、修理工作的同时，要注意适时进行设备的技术改造，以延长物业设备的使用寿命。设备注意适时进行设备的技术改造，以延长物业设备的使用寿命。设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限，这是国际上普遍认同的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限，这是国际上普遍认同的做法。的做法。u 3.设备更新改造的类型

19、设备更新改造的类型u 设备的改造设备的原型更新设备的技术更新设备的改造设备的原型更新设备的技术更新第二节第二节 给排水设备的管理与维修给排水设备的管理与维修u一、管理范围的界定一、管理范围的界定u二、给排水设备的验收与检查二、给排水设备的验收与检查u三、给排水设备的运行管理三、给排水设备的运行管理u四、给排水设备维修保养管理四、给排水设备维修保养管理给排水的管理给排水的管理 是物业管理中最基本的日常管理服务工作是物业管理中最基本的日常管理服务工作平房和多层楼房自来水表高层楼房需要进行二次供水，多采用加压水泵和高位水箱 第二节第二节 给排水设备的管理与维修给排水设备的管理与维修u一、管理范围的界

20、定一、管理范围的界定1、给水设备、给水设备高层楼房以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为高层楼房以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护、界。界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理；界限以内（含水表井）至用户的供水管线及设备由物业服务企业管理；界限以内（含水表井）至用户的供水管线及设备由物业服务企业负责维护、管理。负责维护、管理。供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部

21、门负责监督检查；高、低层消防供水系负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查；高、低层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消火栓等，由物业服务企业负责维修管理，统，包括泵房、管道、室内消火栓等，由物业服务企业负责维修管理，并接受公安消防部门的监督检查。并接受公安消防部门的监督检查。室内排水系统居住小区内市政排水设施 u2、排水设备、排水设备室内排水系统由物业服务企业维护管理。居住小区内道路和市政排水设室内排水系统由物业服务企业维护管理。居住小区内道路和市政排水设施的管理职责，以施的管理职责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在米路宽为界，凡道路宽度在3.5米（含米（含3.5米）以米）以上的，其道路和埋

22、设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理；道路宽度在责维护、管理；道路宽度在3.5米以下的，由物业服务企业负责维护、米以下的，由物业服务企业负责维护、管理。管理。居住小区内各种地下设施检查井盖的维护、管理，由地下设施检查井的居住小区内各种地下设施检查井盖的维护、管理，由地下设施检查井的产权单位负责。有关产权单位也可委托物业服务企业维护、管理。产权单位负责。有关产权单位也可委托物业服务企业维护、管理。u二、给排水设备的验收和检查二、给排水设备的验收和检查u（一）建设单位应提交的文件（一）建设单位应提交的文件1、全部的

23、设备施工图纸、全部的设备施工图纸2、设备试验记录、隐蔽工程测试记录、设备试验记录、隐蔽工程测试记录3、供水卫生许可证、水质化验单、质监部门工程质量验收合格证和洽、供水卫生许可证、水质化验单、质监部门工程质量验收合格证和洽商记录商记录u（二）应验收项目（二）应验收项目1、生活泵、备用泵、消防泵应是正规企业生产的产品，要有产品合格、生活泵、备用泵、消防泵应是正规企业生产的产品，要有产品合格证。安装合格，无异响、无颤动、有防水。证。安装合格，无异响、无颤动、有防水。2、水箱防腐涂料必须有省级以上（含省级）卫生部门颁发的、水箱防腐涂料必须有省级以上（含省级）卫生部门颁发的“产品卫产品卫生生安全性评价报

24、告安全性评价报告”。水箱无漏水，各接口处应有防渗漏处理。水箱无漏水，各接口处应有防渗漏处理。3、水位控制装置动作灵敏，电器设备完好并有防水措施。、水位控制装置动作灵敏，电器设备完好并有防水措施。4、生活供水管道、水箱或储水池安装完毕必须进行清洗和消毒，并取、生活供水管道、水箱或储水池安装完毕必须进行清洗和消毒，并取得卫生防疫部门的得卫生防疫部门的“卫生许可证卫生许可证”。5、消防设备必须进行设备及性能试运转，必须符合设计使用要求并经、消防设备必须进行设备及性能试运转，必须符合设计使用要求并经消费部门验收签字。消费部门验收签字。6、二次供水管道所用管件及连接方式应按有关规定执行。、二次供水管道所

25、用管件及连接方式应按有关规定执行。7、凡有保温层的以及暗敷设供水管道，必须有隐蔽前所作水压试验记、凡有保温层的以及暗敷设供水管道，必须有隐蔽前所作水压试验记录。录。u8、生活供水箱、泄水管、溢水管均不能与生活、生活供水箱、泄水管、溢水管均不能与生活污水管道及设备直接连接，必须有可靠的空气隔污水管道及设备直接连接，必须有可靠的空气隔断及防污染装置。断及防污染装置。u9、生活和消防合用一水箱时，必须留有消防储、生活和消防合用一水箱时，必须留有消防储水量，水箱的消防出水管与生活用水出水管应有水量，水箱的消防出水管与生活用水出水管应有符合消防要求的储水量间距。符合消防要求的储水量间距。u10、水箱的位

26、置、箱口、高度、与屋顶的距离、水箱的位置、箱口、高度、与屋顶的距离、环境等必须符合有关规定。环境等必须符合有关规定。u三、给排水设备的运行管理三、给排水设备的运行管理（一）服务标准（一）服务标准1、有卫生防疫部门核发的、有卫生防疫部门核发的“供水卫生许可证供水卫生许可证”；2、保持供水设施周围的环境清洁；、保持供水设施周围的环境清洁；3、保证供水安全，每年进行一次水质化验；、保证供水安全，每年进行一次水质化验；4、水箱水池加盖枷锁，每年清洗消毒一次；、水箱水池加盖枷锁，每年清洗消毒一次；5、供水管理与操作人员应按规定进行身体健康检查并取得健康合格证；、供水管理与操作人员应按规定进行身体健康检查

27、并取得健康合格证；6、保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理；大修时、保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理；大修时要提前通知，并采取临时供水措施；要提前通知，并采取临时供水措施；7、消防泵每月试泵一次，保证泵能转、水能上。、消防泵每月试泵一次，保证泵能转、水能上。u（二）档案管理（二）档案管理1、验收的全部文件；2、大、中修工程改造、更新工程的所有文件；3、事故报告；4、年度的安全普查记录；5、本年度的卫生许可证和水质化验单；6、消防泵试运行情况登记表。u四、给排水设备维修保养管理四、给排水设备维修保养管理1、维护保养、维护保养 日、周、月、年日、周、月、年2、故

28、障急修、故障急修 3、修理工程、修理工程 分维修保养和大修分维修保养和大修第三节第三节 供暖设备管理供暖设备管理u一、供暖设备管理综述一、供暖设备管理综述（一）供暖管理职责划分（一）供暖管理职责划分1、采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。2、采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业服务企业维护、管理。u（二）集中供暖管理的基本内容u集中供暖系统由热源、热网、散热设备组成u相应管理u（三）供暖管理的特点与要求u除

29、具有房屋设备的一般特点外，还有：u1.管理的系统性u2.明显的季节性u3.经营性更突出u4.对环保要求高u（四）供暖的物业管理模式u1.自营管理u2.委托专门的供暖管理公司管理u二、供暖锅炉房的管理u（一）供暖锅炉房的接管u1.接管新建锅炉房u2.接管已运行多年的锅炉房u（二）锅炉在运行前应具备的条件u 1.锅炉使用登记证u 2.运行锅炉的检验u 定期外部检验、定期停炉内外部检验、水压试验u 3.司炉工及水质化验员操作证u 4.健全各项管理制度u 岗位责任制锅炉及辅机的操作规程巡回检查制度设备维护保养制度交接班制度水质管理制度清洁卫生制度安全保卫制度u 5.锅炉运行各项记录u 锅炉及附属设备的

30、运行记录交接班记录水处理设备运行及水质化验记录设备检修保养记录单位主管领导和锅炉房管理人员的检查记录事故记录u 6.锅炉及辅助设备经检查维修保持完好状态u（三）锅炉操作管理u系统化的安排u（四）锅炉及附属设备的维护u大修安排在停运期间u设备运行维护做到随时发现问题随时维修u三、供暖管网的管理u（一）供暖管网的接管u 应审查其设计和施工是否符合国家的有关规范和要求u1.接管新建供暖管网时，应由开发商负责一段时间的供暖期u2.接管已运行的旧网时，考察一段时间再接管u（二）热网设备的维修u 热网设备、管路、阀门、伸缩器、支架、法兰垫u1.预检预修-非供暖期u2.事故抢修u 查出损坏部位，并用分段阀门

31、将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管的阀门使干管中未损坏的管段恢复运行排除损坏故障开通管路，并恢复向关断的用户供热u四、供暖用户管理u（一）订立供暖条款u（二）制定供暖管理办法u（三）教育用户最经济地取暖u（四）供暖费用的收取u1.供暖费的计算方法有3种：按面积、按热量、按户数u2.用户供暖管理费用的交纳和监督第四节第四节 供电设备的管理与维修供电设备的管理与维修 u一、管理范围的界定u（一）居住小区u 1.使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界u 2.使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界u 3.上述界限以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护管理

32、责任u（二）非居住小区u 1.低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物为分界点，支持物属供电局u 2.10KV及以下高压供电的，以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点u 3.35KV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电站外第一基电杆为分界点u 4.采用电缆供电的，由供电局与用户协商确定u 5.产权属于用户的线路，以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点u 6.计费电表及附属件的购置、安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等，均由供电局办理。u二、物业电气设备的接管验收u主要达到以下要求：u1.供电范围内各建筑物的构造方式、用电内容及其主要要求u2.供电方式、电压等级

33、、用电容量、分配方案、配线方法u3.全部电气平面图、系统图、原理图u4.施工中的各级、各阶段的验收证明书，变更洽商记录及调试记录u5.核对实际安装的线路及设备的数量、规格、型号、位置是否与图纸要求一致，地下埋设管线具体位置是否与图纸一致u6.正式使用后，各用户内的主要用电设备数量、容量及使用规律与负荷变动情况等。u三、电气工程设备的管理u（一）一般内容u 1.定期巡视维护、重点检测与维修u 2.建立各项设备档案u 3.积极有效地宣传安全用电、合理用电的知识u（二）供电系统管理u 建立严格的配送电运行制度和电气维修制度负责供电运行和维修的人员必须持证上岗建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故

34、障加强日常维护检修，公共使用的照明，指示灯具线路、开关要保证完好停电应预先告示对临时施工及装修用电管理措施发生灾害时，及时切断电源u（三）配电房管理u（四）供电设备的正常维护和保养u 低压供电的以供电进户线的最后支持物为分界点；u 10KV及以下高压供电的，以用户厂界或地区界外或配电室前的第一断路器或进线套管为界u四、避雷设备的管理u（一）建（构）筑物防雷等级的划分u 一类建（构）筑物是指存放爆炸物品或经常发生瓦斯、蒸汽、粉尘与空气的混合物，因电火花能发生爆炸，致使建（构）筑物损坏和人员伤亡u 二类建（构）筑物凡储存大量易燃物品的房屋（构筑物），或具有重要政治意义的民用建筑物u 三类建（构）筑物不属于前两类，但需要防雷设施u（二）防雷装置的一般要求u（三）维修与检测u 1.接闪器应保持镀锌、涂漆完好2.引下线应保持镀锌、涂漆完好3.接地装置与道路和建筑物的主要入口距离不少于3米u一