物业资料管理、房屋维修管理手册

1、物业资料管理、房屋维修管理手册物业资料管理一、物业档案资料的含义物业档案资料指在物业的开发和管理活动中形成的作为原始记录保存起来以备查考的文字、图像、声音以及其他各种形式和载体的文件。二、物业档案的建立物业档案资料的建立主要有收集、整理、归档和利用四个环节。 1收集：是将分散在单位各内部工作机构的有保存价值的文件资料集中移交给单位档案室或负责管理档案的部门的工作。物业资料来源按不同的标准有不同的分类。2整理：是指把处于相对零乱、分散的档案，经过分类组合、排列、编目，使档案系列化、系统化的工作。 (1)档案整理的基本内容：区分全宗；全宗内的档案分类、立卷、案卷排列、案卷目录的编制。 (2)档案整

2、理工作的要求：必须保持文件之间的历史联系；必须便于保管和利用；必须在原有的基础上进行整理、加工。 3归档：是按照档案资料的内在规律进行科学的分类与保存。一个有序的资料库是一个完整的树形图，从大分类到小分类，再至细分、排序。归档要及时，分类要合理。归档要求做到十清，即物业来源清、物业数量清、物业质量清、物业价值清、结构类型清、设备设施清、绿化苗木清、租金费用清、使用情况清、维修更新情况清。4利用：是充分发挥档案资料的凭证和参考作用为物业管理服务。提供利用是档案工作的中心任务，也是档案工作的成果；同时通过提供利用，使档案工作不断完善和发展。一、产权资料内容：1. 项目批准文件2. 用地批准文件3.

3、 拆迁资料4. 房屋所有权证5. 土地使用权证6. 有关司法、公证文书和协议7. 房屋分户使用清册8. 房屋设备及定、附着物清册二、技术资料内容： 1. 竣工图包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）；2. 机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导手册、使用说明书、政府主管部门验收合格证明等；3. 地质勘察报告；4. 工程合同及开、竣工报告；5. 工程预决算；6. 图纸会审记录；7. 工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）；8. 隐蔽工程验收签证;9. 沉降观测记录;10. 防雷接地测试合

4、格证明;11. 竣工验收证明书;12. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；13. 新材料、构、配件的鉴定合格证书；14. 水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的使用说明、检验合格证书；15. 砂浆、混凝土试块试压报告；16. 供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告；17. 与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书；18. 各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书；19. 设备设施资料：设备采购合同、重点设施设备维保合同、各类设备出厂合格证、使用说明书、维保材料、保修卡、保修协议等；20. 钥匙清单；21. 房地产平面图；22. 房屋分间平面图；三、竣

5、工验收资料文件内容1. 市建设工程竣工验收证书；2. 市建筑消防验收合格证；3. 用电许可证；4. 天然气系统验收合格证书、开通证；5. 供水合同；6. 排水许可证；7. 环境保护许可证；8. 卫生许可证（二次用水卫生许可证）；9. 有线电视合格证；10. 卫星接收许可证；11. 通信设施许可证；12. 无线通信许可证；13. 电梯使用合格证；14. 地下停车场收费证；15. 供热合同；16. 人防验收合格证明书。 三、物业档案的管理物业档案资料管理指物业管理公司在物业管理活动中，对物业原始记录进行收集、整理、鉴定、保管、统计和利用，为物业管理提供客观依据和参考资料。 (一)资料的归档管理 1

6、在物业管理中可实行原始资料和计算机档案管理双轨制，并尽可能将其转化为计算机磁盘储存形式以便于查找。同时还可运用录像、录音、照片、表格、图片等多种形式保存，使其具体化、形象化。 2对业主和企业利益影响较大的档案应加以保存。这些档案应按授权级别检索并严格控制借阅。 3档案管理人员应编制统一的档案分类说明书和档案总目录，并进行科学合理的分类存档。 4档案室应保持干燥、通风、清洁，注意防盗，并确保储存地点符台防火、防虫、防鼠、防潮等要求。 (二)档案的使用 1利用计算机网络技术，并采用先进检索软件，充分发挥档案资料的作用。 2对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级，在机关负责人批准后借阅，并应办理借

7、阅手续。 (三)档案的销毁根据档案的保存期限和性质，对确实没有保存价值和保存期已满的档案，严格按制度规定进行销毁物业管理资料管理及房屋（包括空置房）的技术维护一房屋日常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1、 局部受损2、 施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2外墙面1、 外墙面起鼓脱落2、 外墙面局部渗漏3、 外墙面大面积渗漏每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按有关修缮规程实施

8、3公共屋面1、 隔热层破损2、 防水层破损造成屋面渗漏每月检查，出现问题，及时维修由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道、门厅、楼梯间1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相应技术要求实施维修房屋本体共用部位定期维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1、局部受损2、施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托

9、专业公司实施2外墙面1、 外墙面起鼓脱落2、外墙面局部渗漏3、外墙面大面积渗漏4、外墙面翻新1、每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面2、每年两季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入由工程管理部按有关修缮规程实施3公共屋面1、 隔热层破损2、 防水层破损造成屋面渗漏3、 避雷网脱焊、间断4、 屋面积水1、 避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀2、 每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口3、 每年对屋面防水层检修一次由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道、门厅、楼梯间1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维

10、护1、每半年对公共地面谁护一次2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复由工程管理部按相应技术要求实施维修房屋本体共用部位维修养护标准序号项目养护标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1、 房屋修缮标准2、 有关工程施工技术规范1、 安全、正常使用2、 功能完好2外墙面1、 房屋修缮标准2、 外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水、整洁统一3公共屋面1、房屋修缮标准2、相应修缮作业规程1、 无积水、无渗漏2、 隔热层完好无损3、 避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆4公共通道、门厅、楼梯间1

11、、 相应建筑部分修缮技术流程2、 房屋修缮标准1、整洁，无缺损，无霉迹2、扶手完好，无张贴痕迹二、共用设施设备日常维修共用设施设备日常维修方案序号类型项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修由工程管理部按项目维修规程实施2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修由工程管理部按作业指导实施柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按作业指导书规程实施雨水井污水井化粪池阀门井4机电设备变配电设备每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程管理部组织实施给排水设备空调系统5消防设备自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修

12、规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示6给排水管道管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施阀门7公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施警示牌8其他共用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施大门围墙共用设施设备日常维修标准序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果1广场道路路面、人行道、道牙1、路面修缮质量标准2、人行道铺设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99以上2室外照明高柱灯1、电气作业安全操作规程2、灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99以上柱

13、头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、井内无积物，井壁无皖落2、化粪池出口及分隔池无堵塞3、井盖上标志清晰1、井盖完好率达100，标志清晰2、无缺损，少污积3、无堵塞雨水井污水井化粪池阀门井4机电设备变配电设备1、变配电设备保养规程2、给排水设备保养规程3、空调维护保养规程无故障，设备正常安全运行给排水设备空调系统5消防设备自动烟感报警系统1、给排水管道施工技术标准2、消防设施施工技术标准1、消防设施正常有效2、灵敏准确报警消防栓、喷淋系统疏散指示6给排水管道管道给排水管道维护规程管道通畅，无渗漏阀门7公用标识导视标识牌1、标识清楚，无污渍、破损2、安放牢固1、标志设施完好率1002、标志无损坏警示牌

14、8其他共用设施垃圾转运站1、无破损2、无脱落3、外观良好1、确保围墙的完好2、确保垃圾转运站正常使用大门围墙共用设施设备定期维修方案序号类别项目定期维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1、每年对局部损坏严重，修补多次的路面。道牙、人行道板进行翻新2、路面翻新面积应控制在每年1以内，其他控制在每年5以内，逐年递增10翻新工作由工程管理部委托有关施工单位实施2室外照明高柱灯1、灯杆每年刷漆一次2、每月清洁竹具一次3、每季度检修线路一遍4、对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换由工程管理部按相关作业规程维修柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、化粪池每半年清理一次2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀3、每

15、季度清理井内杂物一次4、每年全面维修一次由工程管理部按相应作业规程实施雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿化绿化1、春、夏季各补换36绿地一次，树木春夏各补一次，每次32、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、乔木每月修剪一次5、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀由工程管理部按相应作业规程实施5机电设备变配电设备1、每周检查控制设备一次2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况3、每年保养水泵一次4、空调主机每年保养一次由工程管理部组织实施给排水设备空调系统6消防设备自动烟感报警系统1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，检修一次3、消防系统主要设备每年联动测试一次

16、由工程管理部按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年检测一次管道固定码3、每半年维护一次阀门由工程管理部负责维修阀门8公用标识导视标识牌1、每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次2、每年对标识进行维护一次3、每5年更换一次标识由工程管理部组织实施警示牌9其他共用设施垃圾转运站1、每年刷油漆一遍2、每季度检查排水沟通畅情况3、每季度检查一次泄水孔疏通情况由工程管理部按相应作业规程实施围墙大门共用设施设备定期维修标准序号类别项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1、路面施工质量标准2、人行道铺设技术标准使局部损坏严重的路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能2室外照明高柱灯灯具施工技术标准1、实现良好的灯具外观2、照明系统正常有效启用3、照明设施线路完好率达99以上柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、化粪池清理作业规程2、井盖刷漆防锈作业规程1、池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺2、井盖正常使用，密合3、流水通畅，无堵塞雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿化绿化绿化工作标准绿草如茵，树木青翠，剪