第八章无形资产与投资性房地产

1、LOGO 第八章第八章 无形资产与投资性房地产无形资产与投资性房地产第一节第一节 无形资产无形资产第二节第二节 投资性房地产投资性房地产第三节第三节 其他资产其他资产第八章第八章 无形资产与投资性房地产无形资产与投资性房地产本章结构与要点本章结构与要点：取得取得持有持有处置处置无形资产无形资产的内容的内容无形资产的无形资产的入账价值入账价值无形资产无形资产的转让的转让无形资产无形资产的摊销的摊销无形资产的无形资产的期末计价期末计价第一节第一节 无形资产无形资产第一节第一节 无形资产无形资产一、无形资产的确认一、无形资产的确认无实物形态的可辨认无实物形态的可辨认的非货币性长期资产的非货币性长期资

2、产目的目的生产商品生产商品提供劳务提供劳务出租他人出租他人管理目的管理目的分类分类外来外来无形资产与无形资产与自创自创无形资产无形资产有期限有期限无形资产与无形资产与无期限无期限无形无形资产资产（一）无形资产概念（一）无形资产概念确认条件确认条件该资产的该资产的经济利益经济利益很可能流入企业很可能流入企业该资产的该资产的成本成本能够能够可靠地计量可靠地计量特征特征无无实物形态实物形态目的是目的是使用使用而非出售而非出售能带来能带来长期长期经济利益经济利益经济利益的经济利益的不确定性不确定性较大较大有偿有偿取得取得（二）无形资产的特征（二）无形资产的特征第一节第一节 无形资产无形资产资产名称资产

3、名称掌握要点掌握要点专利权专利权只有能够带来较大经济价值，并且花只有能够带来较大经济价值，并且花费了支出的专利权才能作为无形资产费了支出的专利权才能作为无形资产核算核算商标权商标权我国商标权的有效期为我国商标权的有效期为1010年年并可申请延长注册期并可申请延长注册期土地使用权土地使用权未花代价取得的土地使用权不能作未花代价取得的土地使用权不能作 无形资产核算无形资产核算花费支出取得的土地使用权应资本化花费支出取得的土地使用权应资本化 为无形资产核算为无形资产核算支出包括土地出让金和土地出让价款支出包括土地出让金和土地出让价款（三）无形资产的内容（三）无形资产的内容特许权特许权著作权著作权只有

4、支付了费用的特许权才作为无形只有支付了费用的特许权才作为无形资产核算资产核算非专利技术非专利技术不受法律保护不受法律保护若自创取得：若自创取得：研究费用研究费用作管理费用，作管理费用，开发阶段的满足资本化条件的以及开发阶段的满足资本化条件的以及成功时成功时发生的注册费、律师费等发生的注册费、律师费等资本化为无形资产核算资本化为无形资产核算若外购取得：发生的若外购取得：发生的一切支出一切支出资本化为资本化为 无形资产核算无形资产核算（三）无形资产的内容（三）无形资产的内容包括精神权利和经济权利包括精神权利和经济权利二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（1 1）专利权）专利权外购：外购：确

5、认为确认为“无形资产无形资产” ” 自创自创 研究阶段研究阶段 ：所有支出计入所有支出计入“管理费用管理费用” ” 开发阶段开发阶段 成功：确认为成功：确认为“无形资产无形资产” ” 失败：计入失败：计入“管理费用管理费用” ” （2）非专利技术）非专利技术外购外购 ：确认为：确认为“无形资产无形资产” ” 自创：与专利权相同自创：与专利权相同（一）无形资产予以资本化的规定（一）无形资产予以资本化的规定（3 3）商标权）商标权外购外购 ： 确认为确认为“无形资产无形资产” ” 自创自创 ： 广告费广告费”销售费用销售费用” 投资者投入：投资者投入：按投资合同或协议约定的价值确定按投资合同或协议

6、约定的价值确定（4 4）著作权）著作权外购外购 ：确认为确认为“无形资产无形资产” ” 自创自创 ：不确认为不确认为“无形资产无形资产” ” （5 5）特许经营权）特许经营权：确认为：确认为“无形资产无形资产” ” （6 6）商誉）商誉不确认为不确认为“无形资产无形资产”，单独计入，单独计入“商誉商誉” ” 自创商誉不确认为自创商誉不确认为“无形资产无形资产” ” （一）无形资产予以资本化的规定（一）无形资产予以资本化的规定（二）无形资产的初始成本计量（二）无形资产的初始成本计量 在实质上具有融资性质的延期支付情况下，无形资产的成本如何确定？在实质上具有融资性质的延期支付情况下，无形资产的成本

7、如何确定？1.1.外购无形资产外购无形资产 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的：具有融资性质的： 无形资产的成本无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，际支付的价款与购买价款的现值之间的差额， 计入计入“未确认未确认融资费用融资费用” 购入时购入时 借

8、：无形资产借：无形资产 贷：银行存款、应付帐款、应付票据等贷：银行存款、应付帐款、应付票据等 实质上具有融资性质的实质上具有融资性质的 借：无形资产借：无形资产 未确认融资费用未确认融资费用 贷：长期应付款贷：长期应付款价、税、费等价、税、费等购买价款的现值购买价款的现值购买价款购买价款两者的差额两者的差额（二）无形资产的初始成本计量（二）无形资产的初始成本计量 甲公司甲公司20072007年年3 3月月1010日从某研究所购买一专利权，双方协商日从某研究所购买一专利权，双方协商确定的价款确定的价款200200万元，在办理财产转移过程中，支付律师费用万元，在办理财产转移过程中，支付律师费用0.

9、80.8万元。万元。借：无形资产借：无形资产 2008000 2008000 贷：银行存款贷：银行存款 20080002008000外购专利权例题外购专利权例题2.2.投资者投入投资者投入 投资者投入的无形资产的成本，应当以合同或协议约定的投资者投入的无形资产的成本，应当以合同或协议约定的价值确定，如果合同或协议价格不公允时，应以无形资产的公价值确定，如果合同或协议价格不公允时，应以无形资产的公允价值作为初始成本允价值作为初始成本 。 借：无形资产借：无形资产 （投资各方确认价值或公允价值投资各方确认价值或公允价值） 贷：实收资本（股本）贷：实收资本（股本） 资本公积（差额）资本公积（差额）（

10、二）无形资产的初始成本计量（二）无形资产的初始成本计量 某公司接受甲投资者以其所拥有的专利权投资，专利权某公司接受甲投资者以其所拥有的专利权投资，专利权的账面价值为的账面价值为5000050000元，投资合同约定的价值为元，投资合同约定的价值为3600036000元，专元，专利权的公允价值为利权的公允价值为4500045000元，已办妥相关手续。元，已办妥相关手续。借：无形资产借：无形资产 4500045000 贷：实收资本贷：实收资本 3600036000 资本公积资本公积 90009000投资者投入专利权例题投资者投入专利权例题区分研究阶段支出与开发阶段支出区分研究阶段支出与开发阶段支出

11、研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益 开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化3.3.自行开发无形资产自行开发无形资产（二）无形资产的初始成本计量（二）无形资产的初始成本计量 1.1.研究阶段研究阶段研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段是探索性的，为进一步开发活动进性的有计划调查。研究阶段是探索性的，为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开

12、发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益（管理费用）。入当期损益（管理费用）。2.2.开发阶段开发阶段开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，开发阶段应当的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究

13、阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。品或新技术的基本条件。 首先，在首先，在“研发支出研发支出”科目中归集开发阶段的费用，期科目中归集开发阶段的费用，期末，对于不符合资本化条件的研发支出，转人当期管理费用；末，对于不符合资本化条件的研发支出，转人当期管理费用；符合资本化条件但尚未完成的开发费用，继续保留在符合资本化条件但尚未完成的开发费用，继续保留在“研发研发支出支出”科目中，待开发项目完成达到预定用途形成无形资产科目中，待开发项目完成达到预定用途形成无形资产时，再将发生的实际成本转入无形资产。时，再将发生的实际

14、成本转入无形资产。 设置设置“研发支出研发支出”科目进行开发阶段的核算科目进行开发阶段的核算企业自行开发无形资产发生的研发支出企业自行开发无形资产发生的研发支出 借：研发支出借：研发支出费用化支出（不满足资本化条件的）费用化支出（不满足资本化条件的） 研发支出研发支出资本化支出（满足资本化条件的资本化支出（满足资本化条件的 ） 贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等 达到预定用途形成无形资产的达到预定用途形成无形资产的 借：无形资产（按借：无形资产（按“研发支出研发支出资本化支出资本化支出”科目的余额）科目的余额） 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出

15、 期（月）末，将期（月）末，将“研发支出研发支出费用化支出费用化支出”科目归集的费用化支出金科目归集的费用化支出金额转入管理费用额转入管理费用 借：管理费用借：管理费用 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 账务处理图示账务处理图示开发阶段的会计处理开发阶段的会计处理自行开发无形资产例题自行开发无形资产例题20152015年年1 1月月1 1日，甲公司的董事会批准研发某项新技术，该公司日，甲公司的董事会批准研发某项新技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功将降低该公司的生产成本。该公司在

16、研究开并且一旦研发成功将降低该公司的生产成本。该公司在研究开发过程中发生材料费用发过程中发生材料费用60000006000000元、人工费用元、人工费用30000003000000元、使用元、使用其他无形资产的摊销费用其他无形资产的摊销费用500000500000元以及其他费用元以及其他费用20000002000000元，元，总计总计1150000011500000元，其中，符合资本化条件的支出为元，其中，符合资本化条件的支出为50000005000000元。元。20152015年年1212月月3131日，该项新技术已经达到预定用途。日，该项新技术已经达到预定用途。 （1 1）发生研发支出）发

17、生研发支出借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出65000006500000资本化支出资本化支出50000005000000贷：原材料贷：原材料60000006000000应付职工薪酬应付职工薪酬30000003000000银行存款银行存款20000002000000累计摊销累计摊销500000500000（2 2）20152015年年1212月月3131日，该项新型技术已经达到预定用途日，该项新型技术已经达到预定用途借：管理费用借：管理费用65000006500000无形资产无形资产50000005000000贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出65000006500000资本

18、化支出资本化支出50000005000000自行开发无形资产例题自行开发无形资产例题 某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研究开发过程中发生材料某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研究开发过程中发生材料费费40 000 00040 000 000元、人工工资元、人工工资10 000 00010 000 000元，以及其他费用元，以及其他费用30 000 00030 000 000元，总元，总计计80 000 00080 000 000元，其中，符合资本化条件的支出为元，其中，符合资本化条件的支出为50 000 00050 000 000元，期末，该元，期末，该专利技术已经达到预定用途。

19、专利技术已经达到预定用途。 投入研发费用时：借：研发支出投入研发费用时：借：研发支出费用化支出费用化支出 30000000 30000000 资本化支出资本化支出 50000000 50000000 贷：原材料贷：原材料 40000000 40000000 应付职工薪酬应付职工薪酬 10000000 10000000 银行存款银行存款 30000000 30000000 期末：期末： 借：管理费用借：管理费用 30000000 30000000 无形资产无形资产 50000000 50000000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 30000000 30000000 资本化支出资本

20、化支出 5000000050000000自行开发无形资产例题自行开发无形资产例题三、无形资产的后续计量三、无形资产的后续计量（一）无形资产后续计量的原则（一）无形资产后续计量的原则 使用寿命为使用寿命为有限的有限的应在使用寿命内系统合理摊销应在使用寿命内系统合理摊销 使用寿命不确定的使用寿命不确定的不摊销不摊销 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产为使用寿命不确定的无形资产无形资产减值：可收回金额与账面价值比较无形资产减值：可收回金额与账面价值比较 无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年限无形资产

21、的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量。或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量。 （1 1）无形资产来源于合同性权利或是其他法定权利，而且合同）无形资产来源于合同性权利或是其他法定权利，而且合同规定或法律规定有明确的使用年限。无形资产使用寿命不应规定或法律规定有明确的使用年限。无形资产使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；合同性权利或其他超过合同性权利或其他法定权利的期限；合同性权利或其他法定权利能够在到期时因续约等延续，且有证据表明企业续法定权利能够在到期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要付出大额成本，续约期应当计入使用寿命。

22、约不需要付出大额成本，续约期应当计入使用寿命。 （2 2）合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综合各方面因）合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。例素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。例如，与同行业的情况进行比较、参考历史经验、或聘请相关如，与同行业的情况进行比较、参考历史经验、或聘请相关专家进行论证。专家进行论证。使用寿命使用寿命有限的有限的无形资产无形资产摊销摊销使用寿命估计使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量估计使用寿命或构成使用寿命的产量摊销期间摊销期间自可供使用至不再为无形资产自可供使用至不再为无形

23、资产摊销方法摊销方法反映无形资产价值实现方式反映无形资产价值实现方式摊销金额摊销金额成本预计残值已计提减值成本预计残值已计提减值账务处理账务处理摊销金额计入当期损益：摊销金额计入当期损益：借：管理费用（其他业务成本）借：管理费用（其他业务成本） 制造费用（制造费用（该无形资产包含的经济利益通过所生该无形资产包含的经济利益通过所生产的产品实现）产的产品实现） 贷：累计摊销贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产不摊销不摊销复核复核使用寿命有使用寿命有限无形资产限无形资产 至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复

24、核。用寿命及摊销方法进行复核。使用寿命不使用寿命不确定无形资产确定无形资产在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。使用寿命进行复核。（二）无形资产摊销方法及会计处理（二）无形资产摊销方法及会计处理 某股份有限公司从外单位购得一项商标权，支付价款某股份有限公司从外单位购得一项商标权，支付价款30 000 00030 000 000元，款项已支付，该商标权的使用寿命为元，款项已支付，该商标权的使用寿命为1010年，年，不考虑残值的因素。不考虑残值的因素。 借：无形资产借：无形资产商标权商标权 30 000 000 30 000 000

25、贷：银行存款贷：银行存款 30 000 000 30 000 000 借：管理费用借：管理费用 （30 000 00030 000 0001010）3 000 00 3 000 00 贷：累计摊销贷：累计摊销 3 000 0003 000 000无形资产摊销例题无形资产摊销例题（三）无形资产的期末计价（三）无形资产的期末计价1.1.无形资产无形资产转销与减值转销与减值比较比较账面价值全部转入营业外支出账面价值全部转入营业外支出计提减值准备（可收回金额低于账计提减值准备（可收回金额低于账面价值）面价值）已被新技术替代，且已被新技术替代，且无使用与转让无使用与转让价值价值已被新技术替代，已被新技术

26、替代，创利能力创利能力受到重受到重大不利影响大不利影响已超过法律期限，且已超过法律期限，且不能带来经济不能带来经济利益利益已超过法律期限，但已超过法律期限，但有部分使用价有部分使用价值值其他证明已其他证明已丧失丧失使用与转让价值情使用与转让价值情形形其他证明实质上已其他证明实质上已发生减值发生减值的情形的情形当期市价大幅下跌，且不会恢复当期市价大幅下跌，且不会恢复2.2.无形资产减值无形资产减值 无形资产可收回金额低于其账面价值无形资产可收回金额低于其账面价值减值迹象的判断减值迹象的判断在资产负债表日：在资产负债表日： 判断无形资产是否发生减值？判断无形资产是否发生减值？ 判断标准是什么？判断

27、标准是什么？ 可收回金额的估计可收回金额的估计可收回金额为以下两者中的高者：可收回金额为以下两者中的高者： （1 1）公允价值减去处置费用后的净额）公允价值减去处置费用后的净额 （2 2）资产预计未来现金流量的现值）资产预计未来现金流量的现值减值的账务处理减值的账务处理可收回金额账面价值：可收回金额账面价值：不需减值不需减值 可收回金额账面价值：可收回金额账面价值：将账面价值减至可收回金额将账面价值减至可收回金额 借：资产减值损失（两者间的差额）借：资产减值损失（两者间的差额） 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 减值损失一经确认，不得转回减值损失一经确认，不得转回（三）无形资产的期末计

28、价（三）无形资产的期末计价四、无形资产的处置四、无形资产的处置1 1、转让、转让所有权（出售）所有权（出售）借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出（若为损失）营业外支出（若为损失） 贷：无形资产贷：无形资产 （账面余额）（账面余额） 应交税费应交税费 营业外收入（若为收益）营业外收入（若为收益）2 2、转让、转让使用权（出租）使用权（出租）借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 应交税费应交税费借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：相关科目贷：相关科目（一）无形资产的出租、出售（一）无形资产的出租、出售（二）无形资产报废（二

29、）无形资产报废 无形资产预期无形资产预期不能不能为企业带来经济利益的为企业带来经济利益的将该无将该无形资产的账面价值予以形资产的账面价值予以转销转销。 借：累计摊销（已计提的累计摊销）借：累计摊销（已计提的累计摊销） 营业外支出（差额）营业外支出（差额） 无形资产减值准备（已计的提减值准备）无形资产减值准备（已计的提减值准备） 贷：无形资产（账面余额）贷：无形资产（账面余额）四、无形资产的处置四、无形资产的处置 【例例】甲公司拥有的一项专利技术预期不能为企业带来经甲公司拥有的一项专利技术预期不能为企业带来经济利益，将其予以转销。该专利技术的账面余额为济利益，将其予以转销。该专利技术的账面余额为

30、10 000 000元，累计摊销额为元，累计摊销额为4 000 000元，已计提的减值准备为元，已计提的减值准备为5 000 000元。元。 借：营业外支出借：营业外支出 1 000 000 累计摊销累计摊销 4 000 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 5 000 000 贷：无形资产贷：无形资产 10 000 000 v 无形资产的初始计量。无形资产应当按照成本进行初始计无形资产的初始计量。无形资产应当按照成本进行初始计量。无形资产资产的成本，按取得无形资产并使之达到预定量。无形资产资产的成本，按取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出确定。用途而发生的全部支出确定。v 关于

31、企业内部研究与开发支出的确认和计量。关于企业内部研究与开发支出的确认和计量。v 无形资产的后续计量。无形资产的后续计量主要涉及无形无形资产的后续计量。无形资产的后续计量主要涉及无形资产的摊销和无形资产期末价值的确定。无形资产分为使用资产的摊销和无形资产期末价值的确定。无形资产分为使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。v 无形资产的处置和报废。无形资产的处置和报废，主要是无形资产的处置和报废。无形资产的处置和报废，主要是指无形资产出售和无形资产无法为企业带来经济利益应终止指无形资产出售和无形资产无法为企业带来经济利益应终止确认等情形。确认

32、等情形。无形资产小结无形资产小结一、投资性房地产的一、投资性房地产的确认确认 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。而持有的房地产。（一）投资性房地产的特征（一）投资性房地产的特征1.1.属于企业的经营活动属于企业的经营活动2.2.在用途、状态、目的等方面与自用房产和用于销售的房产在用途、状态、目的等方面与自用房产和用于销售的房产存在差别存在差别3.3.有两种后续计量模式有两种后续计量模式第第二二节节 投资性房地产投资性房地产（二）（二）投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件 资性房地产只有在符合定义的前提下，

33、同时满足下列条件资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：的，才能予以确认：（1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量）该投资性房地产的成本能够可靠地计量二二、投资性房地产的计量投资性房地产的计量分类分类确认为投资性房地产的时点确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日租赁期开始日持有以备经营持有以备经营出租出租、可视为投资性房地、可视为投资性房地产的空置建筑物产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项

34、企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期准备增值后转让的日期（三）（三）投资性房地产的投资性房地产的内容内容属于投资性房属于投资性房地产的项目地产的项目已出租的土地使用权已出租的土地使用权.持有并准备增值后转持有并准备增值后转让的土地使用权让的土地使用权已出租的建筑物已出租的建筑物不属于投资性不属于投资性房地产的项目房地产的项目自用房地产自用房地产作为存货的房地产作为存货的房地产（一）初始（一）初始计量计量 投资性房地产

35、无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当当按照成本按照成本进行初始计量。进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出各项必要的、合理的支出。1.1.外购的投资性房地产外购的投资性房地产成本成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。他支出。二、投资性房地产的计量二、投资性房地产的计量二、投资性

36、房地产的计量二、投资性房地产的计量2.2.自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产成本成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。不计入建造成本。后续计量模式后续计量模式（二）后续计量（二）后续计量公允价值计量模式公允价值计量模式成本计

37、量模式成本计量模式 采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时采用公允价值模式计量的企业，当在采用公允价值模式计量的企业，当在“投资性房地产投资性房地产”科目下设置科目下设置“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”两个明细两个明细科目科目。并在外购投资性房地产时，并在外购投资性房地产时，投资性房地产投资性房地产银行存款银行存款按照确定的实际成本按照确定的实际成本银行存款银行存款投资性房地产投资性房地产-成本成本外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入

38、时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。再从固定资产转换为投资性房地产。在建工程开发产品采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，地产达到预定可使用状态时，投资性房地产投资性房地产按照确定的实际成本按照确定的实际成本投资性房地产投资性房地产成本成本在建工程在建工程开发产品开发产品与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似采用成本模式计量的企业，自行建造的投资采用成本模

39、式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时性房地产达到预定可使用状态时投资性房地产累计折旧1.1.采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。无形资产的有关规定，按月摊销成本。 按月计提折旧时按月计提折旧时 按月摊销成本时按月摊销成本时按照计算的建按照计算的建筑物月折旧额筑物月折旧额其他业务成本其他业务成本投资性房地产投资性房地产累计摊销累计摊销按照计算的土地按照计算的土地使用权月摊销额使用权月摊销额其他业务成本其他业务成本（二）

40、后续计量（二）后续计量投资性房地产取得的租金收入投资性房地产取得的租金收入 投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第第8 8号号资产减值的有关规定。资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，银行存款银行存款其他业务收入其他业务收入投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备资产减值损失资产减值损失已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回期间不得转回2.2.采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房

41、地产 采用公允价值模式计量的条件采用公允价值模式计量的条件（1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2 2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产投资性房地产的公允价值的公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。愿进行房地产交换的价格。 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价不需要计提折

42、旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日资产负债表日投资性房地产的公允价值投资性房地产的公允价值账面余额账面余额高于低于应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失投资性房地投资性房地产产公允价公允价值变动值变动公允价值公允价值变动损益变动损益公允价值公允价值变动损益变动损益投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动采用公允价值模式计量的会计处理采用公允价值模式计量的会计处理 为保证会计信息的可比性，投资

43、性房地产的计量模式一经为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更确定，不得随意变更 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益额，调整期初留存收益成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式一定条件下3.3.投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更（一）转换的证据（一）转换的证据 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才

44、能才能进行房地产的转换进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方。这里的确凿证据包括两个方面面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议途形成正式的书面决议 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 房地产的转换形式房地产的转换形式三、三、投资投资性性房地产房地产用途用途的的转转换换投资性房地产投资性房地产作为存货的作为存货的房地产房地产自用房地产自用房地产1.1.自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产企业将原本

45、用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产无形资产转换为投资性房地产 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式成本模式计量计量的的投资性房地产时投资性房地产时在转换日的在转换日的原价原价“投资性房地产投资性房地产”科目科目累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科科目减值准备减值准备“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目科目分分别别转转入入（二）（二）非

46、投资性房地产转换为投资性房地非投资性房地产转换为投资性房地固定资产固定资产无形资产无形资产投资性房地产投资性房地产按自用建筑物或土地使用权的账面余额累计折旧累计折旧累计摊销累计摊销按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额按已计提的减值准备金额投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备固定资产固定资产减值准备减值准备无形资产无形资产减值准备减值准备企业将自用建筑物或土地使用权转换为以企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式公允价值模式计量计量的投资性房地产时的投资性房地产时以该项建筑物或土地使用权在以该项建筑物或土地使用权在

47、转换日转换日的公允价值作为投资性的公允价值作为投资性房地产的入账价值房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益（公允价值（公允价值变动损益）变动损益）公允价值大于原账面价值的差额，计入公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益其他综合收益投资性房地产投资性房地产成本成本固定资产固定资产无形资产无形资产累计折旧累计折旧累计摊销累计摊销固定资产固定资产减值准备减值准备无形资产无形资产减值准备减值准备按建筑物或土地使用权的公允价值按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额按其账按其账面余额面余额公允价值公允价值变动损益变动损益公

48、允价值小于账面公允价值小于账面价值的，按其差额价值的，按其差额其他综合收益其他综合收益公允价值大于账面公允价值大于账面价值的，按其差额价值的，按其差额 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。资产权利的日期。企业将作为存货的房地产转换为采用企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式成本模式计量的投资性房地产计量的投资性房地产投资性房地产投资性房地产开发产品开发产品存货

49、跌价准备存货跌价准备按该项存货在转换日的账面价值按已计提的跌价准备按其账面余额2.2.作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产投资性房地产投资性房地产成本成本按该项房地按该项房地产在转换日产在转换日的公允价值的公允价值按已计提的按已计提的跌价准备跌价准备存货跌价准备存货跌价准备按其账面余额开发产品开发产品其他综合收益其他综合收益公允价值大于公允价值大于账面价值的，账面价值的，按其差额按其差额公允价值公允价值变动损益变动损益公允价值小于公允价值小于账面价值的，账面价值的，按其差额按其差额-企业将作为存货的房地产转换为采用企业将作为存货的房地产转换为采用公允公允价值模式

50、价值模式计量的投资性房地产计量的投资性房地产在转换日的账面余额“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入（三三）投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产1.1.投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产 企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营

51、管理的日期。营管理的日期。 企业将采用企业将采用成本模式成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地计量的投资性房地产转换为自用房地产时产时固定资产固定资产减值准备减值准备无形资产无形资产减值准备减值准备投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备累计折旧累计折旧累计摊销累计摊销投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）投资性房地产投资性房地产固定资产固定资产无形资产无形资产按投资性房地产的账面余额按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额以转换日的公允价值作为自用房地产的账面以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与原账面价

52、值的差额计入当期损益固定资产固定资产无形资产无形资产投资性房地产投资性房地产成本成本按该项投资性房地产的公允价值按该项投资性房地产的成本投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动公允价值公允价值变动损益变动损益按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其按其差额差额-企业将采用企业将采用公允价值模式公允价值模式计量的投资性房地计量的投资性房地产转换为自用房地产时产转换为自用房地产时2.2.投资性房地产转换为存货投资性房地产转换为存货 房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企新开发用于对外销售，其转换日

53、为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。新开发用于对外销售的日期。企业将采用企业将采用成本模式成本模式计量的投资性房地产转换计量的投资性房地产转换为存货时为存货时投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）投资性房地产投资性房地产开发产品投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备按该项投资性房地产在转换日的账面价值按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额按其账面余额以转换日的公允价值作为存货的账面价值以转换日的公允价值作为存货的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与

54、原账面价值的差额计入当期损益投资性房地产投资性房地产成本成本按该项投资性房地产的累计公允价值变动按该项投资性房地产的成本投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动公允价值公允价值变动损益变动损益按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其按其差额差额开发产品开发产品-企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时（一一）投资性房地产的终止确认与处置损益投资性房地产的终止确认与处置损益 投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债废和毁损，也包

55、括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。务重组等原因转出投资性房地产的情形。 当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。性房地产。四、四、投资性房地产的处置投资性房地产的处置 投资性房地产在处置时会发生处置损益。投资性房地产在处置时会发生处置损益。 出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益相关相关税费税费账面账面价值价值处置处置收入收入处置处置损益损益出售价款、残料出售价款、残

56、料变价收入、保险变价收入、保险及过失人赔款及过失人赔款=投资性房地产的成本投资性房地产的成本-累计已提折旧（摊销）累计已提折旧（摊销）-已计提的减值准备后的金额已计提的减值准备后的金额采用成本模式计量=投资性房地产的成本投资性房地产的成本累计公允价值变动后的金额累计公允价值变动后的金额采用公允价值模式计量发生的整理、拆发生的整理、拆卸、搬运等项清卸、搬运等项清理费用，以及出理费用，以及出售建筑物或转让售建筑物或转让土地使用权而应土地使用权而应当缴纳的营业税当缴纳的营业税 对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产资性房地产的的处置损益处置

57、损益 投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益账面价值公允价值处置损益银行存款银行存款其他业务收入其他业务收入按实际收到的金额其他业务成本其他业务成本按该项投资性房地产的账面价值投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额投资性房地产投资性房地产按其账面余额（二二）采用成本模式计量的投资性房地产处置采用成本模式计量的投资性房地产处置银行存款银行存款其他业务收入其他业务收入按实际收到的金额投资性房地产投资性房地产成本成本按该项投资性房地产的账面余额按其成本投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动按其累计公允价值变动其他业务成本其他业务成本三三、采用公允价值模式计量投资性房地产处置采用公允价值模式计量投资性房地产处置公允价值公允价值变动损益变动损益其他业务成本其他业务成本结转投资性房地产累计公允价值变动结转原转换日计入其他综合收益的金额其他综合收益其他综合收益第三节第三节 其他资产其他资产一、商誉一、商誉二、长期待摊费用二、长期待摊费用三、其他长期资产三、其他长期资产Company LDiagramThemeG