电大房地产其他案例分析

1、1、1983 年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。 分析提示 ：该案例的核心问题是荒地的归属权问题，根据相关法律规定和法院对该案的判决，可以了解 我国法律关于荒地所有权的归属问题的规定。该案所涉案例虽然发生时间较早，但是不影响大家对相关 法律法规的理解，因为关于荒地所有权的法律规定，从土地管理法到新的物权法并没有实质性的改变。2、1993 年11 月23日，原告（乙方）与被告土地局 （甲方）经协商一致签订了国有土地使用权出让合同。 分析提示： 虽然当地政府有关于出让转让暂行条例实施办法中有关于“受让方不履行合同 的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金

2、及出让金不予退还”的规定，但本案中原告交付的400 万元中有一部分属于出让金，因此应当看作部分履行了合同，而非“不履行合同”。被告土地局不能以原告未履行合同为由，对其定金及出让金一律不予退还。法院应当判决土地管理局退还出让金，但对于定金 部分则不予返还。3、厦门市中级人民法院 （1996） 厦门初字第 2号民事判决书认定： 黄振煌与第三人陈和基原于 1985 年1 月1 日共承包县后村委会 50亩场地种植经营，双方签订一份合同书，每年承包款为 3000元，承包 期为 30 年， 分析提示： 法院判决依据在于土地承包经营权的补偿权。根据农村土地承包法的 相关规定，承包方享有补偿权。 应根据法律规

3、定和合同规定给予承包人公平合理的补偿。4、原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架 和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。分析提示： 法院的判决不符合法律规定。根据，物权法 70 条、 71 条、 84 条、 85 条、 91 条、 92 条相关规定，原告与被告既是相邻权人，又是对楼体 框架相连部分的共有权人。被告对楼体框架和墙体四周等共有部分进行处分，应该取得全体共有权人的 同意。对自己产权范围内的处理，也应该以不影响相邻方的权益为限。本案中被告虽有批准证明，但

4、并 没有确切证据证明是在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工的。所以被告应承担相应的民事责任，支持原告的部分诉讼请求，由被告对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。5、2003 年 6 月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。分析提示： 根据民法通则 78条和物权法 101 条的规定和 合同法230 条规定， 共有权人和承租人都享有优先购买权。 但共有权人的优先购买权利是物权上的优先权， 承租人的权利是债权上的优先权，物权优先于债权，基于物权的优先购买权就优先于基于债权的优先购 买权，所以同等条件下，共有权人的优先购买

5、权利优先。6、A与B是夫妻，有一子一女甲和乙。 A于1992年12月30日死亡。在1991年5月30日登记的房地产资料中有权利人为 A的房产，即陈家宅10号，建筑面积合计127平方米，但其中没有记载土地 使用的状况。分析提示：B的诉讼请求能得到支持。本案属于共有权物的替代后的分割问题。A、B共同共有房屋陈家宅10号，其中A、B各拥有二分之一的权利，属于 A的二分之一在 A死亡后发生 继承，由B、甲和乙按份共有 。关于两套新安置房屋，应看作原来陈家宅10号的替代物，B首先享有二分之一的权利；其次，在没有遗嘱继承的情况下，按照法定继承顺序，另外二分之一的权利由B甲和乙三位第一顺序的继承人按份继承，

6、各享其中三分之一的权利。对于甲修复房屋所用的资金和取得新房的差价补贴同样由 B、甲和乙按权利分额承担义务。7、2001 年 4月 13日，某号 601 室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己的房子进行个性化装修，在外阳台内贴了深红色面砖。分析提示： 法院判决合法。专有所有权人与一般所有权人所享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。专有所有权人对其专有部分 具有占有、使用、收益和处分的权能。对于侵犯专有部分权利的，有权提出停止侵害、排除防碍、赔偿 损失等民事请求。但是，专有所有权人在行使其权利的时候，为了全体建筑区分所有权人共同利益其也 应该承担相应的责任。例如，对建筑物

7、的不当毁损，未按照专有部分的本来用途和使用目的予以使用， 随意改变通过专有部分的电线、水管、煤气管道等。本案朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面 砖，是一种个性化装饰，是对专有部分所有权的行使，而非对外墙的损坏，没有侵害其他业主的合法权、益。8、张女士、古先生及其女儿从美国回来后购置某号 201 室的一套房屋，一家三口是该房的房屋共有权人，某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位。分析提示： 在住宅使用公约未作明确规定的情况下，对业主不具有约束力。所谓的成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有

8、的权利与承担的义务。它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有权所有权紧 密结合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承 担相应的义务。 随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关 系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系，看来是十分困难 的。最好的办法是借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的 管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常 事物，并解决因使用专有部分、共有权部分而产生的纠

9、纷。 一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物 中占有的份额相联系。本案张女士作为该小区的成员权人，在公约未明确统一规定阳台封闭的模式、规格和材料的情况下，有权决定自己家阳台的装修风格。9、原告开发建造的京银大厦和被告开发的中商大厦相距 8米。 1995年10月 26日，京银大厦开工打桩时，中商大厦做基坑围护。分析提示： 该判决主要依据：我国的民法通则第 83条对相邻关系的基本内容和责任形式以及处理相邻关系的 基本原则作了一定的规范，即“不动产的相邻各方，应 当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采

10、光等 方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失” 。 该案发 生在 20世纪 90年代。当时的判案依据是民法通则的相关规定。而从2007年 10月 1 日起，物权法的颁布实施为此类案件提供了较为详细的相关规定。10、1993 年 12 月，中国银行广东某市分行 (以下简称中行分行 ) 与该市东大集团股份有限公司 (以 下简称东大集团 ) 签署了一批授信协议，根据该批授信协议，中行分行分别为东大集团项下的 12 份信用 证发放贷款，共计美元 22309889.11 元。 分析提示： 第一种意见认为，东方管理公司不享有优先受 偿权，理由是 (1) 本案中当事人向

11、市政府、房产局报批的行为不是抵押登记行为； (2) 即使是抵押登记行 为，也因违反当时的法律、法规的规定而应认定无效。依据广东省人大常委会通过的广东省抵押借款 条例第 11 条，以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证，而当时东大集团公司并无房产证书，且至 今也未取得房产权证书。 这种意见有着强烈的地方性， 局限性强， 因此不具备一定的说服力。 第 二种意见较第一种意见更为合理合法。其理由是： (1) 本案中当事人的行为，是一种意思表示非常清楚、 明确的抵押登记行为； (2) 该抵押行为合法有效。东大集团公司在设定抵押时，虽然没有房屋产权证书， 但已非常清楚地向登记部门说明了是在建工程，且该工程

12、至今也无任何权属争议。最高人民法院关于适 用中华人民共和国担保法若干问题的解释第 47 条明确规定： “以依法获准尙未建造或者正在建造中 的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定有效。 ” 当然，该案发 生时间较早，如果发生在当前，物权法已经颁布实施，其中第 180 条和 187 条就相关问题已经规定的比 较清楚，即“正在建造的建筑物可以抵押，抵押权自登记时设立” ，该问题已经不存在疑问。而且为了配 合物权法的实施，北京市还就相关问题做了地方性的规定，即“市、区( 县)国土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核实，其抵押部位必须是实际完工部分” 。11、 A 公

13、司、B研究所和C公司签订合同，成立赛艇倶乐部有限公司。注册资金人民币1200万元。分析提示：根据2006年开始实施的新公司法相关规定，A公司和B研究所具有诉讼主体的资格。应当支持原告的诉讼请求。这是新公司法增加和并有较大改动的股东直接和派生诉讼制度。根据本案的事实， C 公司未按照合同约定将土地使用权进行变更手续，而且挪用资金，这些都属于违反法 律和章程规定损害股东利益的行为，因此股东可以间接或直接提起诉讼，维护赛艇倶乐部有限公司和个 股东的利益。法院受理该案件后，在查明事实的基础上，可以判令：被告交足注册资金；偿还挪用的资金；按出资比例分担被告赛艇倶乐部的亏损，并根据公司法150 条的相关规

14、定，判令有关责任人员承担赔偿责任。12、1999 年 4 月，吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同，使其遭受巨大损失为由起诉至法院要求确认双方签订的合同无效，大发公司赔偿吉安斯中心设计费100 万元，为履行合同支付的房租、电话费、工资 154547 元及孽息。分析提示 : 根据上述案例经过，大发公司与金鹏公司虽然已经签订土地使用权转让合同，但并未履行土地移交手续，且已经在法院调解下达成协议，合同 无效，返还土地转让费。在明确了大发公司与金鹏公司之间合同无效的基础上，吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同，使其遭受巨大损失的诉由就不再成立。在吉安斯科贸中心的诉讼理由

15、已经不再成立的情况下， 关于大发公司将其房地产(而非仅仅土地的转让)转让给吉安斯 公司的合同是否有效的问题就迎刃而解了。为了减少交易成本和社会资源的浪费，在争取当事人意见的基础上， 既然转让的主体、 客体合格， 权利义务比较明确， 双方的合同签订和履行过程也基本符合自愿、 公平、等价有偿、诚实信用”的原则，所以本着促进合同有效原则，法院认定双方合同为有效合同，应 该继续履行。本案争议的焦点在于大发公司是否具备转让土地使用权的资格，根据案例提供条件，尤其是“北京市规划管理局向大发公司发出通知书”这一细节，可以证明大发公司是实际上的土地使用 权人，但其应该补办土地使用权证书。分析此类案例的重要参考

16、依据是建设部 2001 年 8 月修改发布的 <<城市房地产转让管理规定 >>。13、1992 年潘甲与李某再婚。 李某原居住房屋是其女婿胡某承租，再婚后李某将该房屋与潘甲的公房合并调换成一处，然后又与潘甲的儿子潘乙的单位换房，潘甲作为承租人与李某共同居住。分析提示： 根据该案的经过，该案是在公有住房出售过程中出现的公房购买问题，而且该案还涉及继承的 问题。 综合本案例提供的条件， 潘甲与李某共同居住的由潘甲作为承租人的房屋，潘甲与李某作为共同使用权人，胡某是合法的居住权人，潘乙和潘某也是合法的居住权人，在胡某购买之前应该根据 该房的置换过程，分别确定胡某、潘甲、潘乙对

17、该房的份额。鉴于该房已经由胡某购买，在承认胡某的购买权的同时，也应该承认李某的居住权和继承权、潘乙的居住权和继承权、潘某的居住权。因此 应该由胡某根据实际情况给予潘乙和潘某一定的补偿后，房屋由李某居住，由胡某所有。该案发生在我国城镇住房制度改革的过程中，所涉及问题复杂而且具有计划经济向市场经济转轨的特色，解决这 种问题的原则应该遵循民法的公平原则，在不违反公房购买政策的情况下，兼顾各方当事人权益。14、2000 年，吴先生等 70 多位业主与某房地产开发公司签订了商品房预售合同 ，以分期付款的方式购买了商品房， 双方约定： 逾期交楼 180 天以内， 违约金按银行利息的 1 。 2 倍计算；

18、如果超过 180 天，则按每日购房款的 0。 05%计算。分析提示： 本案所涉及问题是对格式条款的解释的原则。格式合同的解释需遵循两个原则：一是不利于条款提供人的原则，即当合同有两种以上解释的，应当作出 不利于提供格式条款一方的解释，也就是作出有利于其相对方的解释：二是非格式条款优于格式条款， 例如房地产买卖合同中双方约定的补充条款， 如果与格式条款不一致， 当然采用补充条款的约定。根据该解释规则，应该作出不利于合同中格式条款提供方的解释。即按原告的理解来解释该格式条款。15 、 2000 年 3 月，王某与某房产公司签订商品房屋买卖合同 ，购买了该房产公司开发的别墅一 套。 分析提示： 商品

19、房销售管理办法第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、 设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规 划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同 当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在 通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地 产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的

20、，由房地产开发企业承担违 约责任。 根据商品房销售管理办法有关规定，该案购房人王某有权要求换房或退房，由房地产 开发企业承担违约责任。16、1996 年 8 月，被告应某与原告房产公司签订了某公寓商品房预售合同，房款总计为人民币 1885378元， 1997年3月20日前支付完毕，交房期为 1996年 12月31日。 例分析提示： 最高人 民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 12 条规定：因房屋主体结构质量 不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予支持。第 13 条规定：因房屋质量问题严重影响正常

21、居住使用，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任； 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期 间造成的其他损失由出卖人承担。 根据案件事实，本案存在的问题属于交付使用的房屋存在一般质 量问题，购房人不能解除买卖合同。但根据住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容，在保修 期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者 委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 又合同法第六十六条 规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的

22、，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要 求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中存在房产公司履行债务即 交付房屋不符合约定的情况，所以应某可以拒绝房产公司的履行要求，在房产公司承担了保修任务后， 按照约定履行支付余款的义务。17、黄某承租了中国工商银行某支行房屋 27 间，对转租问题未约定。 分析提示： 该转租合 同的效力取决于是否有原出租人的同意转租的书面意见，如果原告取得了该书面意见，该转租合同有效， 双方应该到房屋管理部门进行房产租赁登记备案，被告应按照约定支付租金。如果原告不能取得原出租 人的同意转租的书面意见，转租合同无效，应当返还租金，但被告

23、要根据市场价格给原告一定的房屋使 用费。18、2000 年 5月 1 日，原告上海某食品公司与山东甲集团公司签订房屋租赁合同，租赁该集团公 司在上海的房屋为办公用房，租期 48 个月。 分析提示： 本案中承租人的优先购买权并没有受到侵 犯。因为法院查封了甲集团公司出租给原告的房屋，并委托山东某拍卖公司拍卖，拍卖公司在其所在地 的报纸登了拍卖公告。该拍卖公告可以看作对社会所有人包括对原告的通告，原告若欲行使优先购买权， 就应参加拍卖会竞买。既然没有参加拍卖会竞买，视为没有购买的意思表示，拍卖程序结束，优先购买 权丧失。所以该案原告的诉讼请求不会得到支持，该房产可以进入强制执行程序。19、1997

24、 年 12 月 31 日，原告王某与被告某置业咨询有限公司签订了房屋出租委托合同 ，约 定由原告委托被告出租 1010室房屋，出租房屋的面积为110m2,原告意向的租金为每月 5000元； 分 析提示： 按照合同法的诚信原则，被告置业咨询有限公司应当诚信守法经营，对客户进行详细告知说明 义务，将租赁中的相互权利和义务解释清楚，而该案中被告未尽相应义务，未将相互权利义务解释清楚， 所以被告应承担相应法律责任。按照原告的主张，对原告承担违约责任并进行赔偿。另外城市房地产中介服务管理规定规定： 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有索取、收受委托合同以 外的酬金和其它财物，或者利用工作之便，牟取

25、其他不正当利益的行为；如果有这种行为的，由市、县 土地房屋管理部门会同有关部门对责任者给予处罚。因此依照相关法律规定，本案被告应当承担相应的民事责任和行政责任。20、朱先生把自己一套房子委托中介公司挂牌出售。在居间委托合同中，他与中介公司约定，委托期限为 15天，若朱先生在 15天内单方面撤销委托，需付违约金 1000元； 分析提示： 本案所问 问题是司法实践对于违约金问题的处理。根据 2003年6月 1 日开始实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3 0%为标准适当减少；当事人以约

26、定的违约金低于造成的损 失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。可见违约金的问题要根据合同对此规定是否公平合理，是否存在过高或过低的问题，发展到诉讼的话要看具体的诉讼请求，参照行业标准和价 款来处理类似案例。21、2003 年 6 月，甲与乙签订协议书，约定甲将其一套房屋卖给乙，价格 18 万元。同时双方约定了付款期限、房屋交付的时间等事项。此后双方按照约定履约。分析提示： 乙既不是房屋的产权人也不是中介人，其冒用甲的名义把房屋出售给第三人的行为存在效力瑕疵，既主体不合格，因此乙以 甲的名义把房屋出售给第三人的行为无效。乙对甲自称是房地产经纪人，又冒用甲名义将该房屋出售给了第三人

27、，乙对的行为有欺诈故意，因此乙应当承担赔偿责任。房屋买卖行为无效，乙的获利 3万元因为缺乏相应法律依据，应属不当得利。根据民法通则第九十二条规定：没有合法根据，取得不当 利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。实践中防范措施是作为持证方， 要提高警惕，不要轻易将有效证件交给没有确切证据可信的组织或个人，需要交证前要查验对方有效证 件。作为房地产转让等引起登记变更的，须本人持有效证件办理有关手续。22、2001 年 7 月初的一天，王大妈找到了某房产经纪公司，委托该公司将其位于金州小区31 号301 室、建筑面积为 79 平方米的住宅，以 15 万元的价格出售。 分析提示： 该

28、案中刘某与王大妈签 订的房屋买卖契约 ，王大妈又向李某签发委托书，将两份法律文书的内容联系起来看，实际上该房地 产经纪公司存在着利用知识和经验优势制造显示公平合同的故意，所以合同效力存在瑕疵，该买卖行为 是否有效，有待于王大妈的真实意思表示。所以可以将该买卖行为看作可以变更或者可以撤销的合同。 又联系房地产经纪公司后来将该房向袁某出售的行为，基本应该将这一系列的行为调解为可以变更合同 价款，达到对王大妈和袁某都比较公平这一标准。 所以综合分析的话，应当将案件前后有机联系， 整体分析，重新综合认定一系列行为的性质与效力，调整为原合同的可变更，即在尊重王大妈真实意思 表示的基础上，变更合同价款，调

29、整委托金价款。如果简单认定为“以合法的形式掩盖非法的目的” ，结 果是合同无效，不利于维护交易稳定，不利于维护当事人利益。 法院判决应该根据合同法的相关规定，首先决定合同效力问题，当事人民事责任问题。而不是将重心放 在非法所得问题的处理上。 本案法院的判决依据是 “以合法的形式掩盖非法的目的” 这种认定欠妥。 至 于该中介公司的有关行为违反从业规定的问题，法院可以向工商行政管理部门发出司法建议书，由工商 行政管理部门核实后根据相关规定进行处理。23、原告胡某与妻子于某感情不合分居。于某在丈夫出国时把房子转卖他人。胡某回国得知后， 将妻子和现在房主夫妇告上法庭。 分析提示： 在该案中胡某起诉于某

30、和房屋受让人，要求确认房 屋买卖行为无效的请求没有得到法院的支持。根据法律的规定，法院的判决合法。 物权法规定：受让 人受让该不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；又转让的不动产依照法律规定应当登记并 已经登记的，受让人取得该不动产的所有权。 胡某可以起诉登记机关撤销颁发给买家的房地产权证， 这样会得到法院的支持。参照城市房屋权属登记管理办法的相关规定：申报不实的，登记机关有权 注销房屋权属证书。以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房 屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以 1 千元以下罚款。据此，于某找了一个和 丈夫相貌相似的人陪同，

31、自己替丈夫签字的行为属于申报不实，瞒报房屋权属情况。法院可以判决登记 机关撤销颁发给买家的房地产权证，从而使房屋买卖行为无效。善意第三人可以请求于某赔偿损失。 从该案例可以看出，同一案件事实在起诉理由不同、被告不同的情况下，却可以有不同的法律后果。24、甲与乙在夫妻关系存续期间购买了房屋。 该房屋产权证上登记的产权人为甲。 分析提示： 本案与前一案例都可以判决撤销登记机关的颁证行为，区别在于撤销登记机关的颁证行为的原因不同。 前一案例中由于当事人的不实陈述和找人冒充等欺瞒行为而使得登记机关颁发证书，登记申请人有过错。 后面的案例登记机关并未进行全面详实的审查，尤其是未审查共有人是否同意出售房屋

32、，属登记机关认 定事实不清，所以颁证行为存在过失。 我国法律对于登记机关审查登记申请行为的性质缺乏明确的 法律规定，在司法实践中存在很大争议。25、2004 年 4 月 20 日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：郭某自愿将其所有的 一套商品房，作价 100000 元出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款 80000 元，余款 20000 元于同年 8 月 20 日前郭某交付房屋时一次性支付。 分析提示： 该案意见分歧的两方所依据的法律法规和司法 解释均是在 1987 年前后颁布实施的，如果该案发生在 1987 年前后，那么这种分歧是存在的，即由于法 律法规之间存在矛盾和冲突，导致同一

33、案件，不同的分析推理，不同的法律适用，会产生不同的法律后 果。 但是根据后来即 1995 年颁布实施的城市房地产管理法的相关规定，该案所涉及问题已经基 本明确。城市房地产管理法规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登 记。而第五章规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房地产转让或者变更时，应当向县 级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。这些规定基本明确了房屋权属登记的效力，其实 际含义是不经登记不发生权属变动的效力。但毕竟措辞方面还有些欠缺，有失严谨。 到了 2007 年 物权法颁布实施后，该问题就非常明确了。 物权法规定：不动产物权的设立、变更、转

34、让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 该案发生在 2004 年，根据从新的法理原则，应该 适用城市房地产管理法的相关规定，应该确认房屋买卖行为无效。26、原告 A 金融租赁公司具有融资担保的资格。 分析提示： 法院的判决合法。 因为根 据担保法的相关规定和本案抵押合同的有关条款，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押 财产，已经转让的其转让行为无效。本案被告未经原告的同意擅自将抵押的房屋出售给第三人，违反了 担保法和抵押合同的有关规定，所以转让行为无效。 关于本案中 B 与 C 签订商品房预售合同并 在 7 月 7 日作预售登记备案的行为，案发时该登记备案行为的性质

35、根据当时的法律规定还不明确。如果 按照 2007 年已经颁布实施的物权法的相关规定来分析，该登记备案行为的性质应该属于预告登记。 房地产登记管理部门未对预售合同和预售登记内容进行严格审查，造成已经抵押财产的的预售登记，属 于过失登记，应予撤销，而给抵押权人的利益造成的损害，房地产登记管理部门应该负有一定的法律责 任。27、原告A、B与第三人是兄弟关系， A、C早年参加工作，1975年前后兄弟三个在其母亲主持下在该市城关镇新桥村老院盖起三间堂屋瓦房。分析提示： 对于政府管辖的范围问题， 土地管理法第十六条有相关规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间

36、的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者 县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日 起三十日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用 现状。 该案争议标的是房屋的归属而非土地所有权和使用权争议，该种纠纷不属于政府管辖的范围。28、1995 年 10 月 7 日，四川蜀星公司与川南旅游公司签订合作协议，约定：双方共同投资、合 作开发旅游公司在自贡市的仿古商业街项目，利益共享、风险共担； 分析提示： 本案的关键问题是 合同双方是否具有合法的资质条件，是否具有签定合同应该具有

37、的基本主体资格。在没有合法的资质条 件时，不具备签定合同应有的主体资格，因而合同无效。 经营性房地产开发是指由专业化的房地产 开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发商品（房屋、基础设施、土地使用权）作为商品进行 交易，以追求利润回报的开发活动。 自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动，开 发者即使用者，开发的房地产产品不进入流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要， 开发环节本身不追求营利。29、1992 年 2 月 12 日，政府部门将某小区土地划拨给发展公司，但未发给土地使用证。 分 析提示： 本案在土地使用权取得的程序上存在以下问题：1、政府部门是将某小区

38、土地划拨给发展公司的，就不应当签定国有土地使用权出让合同书 。名义出让实际划拨造成土地使用权性质的混淆。 2 、在 发展公司与中部房地产公司的合同签定及履行过程中，国土局与发展公司签定了国有土地使用权出让 合同书，却把土地使用证直接发给未参与出让合同签定的中部房地产公司，造成出让合同签定主体与实 际取得土地使用证证书主体的不统一，在实践中会造成权利义务的不统一。正确的做法是由国土局收回 划拨土地，再另行出让给中部房地产公司，并签定出让合同。 3 、后来受让土地的置地公司并非划拨取 得土地，所以应主张出让合同的补签，并在取得土地的过程中按照法律的规定办妥一书两证，即选址意 见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。在办理这些证件过程中对