第2章 房地产法概述

1、2015.9.151 第二章 房地产法概述2015.9.152 一、不动产法的概念与调整对象一、不动产法的概念与调整对象 （一）不动产法的概念与特征（一）不动产法的概念与特征 不动产法是国家制定或认可的调整房地产开发与交易、经营与服务等过程中所发生的房地产关系的法律规范的总称。 狭义的房地产法是指中华人民共和国城市房地产管理法。 2015.9.153（二）不动产法的调整对象 1.不动产民事关系（平权性） 指由不动产法律规范调整所形成的以民事权到义务为内容的房地产社会关系，房地产民事关系属于横向的、具有私法性质的法律关系。它包括： 1）不动产物权关系（如土地所有权、房屋所有权、建设用地使用权、土

2、地承包经营权、宅基地使用权、地役权）。 2）不动产债权关系（如土地借用、房地产租赁、房屋买卖、房屋赠与） 。 2015.9.154 2不动产行政关系（非平权性） 不动产行政管理关系属于横向的、具有公法性质的社会关系。 3不动产社会保障关系 社会保障法指依据社会发展目标制定的，帮助公民提高生存能力和扶助弱势群体以保障生活安全或促进社会大众福利的法律。5 行政法规范和财产法规范资源与资产的属性以政府的宏观调控和具体的监督管理为主行政法律关系,适用行政法土地管理法公民个人之间以及公民与国家之间的土地财产关系民事关系，适用民法主要是财产法行政性法律规范包括：土地征收制度、土地利用规划制度、土地管制、土

3、地登记制度、土地税收制度等财产法规规范有：土地所有权制度、土地使用权制度、土地抵押制度、土地交易制度等。如民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法等2015.9.156 不动产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常的不动产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产权利人的正当权益。 我国不动产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。二、二、 不动产法的渊源和体系不动产法的渊源和体系2015.9.157 1）有关土地所有权的规定。 宪法第9条第1款规定：“矿藏、水流、森

4、林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。” 第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。” （一）不动产法的渊源（一）不动产法的渊源 1.宪法宪法2015.9.1582）有关土地使用权的规定。 宪法第10条第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 第5款规定： “一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”2015.9.159

5、3）有关土地和房产征收或征用的规定。 宪法第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。” 2015.9.1510 2.法律 人大及其常委会制定颁行，是房地产法律体系的核心和基础。物权法、城乡规划法、土地管理法、城市房地产管理法 3.行政法规 由国务院制定颁行。 一般称条例，也可称规定、办法 住房公积金管理条例、建设工程质量监督管理规定、国有土地上房屋征收与补偿条例2015.9.15114. 部门规章 国务院各部委根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的各项规章，或由国务院各部委联合制定并颁布的规章。5.地方性法规 在不与宪法、法律

6、、行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布的建设方面的法规。2015.9.15126.地方政府规章 规章的名称一般称规定、办法，但不得称条例7.司法解释 司法解释是由国家司法机关对具体应用法律问题所作出的解释，包括人民法院所作的审判解释和人民检察院所作的检察解释。如最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释等。 2015.9.15138.政策性规范 在我国经济转轨时期，房地产业发展过程中出现的一些新问题在得到法律规范调整之前，往往先由政策性规范进行调整，这些政策性规范也构成了我国房地产法

7、的渊源，例如国务院发布的关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知、关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见等。 2015.9.1514法律形式制定机关效力宪法全国人民代表大会最高法律全国人大及其常委会仅次于宪法行政法规国务院低于宪法和法律地方性法规地方人大及其常委会只在本辖区内有效，效力低于法律和行政法规行政规章部门规章国务院各部委低于法律和行政法规地方政府规章地方人民政府低于法律和行政法规，低于同级地方性法规2015.9.1515三、 不动产法律关系（一）不动产法律关系的概念 不动产法律关系是指当事人之间因不动产这类财产而发生的，由不动产法律规范在调整不动产社会关系的过程中发生在房

8、地产主体之间的权利义务关系。2015.9.1516 不动产法律关系包括三个要素： 主体: 指参与不动产法律关系，享受权利和承担义务的人，即不动产法律关系的当事人。 客体: 指不动产法律关系中主体享有的权利义务所共同指向的对象，即标的物。 内容: 指不动产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。 （二）不动产法律关系的要素2015.9.1517 1. 不动产法律关系的主体 按照各类主体在不动产法律关系中的作用可以分为： 1）国家。土地所有权的所有者、国有土地使用权出让及土地征收等法律关系的直接参加者，并根据其参与活动身份的不同形成不同性质的法律关系。（二）不动产法律关系的要素2015.9.1518

9、 2 2）政府机构，包括国家各级房地产管理机关，是代表国家行使房地产管理职能的主体。 3 3） 集体组织 4 4）法人和其他组织。 5）自然人。房地产法律关系的主体2015.9.1519 房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。 房地产民事权利义务： （1）房地产物权。指权利主体对特定的房地产所享有的直接支配并排除他人干涉的权利，包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权、建筑物区分所有权、房地产经营管理权、相邻权、抵押权等。 2.房地产法律关系的内容2015.9.1520 （2）房地产债权。与房地产债务相对应，以房地产物质利益为客体的相互权利义务关系，如房地产买卖、

10、房屋保险、房屋拆迁、房地产中介服务、房地产价格评估、房地产物业管理服务、房地产金融服务、房地产代管与托管等。 （3）房地产继承权。指依照法律规定或遗嘱指定取得被继承人房地产遗产的权利。 （二）房地产法律关系的内容2015.9.1521 法律关系主体之间权利和义务所指向的对象 1）表现为财的客体 2）表现为物的客体 3）表现为行为的客体 4）表现为非物质财富的客体 3.房地产法律关系的客体 四、中国房地产现在2223 1. 1.城乡差距巨大城乡差距巨大收入差距收入差距20132013年城乡收入差距年城乡收入差距3.1:13.1:1世界多数国家和地区的城乡收入比为世界多数国家和地区的城乡收入比为1

11、 1.51.51左右，超过左右，超过2121的极少；在韩国的极少；在韩国、中国台湾等经济起飞时期，城镇居、中国台湾等经济起飞时期，城镇居民收入一般是农民的民收入一般是农民的1.41.4到到1.61.6倍，倍，目目前我国城乡收入差距水平在世界列居前我国城乡收入差距水平在世界列居前茅前茅。 （一）问题分析 留不下的城市，回不去的农村城中村成为农民工最后一处栖身地城中村成为农民工最后一处栖身地27 2. 2.土地征收不合理土地征收不合理 我我国国2323个省个省份份“土地土地财政财政依赖依赖度度”排名排名 3. 3.过分依赖土地财政过分依赖土地财政国有土地所有权在经济上的过分实现35 4. 4.房价

12、高企房价高企 p十二五规划提出，新建3600万套保障房,到十二五期末,保障房的覆盖面可达到20%p从表中可看出，成熟的市场经济中，完全市场化的房屋和保障性住房始终是并驾齐驱的。大体上是1:1的比例关系中国住房供应已经过度商品化，住房供应体系存在结构失衡，需要大规模的推进保障房建设p2011年前，中国的保障房覆盖率仅有7%36 5.保障房建设滞后保障房建设滞后十二五期间计划建设保障房十二五期间计划建设保障房3600万套万套37p十二五期间计划建设3600万套保障房，约合住房总面积达21.6亿平米，是“十一五”期间整个住宅销售总面积的60.23%。今明两年的保障房建设任务较重，保障房体系中棚改房和

13、公租房将成为未来建设的重点37p具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013年560万套，2015年每年建设700万套。 1 1）重开发和交易环节，轻“持有”环节。房地产开发环节税费最重，交易环节税收较重，而“持有”环节几近为零。目前我国房地产税制政策是不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。 2 2）住宅已然成为主要投资品之一，炒房猖獗。 38 6.房地产税制结构不合理房地产税制结构不合理 五、中国房地产未来39 新型城镇化是与工业化、信息化、农业现代化协调发展的城镇化。工业化工业化城镇化城镇化农业农业现代化现代化信息化信息化40城镇化率城镇化率= =城镇

14、人口城镇人口总人口总人口2012014 4年城镇化率：年城镇化率：7.47.49 9亿亿/13.678/13.678亿亿=5=54 4. .7 77%7%2012014 4年实际城镇化率：年实际城镇化率： =3 =37 7. .0 0% %7.47.49 9亿亿- -2.42.4亿亿 13.678 13.678亿亿常住人口，而非常住人口，而非户籍人口户籍人口我国城镇化定义我国城镇化定义1、住宅需求强劲（2014年2020年城镇化）指标2010年2012013 3年2012014 4年20202020年城镇化水平/%/%49.6853.753.7(3(35 5. .7 7) )5 54 4.7.

15、77 7(37.0)(37.0)6060.0.0(45.0)(45.0)中国总人口/ /亿人13.391313. .54541313. .67867814.14.5 50 0城市人口规模/ /亿人6.657.277.498.70（一）机遇与转型 城镇化进程中新居民产生的住宅需求城镇化进程中新居民产生的住宅需求时间平均每年新增市民/ /万人人均住房建筑面积/m2/m2新增城市居民产生的住房需求/ /亿m2/m2/年2000200020102010年2092090 0/年25255.235.2320201 10 02012014 4年8400/4年255.312012014 420202020年1

16、 121210 00 0/6年30306 6. .0505 2014年，全国住宅销售面积10.5亿平方米。 以上分析可以看出，城镇化进程中新居民产生的住宅需求是巨大的。43 过 去 现 在供不应求（买方市场） 供大于求（去库存） 住宅地产为主多元发展（住宅、商业地产、文化地产、旅游地产、养老地产、绿色地产、创客地产等等） 货币工具 信贷工具 关系为王 资金为王过去、现在、未来三阶段的主要特征： 2002年，我国广义货币M2总量是18.6万亿，2013年是94万亿，十年时间货币总量增加了5倍。 2002年到2012年，所有在中国购买不动产的人，你们都用脚投票的方式，躲避了一场非常大的货币泡沫，完

17、成了一项避险性投资。 中国的广义货币总量133万亿，经济总量只有美国的一半，只有52%，货币总量已经超过美国。 过去:关系为王自筹资金3035%银行贷款3035%利用外资2%(基金)其它资金3540%(预售、垫资) 现在：资金为王 未来：创新为王 债券、基金、股票、资产证劵化等等 中国的互联网金融公司去年1600家，现在达到2800家。 互联网金融浩浩荡荡，不可阻挡，整个金融业都在发生重大变化。金融创新： 思维创新“房地产+” 互联网思维：改变人们的思维、行为，正在颠覆中国制造业，房地产业也不例外。 如果说2014是“房地产+”雏形，2015是“房地产+”元年从去年“双十一”远洋地产试水“房地

18、产+电商”、华润地产的房地产众筹、华远+360、方兴+QQ今年的优客工厂“房地产+创业”、俊豪地产“房地产+资管运营”业态创新：万科：商业地产： 街区综合体 （五菜一汤） 智能家居万达：城市综合体，由原来 的重资产模式向轻资产模式转变。 腾讯+百度+万达=O2O营销模式：直销模式、代理人模式、渠道整合模式向全民经纪人模式、电商模式、众筹模式转变过去非常态： 经济粗放式发展，高能耗，高负债 房地产黄金时代，房地产是支柱产业，是经济的稳压器p现在新常态： 经济结构调整期、速度换挡器、政策空窗期 房地产白银时代，调结构、稳增长、促改革p未来新型城镇化： 经济结构优化期、中速发展期、政策利好期 房地产新时代，绿色建筑，现代城市，产业化建设 稳增长、保财政、促公平1、我国人口流动的趋向 80.8高校毕业生大中城市就业 70来自县、镇和农村的毕业生大中城市就业 57.6高校