房地产项目开发流程

1、第 1 页，共 16 页房房产产项项目目开开发发计计划划一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注项目获取阶段项目可行性研究报告通过董事会决议寻找合作资金研究并确定融资方式项目招商阶段明确合作伙伴引资（商业计划书）合作实施投标、摘牌投方案标项目方案确定竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术投经济标确定土地上限拍卖挂牌签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件

2、交纳政府净收益，契税，交易费财务部项目启动阶段产品定位策划公司确定邀标评比合作意向函或确认函营销策划部签订合同策划合同营销策划部区域市场调研项目市场研究报告营销策划部城市调研、竞争调研、消费调研、商业市场调研（竞争、经营、消费）产品定位项目产品定位报告项目整体定位报告书营销策划部地块研究、开发战略、整体定位（市场、客群、产品、价格、形象）、案名建议、假设条件下的经济分析产品建议方案营销策划部产品形态、总平规划、户型配比及参考、建筑风格、园林规划、配套建议、商业产品建议设计任务通知书设计任务书营销策划部依据定位报告或产品建议方案编撰项目前期报批报建确权办理土地使用权证土地使用权证项目部 办理建设

3、用地规划许可证建设用地规划许可证项目部项目公司设立办理工商登记公司营业执照、企业组织机构代码证综合部办理税务登记税务登记证综合部资质审批资质证书综合部立项报批项目立项报批/备案节能审查报告及专家意见综合部第 2 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注立项/备案批复文件综合部评估类报批环境影响评估报批相关批复项目部交通影响评估报批相关批复项目部地质灾害评估报批评

4、估报告项目部水土保持方案报批相关批复项目部抗震、泥石流评估相关批复项目部市政合同签订雨水、污水排放、接入许可证报批项目部电力、燃气、热气、自来水邮政电信相关部门报批项目部拆迁/临时占用拆迁许可证办理拆迁许可证适合涉及拆迁项目拆迁完成迁坟覆绿城区道路、河道占用（临用）开设道路出地报批获取书面批复建城区绿化临时（占用）获取书面批复其他报批选址定点报批相关批复物业顾问单位确定实施物业早期介入服务签订物业管理顾问服务合同项目部物业项项目目设设计计阶阶段段规划及建筑方案设计规划设计条件提供设计部规划、建筑方案设计及报批规划建筑方案设计单位确定中标通知书设计部规划建筑方案设计任务书完成 规划设计任务书设计

5、部规划建筑方案设计内审内审会议记要设计部规划建筑方案设计报批报批批复设计部规划建筑方案设计完成项目修建性详规设计设计部项目开发计划编制编制项目整体开发计划项目整体开发计划项目部地勘设计地质勘察地质初勘地勘快报项目部地质详勘地勘报告项目部项目启动阶段项目前期报批报建立项报批项目立项报批/备案第 3 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注建筑施工图设计各专业施工图

6、设计施工图设计单位确定合同签订设计部施工图设计任务书完成施工图设计任务书设计部施工图设计完成项目施工图设计部施工图内审内审会议记要设计部施工图预算项目投资预算书成控部施工图审查及备案图审批复项目部节点：施工图纸完成交付日期景观设计景观方案设计景观方案设计单位确定合同签订设计部景观设计任务书完成景观设计任务书设计部景观方案设计完成景观方案设计部景观方案内审内审会议记要设计部景观方案报批报批批复项目部视当地政府要求而定景观施工图设计施工图设计单位确定合同签订设计部合同中可包含设计任务书内容施工图设计完成项目施工图设计部施工图内审内审会议记要设计部景观施工图预算景观施工图预算书成控部施工图审查或备案

7、审查或备案批复项目部视当地政府要求而定市政设计市政方案设计市政方案设计单位确定合同签订市政设计任务书完成市政设计任务书市政方案设计完成市政方案市政方案内审内审记要市政方案报批及外审报批批复视当地政府要求而定市政施工图设计市政施工图设计单位确定合同签订合同中可包含设计任务书内容市政施工图设计完成项目施工图市政施工图内审内审会议记要项项目目设设计计阶阶段段第 4 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管

8、管理理部部门门评评审审意意见见备备注注市政项目预算市政项目投资预算书市政施工图审查及报批报批批复视当地政府要求而定装修设计装修方案设计装修方案设计单位确定合同签订装修设计包括样板房、大堂、会所以及酒店室内装修和住宅精装修等装修方案设计完成装修方案装修方案内审内审会议记要装修施工图设计装修施工图设计单位确定合同签订装修施工图设计完成项目施工图装修施工图内审内审会议记要装修预算装修投资预算书装修施工图审查及报批报批批复其他专业设计其他专业设计专业设计单位确定合同签订上述未归结的设计，包括燃气、电信、有线、供水供电等需由当地部门设计和幕墙、网架、钢构等建筑施工图二次设计内容以及其他独立的专业设计等专

9、业设计图纸完成专业施工图纸专业设计图纸内审内审记要专业设计图纸报批、外审或备案报批、外审或备案批复施施工工阶阶段段开工准备三通一平通水通电道路平整场地工程建设招投标主体施工单位确定合同签订景观施工单位确定合同签订综合管线施工单位确定合同签订装修单位确定合同签订监理单位确定合同签订工程质监备案项项目目设设计计阶阶段段市政设计市政施工图设计第 5 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评

10、评审审意意见见备备注注安全生产条例备案临设围墙砌筑工程部 施工用电和给排水敷设 工程部临时设施搭建工程部施工图交底相关书面记录工程部施工许可证工程部开工令开工令工程部桩基施工桩基先行报批报复工程部适合桩基施工先行项目施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管工程部规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线工程部桩基施工试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等工程部桩基检测委托桩基检测单位签订合同工程部进行桩基施工质量检测提供

11、桩基检测报告工程部主体工程基础施工开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程工程部支护工程工程部降水工程工程部验槽 工程部适用于有地下室建筑类型垫层、防水、底板施工工程部地下室施工工程部基础验收备案工程部基础处理竣工结算工程部主体结构主体结构及屋面施工工程部无地下室的高层住宅完成二层楼楼板可申领预售许可证室内水电预埋预埋完成工程部结顶工程部施施工工阶阶段段开工准备第 6 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完

12、完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注中间结构验收 验收报告工程部装饰施工地面工程部防水工程部抹灰工程部饰面板（砖）工程部门窗工程部栏杆工程部轻质隔墙工程部幕墙工程部涂饰工程部配套工程电梯安装工程提出电梯的相关技术指标工程部多层住宅可省略本节点电梯采购采供部电梯井道设备安装 工程部 机房设备安装工程部运行调试工程部电梯预验收工程部使用证申领工程部消防安装工程消防管线预埋工程部消防设备安装工程部消防联动试验工程部消防初验工程部消防复验工程部取得消防验收报告项目部电气安装工程供电审批项目部主体工程主体结构第 7 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节

13、节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注高压电揽沟及设备基础放线工程部电缆沟沟体及设备基础土建及预埋接地实施工程部电力电缆敷设工程部小区变电站/高压开关站工程部配电间工程部电器设备安装工程部包括电表箱，分户电表安装通电试验工程部高压设备安装验收工程部弱电智能化工程电气预埋管线在模板上放线工程部通信网络系统工程部通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统办公自动化系统工程部计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络

14、安全系统建筑设备监控系统工程部空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口火灾报警及消防联动系统工程部火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统安全防范系统工程部电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统综合布线系统工程部缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装智能化集成系统工程部集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口电源与接地工程部智能建筑电源，防雷及接地环境工程部空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境住宅（

15、小区）智能化系统工程部火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台走管施工工程部开关插座等招标采购/签证确认采供部穿线工程部插座等安装工程部通电检查工程部配套工程电气安装工程第 8 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间

16、间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注验收工程部集团工程部通风空调工程送排风系统工程部风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试防排烟系统工程部风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试除尘系统工程部风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试空调风系统工程部风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝

17、热，系统调试净化空调系统工程部风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试制冷设备系统工程部制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试确认风量等技术参数工程部根据设计深度要求，应在设计阶段明确该内容设备招标采购采供部安装施工工程部安装试运行工程部安装工程验收工程部集团工程部排水工程雨污水排放接入许可证申领综合部确定各种雨污各接如点的排水标高工程部预埋套管安装工程部砼浇注工程部通水试验工程部热力垃圾处理工程环卫审批工程部垃圾集中处理站工程部自来水工程供水审

18、批工程部自来水验收和接通工程部园林用水、换热站用水工程部中水工程部配套工程弱电智能化工程第 9 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注视讯工程部场站点位置工程部煤气工程供气审批工程部煤气调压站工程部室内煤气表安装工程部分户煤气表安装工程部煤气验收和接通工程部通邮工程通邮手续办理工程部信报/奶箱招标采购采供部信报/奶箱安装工程部景观施工硬质铺装硬景施工完成验收合

19、格报告工程部软景施工软景施工完成验收合格报告工程部根据设计深度要求，应在设计阶段明确该内容水景施工完成水体施工完成验收合格报告工程部雕塑小品雕塑小品完成验收合格报告工程部路牌/标识安装路牌设计集团营销策划部 路牌招标采购采供部路牌安装工程部灯饰安装进行管线埋设工程部灯具招标采购采供部灯具安装工程部通电试验工程部验收验收合格报告工程部集团工程部附属设施 泳池球场等娱乐工程工程部本项为路牌列入甲供材料时节点游乐设施安装施工设施招标采购工程部配套工程第 10 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部

20、部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注精装修施工样板房装修施工装修单位进场开工工程部样板房装修根据营销推盘进度和主体工程进展安排，计划编制时根据各区域位置分别编制装修完成装修验收报告工程部集团工程部对外开放工程部会所装修施工（正式售楼中心）装修单位进场开工工程部样板房装修根据营销推盘进度和主体工程进展安排，计划编制时根据各区域位置分别编制装修完成装修验收报告工程部集团工程部对外开放工程部精装修工程精装修标准确定工程部需在销售价格制订前确定标准精装修施工单位确认工程部精装修样板施工工程部受主体施工进度

21、影响装修消防报批综合部精装修施工完成验收报告工程部集团工程部竣工验收及报批分户验收分户验收合格证明项目部单体验收单体竣工验收合格证明项目部规划验收规划验收合格证项目部防雷验收项目部两书编制住宅质量保证书文本完成物业住宅使用说明书文本完成物业提供验收和交付使用营销推广阶段专项工程验收消防验收验收报告项目部综合部人防验收验收报告项目部综合部绿化验收验收报告项目部综合部燃气验收验收报告项目部综合部气象验收验收报告项目部综合部环保验收验收报告项目部综合部建设工程竣工验收备案登记项目部第 11 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门

22、门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注其他产证手续办理电梯使用许可证项目部综合部是否就是验收，以及前提条件是什么卫生防疫许可手续项目部综合部室内空气检测项目部综合部维修基金归集项目部财务部住宅交付使用许可证办理项目部白蚁预防合同项目部房屋权属登记报批项目部营销策略营销策略制订营销策略方案营销策划部营销策略及策动推盘策略、价格策略、销售控制策略、推广策略、推盘计划营销推广计划营销推广方案营销策划部推广策略、推广计划、推广路径、媒体计划、VI系统、包装建议、费用预算合作单

23、位代理公司根据项目具体情况确定所需要的乙方公司，由总部统一洽谈合作事宜确定并签订合作协议营销策划部活动公司确定营销策划部沙盘公司营销策划部宣传片制作公司营销策划部效果图公司营销策划部印刷公司营销策划部法务公司法务部税务公司财务部施工单位工程部工装制作单位采购部短信公司物管公司销售软件公司集团营销策划部营销推广销售许可证预售证总裁班子销售证总裁班子竣工验收及报批营销推广阶段第 12 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成

24、情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注案场包装案场包装方案集团营销策划部整体形象包装、案场外围包装、售楼部包装（临时）售楼展示中心开放装修完成工程部包括软装和绿化工作专项物业服务合同签定综合部、五月花物业正式开放投入使用集团营销策划部售楼部在该节点必须具备使用条件。认筹收款实现收入销售部营销资料制作楼书设计与制作集团营销策划部宣传/户型单页集团营销策划部广告推广VI设计与确认投入使用集团营销策划部围挡广告投入使用集团营销策划部工地转角大牌广告投入使用集团营销策划部户外广告设施报批集团营销策划部户外广告发布时选用广告发布集团营销策划部销售模型制作确定制作单位集团营销策划部可

25、在设计完成前先行选定模型制作单位确认图纸（蓝图）集团营销策划部总平图和单体建筑图完成后确认制作到位投入使用集团营销策划部参照合同周期并预留机动时间,与销售展示中心开放基本同步销售准备人员准备销售员招聘到位集团营销策划部扩初完成时到位为宜服装制作到位集团营销策划部销售佣金政策确认集团营销策划部销售培训销售部建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。价格体系建立价格策略集团营销策划部集团房产板块价格体系确认销售部销售价格审批审批同意销售部商品房价格备案报批备案表销售部物业方案及收费标准确认物业管理单位确认中标通知书物业服务合同、销售合同综合部

26、营销推广阶段营销推广第 13 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注收费标准确认物价部门批文综合部物管费价格审批综合部按揭准备按揭银行确定销售部集团融资部销售文件准备案场管理制度各项制度流程完成、销售百问与工程部核对销售部接待流程销售部考核制度销售部销售百问销售部激励政策根据各阶段性目标调整销售部根据各阶段销售目标任务执行阶段性激励政策客户信息调查表与销售软件

27、统一格式销售部来电来访登记表销售部成交客户统计表销售部销售流程认购、签约流程审批制度销售部销讲资料编制销讲完备营销策划部销售合同准备合同文本营销策划部销售合同工商审批备案备案表综合部物业临时公约准备公约文本物业合同附件销售物料筹备楼书、户型手册、海报、模型、网站建设；各种销售报表、认购书、认购须知、法律文本（建设工程规划许可证土地使用权出让合同商品房预售许可证商品房买卖合同等）形象楼书、功能楼书、折页和宣传单张、户型图、产品品质手册、置业计划、尾数纸、认购协议书、购房须知、签合同办按揭须知、价目表等销售物料全部到销售现场营销策划部看房车购买购买7座以上看房车一辆，车辆到位，车身广告出街营销策划

28、部拟订销售通路方案参观路线、销售方式、销售合同物管人员招聘与培训销售通路方案和执行到位营销策划部拟订现场管理各项制度认购/看楼车/样板房管理/接待流程管理/环境管理/业绩考评管理现场管理各项制度销售部拟订促销方案产品推介会、VIP卡认购、各种目标客户维护活动、赞助公益活动促销方案和组织执行营销策划部内部认购业绩总结物料、通路、媒体、包装、管理制度、促销等方面与客户关注度、来访量、品牌形象建立、认筹数量等方面总结内部认购业绩总结报告营销策划部销售销售方案确认拟订内部认购方案总体目标/品牌构建目标/市场推广总要求集团营销策划部拟订内部认购计划执行计划表集团营销策划部营销推广阶段销售准备物业方案及收

29、费标准确认第 14 页，共 16 页一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点四四级级节节点点完完成成标标志志实实施施部部门门责责任任人人协协调调配配合合部部门门责责任任人人审审核核部部门门开开始始时时间间结结束束时时间间完完成成情情况况及及分分析析管管理理部部门门评评审审意意见见备备注注开盘销售开盘方案总体目标/品牌构建目标/市场推广总要求营销策划部具体销售方案确认销售方案营销策划部开盘工作协调检查会相关部门和代理公司，礼仪公司，标识公司参加会议，检查开盘前一切准备工作营销策划部开盘当天活动组织人员到岗/水电供应营销策划部开盘开盘营销策划部受预售证办理节点限制开盘活动的总结开盘总结大会营销策划部工商备案综合部招商运营商业顾问公司确定邀请招标中标通知书应与产品策划同步签订合同顾问合同招商资料制作招商手册设计与制作宣传单页商业业态规划商业业态确定招商方案确定