宸启投资销售型项目全景流程图培训材料20130127

1、保密资料，请勿外传 宸启投资0 宸启投资销售型项目全景流程图介绍宸启投资销售型项目全景流程图介绍战略及运营管理部战略及运营管理部保密资料，请勿外传 宸启投资1目录目录 现状及背景现状及背景一一 目的与原则二 全景流程图说明三 后续措施四保密资料，请勿外传 宸启投资2营销现状及背景现状及背景成本设计工作流程不明确，只能跟着经验走专业标准不明确，沟通=扯皮？定义及表述不统一，理解出现歧义专业经验无积累，新人学什么？决策信息不全面，领导难决策沟通沟通烦，怎么老是说不清楚？新人每个项目的流程怎么都各不一样？信息不全面且参差不齐，无法有效支持决策决策者决策者同样的项目同样的工作，为什么么不同的人做的方式

2、完全不同？保密资料，请勿外传 宸启投资3目录目录 现状及背景一 目的与原则目的与原则二二 全景流程图说明三 后续措施四保密资料，请勿外传 宸启投资4目的目的支持公司有质量地快速发展支持公司有质量地快速发展 （1）全面展示核心工作步骤及其搭接关系，建立有宸启特色的地产项目开发流程 （2）规范公司关于经营管理的语言；避免交接面工作出现理解偏差，避免扯皮问题 （3）搭建标准化工作骨架，为其他标准化工作奠定基础 （4）为新人学习提供材料，使其快速掌握宸启地产项目开发流程 （4）总结行业内先进做法及内部经验，定期更新流程图，使其作为沉淀先进做法的推广平台 （5）总结行业内先进做法及内部经验，定期更新流程

3、图，使全景流程图作为沉淀先进经验的推广平台保密资料，请勿外传 宸启投资5原则原则 沟通沟通前置、前置、专业专业并行、并行、团队团队协同、协同、 客户客户导向导向、业务流程业务流程标准化标准化流程标准流程标准游刃有余游刃有余保密资料，请勿外传 宸启投资6目录目录 现状及背景一 目的与原则二 全景流程图说明全景流程图说明三三 后续措施四保密资料，请勿外传 宸启投资7流程图流程图-结构结构项目开发过程项目开发过程专业并行专业并行时间先后时间先后拓展拓展营销营销设计设计报建报建成本成本/采购采购工程工程运营运营客服客服/物业物业拓展拓展阶段阶段概念概念设计设计方案方案设计设计扩初扩初施工图施工图工程工

4、程施工施工入伙入伙阶段阶段说明：说明：1 1、流程图水平为专业维度，竖直是按照销售型项目开发时间先后顺序来排列；、流程图水平为专业维度，竖直是按照销售型项目开发时间先后顺序来排列； 2 2、本流程图只考虑了专业分工，没有体现管控的划分；、本流程图只考虑了专业分工，没有体现管控的划分； 3 3、本流程图只针对销售型项目，持有型物业的开发流程后续再行编制；、本流程图只针对销售型项目，持有型物业的开发流程后续再行编制； 4 4、本流程图需和、本流程图需和 表示的专业标准成果配合使用，各专业标准成果在后续执行过程中不断完善。表示的专业标准成果配合使用，各专业标准成果在后续执行过程中不断完善。项目立项项

5、目立项产品定位产品定位概念设计概念设计方案设计方案设计扩初设计扩初设计土方、土方、桩基桩基设计设计土方、桩基土方、桩基施工招标施工招标土方、桩土方、桩基施工基施工项目启动会项目启动会项目开发纲要项目开发纲要评审评审入伙及售入伙及售后后服务服务开盘销售开盘销售展示区展示区施工施工主体施主体施工工竣工验收竣工验收拓展交底拓展交底施工图施工图设计设计总包总包招标招标客户及市场客户及市场研究研究营销交底营销交底汇报汇报营销策略营销策略决策决策概规深入研究概规深入研究建设用地规划许可建设用地规划许可证证预售许可证预售许可证成本分析及成本分析及总结总结实施实施结算管理结算管理体系体系四证齐全办四证齐全办理

6、开发贷款理开发贷款拓展阶段拓展阶段成本估算成本估算概念阶段成概念阶段成本规划本规划目标成本目标成本国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证 Xx保密资料，请勿外传 宸启投资8流程图流程图图例说明图例说明说明： 流程的箭头强调了节点工作的主要逻辑关系，为了流程图的简洁和清晰，部分连接线条做了简化处理。 Xx表示重大会议表示关键线路表示非关键线路表示专业标准成果表示周报月报办理土地出让合同建设用地规划许可证国有土地使用权证整合编制可行性研究报告参加项目竞买，签订成交确认书签订合作意向书提交项目尽职调查报告签订项目收购框架协议签订合作合

7、同书收购竞标T2T3T4T5保密资料，请勿外传 宸启投资9拓展阶段拓展阶段区域项目发展区域项目发展/储备计划储备计划土地信息收集与筛选土地信息收集与筛选成立工作小组，成立工作小组，确定拓展计划确定拓展计划项目拓展项目拓展综合研究综合研究提出项目获取方提出项目获取方式及商务要点式及商务要点符合公司发展规划符合公司发展规划拓展专业拓展专业市场及产市场及产品研究品研究客户研究客户研究市场研究及项市场研究及项目综合研判目综合研判概念阶段概念阶段产品建议书产品建议书项目踏项目踏勘调研勘调研技术指标分析技术指标分析委托设计单位及委托设计单位及提供设计输入条件提供设计输入条件产品产品/总平面总平面/体量效果

8、图分析体量效果图分析拓展阶段设计成果拓展阶段设计成果成本调研成本调研拓展阶段拓展阶段成本估算成本估算营销专业营销专业设计专业设计专业报建专业报建专业成本成本/采购专业采购专业组织考察并编组织考察并编制制项目简报项目简报预立项C1Y1Y2成立工作小组，成立工作小组，确定拓展计划确定拓展计划项目拓展项目拓展综合研究综合研究提出项目获取方提出项目获取方式及商务要点式及商务要点市场及产市场及产品研究品研究客户研究客户研究市场研究及项市场研究及项目综合研判目综合研判概念阶段概念阶段产品建议书产品建议书项目踏项目踏勘调研勘调研技术指标分析技术指标分析委托设计单位及委托设计单位及提供设计输入条件提供设计输入

9、条件产品产品/总平面总平面/体量效果图分析体量效果图分析拓展阶段设计成果拓展阶段设计成果成本调研成本调研拓展阶段拓展阶段成本估算成本估算Y1Y2C1若确定为重点项目，应给拓展工作小组分配较多的资源。拓展、营销、设计、成本四个专业要密切配合识别报批报建难点和风险，便于提前采取应对措施，确保开发进度； 为编制总体开发计划提供输入条件。办理办理土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证整合编制整合编制可可行性研究报告行性研究报告参加项目竞买，参加项目竞买，签订成交确认书签订成交确认书签订签订合作合作意向书意向书提交提交项目尽项目尽职调查报告职调查报告

10、签订签订项目收项目收购框架协议购框架协议签订签订合作合作合同书合同书收购竞标T2T3T4T5拓展阶段作业交底准备拓展阶段作业交底准备交底作业指引交底作业指引T6立项决策项目收购决策办理办理土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证参加项目竞买，参加项目竞买，签订成交确认书签订成交确认书竞标拓展阶段作业交底准备拓展阶段作业交底准备交底作业指引交底作业指引T6整合编制整合编制可可行性研究报告行性研究报告立项决策T2签订签订合作合作意向书意向书提交提交项目尽项目尽职调查报告职调查报告签订签订项目收项目收购框架协议购框架协议签订签订合作合作合同书合同书

11、收购项目收购决策T3T4T5市场研究持续深化概规深入研究若确定为重点项目，产品建议书及概念设计工作均提前到拓展阶段市场研究持续深化概规深入研究若确定为重点项目，产品建议书及概念设计工作均提前到拓展阶段报批报建报批报建调研报告调研报告B1启动概念设计概念阶段成本规划运营：组织确定项目初步开发计划产品建议书报批报建报批报建调研报告调研报告B1T1区域项目发展区域项目发展/储备计划储备计划土地信息收集与筛选土地信息收集与筛选符合公司发展规划符合公司发展规划组织考察并编组织考察并编制制项目简报项目简报预立项T1启动概念设计概念阶段成本规划产品建议书运营：组织确定项目初步开发计划区域项目发展区域项目发展

12、/储备计划储备计划土地信息收集与筛选土地信息收集与筛选成立工作小组，成立工作小组，确定拓展计划确定拓展计划项目拓展项目拓展综合研究综合研究提出项目获取方提出项目获取方式及商务要点式及商务要点符合公司发展规划符合公司发展规划市场及产市场及产品研究品研究客户研究客户研究市场研究及项市场研究及项目综合研判目综合研判概念阶段概念阶段产品建议书产品建议书项目踏项目踏勘调研勘调研技术指标分析技术指标分析委托设计单位及委托设计单位及提供设计输入条件提供设计输入条件产品产品/总平面总平面/体量效果图分析体量效果图分析拓展阶段设计成果拓展阶段设计成果成本调研成本调研拓展阶段拓展阶段成本估算成本估算预立项办理办理

13、土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证整合编制整合编制可可行性研究报告行性研究报告参加项目竞买，参加项目竞买，签订成交确认书签订成交确认书签订签订合作合作意向书意向书提交提交项目尽项目尽职调查报告职调查报告签订签订项目收项目收购框架协议购框架协议签订签订合作合作合同书合同书收购报批报建报批报建调研报告调研报告市场研究持续深化概规深入研究若确定为重点项目，产品建议书及概念设计工作均提前到拓展阶段竞标T2T3T4T5B1拓展阶段作业交底准备拓展阶段作业交底准备交底作业指引交底作业指引T6立项决策项目收购决策C1Y1Y2T1市场研究持续深化概规深

14、入研究若确定为重点项目，产品建议书及概念设计工作均提前到拓展阶段办理办理土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证整合编制整合编制可可行性研究报告行性研究报告参加项目竞买，参加项目竞买，签订成交确认书签订成交确认书签订签订合作合作意向书意向书提交提交项目尽项目尽职调查报告职调查报告签订签订项目收项目收购框架协议购框架协议签订签订合作合作合同书合同书收购竞标T2T3T4T5拓展阶段作业交底准备拓展阶段作业交底准备交底作业指引交底作业指引T6立项决策项目收购决策组织考察并编组织考察并编制制项目简报项目简报T1决定是否参加公开竞买或收购。保密资料，请

15、勿外传 宸启投资10概念设计阶段概念设计阶段营销专业营销专业设计专业设计专业报建专业报建专业工程专业工程专业成本成本/采购专业采购专业运营专业运营专业概念阶段概念阶段成本规划成本规划 地质初地质初勘报告勘报告（地质情（地质情况、地形况、地形地貌、红地貌、红线、标高线、标高等）等）运营：概念设计运营：概念设计完成后完成后项目经项目经营分析表营分析表初始初始化及有关说明化及有关说明专业互动专业互动动动态态成成本本测测算算 C2 Z 2全过程成本分析获得概规报建批文启动方案设计完成景观概念设计/启动景观方案设计 编制室内方案（概念）设计任务书启动室内设计组织设计、成本、工程专业细化项目展示安排 S3

16、组织设计、成本、组织设计、成本、工程专业初步确工程专业初步确定项目展示安排定项目展示安排产品深化建议书产品深化建议书 编制编制景观景观方案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动景观概启动景观概念设计念设计概规报建沟通概规报建沟通概规总图概规总图确定确定专业互动专业互动 S2 Y4拓展阶段交底拓展阶段交底作业准备作业准备交交底作业指引底作业指引组建项目管组建项目管理团队理团队运营：组织确运营：组织确定定项目初步项目初步开发计划开发计划T6 Z 1项目启动会项目运营月报拓展专业拓展专业概念设概念设计文本计文本产品建议书产品建议书 编制编制建筑概念、建筑概念、方案设计任务书方案设计任务书确定设

17、计单位、确定设计单位、启动概念设计启动概念设计完成建筑概念设计完成建筑概念设计 Y3 S1产品定位决策会概念设计评审会确定项目法确定项目法定名称定名称拓展阶段交底拓展阶段交底作业准备作业准备交交底作业指引底作业指引组建项目管组建项目管理团队理团队运营：组织确运营：组织确定定项目初步项目初步开发计划开发计划T6 Z 1项目启动会项目运营月报概念设概念设计文本计文本产品建议书产品建议书 编制编制建筑概念、建筑概念、方案设计任务书方案设计任务书确定设计单位、确定设计单位、启动概念设计启动概念设计完成建筑概念设计完成建筑概念设计 Y3 S1产品定位决策会概念设计评审会概念阶段概念阶段成本规划成本规划

18、地质初地质初勘报告勘报告（地质情（地质情况、地形况、地形地貌、红地貌、红线、标高线、标高等）等）运营：概念设计运营：概念设计完成后完成后项目经项目经营分析表营分析表初始初始化及有关说明化及有关说明专业互动专业互动动动态态成成本本测测算算 C2 Z 2概规报建沟通概规报建沟通确定项目法确定项目法定名称定名称专业互动专业互动组织设计、成本、组织设计、成本、工程专业初步确工程专业初步确定项目展示安排定项目展示安排产品深化建议书产品深化建议书 编制编制景观景观方案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动景观概启动景观概念设计念设计概规总图概规总图确定确定 S2 Y4 建筑概念设计完成后，应立即启动

19、景观概念设计工作。 概念设计评审内容：规划总图、产品分布图、日照、交通、户型、立面等。为概念设计提供支持； 当项目为收购项目时，初勘工作还应提前到拓展阶段进行，以保证项目实际红线、和收购项目地块的实际情况相符。 如果后续各阶段都用统一的名称去报建，能大大提高规划验收的工作效率。 确定项目的实施目标；为概念设计提供输入条件 完成拓展阶段资料交底明确项目团队设置，清晰项目开发思路和总体安排；落实从项目启动会到开发纲要期间的工作要求 保证项目展示安排能满足尽早开盘要求；避免展示区安排延迟所面临的施工组织和成本增加问题。确定环评单位确定环评单位 参参与设计过程沟通与设计过程沟通确定环评单位确定环评单位

20、 参参与设计过程沟通与设计过程沟通保密资料，请勿外传 宸启投资11概念设计阶段概念设计阶段营销专业营销专业设计专业设计专业报建专业报建专业工程专业工程专业成本成本/采购专业采购专业运营专业运营专业确定环评单位确定环评单位 参参与设计过程沟通与设计过程沟通概念阶段概念阶段成本规划成本规划 地质初地质初勘报告勘报告（地质情（地质情况、地形况、地形地貌、红地貌、红线、标高线、标高等）等）运营：概念设计运营：概念设计完成后完成后项目经项目经营分析表营分析表初始初始化及有关说明化及有关说明专业互动专业互动动动态态成成本本测测算算 C2 Z 2全过程成本分析获得概规报建批文启动方案设计完成景观概念设计/启

21、动景观方案设计 编制室内方案（概念）设计任务书启动室内设计组织设计、成本、工程专业细化项目展示安排 S3组织设计、成本、组织设计、成本、工程专业初步确工程专业初步确定项目展示安排定项目展示安排产品深化建议书产品深化建议书 编制编制景观景观方案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动景观概启动景观概念设计念设计概规报建沟通概规报建沟通概规总图概规总图确定确定专业互动专业互动 S2 Y4拓展阶段交底拓展阶段交底作业准备作业准备交交底作业指引底作业指引组建项目管组建项目管理团队理团队运营：组织确运营：组织确定定项目初步项目初步开发计划开发计划T6 Z 1项目启动会项目运营月报拓展专业拓展专业概念

22、设概念设计文本计文本产品建议书产品建议书 编制编制建筑概念、建筑概念、方案设计任务书方案设计任务书确定设计单位、确定设计单位、启动概念设计启动概念设计完成建筑概念设计完成建筑概念设计 Y3 S1产品定位决策会概念设计评审会确定项目法确定项目法定名称定名称拓展阶段交底拓展阶段交底作业准备作业准备交交底作业指引底作业指引组建项目管组建项目管理团队理团队运营：组织确运营：组织确定定项目初步项目初步开发计划开发计划T6 Z 1项目启动会项目运营月报概念设概念设计文本计文本产品建议书产品建议书 编制编制建筑概念、建筑概念、方案设计任务书方案设计任务书确定设计单位、确定设计单位、启动概念设计启动概念设计完

23、成建筑概念设计完成建筑概念设计 Y3 S1产品定位决策会概念设计评审会确定环评单位确定环评单位 参参与设计过程沟通与设计过程沟通概念阶段概念阶段成本规划成本规划 地质初地质初勘报告勘报告（地质情（地质情况、地形况、地形地貌、红地貌、红线、标高线、标高等）等）运营：概念设计运营：概念设计完成后完成后项目经项目经营分析表营分析表初始初始化及有关说明化及有关说明专业互动专业互动动动态态成成本本测测算算 C2 Z 2概规报建沟通概规报建沟通确定项目法确定项目法定名称定名称专业互动专业互动组织设计、成本、组织设计、成本、工程专业初步确工程专业初步确定项目展示安排定项目展示安排产品深化建议书产品深化建议书

24、 编制编制景观景观方案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动景观概启动景观概念设计念设计概规总图概规总图确定确定 S2 Y4确定环评单位确定环评单位 参参与设计过程沟通与设计过程沟通概念阶段概念阶段成本规划成本规划 地质初地质初勘报告勘报告（地质情（地质情况、地形况、地形地貌、红地貌、红线、标高线、标高等）等）运营：概念设计运营：概念设计完成后完成后项目经项目经营分析表营分析表初始初始化及有关说明化及有关说明专业互动专业互动动动态态成成本本测测算算 C2 Z 2组织设计、成本、组织设计、成本、工程专业确定项工程专业确定项目展示安排目展示安排产品深化建议书产品深化建议书 编制编制景观景观方

25、案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动景观概启动景观概念设计念设计概规报建沟通概规报建沟通概规总图概规总图确定确定专业互动专业互动 S2 Y4拓展阶段交底拓展阶段交底作业准备作业准备交交底作业指引底作业指引确定项目法确定项目法定名称定名称组建项目管组建项目管理团队理团队运营：组织确运营：组织确定定项目初步项目初步开发计划开发计划T6 Z 1项目启动会项目运营月报概念设概念设计文本计文本产品建议书产品建议书 编制编制建筑概念、建筑概念、方案设计任务书方案设计任务书确定设计单位、确定设计单位、启动概念设计启动概念设计完成建筑概念设计完成建筑概念设计 Y3 S1产品定位决策会概念设计评审会保

26、密资料，请勿外传 宸启投资12方案设计阶段方案设计阶段营销专业营销专业设计专业设计专业报建专业报建专业运营专业运营专业成本成本/采购专业采购专业运营：方案设计运营：方案设计完成后组织评审完成后组织评审项目开发纲要项目开发纲要确定确定项目运营项目运营目标书目标书总平面图确定总平面图确定专业互动专业互动运营：完成方案运营：完成方案阶段阶段项目经营项目经营分析表分析表 Z 3完成景观完成景观概念设计概念设计/启动景启动景观方案设观方案设计计 编制编制室内室内方案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动室内设启动室内设计计 S3全过程成本分析全过程成本分析目标成本目标成本组织设计、成本、工组织设计

27、、成本、工程专业细化项目展示程专业细化项目展示安排安排项目项目展示专展示专项建议项建议书书精装精装修建议修建议书书销售销售大厅专大厅专项建议项建议书书 Y5 Y6 Y7 C3项目营销交底汇报会启动方案设计启动方案设计完成建筑方案设计完成建筑方案设计提交方案设计模型提交方案设计模型方案设方案设计文本计文本方案设计评审会限额设计指标组织相关专业编制合约规划 编制建筑扩初、施工图设计任务书启动扩初设计完成室内方案设计完成基坑支护设计获取民防意见书确定面积项目整体营销策略项目形象定位系统 Y9 Y8 S4 C4 C5获取消防批文（超限批文）获取水土保持意见书环评及排水许可证景观方案设计评审会项目开发纲

28、要评审会项目经营测算表按季度更新修建性详细规划修建性详细规划方案阶段报批报方案阶段报批报建沟通建沟通专业互动专业互动总平面图确定总平面图确定启动方案设计启动方案设计完成建筑方案设计完成建筑方案设计提交方案设计模型提交方案设计模型方案设方案设计文本计文本运营：完成方案运营：完成方案阶段阶段项目经营项目经营分析表分析表专业互动专业互动完成景观完成景观概念设计概念设计/启动景启动景观方案设观方案设计计 编制编制室内室内方案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动室内设启动室内设计计 S3修建性详细规划修建性详细规划方案阶段报批报方案阶段报批报建沟通建沟通专业互动专业互动总平面图确定总平面图确定组

29、织设计、成本、工组织设计、成本、工程专业细化项目展示程专业细化项目展示安排安排项目项目展示专展示专项建议项建议书书精装精装修建议修建议书书销售销售大厅专大厅专项建议项建议书书 Y5 Y6 Y7项目营销交底汇报会总平面图确定总平面图确定全过程成本分析全过程成本分析目标成本目标成本运营：方案设计运营：方案设计完成后组织评审完成后组织评审项目开发纲要项目开发纲要确定确定项目运营项目运营目标书目标书 Z 3项目开发纲要评审会项目经营测算表按季度更新 C3运营：方案设计运营：方案设计完成后组织评审完成后组织评审项目开发纲要项目开发纲要确定确定项目运营项目运营目标书目标书总平面图确定总平面图确定专业互动专

30、业互动运营：完成方案运营：完成方案阶段阶段项目经营项目经营分析表分析表 Z 3完成景观完成景观概念设计概念设计/启动景启动景观方案设观方案设计计 编制编制室内室内方案（概念）方案（概念）设计任务书设计任务书启动室内设启动室内设计计 S3全过程成本分析全过程成本分析目标成本目标成本组织设计、成本、工组织设计、成本、工程专业细化项目展示程专业细化项目展示安排安排项目项目展示专展示专项建议项建议书书精装精装修建议修建议书书销售销售大厅专大厅专项建议项建议书书 Y5 Y6 Y7 C3项目营销交底汇报会启动方案设计启动方案设计完成建筑方案设计完成建筑方案设计提交方案设计模型提交方案设计模型方案设方案设计

31、文本计文本方案设计评审会项目开发纲要评审会项目经营测算表按季度更新修建性详细规划修建性详细规划方案阶段报批报方案阶段报批报建沟通建沟通专业互动专业互动总平面图确定总平面图确定 由前期的营销策划团队向后期的项目推广团队交底。 修建性详规在宸启投资的项目中尤其普遍，且往往报建中遇到的问题较多。 报建专业应结合设计的过程成果，保持和政府相关部门的沟通，并根据沟通结果及时调整设计. 报建工作的时间应当消化在设计工作时间里面，一旦方案评审确定，设计工作能持续向下进行，方案报建文本递交政府窗口后不会产生颠覆性的修改。 项目开发纲要应在方案设计完成后一个月内评审；开发纲要阶段确定的相关指标是以后制定项目年度

32、经营计划和其他绩效目标的基础。 建筑方案设计完成后，应及时启动室内概念设计。保密资料，请勿外传 宸启投资1313确定确定监理监理单位单位项目工项目工程管理策程管理策划书划书开工准备开工准备开工准开工准备作业指备作业指引引 G1 G2项目工程管理策划会地质地质详勘详勘报告报告营销专业营销专业设计专业设计专业报建专业报建专业 编制编制室内扩室内扩初、施工初、施工图设计任图设计任务书务书启启动室内扩动室内扩初和施工初和施工图设计图设计启动启动景观景观施工施工图设图设计计内部评内部评审及第审及第三方施三方施工图审工图审查查完成设计选完成设计选型定版型定版获取预获取预售测绘售测绘报告报告获取施工许可获取

33、施工许可证证制定推广决策项目营销执行案项目广告推广案完成室内扩初及施工图设计精装修及其他专项设计完成景观施工图设计 Y11 Y10 S6完成完成基坑基坑支护支护设计设计 编制编制建建筑扩初、筑扩初、施工图设施工图设计任务书计任务书启动扩初启动扩初设计设计 完成扩完成扩初设计初设计完成施完成施工图设工图设计文本计文本扩初扩初设计设计文本文本 启动启动施工图施工图设计设计获取桩基审批意见书获取桩基审批意见书完成完成桩基桩基设计设计获取基础提前开工许可证获取基础提前开工许可证 编制编制景景观扩初、施观扩初、施工图设计任工图设计任务书务书启动启动景观扩初设景观扩初设计计内内部部审审图图启动设计选型定板

34、启动设计选型定板获取获取民防民防批文批文获取获取消防消防批文批文（超（超限批限批文）文）获取获取初设初设规划规划审批审批意见意见书书预查预查丈报丈报告告获取建设工程获取建设工程规划许可证规划许可证消防图纸需细化满足报建要求 S5项项目整目整体营体营销策销策略略项项目形目形象定象定位系位系统统 Y9 Y8完成完成室内室内方案方案设计设计获取获取民防民防意见意见书确书确定面定面积积获取获取建筑建筑设计设计方案方案审批审批意见意见景观方案设计评审会室内方案设计评审会营销策略决策会施工施工图交图交底底获取获取水土水土保持保持意见意见书书环评环评及排及排水许水许可证可证工程专业工程专业成本成本/采购专业

35、采购专业客服客服/物业专业物业专业实施实施动态成动态成本管理体系本管理体系宸启会共同参宸启会共同参与品牌、宣传与品牌、宣传等事宜等事宜物业管理要求物业管理要求确定确定物物业管理方业管理方案案限额设限额设计指标计指标组织相关专组织相关专业编制业编制合合约规划约规划 C4 C5 C6 K1总包进场桩基验收认筹前签订物业服务合同 K2成本月报总包单总包单位招标位招标内容交内容交底底确定总确定总包单位包单位确定土方基确定土方基坑支护施工坑支护施工单位单位确定桩基施工确定桩基施工单位单位土方、基坑支土方、基坑支护施工护施工基坑支护验收基坑支护验收验收作业指引验收作业指引桩基施工桩基施工G3工程月报确定确

36、定监理监理单位单位项目工项目工程管理策程管理策划书划书开工准备开工准备开工准开工准备作业指备作业指引引 G1 G2项目工程管理策划会地质地质详勘详勘报告报告 编制编制建建筑扩初、筑扩初、施工图设施工图设计任务书计任务书启动扩初启动扩初设计设计 完成扩完成扩初设计初设计完成施完成施工图设工图设计文本计文本 启动启动施工图施工图设计设计总包单总包单位招标位招标内容交内容交底底确定总确定总包单位包单位完成完成基坑基坑支护支护设计设计扩初扩初设计设计文本文本获取桩基审批意见书获取桩基审批意见书完成完成桩基桩基设计设计内内部部审审图图确定土方基确定土方基坑支护施工坑支护施工单位单位确定桩基施工确定桩基施

37、工单位单位土方、基坑支土方、基坑支护施工护施工基坑支护验收基坑支护验收验收作业指引验收作业指引桩基施工桩基施工G3内部评内部评审及第审及第三方施三方施工图审工图审查查完成设计选完成设计选型定版型定版启动设计选型定板启动设计选型定板获取获取民防民防意见意见书确书确定面定面积积获取获取建筑建筑设计设计方案方案审批审批意见意见获取获取水土水土保持保持意见意见书书环评环评及排及排水许水许可证可证获取获取民防民防批文批文获取获取消防消防批文批文（超（超限批限批文）文）获取获取初设初设规划规划审批审批意见意见书书预查预查丈报丈报告告消防图纸需细化满足报建要求获取预获取预售测绘售测绘报告报告获取施工许可获取

38、施工许可证证获取基础提前开工许可证获取基础提前开工许可证获取建设工程获取建设工程规划许可证规划许可证实施实施动态成动态成本管理体系本管理体系限额设限额设计指标计指标组织相关专组织相关专业编制业编制合合约规划约规划 C4 C5 C6成本月报工程月报启动启动景观景观施工施工图设图设计计 编制编制景景观扩初、施观扩初、施工图设计任工图设计任务书务书启动启动景观扩初设景观扩初设计计 S5景观方案设计评审会 编制编制室内扩室内扩初、施工初、施工图设计任图设计任务书务书启启动室内扩动室内扩初和施工初和施工图设计图设计 S6完成完成室内室内方案方案设计设计室内方案设计评审会项项目整目整体营体营销策销策略略项

39、项目形目形象定象定位系位系统统 Y9 Y8营销策略决策会宸启会共同参宸启会共同参与品牌、宣传与品牌、宣传等事宜等事宜物业管理要求物业管理要求确定确定物物业管理方业管理方案案 K1 以进度主线明确工程与其他专业的协同配合内容与要求；并为项目后续工作指明方向。 在控制风险的前提下，公司鼓励提前开工，以缩短开发周期。在方案设计完成后应及时启动基坑支护设计，以保证土方开挖和基坑支护施工能尽早进行。在扩初设计完成后，应及时启动桩基设计工作，并办理基础提前开工许可证，实现基础的提前开工。 通过预查丈工作能有效避免后续实际面积和规划面积存在差异导致的预售许可证办理问题。在本阶段即使发现差异，也可以在工程施工

40、过程中通过报建解决问题，该工作将不占用关键线路。 当出现需消防性能化报建和超高超限报建时，应尽早邀请相关专家参与设计讨论，提出技术调整意见，以便以后能顺利通过报建。获取施工许可证，是办理开发贷款的必要条件推广渠道、推广节奏、营销费用安排 总包合同签署前，总包招标的负责部门应向项目管理团队交底，说明总包合同的主要内容、核心条款等。 限额设计指标用以在扩初和施工图设计时控制成本总额不超目标成本。 合约规划用以明确总包和分包项目，以指导后续招标工作，并为后续的动态成本管理奠定基础。项目工项目工程管理策程管理策划书划书开工准备开工准备开工准开工准备作业指备作业指引引 G1 G2项目工程管理策划会地质地

41、质详勘详勘报告报告确定确定监理监理单位单位 编制编制室内扩室内扩初、施工初、施工图设计任图设计任务书务书启启动室内扩动室内扩初和施工初和施工图设计图设计启动启动景观景观施工施工图设图设计计内部评内部评审及第审及第三方施三方施工图审工图审查查完成设计选完成设计选型定版型定版获取预获取预售测绘售测绘报告报告获取施工许可获取施工许可证证 S6完成完成基坑基坑支护支护设计设计 编制编制建建筑扩初、筑扩初、施工图设施工图设计任务书计任务书启动扩初启动扩初设计设计 完成扩完成扩初设计初设计完成施完成施工图设工图设计文本计文本扩初扩初设计设计文本文本 启动启动施工图施工图设计设计获取桩基审批意见书获取桩基审

42、批意见书完成完成桩基桩基设计设计获取基础提前开工许可证获取基础提前开工许可证 编制编制景景观扩初、施观扩初、施工图设计任工图设计任务书务书启动启动景观扩初设景观扩初设计计内内部部审审图图启动设计选型定板启动设计选型定板获取获取民防民防批文批文获取获取消防消防批文批文（超（超限批限批文）文）获取获取初设初设规划规划审批审批意见意见书书预查预查丈报丈报告告获取建设工程获取建设工程规划许可证规划许可证消防图纸需细化满足报建要求 S5项项目整目整体营体营销策销策略略项项目形目形象定象定位系位系统统 Y9 Y8完成完成室内室内方案方案设计设计获取获取民防民防意见意见书确书确定面定面积积获取获取建筑建筑设

43、计设计方案方案审批审批意见意见景观方案设计评审会室内方案设计评审会营销策略决策会获取获取水土水土保持保持意见意见书书环评环评及排及排水许水许可证可证实施实施动态成动态成本管理体系本管理体系宸启会共同参宸启会共同参与品牌、宣传与品牌、宣传等事宜等事宜物业管理要求物业管理要求确定确定物物业管理方业管理方案案限额设限额设计指标计指标组织相关专组织相关专业编制业编制合合约规划约规划 C4 C5 C6 K1成本月报总包单总包单位招标位招标内容交内容交底底确定总确定总包单位包单位确定土方基确定土方基坑支护施工坑支护施工单位单位确定桩基施工确定桩基施工单位单位土方、基坑支土方、基坑支护施工护施工基坑支护验收

44、基坑支护验收验收作业指引验收作业指引桩基施工桩基施工G3工程月报确定确定监理监理单位单位项目工项目工程管理策程管理策划书划书开工准备开工准备开工准开工准备作业指备作业指引引 G1 G2项目工程管理策划会地质地质详勘详勘报告报告工程月报 本阶段需和物业公司讨论确定物业管理方案，该方案也是后续确定物业服务收费标准的主要依据扩初和施工图设计阶段扩初和施工图设计阶段施工图交底施工施工图交图交底底保密资料，请勿外传 宸启投资1414工程施工阶段工程施工阶段营销专业营销专业设计专业设计专业工程专业工程专业客服客服/物业专业物业专业成本专业成本专业制定推制定推广决策广决策项目项目营销执营销执行案行案项目项目

45、广告推广告推广案广案制定认筹方案、节点制定认筹方案、节点计划及人员安排计划及人员安排项项目认筹执行方案目认筹执行方案开盘总开盘总结报告结报告持续销售并按月编持续销售并按月编制制月度营销报告月度营销报告及推广计划及推广计划根据工程进度根据工程进度及政府要求申及政府要求申请预售许可证请预售许可证认筹前签订认筹前签订物物业服务合同业服务合同组织组织分户分户验收验收入伙入伙方案及方案及应急预应急预案案 Y11 Y10 Y12项目开盘项目开盘项目认筹项目认筹确定确定项目价格项目价格方案方案确定确定项目开盘项目开盘执行方案执行方案样样板板房房售售楼楼处处大堂大堂及公及公共部共部分分展示区施工展示区施工展展

46、示示区区景景观观项目开盘执行方案会 Y13 Y14 Y15 Y16 K2 K3营销周报和月报展示区施工展示区施工图完成图完成分包招标及材料分包招标及材料采购采购实施实施结算管理结算管理体系体系 C7成本分析及总结工程整改发入伙通知报建专业报建专业完成室完成室内扩初内扩初及施工及施工图设计图设计精装修精装修及其他及其他专项设专项设计计完成景完成景观施工观施工图设计图设计样样板板房房售售楼楼处处大堂大堂及公及公共部共部分分展示区施工展示区施工展展示示区区景景观观展示区施工展示区施工图完成图完成完成室完成室内扩初内扩初及施工及施工图设计图设计精装修精装修及其他及其他专项设专项设计计完成景完成景观施工

47、观施工图设计图设计根据工程进度根据工程进度及政府要求申及政府要求申请预售许可证请预售许可证制定推制定推广决策广决策项目项目营销执营销执行案行案项目项目广告推广告推广案广案制定认筹方案、节点制定认筹方案、节点计划及人员安排计划及人员安排项项目认筹执行方案目认筹执行方案开盘总开盘总结报告结报告持续销售并按月编持续销售并按月编制制月度营销报告月度营销报告及推广计划及推广计划 Y11 Y10 Y12项目开盘项目开盘项目认筹项目认筹确定确定项目价格项目价格方案方案确定确定项目开盘项目开盘执行方案执行方案项目开盘执行方案会 Y13 Y14 Y15 Y16营销周报和月报认筹前签订认筹前签订物物业服务合同业服

48、务合同组织组织分户分户验收验收入伙入伙方案及方案及应急预应急预案案 K2 K3分包招标及材料分包招标及材料采购采购实施实施结算管理结算管理体系体系 C7 应在开盘后的规定时间内，出具开盘总结报告，总结客户情况和开盘销售情况，以调整后续的营销安排。注意：各地申请预售许可证的条件是不同的，尤其体现在形象进度上，深圳地区要求形象进度达到地面以上三分之二。若正负零为预售条件（如成都），则提倡异地建设样板房。以争取获得预售许可证的时候展示区可以开放。在开盘前将实体效果呈现给客户，打动客户；尽早现金回流 ，提高 项目IRR水平。既对展示质量提出要求 ，也对时间提出要求。制定推制定推广决策广决策项目项目营销

49、执营销执行案行案项目项目广告推广告推广案广案制定认筹方案、节点制定认筹方案、节点计划及人员安排计划及人员安排项项目认筹执行方案目认筹执行方案开盘总开盘总结报告结报告持续销售并按月编持续销售并按月编制制月度营销报告月度营销报告及推广计划及推广计划根据工程进度根据工程进度及政府要求申及政府要求申请预售许可证请预售许可证认筹前签订认筹前签订物物业服务合同业服务合同组织组织分户分户验收验收入伙入伙方案及方案及应急预应急预案案 Y11 Y10 Y12项目开盘项目开盘项目认筹项目认筹确定确定项目价格项目价格方案方案确定确定项目开盘项目开盘执行方案执行方案样样板板房房售售楼楼处处大堂大堂及公及公共部共部分分

50、展示区施工展示区施工展展示示区区景景观观 Y13 Y14 Y15 Y16 K2 K3营销周报和月报展示区施工展示区施工图完成图完成分包招标及材料分包招标及材料采购采购实施实施结算管理结算管理体系体系 C7完成室完成室内扩初内扩初及施工及施工图设计图设计精装修精装修及其他及其他专项设专项设计计完成景完成景观施工观施工图设计图设计样样板板房房售售楼楼处处大堂大堂及公及公共部共部分分展示区施工展示区施工展展示示区区景景观观展示区施工展示区施工图完成图完成完成室完成室内扩初内扩初及施工及施工图设计图设计精装修精装修及其他及其他专项设专项设计计完成景完成景观施工观施工图设计图设计根据工程进度根据工程进度

51、及政府要求申及政府要求申请预售许可证请预售许可证认筹前签订认筹前签订物物业服务合同业服务合同组织组织分户分户验收验收入伙入伙方案及方案及应急预应急预案案 K2 K3分包招标及材料分包招标及材料采购采购实施实施结算管理结算管理体系体系 C7房地产不等于施工，房地产不容易！目前这个会将分两个阶段召开，第一个阶段在项目认筹之前。主主体体施施工工主体验收主体验收竣工验收竣工验收获取竣工备案证获取竣工备案证明明桩基验收桩基验收总包进场总包进场主主体体施施工工主体验收主体验收竣工验收竣工验收获取竣工备案证获取竣工备案证明明桩基验收桩基验收总包进场总包进场制定推制定推广决策广决策项目项目营销执营销执行案行案

52、项目项目广告推广告推广案广案制定认筹方案、节点制定认筹方案、节点计划及人员安排计划及人员安排项项目认筹执行方案目认筹执行方案开盘总开盘总结报告结报告持续销售并按月编持续销售并按月编制制月度营销报告月度营销报告及推广计划及推广计划根据工程进度根据工程进度及政府要求申及政府要求申请预售许可证请预售许可证认筹前签订认筹前签订物物业服务合同业服务合同组织组织分户分户验收验收入伙入伙方案及方案及应急预应急预案案 Y11 Y10 Y12项目开盘项目开盘项目认筹项目认筹确定确定项目价格项目价格方案方案确定确定项目开盘项目开盘执行方案执行方案样样板板房房售售楼楼处处大堂大堂及公及公共部共部分分展示区施工展示区

53、施工展展示示区区景景观观主主体体施施工工主体验收主体验收竣工验收竣工验收获取竣工备案证获取竣工备案证明明桩基验收桩基验收总包进场总包进场项目开盘执行方案会 Y13 Y14 Y15 Y16 K2 K3营销周报和月报展示区施工展示区施工图完成图完成分包招标及材料分包招标及材料采购采购实施实施结算管理结算管理体系体系 C7完成室完成室内扩初内扩初及施工及施工图设计图设计精装修精装修及其他及其他专项设专项设计计完成景完成景观施工观施工图设计图设计 客服专业应根据现场交付条件，代表客户组织分户验收工作，并同时编制入伙方案及应急预案，若分户验收不能满足公司要求，应实施整改。认筹之前，展示区开放之后，需要有

54、物业公司提供专业的物业服务；签订商品房销售合同时，要对物业收费标准进行确定；保密资料，请勿外传 宸启投资15项目移交项目移交入伙阶段入伙阶段成本专业成本专业工程专业工程专业客服客服/物业专业物业专业工程档案归档工程档案归档组织入伙组织入伙产权办理产权办理投诉处理投诉处理成本分析及总结成本分析及总结规划验收规划验收工程整改工程整改发入伙通知发入伙通知设备设施及设备设施及主体移交主体移交 本节点是结转收入的重要条件，是公司关注的重要节点。 产权办理时限在各地均有严格规定，而工程档案归档是办理初始登记的必要条件，因此特别强调在本阶段要加快办理包括工程三算单等在内的工程档案移交工作。其他说明其他说明（1）本流程图所述运营专业的各种运营决策会，如项目启动会、开发纲要评审会等均不占关键线路，不影响项目专业工作的推进，这意味着相关专业应在各个关键节点上控制专业成果的质量达到公司基本要求，否则颠覆性的决策将造成关键线路的重大延误。（2）各专业进入持续工作阶段后，应出具相应的月报、周报，向公司汇报项目各专业的动态情况。如：营销开盘后应编制营销月报和周报、目标成本及合约规划确定后应实施动态成本管理，出具成本月