物业分户验收操作手册

1、大学城U8项目二期A区分户验收实施交底2014年7月25日时间：2014年7月25日 15：0016：00地点：贝蒙置地大学城U8项目现场会议室与会人员： 德驰地产： 监理单位： 总包施工单位： 物业单位：目录（一）、分户验收特点及目的（二）、分户验收的组织机构及岗位责任制度（三）、分户验收的程序和要求（四）、分户验收的质量保证措施（五）、分户验收技术准备（六）、分户验收内容及实施指南一、分户验收的特点：一、分户验收的特点： 根据重庆市建设委员会关于印发重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）的通知要求，分户检验是以每户住宅和住宅公共部分的走廊(含楼梯间、电梯间)等具有独立使用功能的房间为一

2、个检查单元进行。因此，大学城U8项目二期A区定于2014年8月19月10日间进行全面分户验收工作。1、针对本项目现场具有以下内容： （1）建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝；（2）门窗安装质量；（3）墙面、地面和顶棚；（4）防水工程；（5）玻璃安装工程；（6）建筑给排水工程；（7）建筑电气工程；（8）通风空调工程 在分户检查时必须消除建筑质量通病，在各专业分户检查前必须进行施工技术和资料交底，并要求各总包单位和专业分包单位作好成品保护。2、编制依据：（1）施工图说、交底纪要、变更、核定（2）标准、规范、规程GB50300-2001 建筑工程施工质量验收统一标准 GB50203-2002 砌体工

3、程施工质量验收规范GB50204-2002 砼结构工程施工质量验收规范GB50210-2001 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50209-2002 建筑地面工程施工质量验收规范GB50242-2002 建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50303-2002 建筑电气工程施工质量验收规范（3）建设部关于转发北京市建设委员会住宅工程质量分户验收管理规定和关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见的通知及重庆市建设委员会关于印发重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）的通知作为对作为对贝蒙置地工程管理制度贝蒙置地工程管理制度的补充。的补充。规范产品实测过程中的程序、取样方法、测量规范产品

4、实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。操作、数据处理等具体步骤和要求。提供产品实测的操作方法，尽可能消除人为操提供产品实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差作引起的偏差。二、二、分户验收的组织机构及岗位责任制度：分户验收的组织机构及岗位责任制度：（1）组织机构：建设单位会同监理、施工单位确定分户检验小组人员。分户检验小组组长为建设单位项目负责人，副组长为施工单位项目经理和监理单位项目总监。检查人员由各单位相关人员组成（含我司物业公司工程处也应当参加分户检验工作）。（2）项目分户验收小组责任制、对本项目的分户验收工作组织、协调和领导责任；、负责组织各专业检查组开会

5、，具体处理各专业检查组提出质量、进度及奖罚等要求；、负责进度安排管理和分户验收的质量复查和监督工作，采取逐户检查的方式，对已经验收的住户进行质量复查和监督，对检查过程、结果、整改等全面跟踪。如发现与数据不符的、整改未能在规定时间完成、各检查小组成员不到位等情况，将根据总分包合同要求给予从重处罚。、负责向验收小组人员交底，使各人员掌握检查的项目、方法、内容、部位、数量等。E、分户验收开始时间上午8：00-11：30，下午2：30-6：00（第二天上午将检查结果归类下发整改小组）。三三、分户验收的程序和要求分户验收的程序和要求（1）由建设、监理、施工单位共同组成分户验收工作领导小组，下设各专业组成

6、的验收检测组、整改小组，对具备验收条件的分户验收项目应及时验收。要求：由总分包先行对房屋各项进行自检，自检合格后分户验收小组对具备分户验收条件的房间进行统一全面复检。（2）在每种户型图上标注确定检测点号和位置。要求：各检测点要在检查前统一确定，地面标注以进门左侧为第一个检测点，采用阿拉伯数字顺时针编号；墙面采用英文字母或图标 对应标注。（3）每户检测完后各，各专业人员必须签字。要求：检测组对评定表中的各项目检查必须认真对照图纸、洽商和实际情况检查填写，并在实测实量的基础上如实填写。（4）对检查不合格项每天沟通，及时下发整改，由整改小组及时完善。要求：对不符合要求的项目每天检测后汇总，当天下达不

7、合格项处置记录，施工单位根据整改内容，必须确保在2-5天内完成整改，整改自检合格后重新组织分户验收。（5）分户验收合格后，总包单位负责填写分户验收表，原始检查表及质量整改与处理情况应记入检验记录。要求：每户验收完成后将检测资料保存，每户建立档案，以便小业主查阅。（6）分户检验小组填写检查记录，发现明显使用功能不满足规范、设计或不合理之处，应立即向建设单位或监理单位汇报。要求：对此类问题需立即召开专题会，确保现场实施与合同附图、设计文件一致。确需调整，总分包单位应根据商议结果及时组织整改。四四、分户验收的质量保证措施分户验收的质量保证措施（1）分户验收领导小组和各专业检查组的人员要严格规范、设计

8、及分户验收的计划安排，所有检查人员在验收期间必须严格履行其职责。（2）分户验收检查组人员必须具备一定的专业能力及对相应规范及分户验收等相关标准充分理解。做到熟悉工程所涉及的检查项目，按抽查点平面图检查质量，对不合格点及不合格项目当天及时传达整改通知书，责任单位必须根据整改内容确保在2-5天内完成整改并从新通过验收。（3）为了确保分户验收工作的顺利进行，各专业检查组必须配备检查所需的工具，要求检测人员熟悉检查工具的使用方法（总包提供2套检测工具，监理提供1套检测工具）。（4）分户验收领导小组负责对各专业检查组的检查结果进行监督，按照下述办法进行： 应按分户对分部分项工程的所有实测区进行100%实

9、测实量并建立分户/分层实测档案施工单位施工单位 实测实量监理员全程参与， 专监对施工单位实测数据按不低于50%的比例进行复测， 总监对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测监理公司监理公司 对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测项目部及工程项目部及工程部专职质量工部专职质量工程师程师 将经监理及项目部专职工程师复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据项目部项目部五五、分户验收技术准备分户验收技术准备： （1）由编制的分户验收方案应通过相应审批。（2）整理出完整的各种户型平面图（合同附图）、检测表，详细计算出各户型图中检测房间的空间设计尺寸；同时在检测房间提前做好检测

10、点的标识并提前做好测量基准线。 （2）准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电开关测试仪等，并保证仪器准确和正常工作； （3）做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作； （4）室内墙地面标识好暗埋水、电管线的走向，相应的水电点位标识。六、分户验收内容及实施指南六、分户验收内容及实施指南： 分户检验内容、标准及方法-室内空间尺寸验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准室内空间尺寸室内净高1、 在分户验收记录所附的户型图上标明房间编号；2、 每个房间净高抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图；3、 偏差为实测值与推算值

11、之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；4、 使用“激光测距仪”进行检测最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm室内净开间极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%房间进户顺时针方向作测试点位标记净高测试检查方法、标记、顺序先将记号点位全部做完，再进行测试1234550cm50cm对角线交点分户检验现场记录方法(下图仅示意)净高尺寸检查记录：1、使用有效的户型图:合同附图2、户型图上标注有建筑尺寸，以便检查核对。3、记录清晰。4、不符合要求的用红色笔做记号，以便复检。5、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验收销号完毕即完成检查返修工作。有问题的用红色笔标记净空尺寸检测方法 距

12、地100cm距墙边50cm净空尺寸检查记录：1、使用有效的户型图:合同附图2、户型图上标注有建筑尺寸，以便检查核对。3、记录清晰。4、不符合要求的用红色笔做记号，以便复检。5、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验收销号完毕即完成检查返修工作。分户检验现场记录方法（下图仅示意） 现场问题记录方式（下图仅示意）土建、门窗、安装检查记录：1、所有房间全部检查。2、图上记录编号，表格内对应编号作问题描述。3、问题描述应清楚准确，避免整改遗漏。4、别墅每幢、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验收销号完毕即完成检查返修工作。检验方法：检验方法：（1）现浇楼板厚度及裂缝质量要求检验方

13、法检查数量l板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范；l现浇楼板不应有可见的裂纹l检查高度距地1.5m俯视目测l板底裂纹，站在室内地面仰视目测l板厚自然间全部检查l起居室、卧室4角及中点l其余房间3点：即两对角点及对角间中点（2）门窗安装质量要求检验方法检查数量l门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘l推拉窗有防脱落措施l进户门开启方向符合设计要求l开闭手扳目测l全部检查门窗开启性能门窗的密封性能质量要求检验方法检查数量l橡胶密封条、毛毡密封条完好l玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整l手扳目测l全部检查外窗的排水性能质量要求检验方法检查数量l有排水口的门窗、排水口畅通l排水口数量符合设计要求

14、l手扳目测l全部检查 无划痕、开关灵活、保护膜应保留无划痕、开关灵活、密封好，尺寸误差在规范内开关灵活、无倾斜、排水孔方向数量正确无划痕、开关灵活、密封好检验方法展示 检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵活；开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。窗户检查检验方法展示红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度两米尺检测墙面垂直度检查空鼓裂纹角尺检测阳角检验方法展示检查室内标示给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示检查阳台阴角注意阴阳角

15、较多处，客户关注较多墙面、地面和顶棚检验方法实操展示检查天棚平整度顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。地面检查平整度误差不大于4mm ，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，墙面、地面和顶棚检验方法实操展示检查烟道、外墙、门窗漏水门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。检验方法实操展示随机现场检测防水层厚度涂膜防水层厚度1.5检测方法：随意切一块用游标卡尺检测。防水检查无渗漏，相邻墙体无反碱返潮现象。卫生间排水接口下口应高于防水层30以上检测方法：蓄水检查且最低处不低于20

16、蓄水深度；蓄水时间不低于24小时。其他有防水要求的房间和阳台标准：无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象检验方法实操展示 阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃 。不低于900；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm 室内护窗栏杆高度检查和施工工艺检

17、验方法实操展示检验检验方法方法 （3）建筑给排水工程质量要求检验方法检查数量l安装牢固、支吊架符合验收规范l坡度、坡向符合设计、验收规范l清扫口、塑料伸缩接、阻火圈符合设计、验收规范l穿墙、穿板套管符合设计、验收规范l给水暗埋管标识清楚l安装牢固：手扳、目测l支、吊架间距尺量l坡度、坡向：用坡度尺、水平尺、拉线和尺量l清扫口、伸缩接、阻火圈目测l套管、暗埋管目测l全部检查管道、配件安装检验检验方法方法 质量要求检验方法检查数量l地漏形式附和设计，有效水封深度不小于50mml存水弯设置附和设计，有效水封深度不小于50mml目测l有效水封深度尺l全部检查地漏、存水弯质量要求检验方法检查数量l管道、

18、配件等接口严密、无滲漏l管道畅通、不堵塞l通水检查l全部检查管道系统功能检查水井水表设置情况安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、无渗漏 ；阀门高度离地800。户内给水管检查检验方法实操展示排污管道灌水实验管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通。球能从测试点被水冲至被测管道的最底部的污水井。排污管道通球实验检验方法实操展示给水管道支架稳固性给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。 排水管道应安装规范，每层必须装伸缩节、隔6层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。给排水管顺直度检查检验方法实操展示给排水管顺直度检查地漏检查检验方法实操展示 排给水管应安装应平整牢固，支架间距按规范要求设置 地漏型式符合设计要求；深水封地漏水封深度不小于50 ，冲水排水通畅；检验检验方法方法（4）建筑电气工程质量要求检验方法检查数量l导线材质、规格符合设计要求l目测l与设计图核对配电箱内进出线全部检查质量要求检验方法检查数量l电气元件规格、型号、数量符合设计l电气件标识清楚、动作灵活l箱体接地正确l规格、型号、数量与图纸核对l电气元件动作检查l接地：目测l电气元件全数核对l每个开关动作不少于2次线路敷设配电箱安装质量要求检验方法检查数量l距地2.4m灯具外壳接地l光源无损坏、灯具与开关对应正确