从物业管理角度分析项目开发的细节

1、 从物业管理角度分析项目开发的细节为了配合公司的房产开发，更好的为客户提供优质产品，按照领导指示根据从业经验整理出以下在建设设计中的细节，仅供参考！（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、员工、业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等），同时物业客户服务中心设置需放置在小区中心位置，以方便业主办理业务。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应在条件允许的情况下，视合同约定保洁标准在楼道管道井中设置

2、一取水口及洗拖把池，为清洁楼道及洗垃圾桶节约时间，减少保洁人员配置，同时可减少由于保洁洗拖把及垃圾桶的运送占用电梯。（5）水、电的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱尽量设计放在单元门外，减少外来人员的进入。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到长沙市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，

3、合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （11）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （12）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 P 物管远教网  （13）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 P 物管远教网  （14）现在大部分家庭将阳台用作洗衣之地，所以设计阳台应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 P 物管远教网   P 物管远教网  （15）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋

4、顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。 P 物管远教网  （16）电梯候梯间进电梯轿箱位置铺地砖一定要朝外稍倾斜带点高度，以免水流入烧坏电梯主板等。（17）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。） P 物管远教网  （18）楼道（候梯间）侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。 P 物管远教网 &

5、#160;（19）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。 P 物管远教网  （20）近年来楼顶安全事故频发，故建议楼顶消防门可采取断电开门或设对讲到中控室开门。（21）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕强风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。（22） P 物管远教网 小区路灯电源最好分单双控制回路，可以做到最大限度的节能。（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 P 物管远教网  

6、;（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。 P 物管远教网  （25）1、每一个单元楼道安装一块楼灯的计量电表，用于掌控公用能耗的数据。（26）每栋楼安装一块计量水表，方便监控用水量，及时掌握水损情况（很多小区水严重亏损就是日常监控无法掌握数据）。（27）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。（28） P 物管远教网  由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表。 P 物管远教网  （29）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适

7、，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 P 物管远教网  （30）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。 P 物管远教网  （31） P 物管远教网  各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 P 物管远教网  （32）道路、广场地面要做好放坡处理，严防积水，极易生青苔，造成地滑。（33）地下排水管道管底务必做好硬化处理，并做好平水实验，防止落差不均衡，造成积污，严重者可导致底层住户返水。（34）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋

8、花水）。 （35） P 物管远教网  商铺前后的预留空调位及排水位往往被忽视，设计中应考虑进去。 P 物管远教网  （36）建筑上尽量不要出现公共平台与单元户内连同或户户连同，极易发生隐私侵犯及安全事故。（37）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财），特别是岗亭连接管网井道需要预设一预备管道。 P 物管远教网  最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。 P 物管远教网  小区配套公共设施规划设计要一步到位： P 物管远教网  

9、（38）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 P 物管远教网  （39）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 P 物管远教网  （40）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。（41） 小区尽可能少设计水榭等：、危险系数倍增；、换水成本很高。（42）前期施工时，可以考虑在隐蔽位置打一水井。、可以补充前期施工水的需要；、后继物业管理时绿化和景观用水将节约。 P 物管远教网  （4

10、3）公共通道尽可能不用大理石等石材，养护成本过高。 P 物管远教网  （44）楼顶给水管等应做好防冻处理，以免冬季天寒对水管造成损害。(45)小区不设计篮球场场所，以免影响相临业主的休息。（46）小区幼儿园仅可能有独立入口，如与小区一起将增加治安及停车的难度。（47）消防楼道窗户设计尽量与住户阳台错开位置，以免导致安全隐患。（48）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 P 物管远教网  （49）小区基建工程采用的批量较大的各种

11、建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 P 物管远教网  （50）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 P 物管远教网  （51）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发单位就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质

12、（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 P 物管远教网  （52）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 P 物管远教网  （53）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有

13、消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 P 物管远教网  （54）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 P 物管远教网  （55）各前期物业专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 P 物管远教网 （56）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 P 物管远教网  （57）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 P 物管远教网  （58）严格