物业管理法规-第七章.

1、修身、立志、敬业、创新修身、立志、敬业、创新 授课时间：授课时间：3 3月月3030日日授课人：于宏舜授课人：于宏舜第七章第七章 物业管理使用与维护相物业管理使用与维护相关法律制度关法律制度物业管理法规物业管理法规 第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度一、建筑物区分所有权的概念和特征一、建筑物区分所有权的概念和特征（一）建筑物区分所有权的概念：（一）建筑物区分所有权的概念：将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专所有人独自使用的专用部分用部分和由多个所有人共同使用的共用部分由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共

2、有权的结合的权利就是建筑物区分所有权。第一节第一节 建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权制度（二）建筑物区分所有权的特征（二）建筑物区分所有权的特征（4个特征）个特征）1、建筑物区分所有权具有集合性与指导性：、建筑物区分所有权具有集合性与指导性：建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，表现为：区分所有权人取得专有所有权取得专有所有权即意味着取得了共取得了共用部分持分权用部分持分权(共有所有权)及成员权。反之，区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共用部分持分权与成员权。专有权标的物的大小大小还决定共有权和管理权的应有份额份额，处分专有权的效力必然包括共共有权有权和管理权管理权在内

3、的整个区分所有权。区分所有权成立登记时，只登记专有所有权只登记专有所有权，共用部分持分权及成员权随此而发生，不需要单独登记 第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第一节第一节 建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权制度（二）建筑物区分所有权的特征（二）建筑物区分所有权的特征（4个特征）个特征）2、建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性：建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利理权三项权利必须结合为一个整体，不可分离。3、建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性：建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理（成员）

4、权所构成 ，因而所有权人身份具有多重性。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第一节第一节 建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权制度第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第一节第一节 建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权制度（二）建筑物区分所有权的特征（二）建筑物区分所有权的特征（4个特征）个特征）4、建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性：主要表现为三个方面的权利义务关系：一是权利主体作为专有专有权人的权利义务关系；二是权利主体作为共有共有权人的权利义务关系；三是权利主体作为共同管理共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。

5、二、建筑物区分所有权的内容：二、建筑物区分所有权的内容：3项内容项内容1、业主、业主（建筑物区分所有权人）对建筑物专有部分的专有权专有权：专有部分又称为单独所有部分，是指在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。 2、业主业主随建筑物共有部分的共有所有权共有所有权：共有部分是指业主所拥有的专有（单独所有）部分以外的建筑物其他部分。业主对共有部分享有的权利为共有所有权。 第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第一节第一节 建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权制度共有所有权同样包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。3、业主业主对建筑物共有部分的共同管理权

6、共同管理权（即成员权）：业主的共同管理权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的共用设施、设备等所享有的共同管理权。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第一节第一节 建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权制度一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（一）建筑工程维修的概述（一）建筑工程维修的概述（137页）页）1、概念和特点-概念：建筑工程的维修是指对于已经交付使用的建筑进行修复、维护和改建的活动。房屋维修具有以下特点：（1） 修缮条件上的限制性；2） 修缮范围上的复杂性。2、房屋完损等级的划分及评定：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房

7、。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（一）建筑工程维修的概述（一）建筑工程维修的概述3、房屋维修工程的种类：小修、中修、大修、翻修、综合维修工程。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任小修工程：小修工程：又称零星养护工程，是指及时修复小损小坏，以保持原房屋完损等级为目的的日常养护工程，综合费用在1%以下。中修工程：中修工程：房屋的某些部位以损坏或不符合建筑物的结构要求，需要进行局部维修

8、，维修中只拆除少量的主体部件；费用在20%以下，维修后70%必须符合基本完好房的标准。大修工程：大修工程：拆换部分主体和房屋设备，费用在25%以上。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任翻修工程：翻修工程：全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。综合维修工程：综合维修工程：成片多幢，大中小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程，造价在20%以上。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任

9、一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（二）建筑工程保修期的法律规定：（二）建筑工程保修期的法律规定：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（即所谓终身保修）。（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任二、开发商对买受人的保修责任（二、开发商对买受人的保修责任（141页）页） 发现房屋质量

10、问题，具体处理程序如下：（1）房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任二、开发商对买受人的保修责任二、开发商对买受人的保修责任 发现房屋质量问题，具体处理程序如下：（2）发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安

11、全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任二、开发商对买受人的保修责任二、开发商对买受人的保修责任 发现房屋质量问题，具体处理程序如下：（3）保修完后由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当抱当地建设主管部门备案。（4）施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二

12、节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任二、开发商对买受人的保修责任二、开发商对买受人的保修责任 发现房屋质量问题，具体处理程序如下：（5）保修费用由质量缺陷的责任方承担（6）在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人、或者第三方人身、财产损害的，可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第二节第二节 保修期限与保修责任保修期限与保修责任 专项维修资金：专项维修资金：过去称为“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱

13、款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的资金。一、交纳的主体范围：一、交纳的主体范围： （1）住宅物业的业主。（但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）；（2）住宅小区内的非住宅物业业主 （3）与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第三节第三节 专项维修资金法律规定专项维修资金法律规定二、交纳的数额与时限二、交纳的数额与时限1、商品房专项维修资金的筹集（144页）2、公有住房的住宅专项维修资金的筹集（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为

14、当地房改成本价的2%。（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第七章第七章 物业使用与维护相关法律制度物业使用与维护相关法律制度第三节第三节 专项维修资金法律规定专项维修资金法律规定 三、专项维修资金的管理与使用三、专项维修资金的管理与使用（一）专项维修资金的使用1、下列情况不能使用专项维修资金：（1）属于保修责任范围内的，应该由开发商、公有住房售房单位负责；（2）属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金；（3）供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，不得使用专项维修资金。（4）