第六章 假设开发法

1、第一节第一节 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理 笫六章笫六章 假设开发法假设开发法 一、概念： 二、理论依据三、适用对象和条件 假设开发法在形式上是评估新建不动产价格的成本法的倒算法。 1.适用对象：具有投资开发或再开发潜力的不动产估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或改变用途的旧房。 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。理论依据与收益法相同，是预期原理2.条件： 根据合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； 根据

2、当地不动产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的不动产价值； 要求有一个良好的社会经济环境。 四、操作步骤 1.调查待开发不动产的基本情况 2.选择最佳的开发利用方式 3.估计开发经营期 4.预测开发完成后的不动产价值 5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费。 五、假设开发法的其他用途五、假设开发法的其他用途 确定拟开发场地的最高价格； 确定开发项目的预期利润； 确定开发中可能出现的最高费用。 第二节第二节 假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式 一、最基本的公式 待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值-开发成本-管理费用-投

3、资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费 把握两点：一是把握待开发不动产在投资开发前后的状况；二是把握投资开发后的不动产经营方式。二、按估价对象细化的公式 1、求生地价值的公式 （1）将生地建成房屋的公式 生地价值=开发完成后的不动产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费 （2）将生地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地建成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费 2、求毛地价值的公式 （1）将毛地建成房屋的公式 毛地价值=开发完成后的不动产价值-由毛

4、地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费 （2）将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地建成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费 3、求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的不动产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费 4、求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的不动产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费 5、求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的不动产价值

5、-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费 三、按开发后经营方式细化的公式 1、适用开发后出售的公式 CVVp应扣除项目成后的房地产价值用比较法估算的开发完待开发房地产的价值CVVp2、适用于开发后出租、直接经营的公式 成后的房地产价值用收益法估算的开发完RRVCVV第三节第三节 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法 一、两种方法的区别 1.对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用等的估算 在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未

6、来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。2.考虑各项支出、收入发生的时间的不同 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。3.投资利息和开发利润的显示 在传统方法中，投资利息和开发利润单独显现出来；在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。二、两种方法的优缺点 从理论上讲，现金流量法估算的结果精确，但比较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对要

7、简单些。现金流量法需做到以下3点（1）开发期和租售期要估计准确；（2）各项支出、收入在何时发生要估计准确；（3）各项支出、收入在其发生时的所发生的数额要估计准确。第四节第四节 假设开发法计算中各项的求取假设开发法计算中各项的求取 一、开发经营期 开发经营期的起点是取得估价对象（待开发不动产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的不动产全部租售完毕的时间。确定开发经营期可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。二、开发完成后的不动产价值 1.出售的不动产：通常采用比较法（考虑不动产价格的未来变动） 2.出租、经营的不动产：先预测收益，再用收益法转

8、化为价值 三、开发成本、管理费用、销售税费 1.开发成本、管理费用采用比较法 2.销售税费通常是按照开发完成后不动产价值的一定比率来估算 四、投资利息（把握6个方面） 1.应计息的项目 2.计息期的长短 3.计息的方式 4.利率的大小 5.计息周期 6.名义利率与实际利率： 在复利计息情况下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率。 1)1 (mmrii 实际利率；r 名义利率；m 一年计息次数例如：年利率为12%，那么一年计息2次时：实际利率=（1+6%）2-1=12.36%一年计息4次时：实际利率=（1+3%）4-1=12.55%一年计息12次时：实际利率=（1+1

9、%）12-1=12.68%五、开发利润 通常是以一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应平均利润率 六、投资者购买待开发不动产应负担的税费 通常按待开发不动产价值的一定比率估算 七、折现率 等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均收益率 第五节第五节 应用举例应用举例 案例1：有一荒地需要估价。该荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/平方公里；贷款年利率为10%；投资

10、利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该荒地的总价和单价。解：设该荒地的总价为V，根据题意有（1）该荒地开发完成后的总价值=800 2000000 60% =9.6（亿元）（2）开发成本和管理费用等的总额=2.5 2=5（亿元）（3）投资利息总额=（V+V 4%） （1+10%）3-1+5 （1+10%）1.5-1=0.344V+0.768（亿元）（4）转让税费总额=9.6 6%=0.576（亿元）（5）开发利润总额=（V+V 4%+5） 15%=0.156V+0.75（亿元）（6）购买该荒地的税费总额=V 4%=

11、0.04V（亿元）（7）V=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6） =9.6-5-（0.344V+0.768）-0.576-（0.156V+0.75）-0.04V解得 V=1.627（亿元）平方米）（元该荒地单价/35.8110210627. 168案例2：需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12，第一年需要投入60的建筑安装工程费、专

12、业费用及管理费，第二年需要投入40的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用动态方式估算该宗地2001年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12）。 解：设该宗土地的总价为P，根据题意有（1）计算该宗土地开发完成后的总价值VV= =1594.39（万元） （2）计算建安工程费、专业费用及管理费用等的总额C1C1 =810.36（万元） （3）计算销售税费总额C2C2 =127.

13、55（万元）2%)121 (250002000%)121 (%40%)121 (%6025000%)121 (8005 . 15 . 0%)6%2(39.1594（4）计算购买该宗土地的税费总额C3C3=P3 =0.03P（万元）（5）P=V-C1-C2-C3将各项代入，解得P=637.36(万元) 案例3：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每

14、平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12）。 1设该旧厂房的正常购买总价为P。2装修改造后的总价值= =1785.71（万元）3装修改造总费用= =472.46（万元） %121500040005 . 0%)121 (500010004销售税费总额=1785.718=142.86（万元）5购买该旧厂房的税费总额=P4=0.04P（万元）6需补交土地使用权出让金等的总额=4005000=200（万元）7P=1785.71-472.46-142.86-0.04P-200 解得 P

15、 =933.07（万元） 故： 旧厂房总价=933.07（万元） 旧厂房单价=1866.13（元/平方米） 习题习题1：有一荒地需要估价，其总面积为：有一荒地需要估价，其总面积为3平方公里，平方公里，适宜进行适宜进行“七通一平七通一平”开发后的分块有偿转让，可开发后的分块有偿转让，可转让土地面积的比率为转让土地面积的比率为70% ；附近地区位置相当的；附近地区位置相当的小块小块“七通一平七通一平”熟地的单价为熟地的单价为1000元元/平方米；平方米；将该荒地开发成将该荒地开发成“七通一平七通一平”熟地的开发成本为每熟地的开发成本为每平方公里平方公里3亿元，开发期为亿元，开发期为2年，开发成本在

16、年，开发成本在2年内年内均匀投入；贷款年利率为均匀投入；贷款年利率为9%，投资利润率为，投资利润率为20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的，买方需要缴纳的税费为转让价格的2%；可转；可转让土地面积的比率为让土地面积的比率为70%。试用静态方式估计该荒。试用静态方式估计该荒地的总价。地的总价。 习题习题2：需要评估一宗：需要评估一宗“五通一平五通一平”熟地熟地2008年年9月的月的价格。获知该宗土地面积为价格。获知该宗土地面积为5000平方米，土地使用权平方米，土地使用权剩余年限为剩余年限为58年，建筑容积率为年，建筑容积率为2，适宜建造普通商，适宜建造普通商品房；预计取得该土地后建造该类商品房的开发期为品房；预计取得该土地后建造该类商品房的开发期为2年，建筑安装工程费为年，建筑安装工程费为900元元/平方米，管理费为建平方米，管理费为建筑安装工程费的筑安装工程费的12%，第一年需要投入，第一年需要投入40%的建筑安的建筑安装工程费及管理费，第二年需要投入装工程费及管理费，第二年需要投入60%的建筑安装的建筑安装工程费及管理费；销售商品房时的广告宣传费用为其工程费