管理经济学（第12版）MPACC完整教学课件

1、管理经济学（第管理经济学（第12版）版）MPACC完整教学课件完整教学课件管理经济学管理经济学Managerial EconomicsChapter 1管理者、企业与市场管理者、企业与市场Managers, Firms, and MarketsTextbook and internet-linkvC. C.Thomas,S.Maurice. Managerial Economics,10th Edition,McGraw-Hill Companies, Inc,2011.vhttp:/highered.mcgraw- Firms, and Markets 1.1 1.1 管理经济学和经济学理论

2、管理经济学和经济学理论1.2 1.2 利润最大化利润最大化1.1.3 3 所有权与控制权分离所有权与控制权分离1.4 1.4 市场结构和管理决策市场结构和管理决策1.5 1.5 如何利用图表如何利用图表 1.1 1.1 管理经济学和经济学理论管理经济学和经济学理论(Managerial Economic and Economic Theory)l 管理经济学的涵义管理经济学的涵义l 经济学术语回顾经济学术语回顾 l 经济学几个重要的观点经济学几个重要的观点管理经济学(一个应用学科)Managerial Economics- An Applied CourseIntegrates the use

3、 of economics, mathematics, and financial analysis to make good business decisions.（综合经济学、数学和财务分析手段来作出适宜的决策）1.1.管理经济学的涵义管理经济学的涵义 管理经济学既为现在也为将来的商业决策，提供了一种系统而有逻辑的分析方法。它专注于更大范围的既影响日常运作也影响长期规划决策的经济力。 管理经济学注重运用微观经济学理论解决商业问题。 微观经济学(Microeconomics)是一门研究和分析经济个体行为的科学。它可以告诉你，经理们怎样运用经济学的分析方法来达到企业的目的通常是要求利润最大化(

4、the maximization of profit)。2. 2. 经济学术语回顾经济学术语回顾（Review of Economic Terms）lMicroeconomics (微观经济学)lMacroeconomics (宏观经济学)lScarcity (稀缺)lOpportunity cost (机会成本)l终日奔波只为饥 方才一饱便思衣l衣食两般皆俱足 又想娇容美貌妻l取得美妻生下子 恨无天地少根基l买到田园多广阔 出入无船少马骑l槽头扣了骡和马 叹无官职被人欺l县丞主簿还嫌小 又要朝中挂紫衣l作了皇帝求仙术 更想登天跨鹤飞l若要世人心里足 除是南柯一梦西Scarcity 商品和要素

5、的循环流动图要素市场要素市场产品市场产品市场家庭家庭企业企业3.3.经济学几个重要的观点经济学几个重要的观点 (Big Ideas of Economics)lIdea 1A Choice Is A Tradeoff(权衡）.lIdea 2We Make Choices In Small Steps.(审慎)lIdea 3Markets are an efficient way to organize exchange.(市场是最有效率的)lIdea 4There Exists Market Failure.(市场有时会失灵)lIdea 5Expenditure Equals Income E

6、quals Value Of Production.(支出等于收入等于产出价值)lIdea 6Living Standards Improve When Production Increases.(生产增进导致生活水准上升)lIdea 7Too Much Money Chasing Too Few Goods.太多的资金追逐极少的商品(获利机会)lIdea 8Unemployment can be resulted from market failure.(失业可能由市场失灵引起)经济科学经济科学Economic Sciencel实证的和规范的方法l实证经济学（Positive Economi

7、cs）l规范经济学（Normative Economics）l客观规范主义Basic Assumptions of Peoplel经济人假设(hypothesis of economic man)l完全信息假设(hypothesis of complete information)Episode:在一个寒冷冬天的黄昏,一名北方城市里的年轻人骑自行车下班回家.在胡同口菜市场遇见一位卖蔬菜的老大爷,小伙子正好想买点菜回去做饭,于是两人之间搭上了话,其结局是.1. The Firm2. The Goal of the Firm3. Maximizing the value of the firm4.

8、 Do Companies Maximize Profits?5. Maximizing the Wealth of Stockholders1.2 1.2 利润最大化利润最大化(Maximizing Profit)-公司短期目标公司短期目标1.公司公司（The Firm）l DefinitionA firm is a collection of resources that is transformed into products demanded by consumers.lWhy does a firm exist? - transactions costslInternal and e

9、xternal costs 内部和外部交易成本l Economic Profit (经济利润) l Accounting Profit (会计利润)l Normal Profit (正常利润)2.公司的目标公司的目标（The Goal of Firm）l Explicit Costs (显性成本)l Implicit Costs (隐性成本)l Value of a Firm (公司价值)l Risk Premium (风险升水) 由于会计师们被要求忽略绝大多数隐性成本，因此经济利润比会计利润少了企业的隐性成本的数额。Economic profit = Accounting profit -

10、Normal profit 企业的所有者必须承担使用资源的所有成本，因此，衡量一个企业的价值时所使用的依据是经济利润而不是会计利润。隐性成本（隐性成本（Opportunity Cost）l不反映企业的现金支出，是由放弃机会引起的。l隐性成本隐性成本1：投资200000美元，利率5，利息10000美元；l隐性成本隐性成本2：经理的才能和时间支出。 MBA毕业生年薪40000美元，自己管理，40000美元即自己管理商店的隐性成本。 销售收入销售收入（美元）90000,减：售出货物的成本40000,毛利50000,减：显性成本：显性成本：广告10000,折旧10000,水电煤气3000,财务税200

11、0,杂费5000,计30000。 会计利润（考虑隐性成本前的利润）20000,减：隐性成本隐性成本:存入银行的回报10000+放弃的薪水40000,计50000,故 经济利润经济利润为负30000。经济利润的产生经济利润的产生l经济利润的产生：经济利润的产生：原因之一：创新 产品、服务(contact lens)。l垄断的理解垄断的理解：缺点优点l美国的垄断：20万家工业公司，占0.025的50家占工业资产的49。 企业的价值它所能卖出的价格，就是将来企业预期能够挣得的经济利润的现值(the present value)。 3. 3. 公司价值最大化公司价值最大化(Maximizing the

12、 value of the firm) 一般来讲，单期利润最大化是经理们想要最大化企业价值所遵循的原则，除非现在的决策影响将来期间的利润。两个例子：(1)企业的雇员由于以前期间生产出更多的产品而在将来期间变的更有效率(学习效应)；(2)当期的产量会增加将来的成本，这种情况常见于采矿和石油等采掘业(大量扩产导致投资增加,沉没成本加大)。 4. 公司是否能达到利润最大化公司是否能达到利润最大化?（Do Companies Maximize Profit?）lCriticism: Companies do not maximize profits but instead their aim is t

13、o “satisfied.”lTwo components to criticism: Position and power of stockholdersPosition and power of professional managementlCounter-arguments which support the profit maximization hypothesis.Stock prices are a reflection of a companys profitability. If managers do not seek to maximize profits, stock

14、 prices fall and firms are subject to takeover bids and proxy fights.The compensation of many executives is tied to stock price.5.股东价值最大化股东价值最大化(Maximizing the Wealth of Stockholders) Views the firm from the perspective of a stream of earnings over time, i.e., a cash flow. The present price of a fir

15、ms stock should reflect the discounted value of the expected future cas0h flows.Economic Objectives (other value, cost,etc.)Non-economic Objectives (employment, security, environment, etc.)l Other goals that the firm might pursue:lAnother measure of the wealth of stockholders is called Market Value

16、Added (MVA)市场增加值市场增加值.lAnother measure of the wealth of stockholders is called Economic Value Added (EVA)经济增加值经济增加值.lAnother measure used to rank companies is Future Growth Value (FGV)未来成长价值未来成长价值.1.3 1.3 所有权与控制权的分离所有权与控制权的分离(Separation of Ownership and Control) lPrincipal-agent Problem (代理问题)lMoral

17、 Hazard (败德)ladverse selection(逆向选择) 股东可以通过以下措施降低或消除代理问题：(1) 要求经理持有一定数量的公司权益（equity ownership）；(2) 增加公司董事会中外部董事(external director)的比例(monitoring)；(3) 公司的投资用债务融资，而不是权益融资(debt financing)；(4) 公司收购也能激励经理做出使企业价值最大化的决策(Merger & Acquisition, taking over)。讨论(1)MBO与EO有区别吗?（请阅读宇通客车、深圳方大及君安证券的案例）(2)金色降落伞(g

18、olden parachute)制度1.4 市场结构和管理决策的制定市场结构和管理决策的制定(Market Structure and Managerial Decision Making)lPrice-taker (价格接受者)lPrice-setting Firm(价格设置企业)lMarket Power(市场力量)lTransaction Costs(交易成本)lMarket Structure(市场结构) 企业经营所处的市场结构限制了经理提高企业产品价格的能力。在一些市场中，企业是价格接受者，价格不由经理决定，而是由不可控制的市场决定；在另一些市场中，价格设置企业的经理拥有一定程度的市

19、场力，能够不失去全部销售量而抬高价格。 市场结构是决定企业经营所处经济环境的市场特征的集合：(1)市场中经营企业的数量和规模；(2)产品差异程度；(3)新企业进入的可能性。l 完全竞争市场(perfect competition)l 完全垄断市场(monopoly)l 垄断竞争市场(monopolistic competition)l 寡头垄断市场(oligopoly)4种市场结构：1.5 1.5 如何利用图表如何利用图表（Making and Using Graphs）l Scatter Diagram(散点图)l Correlation and Causation （相关与原因）l Tre

20、nds(趋势)Graphs Used in Economic ModelslEconomic models(经济模型) are used to show relationships among variables.lThey are simplified descriptions of an economy or a component of the economy.lCeteris Paribus（其他条件相同的情况下）. 从研究方法上讲，现代经济学的最新发展包括四个方面：l数学化;l数量化;l博弈论在经济学中的应用;l跨学科研究的趋势。 Key Termsl Implicit Costs(

21、隐性成本) l Explicit Costs(显性成本)l Normal profit(正常利润) l Risk premium(风险升水) l Moral Hazard(败德) l Principal-agent Problem(代理问题)l Transaction Costs(交易成本)l Market Power(市场力) l Price-setting Firm(价格设置企业) l Price-taker(价格接受者) Chapter 2需求、供给与市场均衡需求、供给与市场均衡Demand,Supply,and Market Equilibrium DemandSupplyEquili

22、briumChanges in Equilibrium Ceiling Prices Floor PricesDemand Demand The desire that a consumer wants to own a product or consume a certain service,it is also called want Quantity demandedThe amount of a good or service consumers are willing and able to purchase during a given period of timeGenerali

23、zed demand functionThe relation between quantity demanded and six factors that affect quantity demanded,it is can described as follow:),(NPPPMPfQefRd需求分析的重点是研究消费者的行为。 1.1.一般需求函数一般需求函数: :六因素P,M,PP,M,PR R,J,Pe,N,J,Pe,N。l 产品或服务的价格l 消费者的收入l 相关产品的价格l 消费者的偏好l 预期价格l 消费者的数量2.1 需求需求(Demand) Variable Relation

24、 to quantity demanded The price of the good and services negative(-)the incomes of consumers positive(+) for normal goods negative(-) for inferior goods the price of related goods and services positive(+) for substitute goods Goods negative(-) for complement the tastes or preference patterns of posi

25、tive(+)consumersthe expected price of the product positive(+)the number of consumers positive(+)2.2.需求函数需求函数(Demand Functions) 若我们固定其中的五个变量收入、相关产品价格、消费者偏好、预期价格和消费者数量，而只允许商品的价格发生变化，我们便得到了需求函数。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.

26、A Demand CurveFigure 2.1l 消费者对某种商品的需求量与该种商品的价格反相关。l 原因：原因：替代产品和市场竞争3.3.需求法则需求法则(The Law of Demand)Market demand schedulePriceQuantity demandedMarket DemandedBuyer ABuyer B8070605040302010000123452345678923468101214Market demand curve 当商品的价格发生变化时，消费者对此种商品的需求量也就会发生相应的变化，它表现为沿着确定的需求曲线移动。 需求曲线上的点表示在某一特定

27、价格下，消费者所愿意购买的最大产品量，或者为了维持某一销量，厂家所能制定的最高价格。 4.4.需求曲线的移动需求曲线的移动(Shifts in Demand) 影响需求函数的五个因素又被称为需求移动变量，因为它们的值决定了需求函数的位置。如果这五个因素中的任一个发生了变化，那么，需求曲线就会发生左移(需求下降)或右移(需求上升)，即需求发生了变化。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Shifts in Demand

28、Figure 2.2思考：需求变动与需求量改变有何不同？Please clarify the concepts of the shift in demand and the change of quantity demanded 案例：引导公众需求案例：引导公众需求 荣事达的荣事达的“红地毯红地毯” 经过20年的发展，荣事达集团90年代后半期激烈的市场角逐中形成洗衣机第三，冰箱、电热水器分别位居十强的阵势。 荣事达将企业发展目标定位为“做中国白色家电领军品牌”，其影响消费者需要的重要手段就是作为服务创新的“红地毯策划案”。 当服务、质量、维修、技术、品牌都缺乏创新、缺乏差异化时，这些企业将来的

29、财务健康状况就依赖于它们在影响需求曲线位置上有多少技巧了。2.2 2.2 供给供给 (Supply)供给分析的重点则是研究厂商的行为。1. 广义供给函数广义供给函数(Generalized Supply Function) 对生产者来说，广义供给函数指出了六个变量：产品价格、投入要素价格、在生产中相关产品价格、产品期望价格、消费者偏好及相关技术水平。 在它们的共同作用下，生产者所愿意提供的商品或是服务的数量将会发生如何的变化。Supply vThe generalized supply function shows how all variables jointly determine the

30、 quantity supplied.vThe variables are :影响供给量的因素有:Price of good or service本品价格Cost of inputs成本Price of substitutes替代品价格Expected price of the good in some future period价格预期Level of technology技术水平Others(such as advertisement,geographic location,government policy,etc)其他2.供给函数供给函数(Supply Functions) 当其他影响

31、供给的因素保持不变，产品的供给量与产品的价格是直接相关的。 当产品的价格上扬时，生产者所愿意提供的产品量也会上升。由于价格变化引起生产者供给量的变化，可以表示为沿着供给曲线的运动。 供给量和供给曲线。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.A Supply CurveFigure 2.33.3.供给曲线的移动供给曲线的移动(Shifts in Supply) 供给曲线上的点表示在某一价格下，生产者所愿意提供的最大商品量

32、，或者说为了维持某一商品供给量，消费者所要支付的最低价格。 影响供给的五个因素P1、Pr、T、Pe、F,被称为供给移动变量，它们中任一个变化，都会引起供给曲线位置的变化。当它们变化时，供给曲线会发生相应的左移(供给下降)或者右移(供给上升)。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Shifts in SupplyFigure 2.4 在某一市场中，均衡价格与均衡交易量是在供给曲线与需求曲线的交点处取得的，在交点处供给量

33、与需求量相等，此时市场上此类商品便得到出清。 由于需求曲线的位置与供给曲线的位置分别受到影响需求的五个因素，与影响供给的五个因素的作用，这些因素中任一个发生变化，都将造成一个新的均衡点的产生。2.3 市场均衡市场均衡(Market Equilibrium)What is equilibriumABCBrain exerciseDCMANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Market EquilibriumFigure

34、2.5 E Qs = - + p Q d = *P PQP0Q0Figure 2.6Qd = *PQs = - + pQd = Qs endogenous change(内生变量内生变量): p ，Q exogenous factor（外生变量）（外生变量）: ， ， cobweb cycles（蛛网模型）蛛网模型）PO1.54DASEe25(a)QFigure 2.7(a)稳定稳定constantPQO1.5DGFE 2SIH(b)Figure 2.7(b)收敛收敛convergentPQO1.5DMSE2NJ(c)Figure 2.7发散发散divergent2.4 市场均衡的变动市场均衡

35、的变动(Changes in market equilibrium)1. 需求变化（供给不变）需求变化（供给不变） 当需求曲线上移，而供给曲线保持不变时，价格与产品的交易量都会上升，正如图中从A点到B点的运动。Figure 2.8 若需求曲线下移，而供给曲线保持不变时，均衡价格与产品交易量都会下降，如图中从点A到点C的运动。 Figure 2.9MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Demand Shifts (su

36、pply constant)Figure 2.10MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Demand Shifts (supply constant) & Supply Shifts (demand constant)Figure 2.112.2.供给变化（需求不变）供给变化（需求不变） 当需求曲线保持不变，而供给曲线向上移动时，产品的价格下降，但产品的销售量将会上升，如图中从点R到点S

37、的运动。Figure 2.12 当需求函数不变，而供给曲线发生下移时，产品的价格会上升，但产品的销售量会下降，正如图中从点R到点T的运动。Figure 2.13MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Supply Shifts (demand constant)Figure 2.14MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-H

38、ill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Demand Shifts (supply constant) & Supply Shifts (demand constant)Figure 2.153.3.需求与供给的同时变化需求与供给的同时变化 当需求和供求同时发生变化时，我们有4种组合形式。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of

39、Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel AMANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel BMANAGERIAL ECONO

40、MICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel CMANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summa

41、ry of Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel Dl 新的小型飞机公司兴起(private airplane)l 远程会议成为有效和廉价的选择How can it affect the air tickets price (influence on aviation industry)4.4.定性分析定性分析: :预测飞机票价的变动方向预测飞机票价的变动方向MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002

42、The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Demand & Supply for Air TravelFigure 2.17 Specialization and Labor Division“劳动生产力上最大的增进，以及运用劳动时所表现的更大的熟练、技巧和判断力，似乎都是分工的结果。” 亚当斯密“一个民族的生产力发展水平最明显地表现在该民族分工的发展程度上。” 马克思l绝对优势（Absolute Advantage）l动态比较优势（Dynamic Comparative Advantage）l比较优势（Comparativ

43、e Advantage） 比较优势理论的主要经济涵义是，贸易和分工可以促进生产效率的提高。Calculating the comparative advantageSuppose UK and France input 10 units of labors into the production of tractors and wool respectivelytractors wool UK 100 1000France 50 750 Then whats the result of the trade between UK and France based on the theory of

44、 absolute and comparative advantage? vAbsolute advantage:vtractors wool vUK 100(50) 1000(500)vFrance 50(50) 750 (500)v vSuppose UK will export half of its products to France; while France forgo all its production of the above goods vComparative advantage:vtractors wool vUK 100(160) 1000(400)vFrance

45、50(0) 750 (1500)v while based on comparative advantage theory, UK might move 3 labors to its tractor industry (strongest of the stronger); France will move all its resources to the wool production (stronger of the weaker ) vComparative advantage:vtractors wool vUK 100(100) 1000(1150)vFrance 50(60) 7

46、50 (750)v so UK will export redundant 60 tractors to France; while France will export 750 superfluous wools to UK;vIts easy to find both UK and France will gain more benefits after the trade according to the theory of comparative advantage. 2.5 2.5 限制价与支持价限制价与支持价(Ceiling and Floor Prices)l 最高限价l 支持价

47、(保护价)MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Ceiling & Floor PricesFigure 2.18均衡价2，均衡点=50。限价=1，对应S=22，D=62,供不应求。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Ceilin

48、g & Floor PricesFigure 2.19均衡价2，均衡点=50。支持价=3，对应S=84，D=32,供过应求。Key Termsl 需求量 Quantity demandedl 替代 Substitutesl 互补 Complementsl 正常品 Normal goodl 低档品 Inferior goodl 斜率参数 Slope parametersl 需求法则 Law of demandl 供给量 Quantity suppliedl 市场均衡 Market equilibriuml 限价与支持价 Ceiling and Floor Prices20052005北京

49、房地产数字展望北京房地产数字展望 2004年11月2004北京房地产数字回顾北京房地产数字回顾总体市场v供给方面 2004年1-9月北京商品房施工面积达到8299.69万平方米，同比增长11.86%，与往年相比增长速度有所减缓； 竣工面积也突破了1131.18万平方米，同比增长27.14%；新开工面积较去年出现了小幅下跌，表明未来供给将表现为放缓甚至减少。v需求方面 需求明显增长，1-9月北京完成销售面积1130.47万平方米，同比增长29.18%，销售额达到了572.95亿元，同比增长36.63%，增长速度超过了供给。北京历年北京历年1-9月销售面积情况图月销售面积情况图0200400600

50、800100012002000年9月 2001年9月 2002年9月 2003年9月 2004年9月万平方米010203040506070%商品房销售面积增长率北京历年1-9月房地产开发情况北京历年1-9月房地产开发情况01000200030004000500060007000800090002000年2001年2002年2003年2004年万平方米商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积总体市场v价格方面 北京商品房价格几年来一直保持比较平稳的状态，在47005100元/平方米之间波动，2004年1-9月北京商品房平均价格为5068元/平方米，价格有增长的趋势。 从绝对值看，平均价格北京

51、排在深圳和上海之后，从增幅来看，北京以5.77%的增长率呈现小幅度增长，远低于其他城市及全国平均水平。北京商品房价格走势情况北京商品房价格走势情况43004500470049005100530055002000年2001年2002年2003年2004年1-9月元/平方米城市价格及增长率对比图城市价格及增长率对比图010002000300040005000600070008000重 庆北 京成 都广 州全 国深 圳上 海武 汉天 津元/平方米0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00%2004年1-9月增长率2004北京房地产数字回顾北京房地产数字回顾总体市场总体市场 基

52、于上述数字回顾以及2000年以来市场总结分析，中国指数研究院对2005年北京房地产总体市场做以下数字展望：v供给方面：2005年北京房地产市场供给将有所增长，但增长速度放缓，预计2005年反映有效供应的商品房竣工面积达到3500万平方米；v需求方面：2005年销售面积预计在3200万平方米左右，销售额将突破1200亿元；v宏观调控及一系列金融政策出台将有效调剂北京房地产市场，总体市场趋于平稳。2005北京房地产数字展望北京房地产数字展望住宅市场v供需对比 从北京近几年来1-9月住宅竣工面积与销售面积的对比情况看，住宅的需求增长超过了供给的增长，2004年1-9月商品住宅销售面积超过竣工面积13

53、7.48万平方米。 从投资额与销售额的对比情况看，2004年1-9月住宅销售额超过了投资额，住宅销售额达到了480.53亿元，同比增长27.32%，这种快速增长势必带动住宅投资的增长。北京历年1-9月住宅竣工面积与销售面积对比图北京历年1-9月住宅竣工面积与销售面积对比图0200400600800100012002000年2001年2002年2003年2004年万平方米商品住宅竣工面积商品住宅销售面积北京历年1-9月住宅投资额与销售额对比图北京历年1-9月住宅投资额与销售额对比图01002003004005006002000年2001年2002年2003年2004年亿元商品住宅投资额商品住宅销

54、售额2004北京房地产数字回顾北京房地产数字回顾住宅市场 根据中国指数研究院对北京楼盘的监测情况看，各区域在售楼盘的规模比重也在发生着变化，朝阳区所占比重最大，并且到2004年9月比重达到39.3%，较2003年底增长1.8个百分点，通州项目规模在所有城区中增长最快，由2003年底的6.7%增长到10.0%。城八区占全市比重由2003年底的76.2%下降到2004年的73.55%，主要是通州、昌平等区2004年供应量加大，住宅呈现郊区化趋势。2003年12月各区县楼盘规模比重情况2003年12月各区县楼盘规模比重情况朝阳37.5%海淀16.0%丰台9.7%大兴6.7%通州6.7%宣武4.8%顺

55、义3.5%其他区域11.2%昌平3.9%2004年9月各区县楼盘规模比重情况2004年9月各区县楼盘规模比重情况朝阳39.3%海淀14.2%丰台8.3%大兴6.4%通州10.0%宣武5.3%顺义3.4%其他区域9.5%昌平3.7%2004北京房地产数字回顾北京房地产数字回顾 住宅市场住宅市场v新开盘住宅情况 根据中国指数研究院对北京住宅市场的监测，2004年1-9月新开盘住宅项目119个，规划总建筑面积2215.6万平方米，主要集中在朝阳、海淀、通州、丰台、大兴等区域。2004年1-9月北京住宅新开楼盘规模分布图2004年1-9月北京住宅新开楼盘规模分布图朝阳32.3%海淀10.8%通州10.

56、6%丰台12.8%大兴9.2%昌平0.5%其他区域23.7%2004北京房地产数字回顾北京房地产数字回顾住宅市场住宅市场v价格走势 根据中房指数系统对北京住宅价格的监测情况看，北京中房指数自2004年开始有了较快幅度的上涨。中房北京指数走势图中房北京指数走势图10001050110011501200125013001996年12月1997年3月1997年6月1997年9月1997年12月1998年3月1998年6月1998年9月1998年12月1999年3月1999年6月1999年9月1999年12月2000年3月2000年6月2000年9月2000年12月2001年3月2001年6月2001

57、年9月2001年12月2002年3月2002年6月2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月根据北京房地产管理局公布的预售商品房交易数据显示，根据北京房地产管理局公布的预售商品房交易数据显示，20042004年年1-91-9月北京预售商品房成交面积月北京预售商品房成交面积1447.31447.3万平方米，同比增长万平方米，同比增长73%73%，预售商品房价格达到预售商品房价格达到63256325元元/ /平方米，同比增长平方米，同比增长8.23%8.23%。2004北京房地产数字回顾北京房地产数字回顾 总体

58、上看北京房地产市场处于一个良好的发展阶段，供需两旺，略显供不应求，2004年10月28日中国人民银行宣布了九年以来的首次加息，加息对市场来说会使投资及消费受到一定的抑制，但从另一个方面讲，加息对促进房地产市场健康发展起到了积极的作用，2005年北京房地产市场将更趋理性，注重数字量化分析、理性入市是激烈市场竞争中的制胜法宝。2005北京房地产数字展望北京房地产数字展望案例：南京猪肉价格的问题表表1 1 南京南京1994-19981994-1998年的有关猪肉消费的数据年的有关猪肉消费的数据年份年份人均购买量人均购买量( (千克千克) )平均单价平均单价( (元元/ /千克千克) )人均实际人均实

59、际收入收入( (元元) )水产品水产品平均价格平均价格( (元元/ /千克千克) )相关产品相关产品价格价格( (元元/ /千克千克) )1994199419.819.812.3712.373990399011.4311.438.57148.57141995199521.621.613.96413.9644996499612.6112.619.51689.51681996199621.6821.6815.11515.1155603560313.0213.029.76289.76281997199719.0419.0416.71416.7146497649712.6812.689.5229.52

60、21998199819.6819.6815.03215.0327018701812.0112.019.019.01将上表分别取对数得表2。表表2 2 相关商品价格相关商品价格年份年份人均购买量人均购买量(千克千克)平均单价平均单价(元元/千克千克)人均实际收入人均实际收入(元元)水产品水产品平均价格平均价格(元元/千克千克)相关产品价格相关产品价格(元元/千克千克)19941.2971.0923.6011.0580.933119951.3441.1453.6991.1010.978519961.3661.1793.7841.1150.989619971.2801.2233.8131.1030.978719981.2941.1773.8461.0800.9546设南京市猪肉人均需求